Välj din ö, ditt användningsområde och din budget 2026
Innan du blir förälskad i en turkos vik, börja med tre enkla frågor:
- Vad blir den huvudsakliga användningen av bostaden (fritidsboende, distansarbete, uthyrningsinvestering, framtida pensionärsboende)?
- Hur många veckor per år räknar du med att faktiskt tillbringa där?
- Vilken total budget (köp + avgifter + renovering + löpande kostnader) är du beredd att lägga utan att sätta dig själv under press?
Svaren kommer naturligt att styra valet av ö. Varje balearisk marknad har sin logik, sina priser och sina administrativa begränsningar. Det är bättre att ta hänsyn till dem från början.
Mallorca: likviditet och service (Palma, nordväst med bevarandevärden)
Mallorca är den mest mångsidiga ön för ett fastighetsprojekt. Den kombinerar:
- en verklig regional huvudstad, Palma, med sjukhus, internationella skolor, kulturutbud och en mycket välförbunden flygplats;
- mycket attraktiva områden med bevarandevärden i nordväst (Deià, Sóller, Valldemossa), eftertraktade av en internationell klientel som funnits där länge;
- mer familjeinriktade eller tillgängliga marknader i öns inland eller i vissa badorter.
För en köpare som söker:
- likviditet (lätt att sälja vidare);
- service öppet året runt;
- en bra balans mellan lokalt vardagsliv och turism,
är Mallorca ofta det bästa kompromissvalet.
Palma passar särskilt bra:
- för distansarbetare som vill ha en lägenhet i stadsmiljö med direktflyg till Europa;
- för investerare som siktar på medellånga hyreskontrakt (reglerade) snarare än ren korttidsuthyrning;
- för försiktiga pensionärer som vill bo nära sjukvård och service.
Enligt färska uppgifter från Green Acres visar fastighetsmarknaden i Palma de Mallorca att den genomsnittliga budgeten ligger runt 385 000 € för generösa ytor (cirka 137 m²), vilket gör staden till en intressant inkörsport för ett åretrunt- eller semi-permanent boendeprojekt.
Nordväst, med större bevarandevärden, lockar snarare:
- köpare med långsiktigt perspektiv, känsliga för landskapet och byarnas charm;
- redan starka budgetar, som klarar av höga priser och betydande underhållskostnader (äldre hus, kuperad terräng).
Ibiza–Formentera: premiumsegment, mycket höga budgetar
Ibiza och Formentera tillhör tydligt en premium-marknad, ibland till och med ultra-prime i vissa områden. Priserna ligger klart över genomsnittet för Balearerna, med:
- en stark och lojal internationell efterfrågan;
- ett begränsat utbud, särskilt vad gäller välbelägna villor med havsutsikt eller snabb tillgång till stränderna;
- stort tryck på tomtmark och bygglov.
Dessa öar passar framför allt följande profiler:
- köpare som söker en exklusiv villa, med eller utan uthyrningsperspektiv;
- mycket förmögna investerare som siktar på en sällsynt tillgång som har goda förutsättningar att behålla sitt värde på lång sikt;
- personer som redan känner ön och dess rytm väl, och som vill återvända regelbundet.
Man måste dock acceptera:
- mycket höga köpebudgetar (och motsvarande sidokostnader);
- ett mer säsongsbetonat liv i vissa områden, mycket livligt på sommaren, betydligt lugnare utanför högsäsong;
- hård konkurrens om kvalitetsobjekt, med ibland korta beslutsfrister.
Formentera, som är ännu mer sällsynt, är snarare en samlarmarknad: få objekt, många köpare, höga priser och en extremt skyddad miljö.
Menorca: familjära fritidsbostäder, lugnare årstakt
Menorca visar upp en mycket annorlunda sida än de två andra stora öarna:
- ett lugnare tempo, en mer familjär atmosfär;
- mindre fastighetspress, även om priserna har stigit de senaste åren;
- ett mycket välbevarat natur- och kustområde, med färre stora infrastrukturer.
Det är ett bra alternativ om du söker:
- en fritidsbostad för dig och dina nära och kära;
- en lugnare miljö, långt från mycket intensiva festkvällar;
- en potentiellt mer rimlig totallevnads- och underhållskostnad än på Ibiza.
Menorca passar bra för:
- familjer som vill återvända till samma plats varje år;
- köpare som är mer känsliga för natur och landskap än för nattliv;
- dem som prioriterar by- eller småstadsliv.
