Trh 2026: ceny na maxime, dvojciferný rast
V roku 2026 vykazuje trh s nehnuteľnosťami na Baleároch historicky vysoké cenové úrovne, po niekoľkých rokoch takmer nepretržitého rastu.
Hlavnými faktormi tohto prudkého nárastu sú:
- stála medzinárodná dopyt, najmä kupujúcich zo severnej Európy, Nemecka a Spojeného kráľovstva;
- struktúrne obmedzená ponuka spôsobená ostrovnou geografiou a urbanistickými predpismi;
- veľmi silné „lifestyle“ postavenie: klíma, more, bezpečnosť, zdravotná a dopravná infraštruktúra.
September 2026: 5 090 €/m² (+11,6 % r/r), rastúca séria od 2025
Na úrovni súostrovia dosiahla priemerná cena okolo 5 090 €/m² v septembri 2026, čo znamená nárast o približne 11,6 % za rok. Tento dvojciferný rast nadväzuje na sériu zdražovaní, ktorá začala v roku 2025 po období relatívnej stabilizácie.
Za týmto priemerom sa však skrývajú veľké rozdiely:
- mestské a turistické oblasti (Palma, juhozápad Mallorky, mesto Ibiza) výrazne presahujú priemer;
- niektoré vnútrozemské obce na Mallorke a Menorke zostávajú dostupnejšie, ale tiež sledujú rastúci trend;
- zrekonštruované nehnuteľnosti s exteriérmi (terasy, záhrady, výhľad na more) zhodnocujú rýchlejšie než štandardné bývanie.
Nehnuteľnosti v Palme de Mallorca napríklad ilustrujú tento rozdiel medzi regionálnym priemerom a realitou veľkých miest Baleár. Požadované rozpočty na rodinné byty ukazujú, že aj mimo ultra-prémiových štvrtí musia kupujúci akceptovať už veľmi vysokú vstupnú cenu.
Pre kupujúceho to znamená, že vstupná úroveň na trh sa za pár rokov výrazne zvýšila, čo má priamy vplyv na:
- nákupný rozpočet (vlastné zdroje, úverová schopnosť);
- očakávania v oblasti výnosnosti z prenájmu;
- voľbu medzi rôznymi zónami súostrovia.
Najvyššia regionálna úroveň v Španielsku
Baleáry teraz vykazujú jednu z najvyšších regionálnych cenových úrovní v Španielsku, bok po boku alebo pred tradične drahými trhmi ako Madrid alebo Baskicko.
Údaje o dopytoch zahraničných kupcov zverejnené Green Acres potvrdzujú tento posun do vyššieho segmentu: medzinárodní klienti tu väčšinou cielia na veľké nehnuteľnosti, často nad 130-150 m², s mediánovou cenou medzi 700 000 a 1,5 milióna eur v závislosti od národnosti a typu hľadanej nehnuteľnosti.
Konkrétne to znamená:
- výraznú „ostrovnú“ prirážku oproti pevnine, aj pri porovnateľne vysokom štandarde;
- významný rozdiel medzi príjmami miestnych obyvateľov a trhovými cenami, ktorý poháňa solventná zahraničná klientela;
- zvýšenú citlivosť na ponukové obmedzenia: ak je žiadaný segment (výhľad na more, novostavba, vysoký štandard), ceny rýchlo rastú.
Pre kupujúceho, ktorý nie je rezident, táto situácia vyžaduje starostlivé naplánovanie projektu:
- určiť celkový rozpočet vrátane nákupných a udržiavacích nákladov;
- niekedy akceptovať vzdialenie sa od najikonickejších miest kvôli rozpočtovej udržateľnosti;
- počítať s dlhodobým držaním na rozloženie investičného úsilia.
Segmenty a napätie: ostrovy s kontrastnými profilmi
Hovoriť o „trhu na Baleároch“ v jednotnom čísle je zavádzajúce: každý ostrov má svoju vlastnú dynamiku, úroveň napätia a cieľovú klientelu. ⚖️
Prémiové pobrežie: juhozápad Mallorky a Ibiza, ultra-napäté
Oblasti prémiového pobrežia koncentrujú najväčšie napätie:
- juhozápad Mallorky: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza a Formentera: Ibiza-mesto, Santa Eulària, San José, Es Cubells, obľúbené pobrežné miesta.
V juhozápadnej Mallorke nedávno pozorované rozpočty pre Andratx alebo Portals Nous – kde ponuky môžu siahať do niekoľkých miliónov eur za vily s výhľadom na more, ako to dokazujú ponuky v Andratx alebo v Portals Nous – dobre vystihujú status trhu ako „ultra-premium“.
