Cena nehnuteľností v Madride v roku 2026: rekordné úrovne v celej Španielsku
Madrid sa spolu s Barcelonou stavia na čelo ako jeden z najdrahších trhov v Španielsku. Vďaka zvyšovaniu úrovne niektorých štvrtí, tlaku dopytu a inflácii nákladov ceny dosiahli bezprecedentné úrovne. 😮
Tento nárast sa netýka len samotného centra: šíri sa do periférnych štvrtí a miest v prvom a druhom okruhu, čo úplne mení spôsob, akým pristupovať k nákupu.
V segmente druhých rezidencií a medzinárodných kupujúcich sú ceny ešte vyššie: priemer hľadaných nehnuteľností v Madride na špecializovanej stránke Green Acres dosahuje približne 923 000 € za 141 m², teda takmer 6 546 €/m², čo potvrdzuje tlak na kvalitné a dobre situované nehnuteľnosti.
Priemerná cena okolo 6 021 €/m², nárast o 12 až 38 % podľa sektorov
V roku 2026 sa priemerná cena v španielskej metropole pohybuje okolo 6 021 €/m², bez ohľadu na typ nehnuteľnosti. Tento priemer však skrýva veľmi rozmanitú realitu podľa častí mesta.
Sledujeme:
- centrálne a historické oblasti s nárastom až 30 až 38 % za päť rokov;
- stabilné rezidenčné štvrte, ktoré vzrástli o približne 15 až 25 %;
- oblasti v procese urbanistickej premeny či vzdialenejšie s obmedzeným rastom, okolo 12 až 18 %, ale so zaujímavým potenciálom na dobehnutie.
Konkrétne to znamená:
- dobre situovaný rodinný byt vo vysokej štvrti môže ľahko prekročiť hranicu 8 000 až 10 000 €/m²;
- niektoré populárnejšie oblasti zostávajú pod 4 000 €/m², ale s dynamickým rastom;
- nové štvrte s dobrou dostupnosťou (metro, autobus, diaľnice) rastú s príchodom služieb a obchodov.
Pre kupujúceho je teda kľúčové uvažovať
podľa mikro-štvrtí a typológie nehnuteľnosti, a nie podľa celkového priemeru v Madride.
Veľmi vysoké ceny (viac ako 25 000 €/m²) v segmente ultra-luxusu
Ak mierite na veľmi vysoký štandard, pripravte sa na cenové hladiny, aké sotvakde v Španielsku nájdete. V niektorých ultra-luxusných segmentoch už « bariéry » prekračujú 25 000 €/m².
Tieto úrovne sa vyskytujú v:
- penthouse bytoch s panoramatickými terasami na najprestížnejších bulvároch;
- kompletne zrekonštruovaných budovách s prémiovými službami (recepcia, 24h bezpečnosť, wellness);
- novostavbách s veľmi nízkou hustotou, so záhradou, bazénom a špičkovým vybavením.
Tieto nehnuteľnosti sú určené:
- medzinárodnej smotánke;
- niektorým typom expatov s prémiovými balíkmi;
- investorom, ktorí hľadajú unikátne aktívum skôr než vysoký prenájomný výnos.
Pre « klasického » kupujúceho má však tento rast nepriamy vplyv:
ťahá nahor ceny okolitej kvality a posilňuje gentrifikáciu viacerých centrálnych štvrtí.
Kto kupuje v Madride? Rastúci podiel cudzincov
Za týmito cenami hrá rozhodujúcu rolu štruktúra dopytu. Madriďania sú stále väčšinou, no zahraniční kupujúci tvoria dôležitú časť, najmä v centrálnych oblastiach a v segmente prémiových nehnuteľností.
Podľa údajov Green Acres sú USA na čele zahraničných dopytov pre región Madrid (takmer 18 %), nasledovaní Francúzmi (12 %), potom Veľká Británia, Hong Kong a Taliansko, každý okolo 7 %.
Táto rozmanitosť vysvetľuje spolunažívanie viacerých trhov v jednom meste: « lokálny » Madrid, veľmi závislý na príjmoch španielskych domácností, a veľmi medzinárodný Madrid, prepojený na svetové vysoké príjmy, expat balíky a dlhodobé investičné stratégie.
Faktory napätia a investičné kompromisy
Vysoké ceny v Madride nie sú len otázkou módy či špekulácie. Odrážajú aj veľmi konkrétne fyzické a ekonomické obmedzenia, ktoré ovplyvňujú finálnu cenu bývania. 🧱
Pochopenie týchto faktorov pomáha lepšie sa ako kupujúci rozhodnúť: prijať väčšiu vzdialenosť, zamerať sa skôr na rekonštrukciu než novostavbu, alebo uprednostniť niektoré typy nehnuteľností.
Nedostatok pozemkov, drahé materiály, nedostatok pracovnej sily: priame dopady na cenu
Madrid je hustá metropola, kde je voľná pôda pre nové projekty vzácna, najmä v žiadaných a dobre dostupných častiach. Táto nedostatok stavebných pozemkov vytvára efekt vzácnosti, ktorý sa prirodzene prenáša na ceny.
K tomu sa pridáva:
- rastúce náklady na materiál (betón, oceľ, drevo, technika) za posledné roky;
- nedostatok kvalifikovanej pracovnej sily v stavebníctve, zdražujúci stavbu aj rekonštrukciu;
- stále prísnejšie regulačné požiadavky na izoláciu, energetickú účinnosť a bezpečnosť.
