Kje kupiti v 2026: branje po profilih in cenovnih gibanjih
Preden se podrobneje posvetimo vsaki coni, je koristno razmišljati po profilih kupcev. Glede na to, ali iščete počitniško stanovanje, naložbo v najem ali popolno spremembo življenjskega sloga, bodo odgovori različni.
Leta 2026 naj bi andaluzijski trg ostal dinamičen, vendar bolj segmentiran. Nekatera območja so na kratki rok blizu cenovnega stropa, medtem ko imajo druga še vedno pomemben potencial za rast.
- Za dolgoročni premoženjski projekt dajte prednost velikim mestom z globokim trgom, dobro povezljivostjo in likvidnostjo.
- Za sezonski donos: ciljajte na obalne regije z močnim povpraševanjem mednarodnih turistov, tudi če so nakupne cene višje.
- Za spremembo življenjskega sloga z nadzorovanim proračunom: poglejte občine v drugem prstanu ali srednje velika mesta z železniško ali avtocestno povezavo.
Premoženjska vrednost: Sevilja znotraj mestnih sten, mestno udobje in močna likvidnost
Sevilja v notranjem krogu ostaja za mnoge kupce « srca premoženja » Andaluzije. Zgodovinsko središče, četrti Triana, Los Remedios ali Nervión ponujajo redek preplet arhitekturnega šarma, mestnih storitev in stabilnega najemnega povpraševanja.
- Visoka likvidnost: kakovostne nepremičnine se prodajo hitro, tudi ko je trg umirjen.
- Raznoliko povpraševanje: turisti, študenti, lokalni vodilni kadri, uradniki, izseljenci… kar ublaži cikle.
- Omejena ponudba: zelo malo prostega zemljišča znotraj mestnih sten, kar dolgoročno podpira cene.
Nepremičnine v Sevilli in njeni regiji to potrjujejo: iskane nepremičnine imajo v povprečju velike površine in že visoke proračune za Španijo, kar kaže na jasen premoženjski položaj.
Leta 2026 lahko pričakujemo blago stabilizacijo cen v samem središču, po več letih izrazitih dvigov. Najvišje rasti se bodo verjetno premaknile na:
- predmestja z dobro povezavo (San Bernardo, La Buhaira, območja v bližini linij metroja in tramvaja);
- stanovanjske četrti, ki jih družine raje izbirajo zaradi šol in parkov.
Podatki Green Acres kažejo, da je tu tuje povpraševanje močno frankofilsko: francoski kupci predstavljajo približno 30 % povpraševanj, sledijo Američani in Britanci. Srednji znesek transakcije za Francoza je okoli 260.000 € za skoraj 200 m², kar pomeni, da je srednja cena na m² še vedno nižja kot na Costa del Sol, kar dodatno povečuje privlačnost Sevilje za dolgoročne projekte.
Za premoženjskega vlagatelja Sevilja znotraj mestnih sten kljuka več polj:
- dolgoročna varnost prodajne vrednosti;
- več možnosti najemnih strategij (urejen sezonski najem, srednjeročen, dolgoročen);
- živahno okolje skozi vse leto, idealno, če nameravate tu preživeti več mesecev.
Slaba stran: vstopni prag se viša in konkurenca za dobro locirane in obnovljene nepremičnine je velika. Treba je sprejeti višjo ceno zaradi redkosti ali izbrati nepremičnine za prenovo, da ustvarite svojo vrednost. 🔧
Sezonski donos: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) z luksuzno noto
Za profile, ki iščejo predvsem sezonski donos, je težko prezreti Costa del Sol. Trojica Marbella–Estepona–Benahavís se je postavila kot visokokakovostna destinacija na evropski ravni.
- Marbella: mednarodna znamka, premožna klientela, zelo veliko povpraševanje v visoki in nizki sezoni.
- Estepona: hiter dvig kakovosti, obnovljena obala, velika vlaganja v javni prostor.
- Benahavís: vile, zaprti kompleks, golfi, bolj ekskluziven produkt, pogosto s celovitimi storitvami.
