การเลือกเกาะ การใช้สอยและงบประมาณในปี 2026
ก่อนที่จะตกหลุมรักอ่าวน้ำใส สาปถามสามคำถามง่าย ๆ ก่อน :
- การใช้สอยหลักของทรัพย์สินนี้คืออะไร (บ้านพักตากอากาศ การทำงานทางไกล การลงทุนปล่อยเช่า หรือสถานที่เกษียณในอนาคต)?
- คุณคิดว่าจะอยู่ที่นั่นจริงกี่สัปดาห์ต่อปี?
- งบประมาณรวม (ซื้อ + ค่าใช้จ่าย + งานปรับปรุง + ค่าบำรุงรักษา) ที่คุณพร้อมจะลงโดยไม่กดดันตัวเองมีเท่าไร?
คำตอบจะนำทางการเลือกเกาะโดยธรรมชาติ แต่ละตลาดของบาเลอาริกมีตรรกะ ราคา และข้อจำกัดทางการบริหารของตนเอง ควรทำความเข้าใจไว้ตั้งแต่แรก 😉
มายอร์กา : สภาพคล่องและบริการ (ปัลมา โซนตะวันตกเฉียงเหนือแบบอนุรักษ์)
มายอร์กาเป็นเกาะที่ปรับใช้ได้หลากหลายที่สุดสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยมี
- เมืองหลวงภูมิภาคของจริงอย่างปัลมา มีโรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ วัฒนธรรม และสนามบินที่เชื่อมต่อดีมาก
- โซนอนุรักษ์ทางตะวันตกเฉียงเหนือ (Deià, Sóller, Valldemossa) ที่เป็นที่นิยมในกลุ่มลูกค้าต่างชาติมายาวนาน
- ตลาดกลุ่มครอบครัวหรือราคาเข้าถึงง่ายบริเวณใจกลางเกาะหรือรีสอร์ทบางแห่ง
สำหรับผู้ซื้อที่มองหา :
- สภาพคล่อง (ขายต่อได้ง่าย)
- บริการที่เปิดตลอดทั้งปี
- สมดุลที่ดีระหว่างชีวิตคนท้องถิ่นและนักท่องเที่ยว
มายอร์กามักเป็นตัวเลือกที่ลงตัว
โดยเฉพาะปัลมาเหมาะสำหรับ :
- คนทำงานทางไกลที่ต้องการอพาร์ตเมนต์ในเมือง มีไฟลท์ตรงไปยุโรป
- นักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าระยะกลาง (ที่มีข้อกำหนดชัดเจน) ไม่ใช่เพียงเช่าระยะสั้น
- ผู้เกษียณอย่างรอบคอบที่ต้องการใกล้ชิดบริการสุขภาพ
ตามข้อมูลล่าสุดจาก Green Acres ตลาดอสังหาฯ ที่ปัลมา เดอ มายอร์กา อยู่เฉลี่ยที่ 385,000 ยูโร สำหรับพื้นที่กว้างประมาณ 137 ตร.ม. จึงเหมาะสำหรับโครงการระยะยาวหรือกึ่งถาวร
โซนตะวันตกเฉียงเหนือที่เป็นมรดกนิยมมากขึ้น
- เหมาะกับผู้ซื้อที่มองระยะยาวและหลงรักภูมิทัศน์และเสน่ห์ของหมู่บ้าน
- งบประมาณมั่นคง สามารถรับมือราคาสูงและค่าบำรุงที่มาก (บ้านเก่า ที่ดินลาดชัน)
อิบิซา-ฟอร์เมนเตรา : กลุ่มบนพรีเมียม งบสูงมาก
อิบิซาและฟอร์เมนเตราอยู่ในตลาด พรีเมียม อย่างชัดเจน และบางพื้นที่ถือว่าอัลตร้าพรีเมียม ราคาสูงกว่าค่าเฉลี่ยบาเลอาริกอย่างมาก โดยมี:
