ตลาดปี 2026: ราคาสูงสุด การเติบโตเลขสองหลัก
ในปี 2026 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของหมู่เกาะแบลีแอริกมีราคาสูงเป็นประวัติการณ์ หลังจากราคาปรับตัวสูงขึ้นแทบจะต่อเนื่องหลายปี
ปัจจัยหลักที่ทำให้ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วคือ:
- ความต้องการจากต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจากผู้ซื้อจากยุโรปเหนือ เยอรมนี และสหราชอาณาจักร
- อุปทานถูกจำกัดโดยโครงสร้างภูมิศาสตร์ของเกาะและกฎระเบียบด้านผังเมือง
- ตำแหน่ง “ไลฟ์สไตล์” ที่โดดเด่น: ภูมิอากาศ ทะเล ความปลอดภัย ระบบสาธารณสุขและคมนาคม
กันยายน 2026: 5,090 €/ม² (+11.6% y/y), ราคาขาขึ้นต่อเนื่องตั้งแต่ 2025
ในระดับหมู่เกาะ ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5,090 €/ม² ในเดือนกันยายน 2026 เพิ่มขึ้นประมาณ 11.6% ต่อปี การเติบโตเลขสองหลักนี้ต่อเนื่องจากแนวโน้มขาขึ้นตั้งแต่ปี 2025 หลังจากผ่านช่วงทรงตัวมาแล้ว
แต่ภายใต้ค่าเฉลี่ยนี้มีความแตกต่างกันสูง:
- พื้นที่เขตเมืองและท่องเที่ยว (ปัลมา ฝั่งตะวันตกเฉียงใต้ของมายอร์กา เมืองอิบิซา) ราคาสูงเฉลี่ยมาก
- บางตำบลในแผ่นดินของมายอร์กาและเมนอร์กา ยังเป็นมิตรกับงบประมาณมากกว่า แต่ก็มีแนวโน้มขาขึ้นเช่นกัน
- อสังหาฯ ที่ได้รับการปรับปรุงพร้อมสวนระเบียงหรือมองเห็นทะเล ราคาสูงกว่าห้องทั่ว ๆ ไปอย่างเห็นได้ชัด
อสังหาฯ ที่ปัลมา เด มาโยร์กา แสดงให้เห็นความแตกต่างระหว่างค่าเฉลี่ยระดับภูมิภาคกับสภาพความเป็นจริงของเมืองใหญ่ ๆ ในแบลีแอริก งบประมาณที่ต้องใช้สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดครอบครัวชี้ให้เห็นว่า แม้ในเขตที่ไม่ใช่ ultra-premium ผู้ซื้อก็ต้องเตรียมเงินก้อนเริ่มต้นในระดับสูงมากแล้ว
สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่า ระดับการเข้าตลาด สูงขึ้นอย่างชัดเจนในช่วงเวลาไม่กี่ปี ส่งผลโดยตรงต่อ:
- งบประมาณซื้อบ้าน (เงินดาวน์ ความสามารถกู้ยืม)
- ความคาดหวังต่ออัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า
- การตัดสินใจเลือกระหว่างพื้นที่ต่าง ๆ ของหมู่เกาะ
ภูมิภาคที่แพงที่สุดในสเปน
ขณะนี้หมู่เกาะแบลีแอริกมี ราคาต่อพื้นที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งของสเปน เทียบเท่า หรือสูงกว่าตลาดที่แพงแต่เดิม เช่น มาดริดหรือแคว้นบาสก์
ข้อมูลการขอซื้อจากต่างชาติโดย Green Acres ยืนยันการยกระดับนี้: ผู้ซื้อส่วนใหญ่จากต่างประเทศมองหาอสังหาใหญ่โดยทั่วไปเกิน 130–150 ตร.ม. โดยราคากลางอยู่ระหว่าง 700,000 ถึง 1.5 ล้านยูโร ตามสัญชาติและประเภททรัพย์
ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้หมายถึง:
- premium “เกาะ” สูงกว่าฝั่งแผ่นดินใหญ่ แม้ในระดับคุณภาพที่พอ ๆ กัน
