Trg 2026 v Andaluziji: nadzorovana rast z žarišči napetosti
Leta 2026 ostaja andaluzijski nepremičninski trg na splošno usmerjen navzgor, vendar brez splošne evforije. Opaža se:
- povprečno zvišanje cen, pogosto nižje kot v najdražjih delih Španije,
- lokalizirana žarišča napetosti na obali in v nekaterih zelo iskanih mestih,
- naraščajoča razlika med ‘vsakodnevnimi’ trgi in zelo turističnimi področji.
Za kupca to pomeni, da še vedno obstajajo priložnosti, vendar postane izbira mesta, četrti in vrste nepremičnine odločilna.
Mesta in obale v ospredju: Malaga okoli 3.300–3.620 €/m²
Med večjimi andaluzijskimi mesti izstopa Malaga. Dinamično mesto, z dobro povezavo (hitri vlak, mednarodno letališče), z rastočo kulturno in digitalno ponudbo, privlači tako:
- evropske upokojence, ki iščejo sončen življenjski slog,
- delavce na daljavo in digitalne nomade,
- investitorje, ki ciljajo na turistični ali dolgoročni najem.
Cenovne ravni so zdaj okoli 3.300 do 3.620 €/m², z letno rastjo po ocenah +21 do +22 % med 2025 in 2026 glede na sektorje in tip nepremičnin.
Pri segmentu počitniških hiš pa podatki o povpraševanju na Green-Acres kažejo veliko heterogenost: iskane nepremičnine v Malagi dosegajo povprečno ceno okoli 746.000 € za večje površine (okoli 402 m²), kar pomeni jasen fokus na družinske hiše ali vile in ne manjša mestna stanovanja.
Za boljši vpogled v tipične nepremičnine za tovrstne kupce lahko obiščete stran, posvečeno mestu Malaga: hiše in stanovanja naprodaj v Malagi.
Konkretnije:
- v centru in v najbolj priljubljenih okrožjih ob morju lahko cene bistveno presegajo povprečje,
- v nekaterih obrobnih ali obnovitvenih četrtih so vrednosti še dostopnejše, a hitro rastejo,
- pritisk na obstoječe kapacitete spodbuja tudi razvoj novih projektov, pogosto že od začetka na visokih nivojih.
Na celotni andaluzijski obali velja podobna logika: bližina morja, dobra dostopnost in turistična privlačnost zvišujejo cene, še posebej na Costa del Sol.
Huelva in Malaga: občine z več kot +20 % letno
Poleg glavnih provinc so najvišje letne rasti pogosto v srednje velikih ali obalnih občinah.
V letih 2025–2026 več krajev v Huelvi in Malagi presega +20 % letne rasti, med njimi:
- Algarrobo – majhna obalna občina na vzhodni Costa del Sol, zelo iskana zaradi bližine Malage in mirnejšega značaja,
- Vélez-Málaga – pomembno središče Axarquíe, združuje zgodovinsko mesto, bližino morja (Torre del Mar) in še vedno ugodnejše cene kot Malaga mesto,
- Casares – med Estepono in Sotogrande, priljubljena zaradi rezidenčnih kompleksov z razgledi, golfi in vrhunskimi storitvami,
- Fuengirola – dobro opremljeno letovišče, močno povpraševanje po počitniških bivališčih in sezonskih najemih.
Iskanja na Green-Acres potrjujejo vlogo ‘območij za preusmeritev’ za tuje kupce, ki iščejo morje in sonce za še raznolike ravni cen. V Algarrobu so iskane nepremičnine okoli 311.000 € za hiše približno 181 m², kar so dostopnejši vmesni proračuni kot v osrčju Costa del Sol.
Pregled nepremičnin za te kupce je na voljo tukaj: nepremičninske ponudbe v Algarrobu.
V Vélez-Málaga povpraševanje večinoma zajema udobne površine (okoli 190 m² v mediani) za proračune okoli 262.000 €. Ta profil dobro prikazuje iskanje kompromisa med prostorom, podnebjem in ugodnejšimi cenami kot v središču Malage, a zgolj nekaj minut od morja.
