Asturias’ta yaşamak: okyanus kültürü ve sağlam hizmetler
Oviedo, Gijón, Avilés: kentsel/üniversite üçgeni, sağlık ve eğitim
Asturias’ın kalbi yoğun bir kentsel üçgen etrafında düzenlenmiştir: Oviedo, Gijón ve Avilés. Bu üç şehirde şunlar yoğunlaşmıştır:
- en önemli hastaneler ve klinikler, çok saygın Oviedo Chu dâhil,
- Oviedo Üniversitesi ve çok sayıda eğitim merkezi,
- büyük kültürel tesisler (tiyatrolar, müzeler, konser salonları),
- ticaret alanları, idari hizmetler ve ulaşım.
Oviedo idari başkenttir, zarif ve daha çok yerleşim amaçlı, bakımlı tarihi merkezi, zengin kültürel teklifi ve belirgin bir öğrenci atmosferi vardır. Deniz kenarındaki Gijón ise liman ve tatil kenti kimliğiyle daha rahat, canlı mahalle yaşamı, şehir plajları ve dolu bir festival takvimine sahiptir.
Daha küçük olan Avilés, eski mirası ve özellikle Niemeyer Merkezi çevresindeki kentsel dönüşüm projeleriyle öne çıkar. Yıl boyu yaşanacak bir hayat projesi için bu üçgen şunları sunar:
- her yaş için iyi bir sağlık düzeyi,
- iyi durumda devlet ve özel okullar,
- bütün prensiplikte kolay erişim sağlayan karayolu ve demiryolu hizmeti.
Bu şehirlerde, istasyonlara ve ana yollara iyi bağlı mahalleler, özellikle uzun vadeli yerleşimlerinde hizmetlere yakınlığı tercih eden hareketli çalışanlar ve aileler arasında giderek daha fazla talep görmektedir.
Sahil ve vadiler: yarı-ana ikametler, talep gören yaşam kalitesi
Bu kentsel kalbin ötesinde Asturias’ın geri kalanı, yemyeşil bir kıyı ve çok iyi korunmuş manzaralara sahip iç vadiler arasında bölünmüştür. Oralarda şunlar bulunur:
- canlı kıyı kasabaları, yazın hareketli ama yıl boyu yaşam dolu,
- tarımsal köyler veya dağ köyleri, bazen hafif bir gerileme içinde ama alan ve otantiklik arayanlara çekici,
- deniz, çayırlar ve yakın hizmetlerin birleştiği tatil bölgeleri.
Pek çok İspanyol ve yabancı alıcı yarı-ana ikamet seçeneğini tercih ediyor: yılın bir bölümünde uzaktan çalışma, sık sık asıl şehrine dönüşler veya gelecekteki bir emeklilik hazırlığı. Bu tür kullanım şu kriterleri çok etkiler:
- konum seçimi (istasyona veya otoyola hızlı erişim),
- konfor kriterleri (iyi internet bağlantısı, yeterli yalıtım, ısıtma),
- özellikle eski taş evlerde işçilik bütçesi.
Vadilerde, yıl boyu yaşam ve yakınlar veya kısa süreli kiracılar için konuk ağırlamanın birleştiği projeler artmakta, sıkça bir ek bina veya bir kat tamamıyla ağırlama için ayrılmakta, böylece zaman içinde kullanım esnekliği korunmaktadır.
2026 Göstergeleri: büyük şehirlerde hızlı artışlar
Bölge Eylül 2026: 1.635 €/m², yıllık +%13,6, aylık +%1,5
Eylül 2026’da Asturias prensipliğinde ortalama fiyat yaklaşık 1.635 €/m²’ye ulaşır. Bu şu anlama gelir:
- Yıllık +%13,6 artış,
- Aylık +%1,5 artış.
Açıkça hızlanma dönemi olsa da mutlak seviyeler diğer bazı İspanyol kıyı bölgelerinin altında kalıyor. Yabancı bir alıcı için bu şunları gösterir:
- « çok uygun fırsatlar » penceresi yavaş yavaş kapanmakta,
- mal seçimi (konum, durum, kiralama ya da tekrar satış potansiyeli) merkezi hale gelmekte,
- bölgede likidite artıyor: daha fazla alıcı, daha çok işlem.
Bu bağlamda, pazarlık halen mümkün ama yoğun şekilde iyi duruma, satış takvimine veya bazı işleri üstlenmeye bağlı, fiyat üzerinden büyük indirimler kolay değil.
