Trh v Andalúzii v roku 2026: kontrolovaný rast s ohniskami napätia
V roku 2026 zostáva andalúzsky realitný trh celkovo orientovaný na rast, ale bez všeobecného prehriatia. Pozorujeme:
- priemerný nárast cien, často nižší než v najdrahších oblastiach Španielska,
- lokalizované ohniská napätia na pobreží a v niektorých veľmi vyhľadávaných mestách,
- rastúci rozdiel medzi „bežnými“ trhmi a veľmi turistickými oblasťami.
Pre kupujúceho to znamená, že stále existujú príležitosti, ale výber mesta, štvrte a typu nehnuteľnosti sa stáva rozhodujúcim.
Mestá a pobrežia v popredí: Malaga okolo 3 300–3 620 €/m²
Medzi veľkými andalúzskymi mestami je Malaga jednoznačne výnimočná. Dynamické mesto, prepojené (TGV, medzinárodné letisko), s rozvíjajúcou sa kultúrnou a digitálnou ponukou, láka rovnako:
- európskych dôchodcov hľadajúcich slnečné prostredie,
- prácu na diaľku a digitálnych nomádov,
- investorov zameraných na turistický alebo dlhodobý prenájom.
Cenové úrovne sú tu teraz okolo 3 300 až 3 620 €/m² s ročným nárastom odhadovaným okolo +21 až +22 % medzi 2025 a 2026 podľa sektorov a typu nehnuteľnosti.
V segmente druhých bývaní údaje dopytov na Green-Acres ukazujú však výraznú heterogenitu: vyhľadávané nehnuteľnosti v Malage majú priemernú cenu okolo 746 000 € na veľké plochy (okolo 402 m²), čo jasne zodpovedá rodinným domom alebo vilám, nie malým mestským bytom.
Na predstavu o typických nehnuteľnostiach požadovaných touto klientelou je možné pozrieť si napríklad stránku venovanú mestu Malaga: domy a byty na predaj v Malage.
Konkrétne:
- v centre a najvyhľadávanejších štvrtiach pri mori môžu ceny výrazne prekročiť priemer,
- v niektorých periférnych alebo renovovaných štvrtiach sú hodnoty stále dostupnejšie, ale rýchlo rastú,
- tlak na existujúci fond tlačí na rozvoj nových projektov, často už pri štarte na vysokých úrovniach.
Na celom andalúzskom pobreží platí tá istá logika: blízkosť mora, dostupnosť a turistická atraktivita tlačia ceny nahor, predovšetkým na Costa del Sol.
Huelva a Malaga: obce s viac než +20 % ročne
Okrem provinčných hlavných miest často vykazujú najväčšie ročné nárasty stredne veľké alebo pobrežné obce.
V rokoch 2025–2026 tak viaceré lokality v Huelve a Malage prekračujú +20 % ročný nárast, medzi nimi:
- Algarrobo – malé pobrežné mesto na východnej Costa del Sol, veľmi žiadané pre blízkosť Malagy a pokojnejšiu atmosféru,
- Vélez-Málaga – dôležitý uzol Axarquía, spája historické mesto, blízkosť mora (Torre del Mar) a miernejšie ceny ako Malaga samotná,
- Casares – medzi Esteponou a Sotogrande, veľmi žiadané pre rezidenčné komplexy s výhľadmi, golfovými ihriskami a prémiovými službami,
- Fuengirola – dobre vybavené letovisko, vysoký dopyt po druhom bývaní aj sezónnych prenájmoch.
Vyhľadávanie nehnuteľností na Green-Acres potvrdzuje úlohu týchto „presunových zón“ pre zahraničných klientov túžiacich po mori a slnku, ale s cenami, ktoré sú stále rozdielne. V Algarrobe hľadajú kupujúci domy s rozlohou okolo 181 m² za cca 311 000 €, teda cenovo dostupnejší stred než v srdci Costa del Sol.
Prehľad nehnuteľností vyhľadávaných týmito kupujúcimi nájdete tu: realitné ponuky v Algarrobo.
