ควรซื้อที่ไหนในคาสตียาและเลออน : ซาลามังกา, บูร์กอส หรือ เซโกเวีย ?

กลยุทธ์ปี 2026: มุ่งสู่เมืองมหาวิทยาลัยและมรดกที่ได้รับการปรับปรุงใหม่

แคว้นกัสติยาและเลออน ไม่ใช่ภูมิภาค “เพื่อเก็งกำไร” เหมือนมาดริดหรือบางพื้นที่ชายฝั่ง ที่นี่การลงทุนเน้นที่:

• คุณภาพชีวิตที่ยั่งยืน ;
• ค่าเช่าเสริมที่สมเหตุสมผล ;
• ทรัพย์สินที่ถ่ายทอดได้ในระยะยาว ;
• บ้านหลังที่สองสำหรับทำงานทางไกลหรือเตรียมตัวเกษียณ.

ในปี 2026 มีแนวทางเด่นสองแบบ:

• เมืองมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่ที่มีดีมานด์การเช่าคงที่ ;
• ศูนย์กลางประวัติศาสตร์และหมู่บ้านมีเสน่ห์ ซึ่งกุญแจสำคัญอยู่ที่การปรับปรุงคุณภาพ.

ซาลามังกา: ดีมานด์เช่านักศึกษาต่อเนื่อง อัตราว่างต่ำ

ซาลามังกาเป็นหนึ่งในเมืองมหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงที่สุดของสเปนด้วยมหาวิทยาลัยที่ก่อตั้งมาตั้งแต่ศตวรรษที่ 13 และชีวิตวัฒนธรรมที่เข้มข้น นี่ทำให้ตลาดเช่าเคลื่อนไหวตลอดเวลา 🎓

สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติจะหมายความว่า:

• ดีมานด์การเช่าต่อเนื่อง ตั้งแต่ตุลาคมถึงมิถุนายน ด้วยกระแสนักศึกษาไทยและต่างชาติไม่ขาดสาย ;
• อัตราว่างเช่าต่ำมาก สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ตั้งทำเลดี (ใกล้ศูนย์กลางประวัติศาสตร์ คณะ หรือเส้นทางคมนาคม) ;
• มีโอกาสปล่อยเช่าแบบรายปีหรือแชร์ห้อง ที่น่าสนใจ ;
• การเพิ่มมูลค่าในระยะยาวอิงกับชื่อเสียงด้านการศึกษาและการท่องเที่ยว.

อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการ:

• อพาร์ตเมนต์ 2-3 ห้อง น่าอยู่สำหรับแชร์นักศึกษา ;
• สตูดิโอขนาดเล็กใกล้คณะ ;
• ที่อยู่อาศัยในศูนย์กลางประวัติศาสตร์เพื่อปล่อยเช่านักศึกษาหรือรายวัน.

แต่เนื่องจากมีคู่แข่งมาก การเลือกอสังหาริมทรัพย์จึงสำคัญ:

• หลีกเลี่ยงถนนเสียงดัง หากต้องการเจาะกลุ่มครอบครัวหรือมืออาชีพ ;
• ตรวจสอบคุณภาพฉนวน (หน้าหนาวเย็น หน้าร้อนร้อน) ;
• เตรียมซ่อมแซมเล็กน้อย เช่น เฟอร์นิเจอร์แข็งแรง ที่นอน ครัวพร้อมใช้.

บายาโดลิดและเบอร์กอส: สินทรัพย์สำหรับครอบครัว, ตลาดมั่นคง

บายาโดลิดและเบอร์กอสมีโปรไฟล์ต่างกัน: เป็นเมืองขนาดกลาง มีความเป็นศูนย์ราชการ อุตสาหกรรม ประชากรมั่นคง ฐานงานหลากหลาย

เหมาะสำหรับผู้ที่มองหา:

• ที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัว (3 ห้องขึ้นไป) เพื่อปล่อยเช่าระยะยาว ;
• ขายเปลี่ยนมือคล่อง กว่าในหมู่บ้านเล็กหรือโดดเดี่ยว ;
• ตลาดที่ไม่ผันผวนตามฤดูกาล เหมือนแหล่งท่องเที่ยว ;
• ราคายังถือว่าไม่สูงนักเมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยสเปน.

