ราคาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกาตาลุญญา: บาร์เซโลนา ยังคงเป็นมาตรฐานของตลาดสเปน

แนวโน้มปี 2026: สถานการณ์ราคาสูงขึ้นทั้งด้านราคาและปริมาณ

ผลสำรวจ UCI-SIRA: การขายและราคามีแนวโน้มสูงขึ้นในปี 2026

ผลสำรวจ UCI-SIRA ซึ่งเป็นที่ติดตามอย่างกว้างขวางในกลุ่มมืออาชีพชาวสเปน ได้วาดภาพอนาคตที่โดยรวมเป็นบวกสำหรับแคว้นกาตาลุญญาในปี 2026 ตัวแทนที่ถูกสอบถามคาดการณ์ว่า:

• การฟื้นตัวของปริมาณการขายอย่างค่อยเป็นค่อยไปหลังจากการปรับฐานในปี 2023–2024,
• การเพิ่มขึ้นของราคาต่อตารางเมตรแบบค่อยเป็นค่อยไปแต่ต่อเนื่อง,
• ตลาดอสังหาริมทรัพย์กาตาลันที่มีความเคลื่อนไหวมากกว่าค่าเฉลี่ยของสเปน โดยขับเคลื่อนจากบาร์เซโลนาและชายฝั่ง

แนวโน้มหลักจะไม่ใช่การระเบิดของราคา แต่เป็นการปรับสู่ภาวะปกติในทิศทางขาขึ้น: ความผันผวนลดลง มีเสถียรภาพมากขึ้น โดยทำเลที่ต้องการมากที่สุดจะยังคงมีค่าพรีเมียมอย่างต่อเนื่อง

สำหรับผู้ซื้อ หมายความว่ามีสองประเด็นสำคัญ:

• คาดหวังว่าราคาจะลดลงอย่างมีนัยยะในแคว้นกาตาลุญญาภายในปี 2026 นั้นไม่สมจริงนัก,
• ประเด็นที่แท้จริงกลายเป็นการเลือกไมโครโลเคชั่นและคุณภาพของสินทรัพย์ มากกว่าการจับจังหวะ « เวลาที่สมบูรณ์แบบ »

ข้อมูลจากเว็บไซต์ Green Acres ยืนยันมุมมองนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเมืองบาร์เซโลนา ที่ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 544,000 ยูโร สำหรับพื้นที่ราว 117 ตร.ม. ซึ่งบ่งชี้ว่าเป็นตลาดที่มีมูลค่าสูงอยู่แล้ว

พรีเมียมริมชายฝั่ง: Begur และ Costa Brava มูลค่า 5,000–8,000 €/ตร.ม. หรือมากกว่า 9,000 € วิวทะเล

บนชายฝั่งกาตาลุญญา Costa Brava ยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในยุโรปสำหรับบ้านตากอากาศและการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิต เมืองต่างๆ เช่น Begur, Tamariu, Llafranc หรือ Calella de Palafrugell มีตำแหน่งตลาดอย่างชัดเจนในระดับพรีเมียม

แนวโน้มราคาที่พบในโซนยอดนิยมเหล่านี้ได้แก่:

• 5,000–8,000 €/ตร.ม. สำหรับอพาร์ตเมนต์หรือบ้านที่ทำเลดี ปรับปรุงใหม่หรือสร้างใหม่,
• มากกว่า 9,000 €/ตร.ม. สำหรับอสังหาฯ ที่มีวิวทะเลกว้างขวาง มีระเบียงใหญ่ หรือทางลงชายหาดโดยตรง,
• งบโดยรวมเกิน 1 ล้านยูโรได้ง่ายๆ สำหรับวิลล่าพร้อมสระว่ายน้ำในอ่าวส่วนตัวสุดหรู