Oviedo 2.089 €/m² (%17,4 yıllık), Gijón 2.447 €/m² (%17,7 yıllık)
Piyasanın iki büyük lokomotifi şaşırtıcı olmayan şekilde Oviedo ve Gijón:
- Oviedo: yaklaşık 2.089 €/m², yıllık %17,4 artış,
- Gijón: yaklaşık 2.447 €/m², yıllık %17,7 artış.
Bu artışlar şu eğilimleri gösterir:
- kamu sektöründe ve hizmetlerdeki istihdamın gücünden güven alan yerli alıcıların geri dönüşü,
- kuzeyde bir ayak arayan diğer İspanyol bölgelerinden (Madrid, Kastilya-Leon, Bask Ülkesi) gelen alıcıların artan ilgisi,
- öğrenciler, genç çalışanlar ve büyüyen kent turizmiyle desteklenen kalıcı bir kiralık talebi.
Yatırım veya kira amaçlı projelerde, bu şehirler iyi likidite avantajı ve çok turistik köylerdeki kadar dalgalı olmayan, daha net bir piyasa sağlar.
İyi ulaşım bağlantısı olan, üniversite veya hastanelere yakın mahalleler en belirgin artışları şimdiden yaşarken, bazı çevre bölgeler ise 5-10 yıla yayılan projeksiyonla ilginç ilerleme potansiyeli sunar.
Kullanıma Göre Nerede Yaşanır?
Şehirler: likidite, öğrenci kiraları, hareketlilik
Önceliğiniz ulaşım kolaylığı ve kolay kiraya verme ise, kentsel üçgenin şehirlerini hedeflemek en mantıklısıdır. Burada bulabilirsiniz:
- neredeyse sürekli bir kiralama talebi (öğrenciler, stajyerler, genç çalışanlar),
- toplu taşıma, istasyonlar ve otoyol erişimi,
- yürüyerek ulaşılabilen günlük hizmetler (alışveriş, okul, sağlık).
Aşağıdaki alıcı profilleri buralardan fayda görür:
- yıl boyu veya ortak kiralamaya uygun küçük daire isteyen yatırımcılar,
- iş için İspanya’ya taşınan ve insan ölçeğinde kent yaşamı isteyen aileler,
- İspanya’da ve kendi ülkeleri arasında sık gidip gelen uzaktan çalışanlar.
Şehir seçmek, aynı zamanda yeniden satışta daha iyi likiditeye güvenmektir. Karşılığında ise giriş fiyatları daha yüksektir ve aynı bütçeyle alan genellikle daha küçüktür.
Bazı alıcılar temel bir şehir dairesi (kolay kiralanır küçük daire) alıp, sonrasında bölgeyi ve yaşam ritmini tanıdıkça sahil veya iç bölgede daha büyük planlar yapmaktadır.
Sahil: tatil, dört mevsim ikinci konutlar
Okyanus ve manzaraya dönük bir hayat hayal edenler için Asturias sahili özellikle caziptir. Şunları sunar:
- küçük aile tatil kasabaları,
- sakin koylar ve muhteşem kıyı patikaları,
- yazın keyifli ve tüm yıl yaşanabilir ılıman iklim.
İkinci konutlar sıklıkla şunlar için kullanılır:
- her mevsim tatil üssü (doğa yürüyüşü, sörf, gastronomi, yerel bayramlar),
- yoğun sıcaklardan uzakta uzaktan çalışma yeri olarak,
- emeklilik için kalıcı yerleşim ön denemesi.
Sahil kasabası seçimi esas olarak şunlara bağlıdır:
- mevsimselliğe toleransınız (dönem dışı yaşam hareketliliğine göre),
- büyük bir şehre mesafe (30-45 dakika ulaşım günlük hayatı değiştirebilir),
- aradığınız konut tipi (deniz manzaralı daire, bitişik ev, yenilenmiş çiftlik evi…).
En cazip köylerde, arzın azlığı bazı alıcıları doğrudan deniz manzaralı olmayan ama kıyı yollarına yakın konutlara veya daha sakin, fiyat avantajlı ve genellikle yazın daha huzurlu iç köylere yönlendirmekte.
Asturias’ın köyleri ve mirası
Cudillero, Lastres, Tazones: pitoresk limanlar, canlı yerel yaşam
Cudillero, Lastres ve Tazones, Asturias’ın küçük limanlarının cazibesini mükemmel şekilde simgeler. Amfi tiyatro şeklinde inşa edilmiş, renkli evler yan yana sıkışmış, bu köyler her yıl keşif turizmini çeker ama aşırı kalabalık olmaz.
