Izbira otoka, uporabe in proračuna v letu 2026
Preden se zaljubite v turkizno uvalo, si najprej zastavite tri preprosta vprašanja:
- Kaj bo glavni namen nepremičnine (vikend, delo na daljavo, naložba za oddajanje, prihodnji kraj upokojitve)?
- Koliko tednov na leto dejansko nameravate tam preživeti?
- Kakšen skupni proračun (nakup + stroški + prenova + obratovalni stroški) ste pripravljeni vložiti, ne da bi bili pod pritiskom?
Odgovori bodo naravno usmerili izbiro otoka. Vsak balearski trg ima svojo logiko, cene in administrativne omejitve. Te je najbolje vključiti že na začetku 😉.
Majorka: likvidnost in storitve (Palma, dediščinski severozahod)
Majorka je najbolj vsestranski otok za nepremičninski projekt. Združuje:
- pravo regionalno prestolnico, Palmo, z bolnišnicami, mednarodnimi šolami, kulturo in zelo dobro povezan letališče;
- zelo vredne dediščinske cone na severozahodu (Deià, Sóller, Valldemossa), ki jih išče mednarodna klientela, ki tu že dolgo živi;
- dostopnejše ali družinske trge v osrednjem delu otoka ali nekaterih obmorskih letoviščih.
Za kupca, ki išče:
- likvidnost (lahka prodaja);
- storitve, odprte vse leto;
- dobro ravnovesje med lokalnim življenjem in turističnim obiskom,
je Majorka pogosto najboljši kompromis.
Palma je še zlasti primerna:
- za delo na daljavo z željo po urbanem stanovanju in neposrednih letih do Evrope;
- za investitorje, ki ciljajo na srednjeročno oddajo (regulirano), ne zgolj sezonsko;
- za previdne upokojence, ki želijo ostati blizu nege in storitev.
Po zadnjih podatkih Green Acres nepremičnine v Palma de Mallorca v povprečju zahtevajo proračun okoli 385.000 € za prostorne površine (približno 137 m²), zaradi česar je to zanimiv vhod za celoletni ali delno stalni projekt.
Severozahod (dediščinski) bolj pritegne:
- kupce z dolgoročno perspektivo, občutljive na pokrajino in čar vasi;
- že močne proračune, ki lahko prenesejo visoke cene in pomembne stroške vzdrževanja (stare hiše, strma zemljišča).
Ibiza-Formentera: luksuz, izjemno visoki proračuni
Ibiza in Formentera sta očitno na trgu luksuza, celo ultra-prime v določenih sektorjih. Cene so znatno višje od balearskega povprečja, saj:
- je tu močno in zvesto mednarodno povpraševanje;
- je ponudba omejena, zlasti za dobro locirane vile z razgledom na morje ali hitrim dostopom do plaž;
- je prisoten velik pritisk na zemljišča in gradbena dovoljenja.
Ti otoki so najbolj primerni za:
- kupce, ki iščejo prestižno vilo, s perspektivo oddajanja ali brez nje;
- zelo premožne investitorje, ki ciljajo na redek, dolgoročno stabilen kapital;
- osebe, ki otok in njegov ritem že dobro poznajo ter se želijo redno vračati.
Treba pa je sprejeti:
- zelo visoke nabavne proračune (in temu primerne dodatne stroške);
- bolj sezonsko življenje v nekaterih predelih: zelo živahno poleti, bistveno mirnejše zunaj sezone;
- močno konkurenco za kakovostno nepremičnino, s kratkimi roki odločanja.
Formentera, še bolj redka, je predvsem zbirateljski trg: malo ponudbe, veliko povpraševanja, visoke cene in izjemno zaščiteno okolje.
Minorka: družinske vikend hiše, bolj umirjen celoletni ritem
Minorka se od drugih dveh večjih otokov precej razlikuje:
- umirjen ritem, bolj družinsko vzdušje;
- manj nepremičninskega pritiska, čeprav so cene zadnja leta zrasle;
- zelo ohranjena narava in obala, z manjšo infrastrukturo.
To je dobra izbira, če iščete:
- vikend hišo za vas in vaše bližnje;
- mirnejše okolje, daleč od zelo živahnih zabav;
- potencialno bolj zmeren skupni življenjski in vzdrževalni strošek kot na Ibizi.