สถิติเฉลี่ยจาก Green Acres สำหรับเมืองสำคัญใน Costa Brava สะท้อนตลาดระดับสูงนี้ เช่น อสังหาริมทรัพย์ที่ Tamariu (เฉลี่ยมากกว่า 1.09 ล้านยูโร สำหรับวิลล่าราว 250 ตร.ม.) และที่ Llafranc หรือ Calella de Palafrugell ซึ่งงบโดยรวมเกินหลักล้านยูโรเป็นปกติ

ความตึงตัวของราคานี้มีสาเหตุจากหลายปัจจัย:

• ที่ดินริมชายฝั่งมีจำกัด ควบคุมด้วยข้อบังคับการผังเมืองอย่างเข้มงวด,
• ดีมานด์จากต่างชาติจำนวนมาก (ฝรั่งเศส, เบเนลักซ์, เยอรมนี, สหราชอาณาจักร, ชาติเหนือ),
• ความดึงดูดที่เพิ่มขึ้นจากกลุ่มพนักงานที่ทำงานทางไกลและผู้ประกอบการที่ค้นหาวิถีชีวิตเมดิเตอร์เรเนียน

บนเซ็กเมนต์นี้ในปี 2026 สถานการณ์ที่เป็นไปได้มี:

• ราคายังปรับตัวขึ้นต่อเนื่องในทำเลที่ดีที่สุด,
• ผู้ซื้อจะเลือกมากขึ้น โดยต้องการวิว คุณภาพสถาปัตย์ และสมรรถนะด้านพลังงาน,
• ช่องว่างระหว่างอ่าวยอดนิยมกับเมืองข้างเคียงจะกว้างขึ้น แต่ทำให้บางพื้นที่มีราคาที่เอื้อมถึงได้มากขึ้น

กลุ่มผู้ซื้อที่สนใจตลาดนี้มีความเป็นสากลสูง: ในจังหวัดเจโรนา ฐานข้อมูล Green Acres ระบุว่า 46% ของคำขอจากต่างชาติมาจากฝรั่งเศส นำหน้าคือเยอรมนี (8%) และเบลเยียม (7%) โดยงบเฉลี่ยราว 239,000 ยูโร สำหรับ 75 ตร.ม. สะท้อนถึงเซ็กเมนต์ราคาที่เข้าถึงได้มากขึ้นในพื้นที่ไม่ติดทะเล

กลไกตลาด

ดีมานด์ต่างประเทศและอุปทานจำกัดในฮอตสปอต

การเข้าใจกลไกของ « ฮอตสปอต »ในกาตาลุญญา — พื้นที่ที่ราคาแข็งแกร่งและเพิ่มขึ้น — เป็นกุญแจสำคัญสำหรับกลยุทธ์การซื้อ บาร์เซโลนา, Sitges, Begur, Cadaqués และเขตบางส่วนของ Costa Dorada รวมส่วนผสมที่ลงตัว:

• ดีมานด์ต่างประเทศสูงและไม่ค่อยเปลี่ยนแปลงตามปัจจัยท้องถิ่น,
• อุปทานคุณภาพถูกจำกัดด้วยที่ดินหรือเงื่อนไขปรับปรุงอาคาร,
• อสังหาฯ ดั้งเดิมที่ถือครองมานาน จึงมีอัตราหมุนเวียนต่ำ

ในบาร์เซโลนา ความตึงตัวนี้เด่นชัดโดยเฉพาะใน:

• เขตศูนย์กลางที่เดินทางสะดวก (Eixample, Gràcia, Born),
• โซนริมทะเลที่เป็นที่ต้องการ (Barceloneta, Diagonal Mar),
• ย่าน « หมู่บ้านในเมือง » ที่เดินทางได้ดี (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi)

