Výber ostrova, využitie a rozpočet v roku 2026
Predtým, než sa zamilujete do tyrkysovej zátoky, začnite tromi jednoduchými otázkami:
- Aké bude hlavné využitie nehnuteľnosti (druhé bývanie, práca na diaľku, investícia do prenájmu, budúce miesto na dôchodok)?
- Koľko týždňov ročne tam skutočne plánujete stráviť?
- Aký celkový rozpočet (nákup + poplatky + rekonštrukcia + náklady) ste ochotní investovať bez finančného tlaku?
Odpovede prirodzene nasmerujú výber ostrova. Každý baleársky trh má svoju logiku, ceny a administratívne obmedzenia. Je lepšie ich poznať už na začiatku 😉.
Malorka: likvidita a služby (Palma, severozápad s historickou hodnotou)
Malorka je najvšestrannejší ostrov na realitný projekt. Spája:
- skutočné regionálne hlavné mesto, Palma, so zdravotníctvom, medzinárodnými školami, kultúrou a veľmi dobrým leteckým spojením;
- veľmi hodnotné zóny na severozápade (Deià, Sóller, Valldemossa) vyhľadávané dlhoročnou medzinárodnou klientelou;
- viac rodinné alebo prístupnejšie trhy v strede ostrova alebo v niektorých letoviskách.
Pre kupujúceho, ktorý hľadá:
- likviditu (jednoduchosť ďalšieho predaja);
- služby otvorené celý rok;
- dobrú rovnováhu medzi miestnym životom a turistickou návštevnosťou,
Malorka je často najlepším kompromisom.
Najmä Palma vyhovuje:
- pracujúcim na diaľku, ktorí chcú mestský byt s priamym letom do Európy;
- investorom, ktorí sa zameriavajú na strednodobý prenájom (regulovaný), nie len na čisto sezónny;
- opatrným dôchodcom, ktorí chcú zostať blízko zdravotnej starostlivosti a služieb.
Podľa najnovších údajov Green Acres, nehnuteľnosti v Palma de Malorka ukazujú priemerný rozpočet okolo 385 000 € za veľkorysé priestory (približne 137 m²), čo je zaujímavý vstup pre projekt na celý rok alebo polovičnú rezidenciu.
Severozápad, historicky cennejší, priťahuje skôr:
- kupcov s dlhodobým horizontom, citlivých na krajinu a čaro dedín;
- už silné rozpočty, schopné absorbovať vysoké ceny a významné náklady na údržbu (staré domy, strmé pozemky).
Ibiza-Formentera: high-end, veľmi vysoké rozpočty
Ibiza a Formentera sú jasne v segmente luxusného trhu, pre niektoré oblasti až ultra-prémiového. Ceny sú tu výrazne vyššie než baleársky priemer, s:
- silným a lojálnym medzinárodným dopytom;
- obmedzenou ponukou, hlavne výborne položených víl s výhľadom na more alebo rýchlym prístupom na pláž;
- silným tlakom na pozemky a stavebné povolenia.
Tieto ostrovy vyhovujú najmä týmto profilom:
- kupujúcim, ktorí hľadajú prestížnu vilu, s prenájmom alebo bez neho;
- veľmi solventným investorom, ktorí chcú vzácne aktívum s dlhou hodnotou;
- ľuďom, ktorí už ostrov dobre poznajú a chcú sa pravidelne vracať.
Treba však akceptovať:
- veľmi vysoké akvizičné rozpočty (so zodpovedajúcimi vedľajšími poplatkami);
- odvetia s výrazne sezónnym životom, veľmi živé v lete, omnoho tichšie mimo sezónu;
- silnú konkurenciu na kvalitné nehnuteľnosti, pri ktorých je často potrebné rýchle rozhodovanie.
Formentera, ešte vzácnejšia, je skôr trhom pre zberateľov: málo ponúk, veľký dopyt, vysoké ceny a extrémne chránené prostredie.
Menorka: rodinné druhé bývanie, miernejšie tempo počas celého roka
Menorka má veľmi odlišnú tvár oproti dvom ďalším veľkým ostrovom:
- pokojnejšie tempo, viac rodinná atmosféra;
- menší tlak na nehnuteľnosti, hoci ceny v posledných rokoch stúpli;
- veľmi zachované prírodné a pobrežné dedičstvo, s menším množstvom veľkých infraštruktúr.
Je to dobrá možnosť, ak hľadáte:
- druhé bývanie pre vás a vašu rodinu;
- pokojnejšie prostredie, ďaleko od veľmi bujarého nočného života;
- celkovo priaznivejšie životné a prevádzkové náklady ako na Ibize.