I gengäld kan likviditeten vid en framtida försäljning vara något lägre än på Mallorca eller Ibiza, helt enkelt eftersom efterfrågan är mer nischad. Det är därför viktigt att välja ett starkt läge: närhet till service, tillgång till stränder och goda kommunikationer.
Vem köper på Balearerna: en uttalat internationell marknad
Oavsett vilken ö du väljer kliver du in på en mycket internationaliserad marknad. Enligt data från Green Acres för hela Balearerna är de mest aktiva utländska köparna fransmän (cirka 20 % av förfrågningarna), följt av schweizare (13 %), britter (11 %) och italienare (10 %), före tyskar och amerikaner.
De genomsnittliga budgetarna ligger fortsatt högt: den schweiziska kundkretsen positionerar sig till exempel runt 755 000 € för bostäder på omkring hundra kvadratmeter, medan tyska köpare ofta ligger över en miljon euro för stora familjevillor. Detta djupa internationella efterfrågetryck bidrar till att hålla priserna uppe och att, på bra lägen, säkerställa en viss likviditet vid återförsäljning.
Inträdespunkter och vaksamhet
När du väl har valt ö återstår det att hitta rätt inträdespunkt på marknaden… utan att glömma de mer tekniska frågorna. En vacker kuliss kan ibland dölja en dåligt skött bostadsrättsförening eller begränsande användningsregler.
Referens 5 090 €/m²; kontrollera avgifter, arbeten och användningsregler
Färska statistikuppgifter ger en referens på cirka 5 090 €/m² för fastigheter på Balearerna, alla lägen sammantagna. Men det är ett genomsnitt: det döljer stora skillnader mellan:
- välförsörjda urbana områden (Palma, vissa kvarter på Ibiza);
- eftertraktade byar i nordvästra Mallorca;
- mer perifera eller mer familjeinriktade områden.
För att säkra ditt köp är några reflexer avgörande:
- analysera bostadsrättsavgifterna: underhåll av gemensamma utrymmen, pool, trädgård, bevakning, förvaltning;
- förutse kommande arbeten (fasad, tätskikt, hiss, energirenovering) och deras sannolika kostnad;
- kontrollera användningsreglerna: om turistuthyrning är tillåten eller inte, minsta hyreslängd, regler i ägarföreningen.
På vissa öar eller i vissa kommuner är korttidsuthyrning under högsäsong starkt reglerad och ibland förbjuden i flerbostadshus. Om ditt projekt bygger på hyresintäkter är denna kontroll helt avgörande.
Komplettera dessutom från början med att räkna in:
- köpkostnader (notarie, skatter, mellanhänder);
- lokala skatter på fastigheten;
- förvaltningskostnader om du anlitar en lokal tjänsteleverantör.
Säsongsvariation och tillgänglighet utanför sommaren: väga av utifrån projektet
Balearerna lever tydligt i takt med årstiderna. För att köpa klokt måste du fråga dig inte bara hur mycket bostaden är värd, utan också när du faktiskt kommer att kunna utnyttja den.
Några punkter att observera innan du väljer ö:
- Hur många butiker och restauranger som är öppna utanför sommaren: vissa byar töms på vintern, andra förblir aktiva.
- Hur täta flyg- och färjeförbindelserna är under lågsäsong: generösare på Mallorca, ibland mer begränsade för Menorca eller Ibiza.
- Nivå av liv och rörelse du önskar på hösten och våren: total stillhet, måttligt lokalt liv eller fortsatt turistisk puls.
Beroende på ditt projekt ser avvägningarna olika ut:
- För en stadslägenhet att använda året runt med några uppehåll utanför sommaren erbjuder Mallorca (och framför allt Palma) den bästa kontinuiteten i serviceutbudet.
- För ett rent sommarbruk kan Ibiza–Formentera eller vissa kustområden på Menorca räcka, under förutsättning att du accepterar säsongsbundenheten.
- För ett semi-permanent boendeprojekt (flera månader per år) måste du titta noggrant på: skolor, vårdcentraler, öppna butiker, transporter men också hur många grannar som bor där året runt.
En bra vana är att besöka ön och de utvalda kvarteren utanför högsäsong, även om det bara blir ett kort besök. Det ger en mer rättvisande bild av det verkliga livet på plats, långt från sommarens vykortsidyll.