Povpraševanje po sekundarnih rezidencah dobro prikazuje notranjo hierarhijo luksuznega segmenta:
- Nepremičnine v Marbelli: povprečno iskane nepremičnine močno presegajo milijon evrov, s povprečno ceno nad 5.700 €/m².
- Nepremičnine v Esteponi: še vedno visokokakovostno, a nekoliko bolj dostopno, okoli 4.100 €/m² za stanovanja in hiše okoli 140 m².
- Nepremičnine v Benahavísu: še stopničko višje; tu iskane nepremičnine v tem zelo ekskluzivnem sektorju v povprečju dosežejo več kot 2,6 milijona evrov, za velike vile nad 500 m², pogosto v varovanih kompleksih z golfi in storitvami.
Elementi, ki podpirajo cene in sezonske najemnine:
- podaljšana sezona od aprila do oktobra, z osnovno zasedenostjo tudi pozimi;
- luksuzna pozicija, ki privlači kupce, manj občutljive na nihanje cen;
- bogata ponudba aktivnosti: golfi, marine, gastronomija, mednarodni dogodki.
Za leto 2026 je najbolj verjeten scenarij še vedno drag, če ne celo zelo drag trg, ki ga podpirajo:
- nova ponudba luksuznih projektov;
- relativno pomanjkanje dobrega obalnega zemljišča;
- sezonski donosi, ki ostajajo konkurenčni v primerjavi z drugimi sredozemskimi obalami podobne kakovosti.
Ta sektor je namenjen predvsem:
- kupcem z ugodnim proračunom, ki lahko prenesejo visoke stroške lastništev v skupnosti;
- vlagateljem, ki sprejemajo zelo profesionalno upravljanje najema, za optimizacijo stopnje zasedenosti in cen;
- profilom, ki poleg donosnosti iščejo tudi užitek (sekundarna rezidenca).
Nadomestilo: trg je že zelo cenjen, z večjim tveganjem volatilnosti v primeru šoka na mednarodnem turističnem ali luksuznem segmentu.
Vstopni pragi in območja priložnosti
Ko je vaš profil jasen, postane ključno vprašanje: s kakšnim proračunom in za kakšno tipologijo nepremičnine lahko vstopite na trg? Razlike so velike med velikimi mesti, dragim obalnim delom in občinami v drugem prstanu.
Do leta 2026 se oblikujejo naslednji trendi:
- glavna urbana središča (Sevilja, Malaga v notranjem krogu) že izkazujejo visoke ravni;
- malagajska obala dosega zgodovinsko najvišjo točko, z močnim pritiskom na dobro locirane produkte;
- občine v drugem prstanu izkoriščajo prenos povpraševanja, z včasih spektakularnimi rastmi.
Malaga in obala: rastoči proračuni, zgodovinski vrh v 2026
Malaga je spremenila dimenzijo. Mesto se je v nekaj letih iz klasične obalne destinacije razvilo v kulturno in tehnološko središče z:
- okrepljeno muzejsko in kulturno ponudbo;
- razvojem tehnološkega parka;
- odlično letalsko in železniško povezavo;
- močnim povpraševanjem tujih kupcev in izseljencev.
Neposredna posledica: vstopne cene rastejo, zlasti:
- v prenovljenem zgodovinskem središču in predelu pristanišča;
- v stanovanjskih četrtih ob obali;
- ob obali proti Torremolinosu, Benalmádeni do Fuengirole.
A podatki iz province Malaga nekoliko blažijo podobo nedosegljivega trga: za iskane sekundarne nepremičnine je povprečna skupna vrednost sicer več sto tisoč evrov, vendar pogosto za zelo velike površine, kar pomeni povprečno ceno pod 2.000 €/m² na ravni province. Ta razlika med skupno ceno in ceno na m² potrjuje, da nekoliko oddaljena lokacija od centra ali obale lahko finančno pomaga.
Tuje povpraševanje je zelo raznoliko: Francozi, Belgijci, Nemci in Nizozemci prevladujejo, s srednjimi proračuni okoli 300.000 € za približno 100 m². Američani in Švicarji ciljajo višje, s srednjimi cenami preko 400.000 € in ceno na m² pogosto preko 3.000 €/m² na najbolj zaželenih lokacijah.