Vo Vélez-Málaga sú požiadavky najmä na pohodlné plochy (medián takmer 190 m²) za rozpočet okolo 262 000 €. Tento profil vystihuje snahu o kompromis medzi priestorom, podnebím a prijateľnejšou cenou ako v centre Malagy, pričom ste stále pár minút od mora.
Ak chcete vidieť typ produktov, ktoré priťahujú kupcov, môžete si pozrieť miestny výber: nehnuteľnosti vo Vélez-Málaga.
Casares má trochu inú pozíciu, je exkluzívnejší, s domami okolo 137 m² hľadanými za zhruba 385 000 €. Obec je jasne orientovaná na segment dobre vybavených druhých bývaní, často v komplexoch s bazénmi, golfom či výhľadmi na more.
Naopak, Fuengirola ilustruje tlak veľmi turistických trhov Costa del Sol: žiadané sú kompaktnejšie byty (okolo 107 m²) za priemerné ceny okolo 448 000 €, čo zodpovedá klientom hľadajúcim vhodné apartmány na krátkodobý prenájom. Vlastnosti žiadaných nehnuteľností vidno napríklad tu: nehnuteľnosti vo Fuengirole.
Tieto nárasty odrážajú:
- presun dopytu z už veľmi drahých obcí,
- príťažlivosť pokojnejšieho životného štýlu, ale stále pri mori,
- stúpajúci význam prenájmových investícií, často zahraničnými kupcami.
Pre investičný zámer to znamená dobre odhadnúť svoj časový horizont: niektoré obce zostávajú atraktívne na krátky čas, no rýchly rast cien môže v priebehu rokov zmeniť pomer výnosov a rizika.
Prémiové segmenty a zahraničné investície
Andalúzia, hlavne jej pobrežie, zostáva hlavnou arénou pre medzinárodných kupcov. Ich prítomnosť je markantná najmä vo vyšších segmentoch, predovšetkým na Costa del Sol.
Luxus na Costa del Sol: robustný medzinárodný dopyt
V luxusnom segmente majú trhy Marbelly a Benahavísu výnimočné postavenie. Nájdete tu:
- súčasné vily s výhľadom na more a veľmi vysokým štandardom,
- uzavreté rezidencie so službami (bezpečnosť, bazény, wellness, concierge),
- vzácne nehnuteľnosti vo výnimočných lokalitách, ťažko reprodukovateľné.
Dáta z Green-Acres ukazujú tento posun k prémiu: v Marbelle hľadané nehnuteľnosti dosahujú v priemere takmer 1,54 mil. € na veľké plochy okolo 268 m², zatiaľ čo v Benahavís – bašte luxusných víl – priemerné rozpočty prekračujú 2,6 mil. € na pozemky okolo 536 m².
Aby ste si urobili predstavu o úrovni a type tohto špecifického trhu, môžete preskúmať inzeráty Marbelly (nehnuteľnosti v Marbelle) alebo Benahavís (vily a domy v Benahavís), kde dominujú súčasné vily, bezpečné rezidencie a architektonicky cenné diela.
Dva kľúčové prvky vysvetľujú odolnosť tejto oblasti:
- rôznorodý medzinárodný dopyt (severná Európa, Spojené kráľovstvo, Blízky východ, Latinská Amerika, atď.),
- vzácna ponuka, obmedzená dostupným pozemkom a prísnejšou miestnou reguláciou pri nových povoleniach.
V celom okrese Malaga štatistiky Green-Acres ukazujú veľký zahraničný záujem, najmä francúzska klientela vedie (asi 15 % zahraničných vyhľadávaní), nasledujú Belgičania, Nemci, Holanďania, potom kupci z USA a UK. Mediánové rozpočty sa často pohybujú medzi 295 000 a 410 000 € podľa národnosti, na stredne veľké plochy 100 až 125 m², čo potvrdzuje váhu rodinných druhých bývaní.
Výsledok: aj v obdobiach neistoty tieto prémiové trhy často:
- menej klesajú v cenách,
- rýchlo sa zotavia,
- je o ne zvlášť záujem pri unikátnych alebo architektonických kúskoch.
