จะซื้อที่ไหนในมาดริด: ใจกลางประวัติศาสตร์ ทางตอนเหนือที่อยู่อาศัย หรือชานเมืองสีเขียว?

จะซื้อที่ไหนในมาดริดปี 2026: กลยุทธ์ตามเป้าหมายการใช้

ที่อยู่อาศัยหลัก: ใจกลางเมืองที่มีชีวิตชีวาหรือย่านในโครงการพัฒนา

หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยหลักในมาดริด คำถามแรกคือสไตล์ชีวิตของคุณ:

• คุณชอบออกไปข้างนอก เดินเล่น ใช้ชีวิตโดยไม่ต้องมีรถยนต์หรือไม่?
• คุณทำงานระยะไกลหรือทำงานในศูนย์กลางเมือง?
• คุณมองหาเสน่ห์หรือความสะดวกสบายแบบใช้งานจริงมากกว่ากัน?

ในใจกลางเมือง (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés) คุณจะพบ:

• ชีวิตเมืองเข้มข้น: บาร์ ร้านอาหาร วัฒนธรรม สันทนาการ
• อาคารเก่าที่มีเอกลักษณ์ (ระเบียง ตึกประวัติศาสตร์)
• การเดินทางด้วยรถไฟใต้ดินและรถเมล์ที่สะดวก

ข้อเสียคือ:

• ราคาสูงที่สุดในเมือง
• พื้นที่ใช้สอยน้อยกว่าหากงบเท่ากัน
• เสียงดัง นักท่องเที่ยวและขาดที่จอดรถอาจเป็นข้อเสียในชีวิตประจำวัน

ถ้าคุณอยากอยู่ใกล้ศูนย์กลางแต่สบายมากขึ้น ให้เลือกย่านพัฒนาใหม่และย่านฟื้นฟูเมือง:

• Arganzuela (ใกล้ Madrid Río): อดีตพื้นที่อุตสาหกรรมที่ถูกแปลงสภาพ เป็นที่นิยมในหมู่คนรุ่นใหม่วัยทำงาน
• Tetuán – Cuatro Caminos: ผสมผสานตึกเก่า-ใหม่ ใกล้ย่าน Castellana
• Delicias, Usera, Carabanchel: กำลังได้รับการพัฒนา ยังมีราคาเอื้อมถึง

พื้นที่เหล่านี้ให้:

• ราคาสมเหตุสมผลใกล้ใจกลางเมือง
• โอกาสเพิ่มมูลค่าในกลาง-ยาว
• บรรยากาศอยู่อาศัยแต่ยังมีอารมณ์เมือง

ข้อมูลความต้องการบ้านพักรองสะท้อนความแตกต่างเหล่านี้ได้ดี: เช่น ที่ Arganzuela อสังหาฯ มีราคาต่ำกว่าใจกลางมาดริด แต่ได้พื้นที่กว้างกว่าสำหรับครอบครัวหรืองานทางไกล

บ้านพักรองหรือลงทุนปล่อยเช่า: ชานเมืองและทางเลือกไม่เกิน 30 นาที

สำหรับบ้านพักรองหรือการลงทุนปล่อยเช่า แนวคิดจะแตกต่างเล็กน้อย:

• คุณต้องการอัตราส่วนราคากับคุณภาพชีวิตที่ดี
• ต้องการจำกัดงบประมาณเงื่อนไขแรกเข้า
• ยอมรับที่จะอยู่ห่างจากใจกลาง 20–30 นาที

ชานเมืองที่เชื่อมต่อสะดวกจึงน่าสนใจมาก:

• Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): ราคายังย่อมเยา เดินทางด้วยรถไฟใต้ดิน/รถไฟได้
• Carabanchel, Latina: โครงการอยู่อาศัยขนาดใหญ่ โครงสร้างพื้นฐานครบ ความต้องการเช่าสูง
• San Blas – Canillejas: เหมาะสำหรับสนามบิน/เขตสำนักงาน

สำหรับนักลงทุน « วงแหวนที่สอง » ในเมืองช่วยบาลานซ์ระหว่างมูลค่าอนาคตกับผลตอบแทนทันที: ความต้องการอพาร์ทเมนท์ครอบครัวใน Carabanchel หรือ Latina มักอยู่ในคอนโดมีเนอร์รี่/สระว่ายน้ำ

ถ้ามุ่งเน้นปล่อยเช่า ให้เน้น:

• เขตใกล้มหาวิทยาลัยหรือศูนย์งาน
• สายเมโทรเข้าสู่ใจกลางโดยตรง
• ละแวกที่มีร้านค้าและบริการใกล้บ้าน

