ราคาที่อยู่อาศัยในมาดริด: ความต้องการสูงและตลาดที่เปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่อง

ราคาของอสังหาริมทรัพย์ในมาดริดปี 2026 : ระดับราคาสูงสุดทั่วสเปน

มาดริดครองแชมป์ร่วมกับบาร์เซโลนาในฐานะหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แพงที่สุดในสเปน ด้วยการพัฒนาในบางย่าน, ความต้องการที่เพิ่มขึ้น และอัตราเงินเฟ้อ ราคาจึงขึ้นสู่จุดสูงสุดที่ไม่เคยมีมาก่อน 😮

การขึ้นราคานี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ใจกลางเมือง แต่ยังแผ่ขยายไปสู่เขตรอบนอกและเทศบาลปริมณฑลรอบๆ มาดริด ซึ่งเปลี่ยนวิธีการวางแผนโครงการซื้ออสังหาฯ ไปโดยสิ้นเชิง

ในส่วนของบ้านพักตากอากาศและผู้ซื้อชาวต่างชาติ ราคาเฉลี่ยยิ่งสูงขึ้นอีก: บนเว็บไซต์ Green Acres อสังหาฯ ที่ได้รับความนิยมในมาดริดมีราคาขายเฉลี่ยประมาณ 923,000 € สำหรับพื้นที่ 141 ตร.ม. หรือราว 6,546 €/ตร.ม. ตอกย้ำแรงกดดันบนอสังหาริมทรัพย์คุณภาพสูงและทำเลดี

ราคาเฉลี่ยราว 6,021 €/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 12 ถึง 38% แล้วแต่โซน

ในปี 2026 ราคาเฉลี่ยในเมืองหลวงของสเปนอยู่ที่ราว 6,021 €/ตร.ม. รวมทุกประเภทอสังหาฯ อย่างไรก็ตาม ตัวเลขเฉลี่ยนี้ปกปิดความแตกต่างอย่างมากในแต่ละย่าน

สิ่งที่เห็นได้ชัดเจน:

• โซนใจกลางและเก่าแก่สามารถเห็นราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด 30 ถึง 38% ในช่วงห้าปี ;
• ย่านที่อยู่อาศัยเดิม เพิ่มขึ้นประมาณ 15 ถึง 25% ;
• โซนที่อยู่ในระหว่างฟื้นฟูเมืองหรืออยู่ไกลออกไป การขึ้นราคายังต่ำอยู่ที่ 12 ถึง 18% แต่มีศักยภาพในการเติบโต

ในทางปฏิบัติ หมายความว่า:

• คอนโดสำหรับครอบครัวในทำเลดีสามารถพุ่งเกิน 8,000 ถึง 10,000 €/ตร.ม. ได้ง่าย ;
• บางเขตที่ผู้คนอาศัยอยู่มากราคายังต่ำกว่า 4,000 €/ตร.ม. แต่มีแนวโน้มขึ้น ;
• ย่านใหม่ๆ ที่เดินทางสะดวก (รถไฟใต้ดิน, รถบัส, ทางด่วน) ราคาจะขึ้นเมื่อมีบริการและร้านค้าพัฒนาต่อเนื่อง

กุญแจของผู้ซื้อคือต้องพิจารณา
แบบแบ่งย่อยระดับย่อยและประเภทของอสังหาฯ มากกว่ามองเฉพาะราคาเฉลี่ยโดยรวมของมาดริด

ราคาสูงลิ่ว (มากกว่า 25,000 €/ตร.ม.) ในตลาดอัลตร้าลักซ์

หากคุณเล็งอสังหาฯ ระดับพรีเมียมสุดๆ จงเตรียมพร้อมกับราคาสุดโหดที่หาได้ยากในสเปน ในบางเซกเมนต์ของอัลตร้าลักซ์ ราคามากกว่า 25,000 €/ตร.ม. แล้ว