Za ogled vrste nepremičnin, ki pritegnejo kupce, poglejte lokalno izbiro: nepremičnine v Vélez-Málaga.
Casares zavzema nekoliko drugačen, bolj luksuzen položaj, iskane so hiše okoli 137 m² za približno 385.000 €. Občina je jasno usmerjena k dobro opremljenim počitniškim nepremičninam, pogosto v kompleksih z bazeni, golfi ali razgledom na morje.
Po drugi strani pa je Fuengirola primer pritiska zelo turističnih trgov Costa del Sol: povpraševanje je po bolj kompaktnih stanovanjih (okoli 107 m²) za povprečne cene okoli 448.000 €, kar nakazuje na kupce, ki iščejo dobro locirane apartmaje, primerne za kratkoročni najem. Značilnosti povpraševanih nepremičnin si lahko ogledate npr. tukaj: nepremičnine v Fuengiroli.
Te rasti odražajo:
- preusmeritev povpraševanja iz že zelo dragih občin,
- privlačnost mirnejšega življenjskega sloga, a še vedno ob morju,
- rast investiranja v najem, pogosto s strani tujih kupcev.
Za nakupovalni projekt to pomeni dobro predvideti časovni horizont: nekatere občine so kratkoročno še privlačne, a nagla rast cen lahko v nekaj letih spremeni razmerje donosnosti/tveganja.
Premium segmenti in tuje naložbe
Andaluzija, zlasti njena obala, ostaja glavno igrišče za mednarodne kupce. Njihova prisotnost je še posebej močna v višjem razredu, predvsem na Costa del Sol.
Luxury Costa del Sol: robustno mednarodno povpraševanje
Na luksuznem segmentu izstopata trga Marbella in Benahavís. Tam najdete:
- sodobne vile z razgledom na morje in zelo visoko opremo,
- zaprte rezidence s storitvami (varovanje, bazeni, spa, concierge),
- redke nepremičnine na izjemnih lokacijah, ki jih je težko ponovno ustvariti.
Podatki o povpraševanju na Green-Acres ilustrirajo ta luksuzni razvoj: v Marbelli povprečna iskanja dosegajo skoraj 1,54 milijona € za velike površine okoli 268 m², v Benahavísu, prestolnici luksuznih vil, pa povprečni proračuni presegajo 2,6 milijona € za nepremičnine okoli 536 m².
Za vpogled v raven in vrsto nepremičnin, ki sestavljajo ta specifični trg, raziščite ponudbe v Marbelli (nepremičnine v Marbelli) ali Benahavísu (vile in hiše v Benahavísu), kjer prevladujejo sodobne vile, varovane rezidence in arhitekturno dovršene nepremičnine.
Dva ključna dejavnika pojasnjujeta odpornost tega območja:
- raznoliko mednarodno povpraševanje (Severna Evropa, Združeno kraljestvo, Bližnji vzhod, Latinska Amerika itd.),
- redka ponudba, omejena s prostorsko razpoložljivostjo in strožjimi lokalnimi predpisi za nove projekte.
Na celotnem območju Malage statistike Green-Acres kažejo velik tuj interes, predvsem je vodilna francoska klientela (približno 15 % tujih iskanj), sledijo Belgijci, Nemci, Nizozemci, nato kupci iz ZDA in Združenega kraljestva. Mediani proračuni so pogosto med 295.000 in 410.000 € glede na narodnost, s povprečnimi površinami 100 do 125 m², kar potrjuje pomen družinskih počitniških rezidenc.
Rezultat: tudi v obdobjih negotovosti ti premium trgi pogosto kažejo:
- manj padcev cen,
- sposobnost hitrega okrevanja,
- posebno zanimanje za unikatne nepremičnine ali tiste z znanimi arhitekti.
Za kupca ta segment ni najbolj dostopen, lahko pa ponuja:
- « naložbeno » pozicioniranje na daljši rok,
- dovolj likvidnosti, če nepremičnina izpolnjuje ključne kriterije (lokacija, razgled, zaključki),
- vrhunski najemni potencial, zlasti za kratkoročni najem.