Charakteristiky týchto segmentov:
- vzácna ponuka, málo dostupnej pôdy a obmedzené nové projekty;
- veľmi vysoké rozpočty, s vilami a luxusnými bytmi;
- klientela prevažne medzinárodná, často hľadajúca druhé bývanie alebo nehnuteľnosti prestíže.
Na Ibize potvrdzujú dopyty po nehnuteľnostiach okolo mesta Ibiza alebo Santa Eulària dominanciu vysokého štandardu so zameraním na moderné domy, zrekonštruované fincy a byty s panoramatickými terasami, čo dokladajú sledované profily nehnuteľností na:
Pre projekt v týchto oblastiach:
- rátať s dlhším vyhľadávacím procesom, aktívnym sledovaním a rýchlou reakciou na kvalitné nehnuteľnosti;
- očakávať obmedzené vyjednávanie: manévrovací priestor je často malý pri vzácnych produktoch;
- precízne posúdiť dlhodobú hodnotu: schopnosť ďalšieho predaja, trvalá atraktivita susedstva, vystavenie hluku alebo sezónnosti.
Na niektorých mikro-zónach ako Bendinat alebo Santa Ponsa dosahujú zistené cenové úrovne rezidencií s golfom, bazénom a hotelovými službami (ako ukazujú ponuky v Bendinat alebo Santa Ponça) úroveň porovnateľnú s Azúrovým pobrežím či kľúčovými časťami talianskej riviéry.
Menorka: trh viac zameraný na hodnotu a pokoj
Naopak od ultra-mediálne známych lokalít ponúka Menorka zachovalejší a hodnotovo orientovaný obraz:
- pokojnejší životný rytmus, rodinný turizmus;
- riadený rozvoj s dôrazom na ochranu krajiny;
- výrazné sezónne prúdy, no menej „párty“ než niektoré časti Ibizy.
Z pohľadu nehnuteľností sa to premieta do:
- menej špekulatívneho trhu, viac orientovaného na dlhodobé držanie;
- vysokých cien, ale všeobecne nižších než na Ibize či juhozápadnej Mallorke;
- silného záujmu o dedinské domy, fincy a menšie rezidencie pri mori.
V Maó, hlavnej bráne Menorky, ponuky na platformách zameraných na druhé bývanie ako Green Acres ilustrujú tento stredný segment: rodinné domy v Maó alebo menšie renovované domy, často určené pre hodnotové zámery, s viac rezidenčným než čisto špekulatívnym využitím.
Menorka môže byť vhodná, ak hľadáte:
- rodinné druhé bývanie na pravidelné využívanie, nie len čistú investíciu;
- autentickejšie prostredie s menšie exponovaným hyper-turizmom;
- kompromis medzi kvalitou života a rozpočtom.
Kto kupuje? Váha Francúzov, Švajčiarov, Britov a Nemcov
Okrem samotného rastu cien prispieva štruktúra zahraničného dopytu k formovaniu balearského trhu. Údaje o dopytoch na Green Acres pre oddelenie Baleárskych ostrovov ukazujú silnú prítomnosť európskych kupcov s vysokou kúpyschopnosťou.
Najviac zastúpené krajiny sú:
- Francúzsko: približne 20 % zahraničných dopytov, väčšinou na nehnuteľnosti nad 150 m², medián ceny okolo 740 000 €;
- Švajčiarsko: 13 % dopytov, s mediánovou cenou blízkou 755 000 € a kompaktnou výmerou, okolo 130 m²;
- Spojené kráľovstvo: 11 % dopytov, o nehnuteľnosti okolo 155 m² a mediánovým rozpočtom nad 800 000 €;
- Nemecko a Holandsko: profily ochotne zamerané na veľké výmery (často okolo 190 až viac ako 250 m²) s rozpočtami pravidelne prekračujúcimi milión eur.
Taliani, Američania či niektorí ázijskí kupujúci (najmä z Hongkongu) dopĺňajú tento obraz, často s veľmi zacieleným dopytom po najikonickejších lokalitách Ibizy alebo Mallorky. Táto diverzita pôvodu ťahá očakávané štandardy kvality nahor: materiály, výhľady, energetická účinnosť, concierge služby.
Dopyt, regulácia a náklady na držbu
Na Baleároch stojí rovnováha trhu na chúlostivej trojici: zahraničný dopyt, turistická regulácia a náklady na držbu. 🎯
Váha zahraničných kupcov a regulácia turistických využití
Zahraniční kupci predstavujú veľmi významnú časť transakcií, najmä pri:
- strednom a prémiovom štandarde nehnuteľností;
- najžiadanejších pobrežných a mestských oblastiach;
- produktoch vhodných na mixované využitie: druhé bývanie + krátkodobý prenájom.