เบอร์กอสโดดเด่นด้วยมรดกโลก โบสถ์ที่จดทะเบียนยูเนสโก และเส้นทางนักแสวงบุญ Camino de Santiago ทำให้มีนักท่องเที่ยวประจำ และกิจกรรมราชการกับมหาวิทยาลัยหนุนตลาดเช่าภายใน เห็นได้ชัดจากการที่ผู้อยู่อาศัยและผู้ซื้อบ้านหลังที่สองค้นหาบ้านครอบครัวในบายาโดลิดเป็นหลัก

สำหรับแผนลงทุนหรืออยู่อย่างมั่นใจ:

• เลือกทำเลที่มีขนส่ง โรงเรียน ร้านค้า สะดวก ;
• สังเกตส่วนกลางที่ได้รับการดูแลดี ลิฟต์, หลังคา และผนัง ;
• เลือกแบบห้องที่ปล่อยเช่าง่ายเช่น T2, T3, T4.

คุณจะได้สินทรัพย์ที่คล่องตัว คือสามารถขายต่อได้ง่ายกว่าหากมีการเปลี่ยนแผน และรับผลตอบแทนที่พอเหมาะแต่สม่ำเสมอ

เซโกเบีย: ที่ขนาดเล็กเป็นที่ต้องการในเมืองมรดกโลก

เซโกเบียถือเป็นจุดน่าสนใจระหว่างกลาง: เมืองมรดกที่มีนักท่องเที่ยวมาก แต่ยังมีขนาดเล็กกว่าซาลามังกาหรือบายาโดลิด สะพานส่งน้ำโรมันและศูนย์กลางเก่าทำให้มีดีมานด์ต่อเนื่องทั้งสำหรับนักท่องเที่ยวระยะสั้นและผู้อาศัยประจำ

ในกลุ่มบ้านหลังที่สอง จากข้อมูล Green Acres พบว่าผู้ซื้อเลือกสินทรัพย์คุณภาพในศูนย์กลางประวัติศาสตร์หรือใกล้เคียง เน้นอพาร์ตเมนต์พร้อมอยู่ ที่ใช้ส่วนตัวและปล่อยเช่าระยะสั้นได้

ในเซโกเบีย กลยุทธ์ที่ใช้ได้ผลคือ:

• ซื้ออพาร์ตเมนต์ทำเลดี มีเสน่ห์ เพื่อใช้สลับระหว่างวันหยุดสุดสัปดาห์หรือปล่อยรายวัน ;
• เลือกอาคารที่ปรับปรุงแล้วในใจกลางเพื่อหลีกเลี่ยงการซ่อมแซม ;
• สำรวจย่านรอบ ๆ ที่เดินทางสะดวกเพื่อใช้งบประมาณให้คุ้มค่า.

ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ซื้อชาวต่างชาติในเซโกเบียยังมีไม่มาก แต่เมืองนี้ดึงดูดลูกค้าชาวยุโรปที่ชอบมรดก อาหาร และการใกล้ชิดมาดริด ซึ่งช่วยเสริมศักยภาพการขายต่อในระยะกลาง

ดูอพาร์ตเมนต์และบ้านขายในเซโกเบีย

งบประมาณและแนวโน้ม

แคว้นกัสติยาและเลออนยังถือว่าราคาย่อมเยากว่ามหานครใหญ่ของสเปน

แต่เบื้องหลังภาพรวมนี้ มีความหลากหลายหลายแบบ: เมืองมหาวิทยาลัยคึกคัก เมืองหลวง จังหวัดขนาดเล็ก เมืองเก่าหรือหมู่บ้านที่เวลาแทบหยุดนิ่ง งบประมาณและความพร้อมซ่อมแซมจะเป็นตัวแยกความแตกต่าง 😊

ราคาเฉลี่ยภูมิภาคราว 1,250 €/ตร.ม.: มีโอกาสเพิ่มขึ้น เทียบเพดานสูงสุดในอดีต

ในภาพรวมภูมิภาค ราคาหมุนเวียนแถว1,250 €/ตร.ม. แต่แต่ละแห่งต่างกันมาก:

• ใจกลางเมืองใหญ่ (ซาลามังกา, บายาโดลิด, เบอร์กอส, เซโกเบีย) ;
• เมืองเล็กและหมู่บ้านชนบท ;
• อสังหาริมทรัพย์ที่ปรับปรุงแล้ว vs. ที่ต้องรีโนเวททั้งหมด.

