Cena nepremičnin v Madridu leta 2026: rekordne ravni po vsej Španiji
Madrid se skupaj z Barcelono uveljavlja kot eden najdražjih trgov na Španskem. Zaradi dviga standarda v določenih četrtih, visokega povpraševanja in inflacije stroškov so cene dosegle še nikoli videno raven. 😮
Ta rast ne prizadene le strogih centrov: širi se proti obdobju krožnih četrti in naseljem v prvi in drugi periferiji, kar popolnoma spreminja način pristopa k nakupu.
Na segmentu počitniških nepremičnin in mednarodnih kupcev so ravni še višje: povprečje za iskane nepremičnine v Madridu na specializirani strani Green Acres znaša okoli 923.000 € za 141 m², kar je skoraj 6.546 €/m², kar potrjuje pritisk na kakovostne, dobro locirane nepremičnine.
Povprečna cena okoli 6.021 €/m², rast od 12 do 38 % glede na območje
Leta 2026 je povprečna cena v španski prestolnici okoli 6.021 €/m² za vse vrste nepremičnin. A to povprečje skriva zelo različne realnosti glede na posamezno četrt.
Opazujemo:
- osrednje in zgodovinske dele z rastjo med 30 in 38 % v petih letih;
- utemeljene stanovanjske četrti, kjer so cene zrasle za okoli 15 do 25 %;
- območja v urbani prenovi ali bolj oddaljene četrti z bolj zmerno rastjo, okoli 12 do 18 %, a z zanimivim potencialom za dohitevanje.
Konkretno to pomeni, da:
- družinsko stanovanje na dobri lokaciji lahko zlahka preseže 8 000 do 10 000 €/m²;
- nekatera bolj priljubljena območja ostajajo pod 4 000 €/m², a z močno rastjo cen;
- nove četrti z dobro dostopnostjo (metro, avtobusi, avtocestni priključki) postopno beležijo vse višje cene z dodajanjem storitev in trgovin.
Za kupca je torej ključno razmišljati
po mikro-okrožjih in tipologiji nepremičnine namesto zgolj o povprečni ceni Madrida kot celote.
Zelo visoke cene (nad 25.000 €/m²) v ultra-luksuznih segmentih
Če ciljate na najvišji razred, se pripravite na ravni cen, ki jih drugje v Španiji skoraj ne boste našli. V določenih ultra-luksuznih segmentih « letvica » zdaj presega 25.000 €/m².
Te cene najdemo pri:
- penthouseih s panoramskimi terasami na najprestižnejših lokacijah;
- popolnoma prenovljenih stavbah s premium storitvami (konzjerž, 24/7 varnost, wellness prostori);
- nizkogostotnih novogradnjah s posebnimi storitvami, vrtovi, bazeni in izjemnimi lastnostmi.
Te nepremičnine so namenjene:
- bogati mednarodni klienteli;
- določenim profilom izseljencev s prestižnimi paketi;
- investitorjem, ki iščejo redko premoženjsko naložbo, bolj kot visoke najeme.
Za « klasičnega » kupca pa ta skok vpliva tudi posredno:
višje ocenjuje okolico in krepi trend gentrifikacije v večih centralnih četrtih.
Kdo kupuje v Madridu? Naraščajoča vloga tujcev
Za to ravnijo cen igra ključno vlogo struktura povpraševanja. Madrižani ostajajo večina, a tujci zdaj pomenijo velik delež na določenih segmentih, zlasti v centralnih in luksuznih predelih.
Po podatkih Green Acres so ZDA na prvem mestu povpraševanja po madridskem oddelku, s skoraj 18 % iskanj. Sledijo Francozi (12 %), nato Združeno kraljestvo, Hong Kong in Italija, vsak okoli 7 %.
Ta raznolikost profilov delno pojasnjuje soobstoj več trgov v istem mestu: en “lokalni” Madrid, močno odvisen od španskih gospodinjskih dohodkov, in zelo internacionalizirani Madrid, bolj vezan na globalno premoženje, izseljenske pakete in dolgoročne naložbene strategije.
Faktorji napetosti in nakupna odločanja
Visoke cene v Madridu niso le modna muha ali špekulacija. Odražajo tudi zelo konkretne fizične in ekonomske omejitve, ki vplivajo na končno ceno stanovanja. 🧱
Razumevanje teh dejavnikov kupcu omogoča boljšo pozicijo in pametne odločitve: sprejeti nekoliko bolj oddaljeno lokacijo, ciljati na prenovo namesto novogradnje, ali izbrati določene tipe nepremičnin.
Pomanjkanje zemljišč, višji stroški materiala, pomanjkanje delovne sile: neposreden vpliv na končno ceno
Madrid je gosto naseljeno mesto, kjer je zemljišče za nove projekte redko, zlasti v že dobro dostopnih in zaželenih območjih. Ta pomanjkanje gradbenih zemljišč ima za posledico avtomatsko višje cene.
Poleg tega:
- dolgoleten dvig stroškov materialov (beton, jeklo, les, tehnična oprema);
- pomanjkanje usposobljene delovne sile v gradbeništvu, kar draži gradnjo in prenovo;
- vedno strožje regulativne zahteve glede izolacije, energetske učinkovitosti in varnosti.