Burada mülk almak demek şunları kabul etmek demektir:
- yüksek sezonda daha fazla ziyaretçi,
- olası otopark ve erişim kısıtlamaları (yokuşlu sokaklar, dar yollar),
- genellikle yenilenmeye muhtaç veya zaten değerlenmiş eski konut stoğu.
Buna karşılık avantajlar şunlardır:
- halen özgün bir yerel yaşam (balıkçılık, küçük barlar, köy festivalleri),
- sezonluk kiralamalar için yüksek çekicilik,
- olağanüstü peyzaj çevresi.
Bu dengeyi korumak için pek çok belediye, konutların yenilenmesi ve kullanım değişikliğini sıkı şekilde denetler, bu yüzden herhangi bir pansiyon veya misafirhane projesi için detaylı bir ön hazırlık gerekir.
Cazibe turizmi ve aile işletmeleri
Asturias’ın büyük avantajlarından biri insan ölçeğinde cazibe turizminin gelişmesidir. Burada bulunur:
- özenle restore edilmiş “casas rurales” (kırsal evler),
- küçük aile pansiyonları,
- doğa yürüyüşü, sörf veya gastronomiye odaklanan pansiyon ve konuk evleri.
Gayrimenkul projesi için bu çeşitli imkanlar açar:
- 3-5 odalı konaklama birimine dönüştürülebilecek bir köy evi satın almak,
- ana konut ile 1 veya 2 bağımsız daireyi misafir ağırlamaya dahil etmek,
- eski bir çiftlik evinin enerjisel iyileştirilmesi + kırsal karakterinin (taş, ahşap, ahırlar) vurgulanması.
Böyle bir proje zaman, yerel mevzuatı iyi anlama ve özellikle sezon dışında gerçekçi bir iş planı ister. Ama aynı zamanda gerçek bir yaşam değişikliğinin de anahtarı olabilir. 🤝
Green Acres gibi platformlar tarafından toplanan trafik verileri, yabancıların aradığı karakterli konutların genellikle kırsal cazibe, bakımlı dış alanlar ve temel hizmetlere makul erişimi, tam bir izolelikten daha önemli bulduğunu gösteriyor.
Satın almak: 2026 stratejileri ve bütçeler
Şehirde yenilenmiş daireler; iç bölgede taş evler (enerji çalışmaları)
2026’da yabancı alıcılar için iki ana proje şekilleniyor:
- şehrin içinde yenilenmiş daireler,
- genellikle tadilata ihtiyaç duyan iç bölgede taş evler.
Şehirde, zaten modernize edilmiş daireler (elektrik, pencere, ısıtma, mutfak, banyo) şunları sunar:
- neredeyse anında kiralama,
- dekorasyon haricinde sınırlı işçilik bütçesi,
- getiri konusunda daha fazla şeffaflık.
Vadilerde ve köylerde ise taş evler ve eski çiftlikler cazibesiyle öne çıkar ama genellikle şunları gerektirir:
- ciddi termal yenileme (yalıtım, doğrama, ısıtma),
- tesisatların standartlara getirilmesi,
- kullanım üzerine düşünme (ana ikamet, ikinci konut, pansiyon).
Bütçenizi korumak için şunlar faydalı olur:
- satıştan önce birden fazla teklif almak,
- öngörülemeyen harcamalar için %10-20 pay bırakmak,
- halen makul ama karmaşık projelerde yükselen yerel işçilik maliyetlerini dikkate almak.
Kırsal bölgelerde, ulaşım (yol, park yeri, arazi eğimi) ve altyapı (su, kanalizasyon, internet bağlantısı) konuları bütçede ciddi ağırlık yapabileceğinden kesin analiz gerekir.
Yenileme ve enerji verimliliği için kullanılabilecek teşvikler
İspanya, Avrupa’nın geri kalanı gibi enerji verimlilik projelerini teşvik ediyor. Asturias’ta şunları araştırmak faydalıdır:
- bölgesel ve ulusal yalıtım ile ısıtma sistemi değişim destekleri,
- güneş enerjisi (termal/fotovoltaik) odaklı programlar,
- kırsal bölgede eski binaların yenilenmesine yönelik muhtemel hibeler.
Yabancı bir alıcı için şunlar önemli:
- yerel bir mimar/teknikçiyle çalışmak,
- uygunluk koşullarını iyi kontrol etmek (vergi statüsü, konut tipi, ana/ikinci kullanım),
- iş takviminde idari süreleri öngörmek.
