Kde nakúpiť v roku 2026: výber podľa profilov a cenových trendov
Predtým než sa zameriame na jednotlivé oblasti, je užitočné uvažovať podľa profilov kupujúcich. Či už hľadáte rekreačný byt, investíciu na prenájom alebo kompletnú zmenu životného štýlu, odpovede nebudú rovnaké.
V roku 2026 by mal andalúzsky trh zostať dynamický, ale segmentovaný. Niektoré oblasti sú z krátkodobého hľadiska blízko cenového stropu, zatiaľ čo iné majú ešte významný priestor na rast.
- Pre projekt dlhodobého zachovania majetku: uprednostniť veľké mestá s hlbokým trhom, dobrým prepojením a vysokou likviditou.
- Pre sezónny výnos: cieľom sú príbrežné oblasti s vysokým dopytom turistov zo zahraničia, aj keď nákupné ceny sú vyššie.
- Pre zmenu životného štýlu so zvládnuteľným rozpočtom: pozrite sa na obce v druhom pásme alebo stredne veľké mestá napojené vlakom alebo diaľnicou.
Majetková hodnota: Sevilla centrum, mestské pohodlie a vysoká likvidita
Sevilla centrum zostáva pre mnohých kupcov „srdcom majetku“ Andalúzie. Historické centrum, štvrte Triana, Los Remedios či Nervión ponúkajú unikátnu kombináciu architektonického kúzla, mestských služieb a stabilného dopytu po prenájme.
- Vysoká likvidita: kvalitné nehnuteľnosti sa rýchlo predávajú aj na miernejšom trhu.
- Diverzifikovaný dopyt: turisti, študenti, miestni manažéri, štátni zamestnanci, expati… čo zmierňuje cykly.
- Obmedzená ponuka: málo pozemkov v centre, čo dlhodobo podporuje ceny.
Nehnuteľnosti v Seville a okolí potvrdzujú túto napätosť: žiadané nehnuteľnosti majú v priemere veľkú plochu a už vysoké rozpočty na španielske pomery, čo ukazuje jasne majetkové zameranie.
V roku 2026 možno očakávať mierne stabilizovanie cien v centre po niekoľkých rokoch rastu. Najsilnejší rast by sa mal presunúť na:
- dobré prepojené predmestia (San Bernardo, La Buhaira, oblasti blízko metra a električky);
- rezidenčné štvrte vyhľadávané rodinami so školami a parkami.
Údaje z Green Acres zároveň ukazujú, že zahraničný dopyt je tu silne frankofilný: francúzski kupci tvoria asi 30 % požiadaviek, pred Američanmi a Britmi. Priemerný rozpočet Francúza je okolo 260 000 € za takmer 200 m², čiže stále nižší priemer na m² než na Costa del Sol, čo robí zo Sevilly atraktívnu lokalitu pre dlhodobé projekty.
Pre investora je Sevilla centrum zaujímavá:
- dlhodobá istota pri ďalšom predaji;
- možnosť viacerých nájomných stratégií (regulovaná sezónna, strednodobá, dlhodobá);
- život po celý rok, ideálne ak plánujete tráviť dlhšie obdobia.
Nevýhodou je rastúca vstupná cena a silná konkurencia o dobre umiestnené a zrenovované byty. Je nutné akceptovať cenu za vzácnosť, alebo sa pustiť do renovácie a vytvoriť vlastnú hodnotu. 🔧
Sezónny výnos: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) poháňaný luxusom
Ak hľadáte predovšetkým sezónny výnos, Costa del Sol nemožno obísť. Trojica Marbella–Estepona–Benahavís sa znovu zaradila na európskej úrovni medzi luxusné destinácie.
- Marbella: medzinárodná značka, bohatá klientela, vysoký dopyt v hlavnej i mimo hlavnej sezóny.
- Estepona: rýchly nárast úrovne, upravené pobrežie, kvalitné verejné priestory.
- Benahavís: vily, uzavreté komplexy, golfy, exkluzívnejšia ponuka, často s integrovanými službami.