- ช่องว่างรายได้ของผู้อยู่อาศัยท้องถิ่นกับราคาตลาดเพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงจากต่างประเทศ
- ความไวต่อข้อจำกัดอุปทาน: เมื่อสินทรัพย์บางกลุ่มเป็นที่ต้องการ (เห็นทะเล ใหม่ หรู) ราคาอาจเพิ่มสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว
สำหรับผู้ที่ไม่ใช่ผู้อยู่อาศัย การซื้ออสังหาฯ ในเกาะต้อง วางแผนโครงการอย่างรอบคอบ:
- กำหนดงบประมาณรวม ทั้งค่าซื้อและค่าดูแล
- ยอมรับกรณีต้องขยับออกจากจุดยอดนิยมเพื่อรักษาความสมดุลด้านการเงิน
- เตรียมถือครองระยะยาว เพื่อลดแรงกดดันการลงทุน
กลุ่มตลาดและแรงตึงเครียด: เกาะที่มีบุคลิกแตกต่างกัน
การพูดถึง “ตลาดแบลีแอริก” แบบเหมารวมจึงไม่ถูกต้อง: แต่ละเกาะมีพลวัต ระดับแรงตึง และกลุ่มลูกค้าเป้าหมายแตกต่างกัน ⚖️
กลุ่มพรีเมียมชายฝั่ง: ตะวันตกเฉียงใต้ของมายอร์กาและอิบิซา แรงตึงสุดขีด
โซน พรีเมียมชายฝั่ง เป็นจุดที่ตึงเครียดที่สุด:
- ตะวันตกเฉียงใต้ของมายอร์กา: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx
- อิบิซาและฟอร์เมนเตรา: เมืองอิบิซา, Santa Eulària, San José, Es Cubells, แนวชายหาดยอดนิยม
ในฝั่งตะวันตกเฉียงใต้ของมายอร์กา งบประมาณที่พบล่าสุดสำหรับ Andratx หรือ Portals Nous – ที่ประกาศขายบ้านเดี่ยวพร้อมวิวทะเลเป็นหลักล้านยูโร เห็นได้จาก ประกาศอสังหาฯ Andratx หรือที่ Portals Nous – สะท้อนสถานะตลาด “อัลตร้าพรีเมียม” อย่างชัดเจน
ลักษณะของกลุ่มตลาดนี้ ได้แก่:
- ข้อเสนอที่หายาก ที่ดินใหม่มีน้อย โครงการใหม่จำกัด
- งบประมาณซื้อสูงมาก ทั้งวิลล่าและอพาร์ตเมนต์หรู
- ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นต่างชาติ มองหาบ้านพักตากอากาศหรืออสังหาหรู
ฝั่งอิบิซา การค้นหาทรัพย์รอบเมืองอิบิซาหรือ Santa Eulària ตอกย้ำการครอบงำระดับไฮเอนด์ เน้นบ้านสมัยใหม่ ฟินการีโนเวท และอพาร์ตเมนต์พร้อมระเบียงชมวิว เห็นชัดตามลิงก์ต่อไปนี้:
หากสนใจลงทุนในย่านเหล่านี้:
- เตรียม ระยะหาทรัพย์นาน ต้องติดตามประกาศใหม่ตลอดและพร้อมลงมือไว
- คาดการณ์ การต่อรองที่จำกัดมาก เพราะทรัพย์หายากมักต่อรองได้น้อย
- ประเมินมูลค่าในระยะยาวให้แม่นยำ: ศักยภาพขายต่อ ความน่าอยู่ ความไวต่อเสียงหรือฤดูกาล
สำหรับ micro-zone อย่าง Bendinat หรือ Santa Ponsa ราคาที่พบในโครงการที่มีสนามกอล์ฟ สระว่ายน้ำ บริการสไตล์โรงแรม (ดูที่ ประกาศอสังหาฯ Bendinat หรือ Santa Ponça) แสดงว่าตลาดระดับนี้ใกล้เคียงโค้ทดาซูร์ในฝรั่งเศสหรือจุดสำคัญของริเวียร่าอิตาลี
เมนอร์กา: ตลาดสายอนุรักษ์และสงบ
ตรงข้ามกับจุดท่องเที่ยวระดับโลก เมนอร์กา แสดงอัตลักษณ์เชิงอนุรักษ์และมีความเป็นส่วนตัวสูง:
- จังหวะชีวิตนิ่งกว่า ท่องเที่ยวเน้นครอบครัว