Menorka vyhovuje:
- rodinám, ktoré chcú chodiť každý rok na to isté miesto;
- kupcom, ktorí oceňujú prírodu a krajinu viac než nočný život;
- tým, ktorí preferujú dedinský alebo menšie mestský život.
Na druhej strane, likvidita pri ďalšom predaji môže byť trochu nižšia ako na Malorke alebo Ibize, jednoducho preto, že dopyt je cielený. Je preto dôležité vybrať si dobrú lokalitu: blízkosť služieb, prístup k plážam, dobré dopravné spojenie.
Kto kupuje na Baleároch: jednoznačne medzinárodný trh
Nezávisle na vašom výbere ostrova vstupujete na veľmi internacionalizovaný trh. Podľa údajov Green Acres pre všetky baleárske ostrovy sú najaktívnejšími zahraničnými kupujúcimi Francúzi (asi 20 % dopytov), za nimi nasledujú Švajčiari (13 %), Briti (11 %) a Taliani (10 %), pred Nemcami a Američanmi.
Mediánové rozpočty zostávajú vysoké: švajčiarska klientela sa napríklad pohybuje okolo 755 000 € za nehnuteľnosti okolo sto metrov štvorcových, zatiaľ čo nemeckí kupujúci často idú nad milión eur za veľké rodinné vily. Táto hĺbka medzinárodného dopytu prispieva k udržaniu cien a zaručuje na dobrých miestach určitú likviditu pri ďalšom predaji.
Vstupné body a opatrnosť
Keď už máte vybraný ostrov, ostáva nájsť vhodný vstup na trh… a nezabúdať na technickejšie témy. Pekné prostredie môže niekedy skrývať zle spravované spoločenstvo alebo obmedzujúce pravidlá používania.
Referencia 5 090 €/m²; overiť poplatky, prace a pravidlá používania
Nedávne štatistiky uvádzajú referenciu okolo 5 090 €/m² pre nehnuteľnosti na Baleároch v súhrne všetkých situácií. Je to však priemer, ktorý skrýva veľké rozdiely medzi:
- dobré dopravne napojené mestské oblasti (Palma, niektoré štvrte Ibizy);
- vyhľadávané dediny severozápadnej Malorky;
- okrajové alebo viac rodinné oblasti.
Pre bezpečný nákup sú niektoré návyky zásadné:
- analyzovať poplatky za spoločenstvo: údržba spoločných priestorov, bazén, záhrada, strážna služba, správca;
- predvídať práce pred nami (fasáda, izolácia, výťah, energetická rekonštrukcia) a ich pravdepodobné náklady;
- overiť pravidlá používania: povolenie turistického prenájmu, minimálna dĺžka prenájmu, pravidlá spoločenstva vlastníkov.
Na niektorých ostrovoch alebo v niektorých obciach je krátkodobý turistický prenájom veľmi regulovaný, niekedy zakázaný v bytových domoch. Ak váš projekt závisí od príjmov z prenájmu, táto kontrola je nevyhnutná.
Dopredu si naplánujte:
- nákupné poplatky (notár, dane, sprostredkovatelia);
- miestne dane z nehnuteľností;
- náklady na správu, ak využívate poskytovateľa na mieste.
Sezónnosť a dostupnosť mimo leta: rozhodujte podľa projektu
Baleáry žijú zreteľne v rytme sezón. Ak chcete dobre kúpiť, treba sa pýtať nielen na hodnotu nehnuteľnosti, ale aj kedy z nej reálne budete mať úžitok.
Niekoľko bodov, ktoré treba sledovať pred výberom ostrova:
- Otvorenosť obchodov a reštaurácií mimo leta: niektoré dediny sa v zime vyprázdnia, iné zostanú aktívne.
- Frekvencia letov a lodných spojení v nízkej sezóne: najlepšia je na Malorke, niekedy obmedzená pre Menorku alebo Ibizu.
- Úroveň života, ktorú chcete na jeseň a na jar: úplný pokoj, mierny miestny život, alebo stále turistická atmosféra.
Podľa vášho projektu sa priority menia:
- Pre celoročný druhý domov s pár pobytmi mimo leta ponúka Malorka (najmä Palma) najlepšiu kontinuitu služieb.
- Pre čisto letné využitie môžu postačovať Ibiza-Formentera alebo niektoré letoviská na Menorke s akceptovaním sezónnosti.
- Pre čiastočné presťahovanie (niekoľko mesiacov v roku) sledujte školy, lekárov, otvorené obchody a dopravu, ale aj trvalých susedov.
Dobrou radou je navštíviť ostrov a vybrané štvrte mimo sezóny, aspoň na krátko. Tak získate reálnu predstavu o skutočnom živote na mieste, ďaleko od letných pohľadníc 🌞.