Dopyt po sekundárnych rezidenciách dobre zrkadlí vnútornú hierarchiu luxusného segmentu:
- Nehnuteľnosti v Marbelle: ceny často vysoko nad miliónom eur a priemerná cena nad 5 700 €/m².
- Nehnuteľnosti v Estepona: stále luxusné, ale mierne prístupnejšie, okolo 4 100 €/m² pre byty a domy cca 140 m².
- Nehnuteľnosti v Benahavís, ešte vyššie: exkluzívne vily priemerne cez 2,6 milióna € a 500+ m², často v uzavretých komplexoch s golfom a službami.
Prvky, ktoré udržiavajú vysoké ceny a nájomné:
- predĺžená sezónnosť od apríla do októbra, obsadenosť aj v zime;
- luxusné zameranie láka menej cenovo citlivú klientelu;
- rozmanité aktivity: golfy, maríny, gastronómia, medzinárodné podujatia.
V roku 2026 sa očakáva stále drahý alebo veľmi drahý trh, podporený:
- novými luxusnými projektami v príprave;
- relatívnym nedostatkom dobre umiestnených pozemkov pri mori;
- sezónnymi výnosmi, ktoré zostávajú konkurencieschopné v porovnaní s inými stredomorskými letoviskami rovnakej úrovne.
Táto oblasť oslovuje hlavne:
- kupcov s vyšším rozpočtom, schopných pokryť vysoké poplatky za správu;
- investorov ochotných prijať profesionálnu správu nájmu kvôli optimalizácii obsadenosti a ceny;
- tých, ktorí hľadajú nielen výnos, ale aj potešenie z vlastného užívania (druhé bývanie).
Nevýhodou je už veľmi vysoké ocenenie trhu a riziko volatility, najmä pri šoku v medzinárodnom cestovnom ruchu či luxusnom segmente.
Vstupné sumy a oblasti príležitostí
Keď si ujasníte profil, kľúčová otázka znie: s akým rozpočtom a za aký typ nehnuteľnosti môžete na trh vstúpiť? Rozdiely sú veľké medzi veľkými mestami, prémiovým pobrežím a druhým pásmom miest.
K roku 2026 sa črtá niekoľko trendov:
- hlavné mestské centrá (Sevilla, Malaga centrum) už vykazujú vysoké úrovne;
- malagské pobrežie sa približuje historickému vrcholu s tlakom na dobre situované nehnuteľnosti;
- obce druhého pásma profitujú z presunu dopytu, niekedy s prudkým rastom cien.
Malaga a pobrežie: rastúce rozpočty, historický vrchol v 2026
Malaga zmenila svoj charakter. Z klasickej prímorskej destinácie sa za pár rokov stala kultúrno-technologickým uzlom, s:
- posilnenou ponukou múzeí a kultúry;
- rozvíjajúcim sa technologickým zoskupením;
- výborným leteckým a železničným spojením;
- vysokým záujmom zo strany cudzincov a expatov.
Priamy dôsledok: rastúce vstupné ceny, najmä:
- v zrenovovanom historickom centre a prístavnom sektore;
- v rezidenčných štvrtiach na pobreží;
- po pobreží smerom na Torremolinos, Benalmádena až Fuengirola.
Údaje z provincie Malaga ale ukazujú, že trh nie je nedostupný: žiadané sekundárne rezidencie sa predávajú za stovky tisíc eur, ale často s veľkou rozlohou, takže priemerná cena za m² je stále pod 2 000 €/m² na úrovni provincie. Tento rozdiel medzi celkovou cenou a cenou za m² ukazuje, že mierne vzdialenie od centra či pobrežia môže rozpočtu uľaviť.
Zahraničný dopyt je rozmanitý: Francúzi, Belgičania, Nemci a Holanďania dominujú, s rozpočtom okolo 300 000 € za približne 100 m². Američania a Švajčiari cielia vyššie, často cez 400 000 € a ceny nad 3 000 €/m² v top oblastiach.