- พัฒนาแบบควบคุม เน้นอนุรักษ์ทิวทัศน์ธรรมชาติ
- ฤดูกาลท่องเที่ยวคึกคักแต่ไม่ “ปาร์ตี้จ๋า” แบบอิบิซาหลายโซน
ในเชิงอสังหาฯ แปลได้ว่า:
- ตลาดไม่เน้นเก็งกำไร ยึดระยะยาวมากกว่า
- ราคายังสูงแต่ต่ำกว่าสุดยอดบางโซนของมายอร์กาหรืออิบิซา
- สนใจบ้านในหมู่บ้าน ฟินกา และคอนโดเล็กใกล้ทะเล
ที่ Maó ประตูหลักของเมนอร์กา บ้านที่พบในแพลตฟอร์มแบบ Green Acres สะท้อนจุดยืนระดับกลาง: บ้านครอบครัวที่ Maó และอาคารเล็กรีโนเวท มักเหมาะสำหรับการใช้ประโยชน์แบบครอบครัวมากกว่าการลงทุนล้วน ๆ
เมนอร์กาน่าจะเหมาะ หากคุณมองหา:
- บ้านพักตากอากาศแบบครอบครัว ที่ใช้จริงบ่อย ไม่ใช่เพื่อการลงทุนล้วน ๆ
- บรรยากาศดั้งเดิมกว่าและไม่เปราะบางต่อ “ซูเปอร์ทัวริซึม”
- ดุลยภาพระหว่างคุณภาพชีวิตกับงบประมาณ
ใครซื้อบ้าง? อิทธิพลของฝรั่งเศส สวิส อังกฤษ เยอรมัน
นอกเหนือไปจากราคา องค์ประกอบของดีมานด์ต่างชาติช่วยกำหนดรูปแบบตลาดแบลีแอริก จากข้อมูลบน Green Acres พบว่าชาวยุโรปกำลังซื้อสูงเป็นกลุ่มใหญ่
ประเทศตัวแทนหลักได้แก่:
- ฝรั่งเศส: ราว 20% ของความต้องการต่างชาติ โดยมองหาทรัพย์ขนาด 150 ตร.ม. ขึ้นไป ราคาเฉลี่ย 740,000 €
- สวิตเซอร์แลนด์: 13% ของดีมานด์ งบกลางเกือบ 755,000 € พื้นที่ราว 130 ตร.ม.
- สหราชอาณาจักร: 11% ของดีมานด์ บ้านราว 155 ตร.ม. งบกลางมากกว่า 800,000 €
- เยอรมัน กับ เนเธอร์แลนด์: มองหาอสังหาใหญ่ (190–250 ตร.ม. ขึ้นไป) งบอาจทะลุล้านยูโรเป็นปกติ
กลุ่มอิตาลี อเมริกัน หรือเอเชีย (เช่น ฮ่องกง) ก็มีเช่นกัน มักเน้นจุดยอดฮิตของอิบิซาหรือมายอร์กา ความหลากหลายนี้ยกระดับมาตรฐาน: วัสดุ วิว ประสิทธิภาพพลังงาน บริการคอนเซียร์จ
อุปสงค์ กฎระเบียบ และต้นทุนการถือครอง
ตลาดอสังหาฯ แบลีแอริกสมดุลอยู่บนสามเหลี่ยมเปราะบาง: ดีมานด์ต่างชาติ กฎควบคุมท่องเที่ยว และต้นทุนการถือ 🎯
น้ำหนักของผู้ซื้อจากต่างประเทศและการกำกับดูแลบ้านเช่าท่องเที่ยว
ผู้ซื้อจากต่างประเทศคิดสัดส่วนสูงมากโดยเฉพาะใน:
- อสังหาเกรดกลางและหรู
- พื้นที่ชายฝั่งและเมืองที่เป็นเป้าหมาย
- ทรัพย์ที่ใช้ได้ทั้งบ้านพักกับปล่อยเช่า
ภายใต้แรงกดดันที่อยู่อาศัยและผลกระทบจากมวลชนท่องเที่ยว ทางการท้องถิ่นจึงเข้มงวดขึ้น:
- ควบคุมการปล่อยเช่าท่องเที่ยว (ใบอนุญาต zoning จำกัดในอาคารหรือย่านบางแห่ง)
- ตรวจสอบแพลตฟอร์มเช่าระยะสั้น
- พิจารณามาตรการเพิ่มเติมเพื่อสกัดเก็งกำไร
สำหรับนักลงทุน:
- ต้องตรวจสอบ สถานะผังเมืองและท่องเที่ยว ของบ้านที่สนใจ
- เตรียมพร้อมบริหารบ้านแบบส่วนตัวหากขอหรือรักษาใบอนุญาตปล่อยเช่าท่องเที่ยวยาก
- แนะนำให้มีมืออาชีพท้องถิ่นช่วยประเมินด้านกฎหมาย
ระวังต้นทุนการถือ: พลังงาน ค่าส่วนกลาง คมนาคม
นอกจากราคาซื้อแล้ว ค่าใช้จ่ายในการถืออสังหา เป็นหัวใจสำคัญที่ต้องไม่ประเมินต่ำไป มีผลกระทบชัดกับงบรายปี