อสังหาฯ กลุ่มนี้ ได้แก่:

• เพนต์เฮ้าส์พร้อมระเบียงวิวพาโนรามาบนถนนสายหลักอันหรูหรา ;
• อาคารที่ปรับปรุงใหม่พร้อมบริการระดับพรีเมียม (คอนเซียร์จ, รปภ. 24ชม., สปา) ;
• โครงการใหม่ที่มีจำนวนยูนิตต่ำ พร้อมสวน สระว่ายน้ำ และสิ่งอำนวยความสะดวกเหนือระดับ

อสังหาฯ เหล่านี้เจาะกลุ่ม:

• นักลงทุนต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง ;
• ชาวต่างชาติหรือผู้รับแพคเกจพิเศษในการย้ายถิ่นฐาน ;
• นักลงทุนที่เน้นเก็บเป็นทรัพย์สิน ไม่เน้นกำไรจากค่าเช่า

สำหรับผู้ซื้อทั่วไป ราคาสูงนี้มีอิทธิพลโดยอ้อม:
มันดันราคาบ้านรอบข้างให้สูงขึ้นและเร่งให้บางย่านใจกลางเมืองเกิดภาวะการเข้าครอบครองโดยกลุ่มรายได้สูง (gentrification)

ใครคือผู้ซื้อในมาดริด? อิทธิพลชาวต่างชาติที่เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ

เบื้องหลังราคานี้ โครงสร้างของความต้องการก็มีผลสำคัญ พลเมืองมาดริดส่วนใหญ่ยังเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลัก แต่กลุ่มต่างชาติเข้ามามีบทบาทมากขึ้นโดยเฉพาะในตลาดใจกลางเมืองและกลุ่มบ้านหรู

จากข้อมูล Green Acres สหรัฐอเมริกาคือกลุ่มต่างชาติที่ซื้อบ้านในจังหวัดมาดริดมากที่สุด คิดเป็นเกือบ 18% ตามด้วยฝรั่งเศส (12%) สหราชอาณาจักร, ฮ่องกง และอิตาลี ราว 7% ต่อประเทศ

ความหลากหลายนี้ส่งผลให้มีหลายตลาดอยู่ในเมืองเดียว: มาดริดแบบ « คนท้องถิ่น » ที่ขึ้นกับรายได้ครัวเรือนชาวสเปนและมาดริดที่อินเตอร์เนชันนัล มากับกลุ่มรายได้สูงระดับโลก, ชาวต่างชาติและนักลงทุนระยะยาว

ปัจจัยกดดันและกลยุทธ์การเลือกซื้อ

ราคาที่สูงในมาดริดไม่ได้เป็นเพียงเรื่องแฟชั่นหรือการเก็งกำไร แต่นี่คือผลจากข้อจำกัดทางกายภาพและเศรษฐกิจที่จริงจัง ซึ่งเพิ่มต้นทุนของที่อยู่อาศัย 🧱

การเข้าใจปัจจัยเหล่านี้จะช่วยให้ตั้งหลักเป็นผู้ซื้อที่ดีและตัดสินใจเลือกลงทุนอย่างชาญฉลาด: ยอมอยู่ไกลขึ้นเล็กน้อย, เน้นรีโนเวทแทนซื้อใหม่ หรือเลือกรูปแบบอสังหาฯ ที่เหมาะสม

ขาดแคลนที่ดิน, วัสดุแพง, แรงงานหายาก: ผลกระทบตรงต่อราคาสุดท้าย

มาดริดเป็นเมืองใหญ่ที่หนาแน่นและขาดแคลนที่ดินสำหรับโครงการใหม่ โดยเฉพาะในโซนที่เดินทางสะดวก ราคาที่ดินที่ขาดแคลนจึงดันต้นทุนสูงโดยอัตโนมัติ

ยังมีอีก:

• ต้นทุนของวัสดุก่อสร้าง (คอนกรีต, เหล็ก, ไม้, อุปกรณ์) เพิ่มต่อเนื่องหลายปี ;
• การหาช่างฝีมือในอุตสาหกรรมก่อสร้างยากขึ้น ผลักราคาก่อสร้างและรีโนเวทสูงขึ้น ;
• มาตรฐานทางกฎหมายและสิ่งแวดล้อม สูงขึ้น (ฉนวน, การใช้พลังงาน, ความปลอดภัย)

นั่นหมายถึง:

• ราคาบ้านใหม่ประกอบด้วยต้นทุนคงที่ที่ลดลงไม่ได้มากขึ้นเรื่อยๆ ;
• การรีโนเวทใหญ่ทำกำไรยากขึ้นถ้าต้นทุนซื้อเริ่มต้นสูง ;
• ทั้งผู้ประกอบการและรายบุคคลต้องเลือกระหว่างคุณภาพ, ขนาด, ทำเล และงบรวม

สำหรับโครงการซื้อในมาดริด สิ่งสำคัญคือ:

• ให้บริษัทประเมินต้นทุนรีโนเวทอย่างละเอียดก่อนเซ็นสัญญา ;
• ตรวจสอบคุณภาพโครงสร้าง (ฉนวน, ระบบ, ผนัง) ให้ดี ;
• กันงบไว้สำหรับค่าใช้จ่ายเกินคาดในการรีโนเวท

ผลตอบแทนค่าเช่าปานกลาง (ราว 4.2 ถึง 5.5%) เมื่อเทียบกับต้นทุนเข้าตลาดที่สูง

ด้วยราคาซื้อขายที่สูงผลตอบแทนค่าเช่า (Yield)ในมาดริดจึงไม่ได้สูงมาก โดยเฉพาะในโซนใจกลางเมือง

ปี 2026 โดยทั่วไป:

• Yield สุทธิราว 4.2 ถึง 5.5% ขึ้นกับโซนและประเภทอสังหาฯ ;
• ใจกลางเมือง Yield ต่ำกว่า 4% ในบ้านที่ขายดี ;
• Yield เกิน 5.5% อาจพบในโซนกำลังขยาย หรือบ้านที่ต้องรีโนเวท

แต่ต้องหัก:

• ภาษีที่ต้องจ่ายในสเปน และในประเทศที่คุณอาศัยอยู่ ;
• ค่าส่วนกลางซึ่งค่อนข้างสูงในตึกเก่าหรือบริการเยอะ ;
• ค่าบริหารจัดการหากคุณไม่จัดการเช่าเอง

สรุปแล้ว หลายคนพบว่าตลาดมาดริดคือ:

• เน้นถือทรัพย์สินระยะยาวมากกว่าเก็งกำไรระยะสั้น โดยเฉพาะในเขตสวย ๆ ;
• ต้องมีวิสัยทัศน์ระยะยาว (10 ปีขึ้นไป) จึงคุ้ม ;
• กำลังต่อรอง ความสามารถเลือกซื้อและเลือกย่านจึงเป็นปัจจัยสำคัญ

ถ้าเป้าหมายคือ Yield สูงระยะสั้น คุณอาจต้อง:

• ดูย่านนอกใจกลางเมือง ;
• ยอมรับอสังหาฯ ที่ต้องปรับแต่ง (แปลน, งาน, ตกแต่ง) ;
• หรือเสริมตลาดมาดริดกับเมืองอื่นในสเปนที่ Yield สูงแต่สภาพคล่องน้อยกว่า

มุมมองการลงทุน 2026-2030

แม้ราคาสูง เมืองหลวงสเปนยังคงดึงดูดเงินลงทุน มุมมองต่อปี 2030 ยังเป็นบวก แต่ตลาดจะคัดเลือกมากขึ้น เน้นคุณภาพ ความยั่งยืน และทำเล 🌱