Bu yardımlar kötü bir projeyi iyi fırsata dönüştürmez, ama potansiyeli yüksek eski konutlarda mali denklemi kuvvetlendirebilir.
Turistik bölgelerde, bu hibeler bazı konaklamanın uluslararası müşteri tarafından beklenen konfor seviyesine yükseltilmesini, yıl geneline yayılan kullanımda ısıtma giderlerinin kontrol edilmesini de sağlar.
2026’da Asturias’ta kimler mülk alıyor?
Yabancı alıcı profili: Frankofon yükselişi
Asturias hâlâ çoğunlukla İspanyol müşteri çekerken, Avrupalı alıcıların payı artıyor. Green Acres platformunda Asturias için kaydedilen taleplere göre, Fransızlar yabancı aramaların yaklaşık %22‘sini oluşturuyor.
Ortalama olarak, geniş alan sunan, yaklaşık 200 m² ortalama yüzölçümlü konutlara yöneliyorlar; bu, aile evlerine, eski çiftliklere veya aile ve dostlarla kalmaya uygun köy mülklerine ilgiyi doğruluyor.
Hollandalılar yaklaşık %13’lük payla ikinci sırada; çoğunlukla daha yüksek bütçeli, korunan doğası ve doğa/deniz yakınlığı açısından aranan bölgelerde mülk arıyorlar.
Menşe ülkeye göre stratejiler
Akdeniz İspanyası’na alışkın Frankofon alıcılar için Asturias çoğu zaman « ikinci İspanya »: daha serin, daha yeşil, daha dağınık arzlı. Bölgeyi iyi bilen profesyonellere danışmak, bütçeniz ve kullanımınıza uygun kasabaları hedeflemede yardımcıdır.
Kuzey Avrupalı alıcılar (Hollanda, Belçika, Almanya), bina enerji performansına ve patika ya da sörf alanına erişime özellikle dikkat ediyor; bu özellikle sahil ile iç vadiler arasında iyi konumlanmış mülkleri öne çıkarıyor.
Her durumda, 2026 trendleri, yabancı pazarının halen çeşitlilik gösterdiğini ve talebin tek bir profil üzerinde yoğunlaşmadığını, bunun da Asturias piyasasının istikrarına katkı sağladığını gösteriyor.
2026-2030: Konut talebi ve iç turizmle değer artışı
Raylı ve karayolu hatlarında güçlenme
2030’a kadar altyapı alanında birçok eğilim Asturias’ın erişilebilirliğini artıracaktır:
- büyük İspanyol şehirleriyle demiryolu bağlantılarının kademeli olarak güçlendirilmesi,
- sahil, vadiler ve kentsel merkezler arasında daha akıcı karayolu hatları,
- Asturias Havalimanı’na ulaşımın artan payı.
Daha iyi erişim, gayrimenkulde genellikle gecikmeli etki yaratıyor:
- çalışanlar için « gidip gelinebilir » alanların genişlemesi,
- iyi bağlantılı köylerin cazibesinin artması,
- bütün yıl iç turizm talebinin güçlenmesi.
Bir kentsel merkeze 30 dakikadan az mesafede olup yol ya da trenle iyi bağlantılı köyler, özellikle uzaktan çalışma ve sık şehirlerarası hareketle yarı-ana konut tercihlerinde daha fazla çekicilik kazanabilir.
Sürekli yapı mirası yeniden nitelendirme
Aynı zamanda bölge yapı mirasını yeniden nitelendirme çabasını sürdürüyor:
- tarihi merkezler ve sahil şeridi yenileme,
- sembolik binaların öne çıkarılması (kiliseler, konaklar, eski endüstriyel binalar),
- yoğun şehir genişlemesi yerine rehabilitasyonun teşviki.
Bir alıcı için bu şu anlama gelir:
- tarihi merkezlerin iyi konumlu ve yenilenmiş konutları orta vadede cazip bir yeniden değerlenme görebilir,
- iyi yenilenmiş, karakterli kırsal evler yeniden satışta kolayca müşteri bulur,
- kentsel ve köy dokusu insan ölçeğini koruyacak, bu da yaşam kalitesine büyük katkı.
2026-2030 arasında, Asturias’ın en muhtemel yolu, İspanyol konut talebi ve iç turizmle desteklenen düzenli bir değer artışıdır, kısa vadeli spekülasyonlardan ziyade. Yabancı alıcılar için mesele bu sürdürülebilir kullanımlarla uyumlu olmak: yenileme kalitesi, yerel yaşama uyum ve geleceğin hareketliliklerine uygun konum seçimi.
