Euskadi’de Yaşamak: Üçlü Kentsel Merkez ve Ortalama Üstü Yaşam Kalitesi
Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz: Nitelikli İstihdam, Üst Düzey Hizmetler
İspanyol Bask Bölgesi, özellikle çekici olan bir kentsel üçgen etrafında organize olmuştur: Bilbao, Donostia-San Sebastián ve Vitoria-Gasteiz. Bu üç başkent, ortalamanın oldukça üzerinde nitelikli istihdam, kamu olanakları ve hizmet yoğunluğu sunar.
Buralarda bulabilirsiniz:
- güçlü bir endüstriyel ve teknolojik yapı (enerji, mühendislik, endüstri 4.0);
- tanınmış üniversiteler ve araştırma merkezleri;
- başarılı hastane ve okul ağı;
- iyi gelişmiş toplu taşıma kültürü.
İş kariyerini koruyarak yaşam değişikliği projesi için, bu şehirler büyük uluslararası metropollere kıyasla daha huzurlu bir çevrede, iddialı bir iş yaşamı ile özel hayatı uzlaştırmaya olanak sağlar.
Güçlü Kültürel Kimlik, Atlantik Etkisiyle Spor ve Gastronomi
Euskadi’de yaşamak, aynı zamanda çok belirgin bir bölgesel kültüre dahil olmayı da ifade eder: Bask dili, yerel kutlamalar, güçlü sivil toplum ve spor yaşamı. Bu, hem şehirde hem de köylerde günlük yaşama yansır.
Fark yaratan bazı göstergeler:
- dışa dönük bir yaşam: sörf, doğa yürüyüşü, bisiklet, pelota, patika koşusu;
- pintxos’tan Michelin yıldızlı restoranlara kadar üst düzey gastronomi;
- bakımlı binalar ve kamusal alanlarla gösterilen güçlü toprak bağlılığı.
Gayrimenkul projeleri için bu, istikrarlı konut talebi (sezon dışında bile) ve canlı mahallelerin, alışverişe ve sosyal alanlara yakın bölgelerin değerlenmesi anlamına da gelir. 😊
2026 Fiyatları: İspanya’nın En Pahalı Bölgelerinden
Donostia Eylül 2026: 6.250 €/m², +%12,2 yıllık, aylık stabil
2026’da Donostia-San Sebastián, İspanya’nın en pahalı pazarlarından biri olarak öne çıkıyor. Eylül 2026 civarında gözlemlenenler:
- ortalama yaklaşık 6.250 €/m² fiyat;
- +%12,2 yıllık artış;
- aylık neredeyse stabilite (yaklaşık -%0,5 aylık).
Pratikte, iyi konumdaki 70 m²’lik bir daire 430.000 €‘yu kolayca geçer (onarım ve masraflar hariç). En çok aranan mahallelerde aile için uygun 90-110 m² daireler 700.000 €’yu kolayca aşar.
Bu fiyat baskısı şunları yansıtır:
- satın alma gücü sağlam ve döngüselliği düşük yerel talep;
- deniz ve dağlar arasında sıkışmış nadir ve kısıtlanmış arsa arzı;
- gizli ancak sağlam uluslararası pazar.
İkinci konut segmentinde, Donostia’daki alıcılar tarafından incelenen mülkler verileri, daha büyük alanlar için (137 m²) ortalama 385.000 € ile daha makul bütçeler öneriyor. Bu, küçük ve iyi konumlu alanların metrekare başına hâlâ en pahalı olduğu, daha büyük, bazen merkezi olmayan veya yenileme gerektiren konutlarda ise birim fiyatların daha yumuşak seyrettiği çok segmentli bir piyasayı doğruluyor.
Euskadi: Yüksek Bölgesel Fiyatlar, Bilbao ~3.709 €/m²
Euskadi genelinde fiyatlar, İspanya’daki en yüksek seviyeler arasında yer alıyor. Örneğin Bilbao, 2026 sonunda yerel basına göre 3.709 €/m² ile tarihi zirvede.
Pozisyon almak için bazı yararlı göstergeler:
- Bilbao kent merkezi: yenilenmiş merkez mahallelerle dönüşümdeki eski işçi semtleri ve daha konut ağırlıklı bölgeler arasında büyük farklar;
- Vitoria-Gasteiz: daha erişilebilir ancak idari rolü ve endüstriyel altyapısıyla dinamik;
- Gipuzkoa sahili: deniz manzarası veya denize yakınlık için belirgin fiyat primi.
Gayrimenkul satın alma gücü, yüksek gelirli haneler için bile zorlanıyor. Alan, konum ve mülk durumu arasındaki denge, tüm alım projelerinde merkezi önem taşıyor.