V praxi to znamená:
- ceny novostavieb obsahujú stále väčší podiel nevyhnutných fixných nákladov;
- nákladné rekonštrukcie je zložité zhodnotiť, ak je už vstupná cena vysoká;
- developeri aj jednotlivci musia robiť kompromisy medzi kvalitou, metrážou, umiestnením a rozpočtom.
Pri nákupe v Madride je preto dôležité:
- nechať si seriózne vyrátať každý projekt rekonštrukcie pred podpisom zmluvy;
- skontrolovať technickú kvalitu budovy (izolácie, inštalácie, fasáda) na vyhnutie sa nepríjemnostiam;
- pripočítať do plánu financovania rezervu na možné neplánované náklady na renováciu.
Stredné nájomné výnosy (okolo 4,2 až 5,5 %) pri vysokých vstupných cenách
Pri vysokých nákupných cenách zostávajú nájomné výnosy v Madride skôr stredné, najmä v centrálnych oblastiach.
V roku 2026 zvyčajne platí:
- hrubý výnos medzi 4,2 až 5,5 % v závislosti od oblasti a typu nehnuteľnosti;
- skôr 4 % v hypercentre pre obzvlášť žiadané byty;
- výnosy nad 5,5 % v niektorých rozvíjajúcich sa častiach alebo pri nehnuteľnostiach, kde sú nutné opravy.
K týmto číslam treba odrátať:
- platnú daň v Španielsku a prípadne vo Vašej rezidencii;
- poplatky za správu domu, často vysoké v starších alebo servisovaných domoch;
- poplatky za správu prenájmu, ak celý vzťah s nájomníkom delegujete.
Dôsledok: mnoho kupujúcich si uvedomuje, že Madrid je trh:
- viac o udržaní majetku ako o krátkodobom výnose, najmä v lepších štvrtiach;
- kde je výhodná dlhodobá stratégia (10 rokov a viac);
- kde schopnosť dobre nakúpiť (vyjednávanie, výber štvrte a potenciál zhodnotenia) rozhoduje.
Ak je vašou prioritou rýchly čistý výnos, budete musieť:
- pozrieť sa mimo samotného centra;
- prijať nutnosť optimalizácie nehnuteľnosti (dispozícia, opravy, delenie, zariadenie);
- alebo kombinovať Madrid s inými španielskymi trhmi, ktoré sú výnosnejšie, ale menej likvidné.
Investičné perspektívy 2026-2030
Napriek vysokým cenám zostáva španielska metropola atraktívnym cieľom pre kapitál. Výhľad do roku 2030 zostáva priaznivý, s trhom stále selektívnejším a s väčšími nárokmi na kvalitu, udržateľnosť a lokalizáciu. 🌱
Pre investora alebo majiteľa-užívateľa môže byť obdobie 2026-2030 poznačené výraznejšími rozdielmi v zhodnotení medzi dobre situovanými nehnuteľnosťami… a ostatnými.
Medzinárodný a inštitucionálny dopyt: Madrid ako druhý najobľúbenejší európsky trh
Na európskej scéne sa Madrid teraz radí ako druhý najobľúbenejší trh mnohých medzinárodných a inštitucionálnych investorov.
Za tento záujem môže viacero faktorov:
- miestna ekonomika poháňaná službami, financiami a technológiami;
- obraz príjemného mesta na život, slnečné, dobre prepojené so zvyškom Európy;
- relatívne stabilné právne a daňové prostredie v porovnaní s inými destináciami.
Dôsledky pre individuálnych kupujúcich:
- trvalý tlak na najlepšie aktíva (poloha, kvalita stavby, energetická účinnosť);
- hlboký trh s prenájom, najmä pri dobre situovaných a spravovaných nehnuteľnostiach;
- relatívna likvidita pri predaji kvalitného bytu, aj pri spomalení trhu.
Silná prítomnosť inštitucionálnych investorov zároveň profesionalizuje trh s vyššou mierou transparentnosti, štúdií a dát, ktoré pomáhajú jednotlivcom sa lepšie orientovať.
Priorita na renováciu, prémiové novostavby a zelenú zahusťovanie
Na obdobie 2026-2030 formujú investičné príležitosti v Madride tri hlavné trendy:
- posilňovanie energetickej a funkčnej renovácie starého fondu;
- rozvoj novej prémiovej výstavby, ktorá je vzácna, drahá a veľmi žiadaná;
- projekty zelenej urbanistickej zahusťovania integrujúce verejné priestory, dopravu a prírodu v meste.
Pre kupujúceho to môže znamenať viacero stratégií:
- vybrať dobre situovanú staršiu nehnuteľnosť na renováciu s veľkým potenciálom zhodnotenia;
- voliť kvalitnú novostavbu s dobrými energetickými parametrami, aj keď s vyšším vstupným rozpočtom;
- včas rozpoznať štvrte, ktoré čakajú urbanistické vylepšenia (nové linky metra, parky, vybavenie), aby ste stavili na budúci rast cien.
Pojem udržateľnosť sa stáva kľúčovým: nehnuteľnosti so zlou izoláciou, slabou dostupnosťou alebo neprispôsobené novým potrebám (home office, exteriéry, energetická efektívnosť) riskujú relatívne zníženie hodnoty.
Naopak, byty:
- s dobrým energetickým hodnotením;
- s balkónom, terasou alebo prístupom do zelene;
- blízko MHD a služieb;
sú s najväčšou pravdepodobnosťou stále vyhľadávané a lepšie odolajú výkyvom ekonomiky.
Na náročnom trhu, akým je Madrid, sa podpora miestnych profesionálov, ktorí dokážu rozpoznať mikro-trendy v každej štvrti, stáva skutočnou výhodou na zvýšenie bezpečnosti vášho projektu. 🤝