เทียบกับจุดสูงสุดปี 2011 ตลาดส่วนใหญ่ยังมีช่องว่างในการปรับตัวสูงขึ้น จึงเป็นจุดน่าสนใจสำหรับการถือครองระยะกลาง-ยาว

การค้นหาบ้านหลังที่สองในบายาโดลิดและเซโกเบียก็ยืนยันแนวโน้มนี้: นักลงทุนต่างชาติยังไม่ได้แห่ซื้อ แต่เริ่มเลือกเมืองเหล่านี้เป็นทางเลือกประหยัดแทนเมืองหลวงภูมิภาคใหญ่

เพื่อวางแผนซื้อ ควรถามตัวเอง:

• คุณตั้งใจถือครองกี่ปี (5, 10, 15 ปี)?
• เป้าหมายหลักคืออะไร: อยู่เอง, ปล่อยเช่า, หรือทั้งสองอย่าง?
• พร้อมจะจัดการเรื่องรีโนเวทระยะไกลหรือไม่ หรือเน้นแบบพร้อมอยู่?
• อยากเผื่องบประมาณสำหรับเหตุการณ์ไม่คาดฝันไว้เท่าไหร่?

กลยุทธ์สำหรับกัสติยาและเลออน:

• ซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางในเมือง (ซาลามังกา, เบอร์กอส, เซโกเบีย หรือบายาโดลิด) เพื่อให้ขายต่อสะดวก ;
• ยอมรับผลตอบแทนไม่สูงมากแต่มั่นคง ;
• ปล่อยเวลาเป็นตัวช่วย โดยหวังตลาดโดยรวมสเปนตึงตัวจะดันราคาเข้าสู่ระดับประวัติศาสตร์อีกครั้ง.

หมู่บ้าน: ราคาต่ำสุดแต่มีต้นทุนซ่อมสูง

หมู่บ้านในกัสติยาและเลออนชวนฝัน: ซอยหินแคบ ๆ ชีวิตเนิบช้า ทิวทัศน์กว้าง … และบางครั้งบ้านราคาแทบเป็นสัญลักษณ์ 🏡

น่าลองแต่ต้องมองให้อยู่บนพื้นฐานความเป็นจริง:

• ราคาต่อตารางเมตรอาจต่ำมาก ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยภูมิภาคมาก ;
• แต่ต้นทุนปรับปรุง (โครงสร้าง หลังคา ฉนวน เครื่องทำความร้อน) เพิ่มสูงเร็ว ;
• สภาพคล่องการขายต่อ มักต่ำ โดยเฉพาะในหมู่บ้านที่ประชากรลดลง

ก่อนซื้อในหมู่บ้าน ควรตรวจสอบ:

• สภาพอาคารจริง (ให้สถาปนิกหรือผู้เชี่ยวชาญท้องถิ่นดูจะดี)
• การเข้าถึง: ถนนใช้งานได้ ระยะห่างเมืองใหญ่ มีบริการพื้นฐานหรือไม่
• กฎผังเมืองและอนุรักษ์ (โซนคุ้มครอง วัสดุบังคับ ฯลฯ)
• มีชาวต่างชาติเข้าพัก/ย้ายมาหรือใหม่ ๆ ไหม บ่งชี้ความมีชีวิตชีวาของย่าน

บ้านหมู่บ้านเหมาะถ้า:

• เน้นคุณภาพชีวิต มากกว่าผลตอบแทนทางการเงิน
• เดินทางได้บ่อยเพื่อดูงานซ่อมบำรุงตามต้องการ
• ยอมรับได้หากต้องรอขายต่อนาน

สำหรับผู้ซื้อหลายคน กลยุทธ์ผสมใช้ได้ดี:

• อพาร์ตเมนต์หรือบ้านหลังเล็กในซาลามังกา เบอร์กอส เซโกเบีย บายาโดลิด เพื่อความมั่นใจในแผน ;
• แล้วซื้อบ้านหมู่บ้านเป็นบ้านเสริม หากงบถึงหรือถูกใจ.

ข้อมูลปัจจุบันจาก Green Acres แสดงให้เห็นตลาดต่างชาติยังไม่หนาแน่นในซาลามังกา เบอร์กอส เซโกเบีย หรือบายาโดลิด ซึ่งถือว่าเป็นโอกาส: เข้าสู่ตลาดก่อนที่ตลาดจะ “อินเทรนด์” และการแข่งขันสูงขึ้น.