Proje Türüne Göre Nerede Yaşanır
Merkezi Premium Bölgeler vs. Aileler İçin İkinci Kuşak (AP-8/Demiryolu Ulaşımı)
Yer seçimi büyük ölçüde yaşam projenize bağlıdır:
- Merkezi Premium (Bilbao, Donostia, Vitoria): Her yere yaya ulaşım, zengin kültürel teklif ve en üst düzeyde hizmet arayan çok kentli profesyoneller için idealdir. Fiyatlar yüksek, alanlar kısıtlı.
- Aileler için ikinci kuşak: AP-8, demiryolu bağlantıları veya şehirler arası otobüslerle iyi bağlantılı ilçeler. Daha fazla alan, sakinlik ve bazen bahçe sağlar, ancak günlük yolculuk maliyetiyle birlikte.
Çocuklu bir proje için genellikle ikinci kuşak iyi bir uzlaşmadır:
- kent merkezine göre daha uygun fiyatlı bitişik veya bağımsız evler;
- iyi seviyede okullar ve yeterli spor tesisleri;
- ana ulaşım yolları sayesinde istihdam merkezlerine makul erişim.
Green Acres tarafından toplanan verilere göre, yabancı alıcılar esas olarak Gipuzkoa kıyısında yoğunlaşırken, Álava gibi iç bölgeler neredeyse tamamen yerel talep odaklı. Bu alıcı coğrafyası, kıyı ve iç kesimler arasındaki fiyat farklılıklarında karşılık buluyor.
Gipuzkoa Sahili: Manzaralar, Yürüyüşler, Yüksek Bütçeler ve Nadir Teklif
Gipuzkoa sahili, İspanya’nın kuzeyindeki en arzulanır pazarlarından bazılarını toplar. Falezler, plajlar, balıkçı limanları ve yürüyüş parkurlarının birleşimi, hem kalıcı sakinleri hem de ikinci ev alıcılarını çeker.
Buralarda bulabilirsiniz:
- yarım veya tam deniz manzaralı sahil köyleri;
- doğrudan kıyı yürüyüşlerine ve sörf noktalarına erişim;
- kaliteli yeme içme ve küçük ticaret olanakları.
Buna karşılık:
- Bütçeler yüksektir; deniz manzarası veya doğrudan suya yakınlık olduğunda fiyatlar genellikle Donostia seviyesine yaklaşır veya geçer;
- Arz azdır; birçok mülk aynı ailede kalır veya yerel ağlardan el değiştirir;
- terası veya bahçesi olan 60–90 m² civarı konutta rekabet yüksektir.
Satın alma işlemini güvenceye almak için genellikle şu gereklidir:
- iyi konumlu evlerde hızlı karar almak;
- ödünler kabul etmek (yan manzara, daha az alan, tadilat gereksinimi);
- araştırma alanını kıyıdan biraz içerdeki köylere genişletmek.
Yüksek Konut Değeri Taşıyan Bask Köyleri
Getaria, Hondarribia, Lekeitio: Denizci, Tarihsel, Çok Talep Gören
Bazı köyler, güçlü bir denizcilik mirası, korunan mimari miras ve kartpostal tarzı ambiyansı birleştirir. Birincil veya ikincil konut projelerinde üst sıralarda yer alırlar.
En çok arananlar:
- Getaria: aktif liman, txakoli bağı, güzel mimari, Donostia’ya yakınlık;
- Hondarribia: surlarla çevrili tarihi merkez, renkli balıkçı mahallesi, Fransa’ya sınır geçişi;
- Lekeitio: cazip bir kıyı köyü, kentsel plaj, korunmuş özgünlük.
Gayrimenkul piyasası üzerindeki etkiler belirgindir:
- yılda satışa çıkan çok az konut;
- manzara, dış alan ve tarihi cazibeyi birleştiren evlerde fiyatlar yükselir;
- merkezi konumda aile dairelerinde çok güçlü bir baskı.
Guipúzcoa ilinde Green Acres, Fransız alıcıların yabancı taleplerin yaklaşık %21’ini oluşturduğunu, nispeten kompakt alanlar (yaklaşık 57 m²) için medyan fiyatın yaklaşık 675.000 € olduğunu belirtiyor. İyi konumda, karakterli mülklere yüksek ödemeye hazır bu profil, bu sembolik köylerde değerleri destekler.
Dağınık Konaklama ve Seçici Sezonluk Pazar (Yüksek Orta Sınıf)
Bu köylerde genellikle dağınık konaklama modele rastlanır: küçük pansiyonlar, oda-kahvaltı, yerel düzenlemelerle sınırlandırılmış turistik daireler, şık oteller.
Sezonluk piyasa ağırlıkla üst segmenttir:
- ortalamanın üzerinde sürede konaklamalar (huzur arayan aileler, çiftler);
- yerel harcama seviyesi yüksek (restoran, aktiviteler, yerel ürünler);
- uzun hafta sonları ve uzaktan çalışma ile yoğun sezon dışında da istikrarlı talep.