Pre rok 2026 je pocit trhu blízky historickému vrcholu, hlavne pre:
- nové alebo zrenovované byty s výhľadom na more;
- malé dobre umiestnené plochy s vysokým dopytom na prenájom;
- nové komplexy so službami (bazén, posilňovňa, concierge).
Pre kupujúceho:
- ktorému ide o istotu bývania (život, home-office);
- ktorý akceptuje miernejší, ale stabilný výnos;
- ktorý verí v dlhodobý význam Malagy ako uzla,
Malaga dáva zmysel, aj pri vyššom vstupe.
Ak je cieľom hlavne krátkodobá kapitálová zhodnotenie, odporúčame opatrnosť: vstup na vrchole cyklu znamená potrebu dlhého investičného horizontu a schopnosť zvládnuť možnú stagnáciu alebo pokles cien.
Pozrite si domy a byty na predaj v Malage
Druhé pásmo (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): rast > +20 % r/r v 2024–2025, potenciál, ale opatrnosť
V dôsledku rastu cien v Seville a na Costa del Sol sa veľa záujemcov obracia na obce druhého pásma, neraz excentrické, no dnes lepšie ohodnotené než pred piatimi rokmi.
Medzi vyčnievajúce oblasti patria:
- Huelva: ešte dostupnejšie pobrežie, rozľahlé pláže, viac rodinný a národný charakter.
- Vélez-Málaga: východne od Malagy, posilnená efektom presunu dopytu z hlavného mesta.
- Casares: neďaleko Estepony, spája biele dediny a nové rezidenčné komplexy.
Tieto obce zaznamenali rast cien nad +20 % medziročne v rokoch 2024–2025 vďaka:
- presunu kupujúcich vytlačených z príliš drahých centrálnych zón;
- novým developerským projektom, často s dobrou úrovňou služieb;
- rastúcemu záujmu investorov o „pozadu“ idúce trhy.
Údaje Green Acres dobre zachytávajú rozdiel medzi prvým a druhým pásmom: v Vélez-Málaga nehnuteľnosti sa predávajú v priemere okolo 260 000 € za takmer 190 m², pri cene asi 1 400 €/m², ďaleko pod úrovňami Costa del Sol západ.
Casaresu, vďaka blízkosti Estepony a luxusného segmentu, rastú ceny: vyhľadávané sú nehnuteľnosti okolo 500 000 € a 130 m², teda skoro 3 800 €/m², čo z tejto oblasti robí prechod medzi druhým pásmom a prémiovým pobrežím.
V okrese Huelva zostávajú zahraniční kupci skôr „value“ než „luxusní“: vedú Portugalci, nasledujú Francúzi a Nemci. Rozpočty sa pohybujú okolo 150 000–160 000 € za 110 až 140 m², s cenou na m² stále okolo 1 200–1 300 €/m², čo je zlomok malagských úrovní. Je tu možnosť rastu, ak sa rozvinie infraštruktúra a služby.
Pre kupca tieto zóny znamenajú skutočné príležitosti:
- nižšie vstupné sumy oproti Malaga alebo Marbella pre obdobnú plochu;
- ďalší rast možný, ak sa rozvinie infraštruktúra;
- možnosť zamerať sa na sezónny aj strednodobý prenájom.
Takýto dynamický rast však vyžaduje opatrnosť pri vstupe:
- nedávny silný rast môže signalizovať krátkodobé riziko prehriatia;
- trh je menší a menej likvidný: predaj môže trvať dlhšie;
- všetko závisí od mikro-lokality (blízkosť mora, služby, prístupnosť).
V týchto oblastiach je kľúčové:
- navštíviť viac štvrtí, nielen pobrežie alebo developerské projekty;
- analyzovať skutočné toky (turizmus, rezidenti, infraštruktúra);
- zahrnúť bezpečnostnú rezervu do finančného plánu v prípade dlhšieho predaja alebo nižšieho prenájmu.
Pre projekt na dlhší horizont (8–12 rokov) s menším rozpočtom, tieto obce môžu byť dobrý kompromis medzi dostupnosťou a potenciálom. Na kratšom horizonte však vyžadujú detailnú analýzu a silnú miestnu podporu. 🙂