หัวข้อหลักที่ควรคำนวณล่วงหน้า:
- พลังงาน: แอร์ในหน้าร้อน ฮีตเตอร์ในหน้าหนาว อุปกรณ์สระว่ายน้ำ
- ค่าส่วนกลาง: สูงกว่าคอนโดปกติในโครงการที่มีสระ สวน หรือบริการต่าง ๆ
- ค่าดูแลรักษา: สวน สระ งานซ่อมเล็ก ๆ โดยเฉพาะบ้านติดทะเล
- คมนาคม: ตั๋วเครื่องบิน รถประจำที่จอด
- ภาษีท้องถิ่น: ภาษีที่ดิน ภาษีเฉพาะ หรือภาษีท่องเที่ยวตามการใช้งาน
ก่อนซื้อควร:
- ขอรายละเอียดค่าใช้จ่ายประจำปีจากผู้ขายหรือกรรมการอาคาร
- จำลอง ต้นทุนการถือระยะ 5–10 ปี เพื่อเปรียบเทียบกับรายได้
- เตรียมเงินสำรอง 10–20% สำหรับเหตุไม่คาดคิดหรือปรับราคาค่าบริการ
แนวโน้ม 2026–2030: แรงกดดันฝั่งอุปทานยังคงสูง
ในระยะ 2026–2030 ตลาดแบลีแอริกจะยังตึง ทั้งที่อัตราขึ้นราคาอาจแตกต่างกันตามสภาพเศรษฐกิจและมาตรการภาครัฐ
แรงกดดันอุปทานยังคงอยู่
มีหลายปัจจัยที่ชี้ว่า แรงกดดันอุปทาน จะยังคงสูง:
- สภาพเกาะจำกัดการขยายตัวของเมือง
- นโยบายรัฐเน้นอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมและทัศนียภาพ
- กระบวนการขอใบอนุญาตปลูกสร้างมีข้อจำกัดและใช้เวลานาน
ภายใต้สถานการณ์นี้ ความขาดแคลนในกลุ่มสินทรัพย์บางประเภท (เห็นทะเล หน้าหาด ย่านประวัติศาสตร์) จะยังหนุนราคาต่อไป โดยเฉพาะกับ:
- บ้านที่ตั้งดี ดูแลดี
- มีพื้นที่นอกบ้าน (ระเบียง สวน สระว่ายน้ำ)
- ให้ประสิทธิภาพพลังงานที่ดี
มูลค่าขึ้นอยู่กับการเดินทางทางอากาศ
ปัจจัยสำคัญของแนวโน้ม 2026–2030 คือ ความสะดวกในการเดินทางทางอากาศ กับยุโรป ซึ่งกำหนดโดยตรงกับ:
- ปริมาณนักท่องเที่ยวแต่ละปี
- ความสะดวกสบายการใช้บ้านพักตากอากาศ
- แรงจูงใจต่อสายงาน remote หรือ nomad
หากเที่ยวบินยังเยอะและราคาดี แบลีแอริกก็ยังดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติซึ่ง
- ดันทุกราคาในกลุ่มสินทรัพย์เป็นที่ต้องการ
- สร้าง “premiumness ของสภาพคล่อง” ให้บ้านตำแหน่งดีขึ้นไปอีก
- อาจเกิดรอบขึ้นลงที่ชัดเจนยิ่งขึ้นในเขตท่องเที่ยว
ในทางกลับกัน หากการเดินทางทางอากาศลดลงอย่างยาวนาน หรือค่าตั๋วสูงขึ้น
- ผู้ซื้อบางส่วนจะหาทางเลือกในจุดที่เดินทางสะดวกกว่า
- เจ้าของจะใช้บ้านเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่าปล่อยเช่า
- กดราคาบ้านในกลุ่มที่พึ่งพาการท่องเที่ยวระยะสั้นให้กลับสู่สมดุล
สำหรับผู้มองการณ์ไกล ลองถามตัวเองง่าย ๆ ว่า
- เกาะ/พื้นที่ที่เลือก มีเที่ยวบินตรงสะดวกจากบ้านคุณหรือไม่?
- การใช้บ้านแบบที่คุณต้องการ (เดินทางถี่ พักยาว หรือ remote) ตอบโจทย์กับความสะดวกนี้ไหม?
- บ้านยังน่าสนใจถ้าค่าโดยสารหรือความถี่เที่ยวบินเปลี่ยนแปลงไปหรือไม่?
การคำนึงถึงปัจจัยดังกล่าวจะช่วยประเมิน ความมั่นคงของการลงทุน ถึงปี 2030 และหลังจากนั้นได้ดี ✈️