Alıcı açısından bu demektir ki:
- seçici ama solvhabil sezonluk kiralama talebi;
- düşük maliyetli segmentten ziyade konfor/şık segmente yönelme gerekliliği;
- yerel turizm konaklama kurallarına (kota, lisans, apartman sınırlamaları) dikkat etme gerekliliği.
2026’da Satın Almak: Kaldıraçlar ve Kısıtlar
Ilımlı Kira Getirisi vs. Yüklü Sermaye
Bask Bölgesi’nde yüksek fiyat seviyeleri, birçok durumda özellikle birincil konutta veya yıllık kiralamada ılımlı kira getirisi anlamına gelir. Gerçek kaldıraç daha çok sermayenin korunması ve uzun vadeli değerlenme perspektifindedir.
Şunları akılda tutmak gerekir:
- diğer İspanyol bölgeleriyle, özellikle iç kesimler ya da büyük metropolitanlarla karşılaştırıldığında genellikle daha düşük brüt getiri oranları;
- anlamlı alım masrafları (vergiler, noter, olası tadilat);
- tutma sürenize uygun olması gereken büyük immobil sermaye.
Öte yandan bölge şunları sunar:
- Tarihsel fiyat dayanıklılığı (durgunluk dönemlerinde bile);
- ikona lokasyonlarda kaliteli mülklere karşı değişmeyen ilgi;
- yaşam projeniz için « soyut getiri » sağlayan yaşam ortamı. 🌿
Teknik Raporlar / Apartman Yönetimi, Yerel Vergilendirme
Çoğunlukla eski ve okyanus iklimine maruz kalan Bask yapıları, alım sırasında özel dikkat gerektirir.
Dikkat edilmesi gereken noktalar:
- teknik raporlar: bina örtüsü (çatı, cephe, doğramalar), yalıtım, nem, ısıtma sistemleri;
- apartman yönetimi: oylanmış veya planlanan işler, ortak alan yönetimi, aidat seviyesi;
- orta vadede yeni enerji standartlarına uyum.
Buna ek olarak yerel vergi özellikleri (satın alma vergisi, emlak vergisi, sezonluk kiralar için rejim, bazı belediyelerde ikinci konut için ek vergi) gelir.
Hem Bask pazarını hem de İspanyol mevzuatını bilen kişilerle çalışmak size şunlarda yardımcı olur:
- işlemi hukuki açıdan güvenceye almak;
- 5 ila 10 yıl boyunca gerçek giderlerinizi öngörmek;
- kişisel kullanım ile kiralamayı birleştiriyorsanız yapıyı optimize etmek.
2026-2030: Yüksek Düzeyde Stabilite, İkonik Lokasyonlara Prim
Hedefe Yönelik Kentsel İyileştirme ve Demiryolu Ulaşımı
2030’a bakıldığında, Euskadi için en olası senaryo bir yüksek fiyat seviyesinde istikrar seyridir, daha fazla patlama değil.
Bunu destekleyen birkaç yapı faktörü var:
- Bilbao, Vitoria ve Donostia’nın belirli mahallelerinde kentsel dönüşüm projeleri;
- bölgesel ve bölgeler arası demiryolu bağlantılarında kademeli iyileştirmeler;
- kentsel yayılmayı kontrol etme isteği, yeni arzı sınırlıyor.
Ana ulaşım noktalarına (istasyonlar, ekspres otobüsler, ana yollar) yakın alanlar, ikinci kuşakta bile güçlü talep görmeye devam edecek.
Sürekli Uluslararası Talep (FR/DE/NL)
Uluslararası talep, özellikle Fransa, Almanya ve Hollanda‘dan gelen, Bask pazarının değişmeyen bir özelliği.
Bu alıcılar genellikle şunları arar:
- simgesel kıyı köyleri veya iyi korunmuş tarihi mahalleler;
- iyi ulaşılabilirlik (Bilbao, Biarritz havaalanları, otoyol ağı);
- hazır, az tadilat gerektiren kaliteli mülkler.
Bu uluslararası varlık, ikonik yerlerde fiyat baskısını sürdürür, ama aynı zamanda şunları da kazandırır:
- yeniden satış durumunda daha fazla likidite;
- yapılandırılmış sezonluk veya orta vadeli bir kiralama piyasası;
- yerel canlılığa katkıda bulunan çeşitli profiller ve projeler.
Yabancı bir alıcı için, Euskadi’de 2026-2030 arasında başarılı bir proje için erkenden konumlanmak, finansmanı iyi hazırlamak ve güvenilir yerel desteklere dayanmak en iyi stratejilerdir. 🌊