ทางเลือกหนึ่งคือเทศบาลติดเมืองไม่เกิน 30 นาทีจากศูนย์กลางมาดริด:

• Getafe, Leganés, Fuenlabrada: เมืองใหญ่ฝั่งใต้ มีระบบขนส่งดี
• Alcorcón, Móstoles: สำหรับครอบครัว เหมาะกับเช่าระยะยาว
• Coslada, San Fernando de Henares: เหมาะสำหรับพนักงานสนามบิน/ขนส่ง/คลังสินค้า

คุณจะพบ:

• ราคาซื้อต่ำกว่าเขตเมืองในมาดริด
• ค่าเช่านิ่ง ความต้องการจากท้องถิ่น
• ที่อยู่อาศัยมักใหญ่หรือใหม่กว่างบประเมินเดียวกัน 🙂

เป้าหมายย่านและโปรไฟล์ผู้ซื้อ

นักลงทุนต่างชาติระดับบนและผู้ซื้อบ้านครั้งแรกวัยหนุ่มสาว

ตลาดอสังหาฯ มาดริดอยู่ได้ด้วยโปรไฟล์หลักเหล่านี้:

• นักลงทุนต่างชาติ เน้นตลาดระดับบน
• ผู้ซื้อบ้านครั้งแรกวัยหนุ่มสาว ที่ถูกผลักไปชานเมืองเพราะราคาสูง

จากเว็บไซต์ Green Acres ผู้ซื้อหลักในกลุ่มต่างชาติที่มามาดริดคือชาวอเมริกัน (18% ของต่างชาติ) รองลงมาคือฝรั่งเศส (12%) และอังกฤษ คนฝรั่งเศส/อังกฤษจำนวนมากมีงบเฉลี่ยเกินล้านยูโร ทำให้ตลาดย่านยอดนิยมร้อนแรงขึ้น

กลุ่มอินเตอร์เนชั่นแนลระดับสูงนิยมย่าน:

• Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): ที่อยู่หรูหราสุด ร้านช็อป อาคารมีระดับ
• Chamberí: ย่านบ้านเดี่ยวบรรยากาศผู้ดี แต่ก็มีชีวิตชีวา เป็นที่ต้องการ
• Chamartín (El Viso, Nueva España): เงียบสงบ ใกล้ออฟฟิศ ถ.พาดเมือง

การค้นหาอสังหาใน Chamberí หรือ Chamartín ตอกย้ำจุดเด่นนี้: อพาร์ทเมนท์หรู พื้นที่กว้าง ตึกใหม่หรือรีโนเวท มีระเบียงและบริการเวรยาม/ที่จอด

นักลงทุนกลุ่มนี้เน้น:

• ทำเลเยี่ยม ปลอดภัย สิ่งอำนวยความสะดวกครบ
• อสังหาฯ มีคุณค่าในตัวเอง (อพาร์ทเมนท์ใหญ่ อาคารเก่า ปลายตึกมีเทอเรส)
• คุ้มทุนระยะยาว มากกว่าผลตอบแทนเช่าสูงสุด

ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก กับวัยหนุ่มสาว เลือกไป:

• ย่านกำลังเพิ่มมูลค่าในมาดริดชั้นใน (Tetuán, Arganzuela, Usera)
• แขวงที่เข้าถึงง่าย (Carabanchel, Latina, Moratalaz)
• เทศบาลใกล้เมืองที่เดินทางสะดวก

สิ่งที่พวกเขาให้ความสำคัญ:

• เพิ่มพื้นที่ใช้สอยต่อตารางเมตรให้สูงสุด
• ยังเดินทางเข้าเมืองได้ง่ายเพื่อการงานและไลฟ์สไตล์
• เข้าถึงโรงเรียน สวน ร้านค้า เพื่อวิถีชีวิตมั่นคง

งบประมาณตั้งต้นสูงแต่ศักยภาพเพิ่มมูลค่าโดดเด่น

มาดริดมีงบตั้งต้นสูง แต่แรงเสริมจากแนวโน้มมูลค่าเพิ่มก็ชัดเจน:

• เมืองเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหญ่ของสเปนและยุโรป
• ประชากรเพิ่มต่อเนื่อง ทั้งนักเรียนและแรงงาน
• ข้อจำกัดที่ดิน (โดยเฉพาะใจกลางเมือง) ส่งผลให้ราคาสูงต่อเนื่อง

แต่อัตราราคาในย่านเกิดใหม่ยังต่ำกว่าย่านพรีเมียม เช่น Usera หรือ Puente de Vallecas มีดีมานด์นักลงทุนเพิ่มขึ้นที่หวังผลตอบแทนและมูลค่าใน 5–10 ปี