Tržni občutek za 2026 je zgodovinsko visoka točka ali blizu nje, zlasti pri:
- novih ali prenovljenih stanovanjih z morskim razgledom;
- dobro lociranih manjših enotah, zelo iskanih za sezonski najem;
- novih projektih s storitvami (bazen, fitnes, concierge).
Za kupca:
- ki daje prednost varnosti bivanja (živeti, delo na daljavo);
- ki sprejema nižji, a stabilen donos;
- ki verjame v dolgotrajno vlogo Malage kot vozlišča,
Malaga ostaja smiselna, tudi z visokim vstopnim pragom.
Če je glavni cilj kratkoročna kapitalska dobička, je potrebna previdnost: vstop na vrhu cikla zahteva dolgoročni časovni okvir in sposobnost prenosa morebitne stagnacije ali prilagoditev cen.
Oglejte si hiše in stanovanja naprodaj v Malagi
Občine « drugi prstan » (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): rast > +20 % letno v 2024–2025, potencial, a previdnost
Ob izrazitem povišanju cen v Sevilli in na Costa del Sol se mnogi kupci obračajo k občinam v drugem prstanu, pogosto bolj oddaljenim, a danes bolj cenjenim kot pred petimi leti.
Med izpostavljenimi območji:
- Huelva: še dostopnejša obala, dolge plaže, bolj družinski in nacionalni profil.
- Vélez-Málaga: vzhodno od Malage, okrepljena z učinkom prenosa iz glavnega mesta province.
- Casares: blizu Esteponi, združuje bele vasi in nove stanovanjske komplekse.
Te občine so v letu 2024–2025 zabeležile rast cen nad +20 % letno, zaradi:
- prenosa kupcev iz predragih centralnih območij;
- novih nepremičninskih projektov, pogosto z dobrimi lastnostmi;
- naraščajočega zanimanja vlagateljev za « zaostale » trge.
Podatki Green Acres lepo prikazujejo to stopničasto razliko med prvim in drugim prstanom: v Vélez-Málaga povprečne cene nepremičnin znašajo okoli 260.000 € za skoraj 190 m², povprečna cena na m² je okoli 1.400 €/m², kar je bistveno manj od zahodne Costa del Sol.
V Casaresu bližina Estepony in luksuznega segmenta potiska cene navzgor: iskanje se osredotoča na nepremičnine okoli 500.000 € in 130 m², kar pomeni skoraj 3.800 €/m², zato je to prehodno območje med drugim prstanom in dragim obalnim delom.
V provinci Huelva so profili tujih kupcev bolj usmerjeni na « value » kot « luksuz »: največ je portugalskih kupcev, sledijo Francozi in Nemci. Srednji proračuni se gibljejo okoli 150.000–160.000 € za 110 do 140 m², cena na m² je še vedno blizu 1.200–1.300 €/m², torej le delček malagajskih nivojev. To nakazuje potencial za dohitevanje, če se razvijejo infrastruktura in ponudba storitev.
Za kupca ta območja lahko predstavljajo prave priložnosti:
- nižji vstopni prag kot v Malagi ali Marbelli za podobno površino;
- potencial za dodatno rast, če infrastrukturne izboljšave sledijo;
- možnost kombiniranja sezonskega in srednjeročnega najema.
Vendar ta hitra dinamika zahteva posebno previdnost glede vstopne točke:
- zelo močna nedavna rast lahko pomeni tveganje pregrevanja na kratki rok;
- trgi so manjši in manj likvidni: prodaja lahko traja dlje;
- vse je odvisno od kakovosti mikro-lokacije (bližina morja, storitve, cestni dostop).
V teh območjih je ključnega pomena:
- obisk več okrožij, ne le obalnih ali na novo izpostavljenih programov;
- analizirati dejanske tokove (turizem, stalno prebivalstvo, infrastrukturni projekti);
- predvideti varnostno rezervo v finančnem načrtu, v primeru daljše prodaje ali nižje najemnine od pričakovanj.
Za dolgoročni projekt (8–12 let) z manjšim proračunom te občine ponujajo dober kompromis med dostopnostjo in potencialom. Za krajši časovni okvir pa potrebujejo natančno analizo in močno lokalno podporo. 🙂