- ดีมานด์ต่างชาติสูงและเหนียวแน่น
- ซัพพลายจำกัด โดยเฉพาะบ้านที่มีวิวทะเลหรือเข้าหาชายหาดได้เร็ว
- แรงกดดันสูงต่อที่ดินและใบอนุญาตก่อสร้าง
เกาะเหล่านี้เหมาะกับ:
- ผู้ซื้อที่ต้องการวิลล่าหรู มีหรือไม่มีแผนปล่อยเช่า
- นักลงทุนรวยมากที่ต้องการสินทรัพย์หายากซึ่งรักษามูลค่าได้ดีระยะยาว
- ผู้ที่รู้จักเกาะดีอยู่แล้วและอยากกลับมาบ่อย ๆ
แต่ต้องยอมรับ :
- งบซื้อสูงมาก (และค่าใช้จ่ายเกี่ยวเนื่องตามมา)
- ชีวิตที่เป็นฤดูกาลมากกว่า บางแห่งคึกคักเฉพาะหน้าร้อน เงียบมากนอกฤดู
- การแข่งขันสูงสำหรับสินค้าคุณภาพ เวลาตัดสินใจสั้น
ฟอร์เมนเตราหายากยิ่งขึ้น ถือเป็นตลาดสำหรับนักสะสมโดยแท้ : อุปทานน้อย ดีมานด์สูง ราคาสูง สภาพแวดล้อมได้รับการคุ้มครองมาก
เมนอร์กา : บ้านพักครอบครัว จังหวะชีวิตเนิบช้า
เมนอร์กาให้ภาพที่ต่างกับเกาะใหญ่สองแห่งชัดเจน:
- จังหวะชีวิตเนิบกว่า บรรยากาศครอบครัว
- แรงกดดันตลาดอสังหาฯ น้อย แม้ราคาจะขึ้นในช่วงหลัง
- ธรรมชาติและชายฝั่งที่คงสภาพดี มีโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่น้อย
เหมาะกับ:
- คนที่หาบ้านหลังที่สองสำหรับตัวเองและคนใกล้ชิด
- คนที่ต้องการความสงบ อยู่ห่างจากปาร์ตี้หนัก ๆ
- ค่าครองชีพและค่าดูแลโดยรวมอาจคุ้มกว่าอิบิซา
เมนอร์กายังเหมาะกับ:
- ครอบครัวที่อยากกลับมาที่เดิมทุกปี
- ผู้ซื้อที่ชอบธรรมชาติและวิวมากกว่าชีวิตกลางคืน
- คนที่อยากใช้ชีวิตแบบหมู่บ้านหรือเมืองเล็ก
ข้อแลกเปลี่ยนคือ สภาพคล่องการขายต่ออาจน้อยกว่ามายอร์กาหรืออิบิซา เพราะดีมานด์เจาะจงกว่า ควรเลือกทำเลให้ดี ใกล้บริการ เข้าถึงชายหาด ขนส่งสะดวก
ใครคือผู้ซื้อในบาเลอาริก: ตลาดสากลโดยแท้
ไม่ว่าคุณจะเลือกเกาะไหน ตลาดนี้คือสากลอย่างยิ่ง ตามข้อมูลของ Green Acres กลุ่มชาติที่ซื้อหลัก ๆ คือชาวฝรั่งเศส (~20%), สวิส (13%), อังกฤษ (11%), อิตาลี (10%) มาก่อนเยอรมันและอเมริกัน
งบประมาณกลางยังสูง: กลุ่มลูกค้าสวิสซื้อราว 755,000 ยูโร สำหรับบ้านราว 100 ตร.ม. ขณะที่เยอรมันมักเกินล้านยูโรหากเป็นวิลล่าครอบครัวขนาดใหญ่ ความต้องการจากต่างชาติช่วยพยุงราคาและสร้างสภาพคล่องทำเลดีเวลาขายต่อ
จุดเริ่มต้นและข้อควรระวัง