ในทางปฏิบัติหมายถึง:

• ราคาซื้อมักสูงกว่าคาด แม้ในชานเมือง
• โอกาสที่ราคาจะเพิ่มใน 5–10 ปี ถ้าเลือกโลเคชั่นถูกต้อง
• ตลาดมีความยืดหยุ่น แม้ในภาวะเศรษฐกิจชะลอบ้าง

ย่านที่มีศักยภาพสูงสุดในระยะกลางรวมถึง:

• เชื่อมโยงระบบขนส่งดี (เมโทร, Cercanías)
• มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ (สวนสาธารณะ อาคารสาธารณะ ฟื้นฟูเมือง)
• ดีมานด์เช่าแน่นอน (นักศึกษา วัยทำงาน ครอบครัว)

ตัวอย่าง:

• Arganzuela / Madrid Río: ฟื้นฟูริมแม่น้ำ ความนิยมเพิ่มอย่างต่อเนื่อง
• Tetuán (ชิดถนน Castellana): หนาแน่นขึ้น โปรเจกต์ใหม่เพียบ
• บางพื้นที่Puente de Vallecas: ราคายังจับต้องได้ มีระบบขนส่งดี

งบประมาณ ความเสี่ยง และเป้าหมาย 5–10 ปี

ราคาส่วนมากเกิน 5,000 €/ม² และงบตั้งต้นสูง

ที่มาดริด ความจริงใหม่คือหลายโซนราคาสูงกว่า 5,000 €/ม² โดยเฉพาะในย่านหรู

ให้เป็นตัวอย่าง (โดยประมาณ อาจเปลี่ยนแปลง):

• ใจกลางเมือง/ย่านพรีเมียม: 6,000–9,000 €/ม² หรือมากกว่าสำหรับอสังหาฯ พิเศษ
• ย่านศูนย์กลางกลางๆ (Arganzuela, Tetuán, Chamberí นอกพื้นที่ท็อป): ประมาณ 5,000–6,500 €/ม²
• ชานเมืองในมาดริด (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3,500–5,000 €/ม² ตามโซนย่อย

สำหรับชานเมืองและเทศบาลใกล้เคียง ควรเตรียมงบตั้งต้นประมาณ:

• 150,000–200,000 € สำหรับอพาร์ตเมนท์เล็กในโซนราคาถูก
• อสังหาฯ 3 ห้องขึ้นไปหรือใหม่จะสูงกว่า
• งบสูงขึ้นถ้าต้องการเทศบาลยอดนิยมฝั่งเหนือ (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas)

จึงสำคัญมากที่จะ:

• กำหนดงบรวม ชัดเจนรวมค่านายหน้า-ภาษี-ค่าตกแต่ง
• เคลียร์ความต้องการ: ทำเล พื้นที่ สภาพ ห้องนอก ที่จอดรถ
• ยอมรับว่าบางทีต้องอยู่ไกลใจกลางมากขึ้น เมื่องบจำกัด

บางย่านเหนือเมืองอย่าง Hortaleza หรือ Fuencarral-El Pardo เป็นตัวอย่างที่ดี: คอนโดใหม่ ระบบขนส่งโอเค สิ่งแวดล้อมเขียวขจี แต่ราคาสะท้อนคุณภาพชีวิตแล้ว

ความเสี่ยงที่ต้องคำนึง: การแข่งขัน ภาษี ผลตอบแทนเช่า

การซื้ออสังหาฯ ในมาดริดถือว่าค่อนข้างปลอดภัย แต่มีกลุ่มเสี่ยงที่ควรระวัง:

• การแข่งขันสูง: ทำเลดี ราคาถูก ของดีหมดไว
• ภาษีและค่าใช้จ่าย: ภาษีโอน กรรมสิทธิ์ รายจ่ายท้องถิ่น ภาษีเช่า ควรศึกษาก่อน
• ผลตอบแทนเช่าปานกลาง: ในเมืองในและพรีเมียม ผลตอบแทนรวมมักจำกัด

การแข่งขันสูงเพราะ:

• ดีมานด์ในชาติ โดยเฉพาะคนหนุ่มสาว
• นักลงทุนสเปน-ต่างชาติหันมามาดริด
• อสังหาฯ ทำเลดีมีน้อย

ด้านภาษี แนะนำว่า:

• ศึกษาระบบภาษีต่างชาติถ้าไม่ได้อาศัยในสเปน
• เปรียบเทียบภาษีบ้านหลัก บ้านรอง และปล่อยเช่า
• รวมต้นทุนเหล่านี้ลงไปในคำนวณผลตอบแทนตั้งแต่ต้น

สำหรับผลตอบแทนเช่า:

• ใจกลา…