Pre kupujúceho tento segment nie je najdostupnejší, ale môže ponúknuť:
- „majetkovú pozíciu“ na dlhé obdobie,
- slušnú likviditu, ak nehnuteľnosť spĺňa kritériá (poloha, výhľad, kvalita),
- prémiovú prenajímateľnosť, najmä na krátkodobé prenájmy.
Nové projekty a kapitál: zámery až do 2027
Dynamika andalúzskeho trhu sa prejavuje aj príchodom nových finančných zdrojov a veľkých developerských projektov.
Na Costa del Sol napríklad sledujeme investície okolo 72 mil. € v Marbelle do rezidenčných projektov s dokončením okolo 2027. Tieto operácie sú často zamerané na:
- medzinárodnú klientelu s veľkou kúpyschopnosťou,
- vysoké štandardy udržateľnosti, dizajnu a služieb,
- lokality so zvýhodneným výhľadom na more, blízkosťou golfov alebo centra.
Pre kupujúceho ponúkajú tieto nové projekty viacero výhod:
- postupné platenie počas viacerých rokov,
- komfort a energetická efektívnosť na úrovni súčasných štandardov,
- potenciál zhodnotenia medzi rezerváciou a prevzatím, ak trh ostane silný.
Ale znamenajú aj:
- dôkladnú kontrolu developera (stabilita, predchádzajúce projekty),
- pozorné čítanie zmluvy (termíny, záruky, prípadné úpravy cien),
- dobré pochopenie miestneho trhu na horizonte 3–5 rokov.
Makro pohľad Španielsko 2026
Pre lepšie pochopenie andalúzskej situácie je užitočné zasadiť región do národného španielskeho trendu.
Predpokladaný nárast v celom Španielsku v roku 2026
Scenáre pre Španielsko v 2026 hovoria o priemernom zvýšení cien okolo +7 % za rok, za predpokladu priaznivej hospodárskej situácie a úrokových sadzieb.
Viaceré faktory tento scenár podporujú:
- stále silný dopyt vo veľkých mestách a na pobreží,
- nová ponuka, ktorá nie vždy pokrýva potreby v problematických oblastiach,
- príťažlivosť krajiny pre dôchodcov a európskych investorov, v porovnaní s inými stredomorskými destináciami.
To neznamená rovnomerný rast všade: niektoré vidiecke či vnútrozemské oblasti môžu zostať stabilné alebo zažiť úpravy, kým najdynamickejšie centrá ďalej tlačia ceny nahor.
To platí najmä pre západnú Andalúziu: v provincii Huelva údaje Green-Acres zdôrazňujú stále dostupnejší, ale už medzinárodný trh. Portugalskí kupujúci tu tvoria takmer 19 % zahraničného dopytu, nasledujú Francúzi (13 %) a Nemci (12 %), pri mediánových rozpočtoch často medzi 138 900 a 165 000 € a veľkorysých plochách (110 až 140 m²). To je signál, že región láka aj tých, čo hľadajú lacnejšiu alternatívu k Costa del Sol, no stále v dosahu Atlantiku.
Hlavné trhy nad 3 900 €/m²: efekt ťahúňa
Ďalší kľúč čítania: výkonnosť hlavných miestskych trhov v Španielsku, kde už ceny prekračujú 3 900 €/m² (Madrid, Barcelona a viacero napätých regionálnych miest).
Tieto trhy môžu:
- ťahať národný priemer nahor,
- viesť niektorých kupcov hľadať dostupnejšie alternatívy ako Andalúziu,
- posilňovať obraz Španielska ako robustného európskeho trhu s nehnuteľnosťami.
Pre Andalúziu to znamená:
- stály príchod nových kupcov, najmä zahraničných,
- rastový tlak na už atraktívne zóny,
- postupný presun dopytu do sekundárnych obcí, niekedy prudko rastúcich.
Ak zvažujete kúpu, nejde len o otázku „koľko to stojí dnes?“, ale aj:
- „aký je potenciál tejto zóny za 5 až 10 rokov?“,
- „aký podiel dopytu tvorí zahraničie?“,
- „ako by tento trh reagoval na ekonomické spomalenie?“
Inými slovami, treba uvažovať zároveň v aspekte kvality života a majetkovej vízie, pri dobrej znalosti terénu… alebo vďaka odbornému sprievodu.