พอเลือกเกาะได้แล้ว ก็ต้องหา « จุดเข้า » ที่ดีในตลาด… และอย่าละเลยประเด็นเทคนิค ฉากสวยอาจซ่อนปัญหาการบริหารส่วนกลางหรือข้อกำหนดการใช้ที่เข้มงวดได้
อ้างอิง 5 090 ยูโร/ตร.ม.; ตรวจสอบค่าบำรุง งานซ่อมและกฎการใช้
สถิติใหม่ให้อ้างอิงประมาณ 5 090 ยูโร/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ ในบาเลอาริกโดยเฉลี่ย แต่เป็นค่าเฉลี่ยที่มีช่องว่างสูงระหว่าง:
- โซนเมืองหลัก (ปัลมา, ย่านบางส่วนของอิบิซา)
- หมู่บ้านยอดนิยมทางตะวันตกเฉียงเหนือของมายอร์กา
- พื้นที่รอบนอกหรือกลุ่มครอบครัวมากกว่า
เพื่อความมั่นใจควรมีขั้นตอนต่อไปนี้:
- วิเคราะห์ค่าบำรุงส่วนกลาง : ดูแลพื้นที่, สระว่ายน้ำ, สวน, รปภ., ผู้จัดการนิติบุคคล
- วางแผนงานซ่อมในอนาคต (ผนัง, กันซึม, ลิฟต์, รีโนเวทประหยัดพลังงาน) และประเมินราคา
- เช็คกฎการใช้: อนุญาตเช่าระยะสั้นหรือไม่, กำหนดระยะเวลาขั้นต่ำ, กฎของชุมชน
บางเกาะหรือเทศบาลมีข้อบังคับเช่าระยะสั้นเข้มงวดมาก โดยเฉพาะอาคารชุด บางครั้งถึงกับห้าม ถ้าวางแผนจะสร้างรายได้เช่า ต้องตรวจสอบอย่างเข้มงวดตั้งแต่แรก
อีกทั้งควรเตรียม:
- ค่าธรรมเนียมการซื้อ (ทนาย, ภาษี, นายหน้า)
- ภาษีท้องถิ่น
- ค่าบริหารทรัพย์สิน ถ้าจ้างผู้ดูแลในพื้นที่
ความเป็นฤดูกาลและการใช้นอกหน้า: เลือกตามเป้าหมาย
บาเลอาริกอยู่กับจังหวะฤดูกาลอย่างชัดเจน ถ้าจะซื้อ ต้องดูไม่ใช่แค่ราคา แต่ จะใช้ได้เมื่อไหร่ จริงๆ
ประเด็นที่ควรดู ก่อนเลือกเกาะ:
- ร้านค้าและร้านอาหารเปิดนอกฤดูร้อนหรือไม่: บางหมู่บ้านร้างในฤดูหนาว แต่บางแห่งยังมีชีวิต
- ความถี่ไฟลท์/เรือในช่วงโลว์ซีซัน : มายอร์กามักดีกว่า บางทีเมนอร์กาหรืออิบิซาอาจลดลง
- ระดับกิจกรรมที่ต้องการในฤดูใบไม้ร่วง/ใบไม้ผลิ: เงียบสนิท วิถีคนท้องถิ่นปานกลาง หรือย่านท่องเที่ยวคึกคักตลอด
แล้วแต่แผน ช้อยส์จะต่างกัน:
- สำหรับบ้านติดเกาะตลอดปี ที่แวะมาตลอดทั้งปี มายอร์กา (โดยเฉพาะปัลมา) ให้ความต่อเนื่องบริการดีที่สุด
- ถ้าเน้นฤดูร้อน อิบิซา-ฟอร์เมนเตรา หรือโซนชายทะเลบางโซนในเมนอร์กาก็พอ แต่ต้องยอมรับเรื่องฤดูกาล
- ถ้าจะอยู่กึ่งถาวร (หลายเดือนต่อปี) ต้องดูรายละเอียด: โรงเรียน หมอ ร้านค้า ระบบขนส่ง และเพื่อนบ้านถาวร
ควรไปสำรวจเกาะหรือย่านเป้าหมายนอกฤดูสักครั้ง แม้จะสั้นๆ เพื่อเข้าใจวิถีชีวิตจริงที่ต่างจากภาพโปสการ์ดหน้าร้อน 🌞