Nove novogradnje in kapital: projekti do 2027
Dinamičnost andaluzijskega trga se kaže tudi v prihodu novega kapitala in pomembnih projektov.
Na Costa del Sol zaznavamo investicije okoli 72 mio € v Marbelli za stanovanjske projekte z zaključkom okoli 2027. Ti projekti ciljajo predvsem:
- mednarodno klientelo z visoko kupno močjo,
- visoke standarde trajnosti, dizajna in storitev,
- lokacije z razgledom na morje, dostop do golfov ali bližino centra.
Za kupca nove novogradnje predstavljajo več prednosti:
- obročno plačilo v več letih,
- udobje in energetska učinkovitost na današnji ravni,
- potencial za rast vrednosti med rezervacijo in vselitvijo, če je trg še naprej pozitiven.
Vendar pa zahtevajo tudi:
- temeljit pregled investitorja (zanesljivost, pretekli projekti),
- natančno branje pogodbe (roki, garancije, morebitne cenovne prilagoditve),
- dobro razumevanje lokalnega trga s 3–5 letnim pogledom naprej.
Makro pogled: Španija 2026
Za pravo interpretacijo andaluzijske situacije je smiselno regijo postaviti v španski nacionalni trend.
Napoved rasti v Španiji za 2026
Scenariji za Španijo v 2026 napovedujejo povprečno rast cen okoli +7 % v letu, ob upoštevanju gospodarskega stanja in obrestnih mer.
Več dejavnikov podpira ta scenarij:
- trdno povpraševanje v velikih mestih in na obali,
- nova ponudba pogosto ne pokriva potreb v napetih območjih,
- privlačnost države za upokojence in evropske vlagatelje v primerjavi z drugimi sredozemskimi destinacijami.
To še ne pomeni homogene rasti povsod: nekatera podeželska ali notranja območja so lahko stabilna ali se celo prilagajajo navzdol, medtem ko bodo najbolj dinamična središča še naprej zviševala cene.
To še posebej velja za zahodno Andaluzijo: v pokrajini Huelva podatki Green-Acres izpostavljajo še dostopnejši, a že internacionaliziran trg. Portugalski kupci predstavljajo skoraj 19 % tujih povpraševanj, takoj za njimi so Francozi (13 %) in Nemci (12 %), s srednjimi proračuni največkrat med 138.900 in 165.000 € ter velikimi površinami (110 do 140 m²). To kaže, da območje privlači tiste, ki iščejo cenejšo alternativo Costa del Sol, a še vedno blizu Atlantika.
Glavni trgi nad 3.900 €/m²: Vlečni učinek
Še ena pomembna točka: uspešnost glavnih urbanih trgov v Španiji, kjer cene že presegajo 3.900 €/m² (Madrid, Barcelona in nekatere druge zelo iskane regijske prestolnice).
Ti trgi lahko:
- nacionalno povprečje potiskajo navzgor,
- nekatere kupce usmerjajo proti dostopnejšim alternativam, kot je Andaluzija,
- utrjujejo podobo Španije kot trdnega nepremičninskega trga v Evropi.
Za Andaluzijo se to izraža v:
- stalnem prihodu novih kupcev, zlasti tujih,
- pritisku rasti na že privlačnih območjih,
- postopnem širjenju povpraševanja v sekundarne občine, kjer je včasih hitra rast.
Če razmišljate o nakupu, se vprašanje torej ne glasi zgolj « koliko stane danes? », ampak tudi:
- « kakšen je potencial tega območja čez 5–10 let? »,
- « kolikšen del povpraševanja prihaja iz tujine? »,
- « kako bi se ta trg odzval na gospodarsko upočasnitev? ».
Z drugimi besedami, razmišljajte tako o kakovosti življenja kot tudi o naložbeni perspektivi — ob podpori dobrega poznavanja terena … ali z ustreznim strokovnim svetovanjem.