Minorka je primerna za:
- družine, ki se želijo vsako leto vračati na isto mesto;
- kupce, občutljive za naravo in krajino, ne toliko za nočno življenje;
- tiste, ki dajejo prednost življenju v vasi ali manjšem mestu.
Po drugi strani pa je likvidnost ob prodaji lahko nekoliko manjša kot na Majorki ali Ibizi, saj je povpraševanje bolj ciljno. Zato je pomembno, da izberete dobro lokacijo: bližina storitev, dostop do plaž, dobra povezava.
Kdo kupuje na Balearih: izrazito mednarodni trg
Ne glede na vaš izbor otoka vstopate na zelo mednarodni trg. Po podatkih Green Acres za vse Balearske otoke so najdejavnejši tuji kupci Francozi (okoli 20 % povpraševanja), sledijo Švicarji (13 %), Britanci (11 %) in Italijani (10 %), nato še Nemci in Američani.
Srednji proračuni ostajajo visoki: švicarski kupci so na primer okoli 755.000 € za približno 100 m2, medtem ko nemški kupci pogosto dosežejo tudi več kot milijon evrov za velike družinske vile. Ta globina mednarodnega povpraševanja pomaga ohranjati cene in na dobrih lokacijah zagotavlja določeno likvidnost ob prodaji.
Vstopne točke in previdnost
Ko izberete otok, je treba najti pravo vstopno točko na trgu … ne pozabite pa na bolj tehnična vprašanja. Lepa okolica lahko včasih prikrije slabo upravljano etažno lastnino ali zahtevna pravila uporabe.
Referenca 5.090 €/m²; preverite stroške, investicije in pravila uporabe
Nedavne statistike kažejo približno 5.090 €/m² za nepremičnine na Balearih v vseh razmerah. Vendar je to povprečje in skriva velike razlike med:
- dobro povezanimi urbanimi območji (Palma, nekateri deli Ibize);
- priljubljenimi vasi na severozahodni Majorki;
- bolj obrobnimi ali družinskimi območji.
Za varno kupčijo so bistveni naslednji koraki:
- analizirajte stroške skupnosti: vzdrževanje skupnih površin, bazen, vrt, varovanje, upravnik;
- predvidite prihajajoča vlaganja (fasada, hidroizolacija, dvigalo, energetska sanacija) in njihove verjetne stroške;
- preverite pravila uporabe: ali je dovoljen turistični najem, minimalno trajanje najema, pravila stanovanjske skupnosti.
Na določenih otokih ali v občinah je kratkoročni sezonski najem močno reguliran, včasih celo prepovedan v večstanovanjskih stavbah. Če vaš projekt temelji na oddajanju, je ta preverba nujna.
Dodatno pa načrtujte že na začetku:
- stroške nakupa (notar, davki, posredniki);
- lokalno obdavčitev na lastništvo;
- stroške upravljanja, če najamete izvajalca na kraju samem.
Sezonskost in dostopnost izven poletja: tehtajte glede na projekt
Baleari živijo v skladu z letnimi časi. Za dober nakup se morate vprašati ne le, koliko je vredna nepremičnina, temveč tudi kdaj jo boste lahko dejansko uporabljali.
Na kaj biti pozoren pred izborom otoka:
- Odprtost trgovin in restavracij izven poletja: nekatere vasi so pozimi prazne, druge ostanejo aktivne.
- Pogostost letov in pomorskih povezav izven sezone: večja na Majorki, včasih okrnjena za Minorko ali Ibizo.
- Nivo aktivnosti, ki jo želite jeseni in spomladi: popoln mir, zmerno lokalno življenje ali nenehen turistični vrvež.
Glede na vaš projekt se tehtanja razlikujejo:
- Za letno stanovanje z nekaj bivanja izven poletja Majorka (predvsem Palma) ponuja najboljše storitvene kontinuitete.
- Za izključno poletno uporabo zadostujeta Ibiza-Formentera ali nekateri obalni predeli Minorke z upoštevanjem sezonskosti.
- Za delno stalno bivanje (več mesecev na leto) je treba podrobno preveriti: šole, zdravnike, odprte trgovine, prevoze in tudi stalne sosede.
Dober nasvet je, da obiščete otok in ciljne četrti izven sezone, četudi le za kratek čas. To vam da bolj realno predstavo o življenju na kraju samem, daleč od poletnih turističnih razglednic 🌞.