V praksi to pomeni:
- da cene pri novogradnjah vsebujejo vse večji delež fiksnih stroškov;
- da je celovito prenovo težko donosno izvesti, če je začetna nakupna cena že visoka;
- da investitorji in posamezniki tehtajo med kakovostjo, površino, lokacijo in celotnim proračunom.
Za nakupni projekt v Madridu je torej ključno:
- podrobno oceniti vsak projekt prenove pred podpisom;
- preveriti tehnično kakovost objekta (izolacija, instalacije, fasada), da se izognete dragim presenečenjem;
- vključiti rezervni proračun za morebitne dodatne stroške prenove.
Zmerni najemni donosi (približno 4,2 do 5,5 %), visoki vstopni stroški
Z visokimi cenami nakupa so najemni donosi v Madridu razmeroma zmerni, predvsem v osrednjih četrtih.
Leta 2026 običajno opazimo:
- bruto donose okoli 4,2 do 5,5 % glede na četrt in tip nepremičnine;
- v strogem centru ravni bližje 4 % za najbolj iskane nepremičnine;
- donose nad 5,5 % v nastajajočih ali bolj oddaljenih območjih, ali za nepremičnine, ki potrebujejo delo.
Od teh številk je treba odšteti:
- davke v Španiji in morebitno doma;
- stroške skupnih prostorov, ki so lahko visoki v starejših ali s storitvami bogatih stavbah;
- stroške upravljanja najema, če upravljanje prepustite tretjim osebam.
Posledično mnogi kupci ugotavljajo, da je Madrid trg:
- bolj premoženjski kot pa čisto donosni, predvsem v lepih četrtih;
- kjer je zmagovalna strategija pogosto dolgoročna vizija (10 let in več);
- kjer so pogajanja, izbira četrti in potencial za rast ključni.
Če je vaša prioriteta čisti donos v kratkem času, boste najverjetneje morali:
- gledati izven strogih centrov;
- sprejeti nepremičnine za optimizacijo (načrt, prenova, delitev, oprema);
- ali kombinirati Madrid z drugimi španskimi trgi, ki so donosnejši, a manj likvidni.
Obeti za naložbe 2026-2030
Kljub visokim cenam španska prestolnica ostaja privlačna za kapital. Obeti do leta 2030 ostajajo pozitivni, a trg je bolj selektiven, z višjimi zahtevami glede kakovosti, trajnosti in lokacije. 🌱
Za investitorja ali lastnika je obdobje 2026-2030 morda čas večjih razlik v rezultatih med dobro pozicioniranimi nepremičninami … in ostalimi.
Mednarodno in institucionalno povpraševanje: Madrid drugi najljubši evropski trg
Na evropski ravni se Madrid zdaj uvršča kot drugi najljubši trg številnih mednarodnih in institucionalnih vlagateljev.
Več dejavnikov pojasnjuje ta interes:
- lokalno dinamično gospodarstvo, ki ga poganjajo storitve, finance in tehnologija;
- ugled prijetnega kraja za bivanje, sončnega, dobro povezanega z Evropo;
- razmeroma stabilno pravno in davčno okolje v primerjavi z drugimi destinacijami.
Posledice za individualne kupce:
- stalni pritisk na najboljše nepremičnine (lokacija, kakovost zgradbe, energetska učinkovitost);
- globok trg najema, zlasti za dobro locirane in upravljane nepremičnine;
- relativno likvidnost pri prodaji kakovostnih nepremičnin, tudi v primeru upočasnitve.
Močna prisotnost institucionalnih vlagateljev pripomore tudi k profesionalizaciji trga, z večjo transparentnostjo, študijami in podatki, kar poveča orientacijo posameznikov.
Prednost prenovi, vrhunskim novogradnjam in « zeleni » zgostitvi
Za obdobje 2026-2030 oportunitete v Madridu zaznamujejo trije trendi:
- naraščajoča moč energetske in funkcionalne prenove starega stanovanjskega fonda;
- razvoj vrhunskih novogradenj – redkih in dragih, a iskanih;
- projekti zelene zgostitve, z javnim prostorom, prometom in naravo v mestu.
Za kupca to pomeni različne strategije:
- ciljati dobro locirano staro nepremičnino za prenovitev, z velikim potencialom po prenovi;
- izbrati kakovosten novogradbeni projekt z dobro energetsko učinkovitostjo, tudi če je vstopni prag višji;
- iskati četrti, ki se bodo urbano izboljšale (nove linije metroja, parki, infrastruktura) za prihodnjo rast cen.
Podnebna trajnost postaja ključna: slabo izolirane, nedostopne ali neustrezne nepremičnine (delo na daljavo, zunanji prostori, energijska učinkovitost) bodo relativno izgubljale vrednost.
Nasprotno pa bodo stanovanja:
- z visoko energetsko oceno;
- z balkonom, teraso ali dostopom do zelenih površin;
- blizu javnega prevoza in storitev;
imela večje možnosti, da ostanejo priljubljena in odpornejša na gospodarske spremembe.
Na zahtevnem trgu, kot je Madrid, je sodelovanje z lokalnimi strokovnjaki, ki znajo prepoznati mikro-trende vsakokratne četrti, prava prednost pri varovanju vašega projekta. 🤝