สำหรับผู้ลงทุนหรือผู้ซื้อที่จะอยู่เอง ช่วง 2026-2030 อาจเห็นความต่างชัดเจนมากขึ้นระหว่างอสังหาฯ ที่อยู่ในทำเลดี…กับบ้านที่เหลือ

ดีมานด์ต่างชาติ & นักลงทุนรายใหญ่: มาดริดเป็นตลาดโปรดยุโรปลำดับสอง

บนเวทียุโรป มาดริดตอนนี้ขึ้นเป็นตลาดอันดับสองที่นักลงทุนต่างชาติและรายใหญ่โปรดปราน

หลากหลายปัจจัยที่อธิบายแรงจูงใจนี้:

• เศรษฐกิจท้องถิ่นเติบโตดี มีบริการ, การเงิน, เทคโนโลยีขับเคลื่อน ;
• ภาพลักษณ์เมืองน่าอยู่ แดดดี เชื่อมต่อยุโรปสะดวก ;
• กฎหมายและภาษีค่อนข้างเสถียรเทียบกับหลายประเทศอื่น

ผลสำหรับผู้ซื้อรายย่อย:

• การแข่งขันหนักขึ้นกับอสังหาฯ ทำเลเด่น/คุณภาพดี/ประหยัดพลังงาน ;
• ตลาดให้เช่ามีขนาดใหญ่โดยเฉพาะบ้านดี ๆ ;
• สภาพคล่องสูง ในการขายต่อ แม้เศรษฐกิจชะลอ

นักลงทุนรายใหญ่ช่วยยกระดับความโปร่งใส มีข้อมูลวิจัยมากขึ้น ส่งผลดีต่อผู้ซื้อทั่วไป

ความสำคัญของการรีโนเวท, โครงการใหม่ไฮเอนด์ และการเพิ่มพื้นที่สีเขียว

ช่วง 2026-2030 มี 3 เทรนด์หลัก

• ความต้องการรีโนเวทปรับปรุงประสิทธิภาพในอาคารเก่า ;
• การพัฒนาโครงการใหม่ระดับไฮเอนด์ที่หาได้ยากและราคาแพงแต่ต้องการสูง ;
• โครงการเพิ่มพื้นที่สีเขียว ผสมผสานพื้นที่สาธารณะ ระบบขนส่ง และธรรมชาติในเมือง

กลยุทธ์สำหรับผู้ซื้อมีทางเลือก:

• เล็งบ้านเก่าทำเลดีเพื่อรีโนเวทแล้วปล่อยเช่าหรือขายต่อ ;
• เลือกซื้อโครงการใหม่คุณภาพสูงที่รักษาพลังงาน แม้ราคาสูงกว่า ;
• ดูย่านที่กำลังจะได้ประโยชน์จากการพัฒนาเมืองใหม่ (รถไฟฟ้า, สวนสาธารณะ, สิ่งอำนวยความสะดวก) เพื่อกำไรราคาในอนาคต

แนวคิดความยั่งยืนมีความสำคัญยิ่งขึ้น: บ้านที่พลังงานต่ำ, ทำเลไม่ดี หรือไม่ตอบโจทย์วิถีชีวิตใหม่ (ทำงานที่บ้าน, พื้นที่กลางแจ้ง) อาจเสียมูลค่าได้

ตรงกันข้าม บ้านที่

• ให้คะแนนด้านพลังงานดี ;
• มีระเบียง สวนหย่อม หรือพื้นที่สีเขียว ;
• ใกล้ขนส่งและบริการ ;

มีโอกาสที่ยังคงได้รับความต้องการสูงและรับมือเศรษฐกิจผันผวนได้ดี

ในตลาดที่เข้มงวดอย่างมาดริด ผู้เชี่ยวชาญท้องถิ่นที่เข้าใจจุดแข็งจุดอ่อนของแต่ละย่านจะเป็นข้อได้เปรียบสำคัญในการปกป้องความสำเร็จของโครงการคุณ 🤝