ในพื้นที่บาร์เซโลนา ข้อมูล Green Acres แสดงสัดส่วนผู้ซื้อชาวต่างชาติที่สูง โดยเฉพาะชาวฝรั่งเศส (17% ของคำขอ) และยังมีชาวอเมริกัน, สวิส, และเยอรมัน ในขณะที่ราคากลางอยู่ระหว่าง 3,000 – 4,000 ยูโรต่อตร.ม. ตามสัญชาติ ซึ่งดีมานด์ระดับนานาชาตินี้เป็นเหตุผลหนึ่งที่ราคายังแน่นแฟ้นในย่านหลัก

ผลลัพธ์สำหรับผู้ซื้อ:

• อสังหาฯ ทำเลดีขายได้เร็ว มักขายตามราคาหรือสูงกว่าด้วยซ้ำ,
• ส่วนต่อรองราคาในศูนย์กลางฮอตสปอตมีจำกัด,
• การเตรียมเอกสารการเงินล่วงหน้าถือเป็นข้อได้เปรียบ 🙂

ในโซนเหล่านี้ ปัจจัยผลักดันราคาไม่ใช้แค่บ้านหลักแต่ยังรวมถึง:

• บ้านพักตากอากาศระดับหรู,
• การลงทุนเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นหรือกลาง,
• กลุ่มผู้ย้ายถิ่นฐานเพื่อคุณภาพชีวิตแบบกาตาลัน

เมืองอย่าง Sitges ซึ่งขึ้นชื่อเรื่องคุณภาพชีวิตและการเดินทางถึงบาร์เซโลนา มีงบเฉลี่ยเกิน 1 ล้านยูโรต่อวิลล่าขนาดราว 220 ตร.ม. ใน Sitges ขณะที่ที่ Cadaqués หนึ่งในตลาดปิดสุด ความต้องการจะเน้นไปที่บ้านที่ราคาเกิน 2 ล้านยูโรบ่อยครั้ง แม้ขนาดจะเล็กลงแต่ได้วิวทะเลงดงาม (บ้านขายใน Cadaqués)

ชานเมืองและเมืองขนาดกลางกาตาลุญญา: ทางเลือกเข้าถึงได้

เมื่อเจอราคาสูงของบาร์เซโลนาและเมืองชายฝั่งที่โดดเด่น ผู้ซื้อจำนวนมากขึ้นหันไปหา:

• ชานเมืองที่เดินทางถึงบาร์เซโลนาได้ง่าย,
• เมืองขนาดกลางในกาตาลุญญาที่อยู่ระหว่างการฟื้นฟู

ภาคเหล่านี้มักให้สมดุลที่ดีกว่าในเรื่องของ:

• ราคาซื้อที่จับต้องได้มากขึ้น,
• คุณภาพชีวิต (พื้นที่สีเขียว ความสงบ ใกล้ธรรมชาติ),
• เดินทางถึงบาร์เซโลนาหรือชายฝั่งได้ง่ายโดยรถไฟหรือรถยนต์

โซนที่ผู้ซื้อพิจารณาบ่อย ๆ:

• Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) สำหรับครอบครัว,
• Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) เพื่อหาทางเลือกทำเลทะเล / ราคา,
• เมือง Girona และพื้นที่รอบ ๆ ประตูสู่ Costa Brava,
• Lleida และเมืองในแผ่นดินสำหรับบ้านพร้อมที่ดินและงบชัดเจน

ในตลาดเหล่านี้พลวัตต่างออกไป:

• ราคายังคุมได้และต่อรองได้บ้าง,
• อสังหาฯ มักต้องการการปรับปรุงมากกว่า,
• ผู้ซื้อท้องถิ่นมีบทบาทสำคัญ จึงทำให้ตลาดมีเสถียรภาพ