Vzhľadom na napätie v bývaní pre rezidentov a dôsledky masového turizmu miestne úrady posilnili:
- reguláciu turistických prenájmov (licencie, zónovanie, obmedzenia v niektorých budovách alebo štvrtiach);
- kontroly na platformách krátkodobého prenájmu;
- úvahy nad prípadnými opatreniami proti špekuláciám.
Pre investora to znamená:
- systematicky si overiť urbanistický a turistický status vyhliadnutej nehnuteľnosti;
- uvažovať s primárne osobným využitím, ak je ťažké získať alebo si udržať turistickú licenciu;
- vyhľadať podporu miestneho odborníka na právnu istotu posúdenia.
Pozor na náklady držby: energia, správa, doprava
Okrem kúpnej ceny sú náklady na držbu na Baleároch kľúčovým bodom, na ktorý netreba zabúdať. Môžu významne zaťažiť váš ročný rozpočet.
Hlavné položky, ktoré treba predvídať:
- energia: klimatizácia v lete, prípadné kúrenie v zime, bazénová technika;
- poplatky za správu: vyššie v rezidenciách s bazénom, záhradami a službami;
- údržba: záhrada, bazén, drobné opravy, najmä pri pobreží;
- doprava: pravidelé lety, auto na mieste, parkovanie;
- miestne dane: dane z nehnuteľností, špecifické dane, prípadná turistická daň podľa spôsobu užívania.
Pred kúpou je užitočné:
- požiadať o detailné ročné poplatky predajcu alebo správcu;
- simulovať náklady na držbu na 5 až 10 rokov pre overenie konzistencie s vašimi príjmami;
- počítať s bezpečnostnou rezervou 10–20 % na nepredvídané výdavky (opravy, zvýšenie taríf).
Výhľad 2026–2030: trvalý tlak na ponuku
V horizonte 2026–2030 by mal trh na Baleároch zostať napätý, aj keď tempo rastu cien sa môže meniť podľa hospodárskeho vývoja a regulačných rozhodnutí.
Udržanie tlaku na ponuke
Viacero prvkov naznačuje, že tlak na ponuku zostane výrazný:
- ostrovná geografia obmedzujúca urbanistickú expanziu;
- politická vôľa chrániť životné prostredie a krajinu;
- kontrolované a často zdĺhavé povoľovacie procesy na výstavbu.
V tomto kontexte bude štrukturálna vzácnosť niektorých segmentov (výhľad na more, pri mori, historické štvrte) naďalej podporovať hodnoty, najmä pri nehnuteľnostiach:
- v dobrej polohe a správne udržiavaných;
- s exteriérom (terasa, záhrada, bazén);
- ponúkajúcich dobrú energetickú efektívnosť.
Zhodnotenie spojené s leteckou dostupnosťou
Kľúčovým faktorom vyhliadok na roky 2026–2030 zostáva letecká dostupnosť Baleár. Spojenia s veľkými európskymi mestami priamo určujú:
- ročný objem turistov;
- jednoduchosť využitia pre druhé bývanie;
- atraktivitu pre „remote“ pracovníkov a nomádov.
Ak zostane ponuka letov bohatá a konkurencieschopná, Baleáry budú naďalej priťahovať značný prílev medzinárodných kupcov, čo:
- podporí ceny na najžiadanejších segmentoch;
- posilní „likviditnú prémiu“ na dobre situovaných nehnuteľnostiach;
- môže vytvoriť výraznejšie cykly v najviac turistických oblastiach.
Naopak, trvalé zníženie ponuky letov alebo výrazné zvýšenie nákladov na dopravu by mohlo:
- odlákať niektorých kupcov do lepšie spojených destinácií;
- motivovať majiteľov k rezidenčnému, nie turistickému využitiu;
- spôsobiť normalizáciu cien v častiach najviac závislých od krátkodobého turizmu.
Pri dlhodobom pláne je vhodné položiť si niekoľko jednoduchých otázok:
- má ostrov a vybraná oblasť dobré letecké spojenie s vašou krajinou?
- sú vaše plány (časté pobyty, dlhšie obdobia, práca na diaľku) kompatibilné s touto dostupnosťou?
- ostáva nehnuteľnosť atraktívna, aj ak sa podmienky cestovania zmenia (náklady, frekvencia letov)?
Ak tieto parametre zohľadníte, môžete lepšie vyhodnotiť odolnosť svojej investície do roku 2030 a ďalej. ✈️