ข้อมูลจาก Green Acres แสดงความแตกต่างนี้: ที่ Sant Cugat หรือเมือง Maresme หลายแห่ง (Mataró, Arenys, Vilassar) งบโดยเฉลี่ยราว 385,000 ถึงมากกว่า 1 ล้านยูโรสำหรับบ้านหลังใหญ่สำหรับครอบครัว ที่มักมีสวน (บ้านขายใน Mataró, บ้านขายใน Arenys, บ้านขายใน Vilassar) ส่วนที่ Girona เอง ความต้องการจะไปที่บ้านขนาดใหญ่กว่า 400 ตร.ม. โดยงบเกินล้านยูโร (อสังหาริมทรัพย์ใน Girona)

สำหรับผู้ที่ต้องการเปลี่ยนแปลงวิถีชีวิต พื้นที่เหล่านี้เป็นทางเลือกที่น่าสนใจหาก:

• คุณยินดีที่จะอยู่ห่างชายฝั่งสายหรู,
• ให้ความสำคัญกับพื้นที่ สวน หรือสภาพแวดล้อมชนบท,
• คุณมีความยืดหยุ่นในการเดินทางหรือทำงานทางไกล

นอกจากนี้ การเพิ่มขึ้นของความนิยมในการทำงานทางไกลและไลฟ์สไตล์ผสมผสาน (เมือง + ชนบท) อาจช่วยหนุนราคาของเมืองเหล่านี้ในระยะปี 2026 ขณะเดียวกันก็ยังเปิดโอกาสที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่มาก่อน

พื้นที่ภายใน เช่น จังหวัด Lérida ที่ยังไม่เป็นที่รู้จักในสื่อต่างชาติแต่เป็นตัวเลือกสำหรับบ้านตากอากาศ ปัจจุบันผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เป็นชาวฝรั่งเศส (32% ของคำขอ) โดยมีราคากลางต่ำกว่าชายฝั่งชัดเจน จึงเป็นแล็บที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการขนาดและงบประมาณมากกว่าทำเลติดทะเล

จะเลือกอย่างไรระหว่างบาร์เซโลนา ชายฝั่ง และเมืองขนาดกลาง

จากกลไกตลาดเหล่านี้ ประเด็นสำคัญคือ การชัดเจนในกลยุทธ์ของตัวเอง มากกว่าการหาตลาด »ที่ดีที่สุด »

ในทางปฏิบัติ คุณสามารถถามตัวเองด้วยคำถามสั้น ๆ เหล่านี้:

• เป้าหมายหลักคือมูลค่าในอนาคตหรือคุณภาพชีวิตในแต่ละวัน?
• พร้อมรับเวลาเดินทางเพิ่ม เพื่อประหยัดงบซื้อหรือไม่?
• อยากปล่อยเช่าสินทรัพย์บางส่วนของปีหรือไม่ (ลูกค้าเป้าหมายแบบใด?)

ข้อเสนอทางเลือก:

• บาร์เซโลนา: เหมาะสำหรับการลงทุนที่มั่นคง มีศักยภาพเช่าหลากหลาย แต่เกณฑ์เข้าตลาดสูง
• Costa Brava พรีเมียม (Begur, Llafranc, Tamariu…): เหมาะสำหรับบ้านตากอากาศ วิวทะเล ราคาหนุนด้วยความหายาก
• ชายฝั่งที่เข้าถึงง่ายกว่า หรือเมืองขนาดกลาง: เน้นขนาดพื้นที่และความสะดวกสบาย มองแนวโน้มใหม่ เช่น remote work การใฝ่หาพื้นที่และธรรมชาติ

ไม่ว่าอย่างไร เคล็ดลับยังคงเป็น:

• วิเคราะห์ไมโครเซกเตอร์ (ถนน, ทิศทาง, เพื่อนบ้าน, บริการต่างๆ) ให้ดี,
• วางแผนงบทั้งหมด (ราคา + รีโนเวท + ค่าใช้จ่ายการซื้อ),
• หาที่ปรึกษาเพื่อความปลอดภัยในการทำธุรกรรมในระบบกฎหมายและภาษีที่อาจซับซ้อนโดยเฉพาะผู้ซื้อต่างชาติ