2026 Pazarı: Fiyatlar Zirvede, Çift Haneli Büyüme
2026 yılında, Balear Adaları’ndaki emlak piyasası, neredeyse kesintisiz birkaç yıllık artıştan sonra tarihsel olarak yüksek fiyat seviyelerine ulaştı.
Bu artışın başlıca nedenleri:
- özellikle Kuzey Avrupa’dan, Almanya’dan ve Birleşik Krallık’tan gelen, destekli uluslararası talep;
- ada coğrafyası ve imar düzenlemeleri nedeniyle yapısal olarak sınırlı bir arz;
- güçlü bir « yaşam tarzı » konumu: iklim, deniz, güvenlik, sağlık ve ulaşım altyapısı.
Eylül 2026: 5 090 €/m² (+%11,6 yıllık), 2025’ten beri yükselen trend
Takımada genelinde, ortalama fiyat Eylül 2026’da yaklaşık 5 090 €/m²’ye ulaşıyor ve bu da yılda yaklaşık %11,6’lık bir artışa karşılık geliyor. Bu çift haneli artış, 2025’te başlayan ve görece dengeli bir evreden sonra yükselen seriyi sürdürüyor.
Bu ortalamanın ardında ise büyük farklılıklar var:
- kentsel ve turistik alanlar (Palma, Mallorca güneybatısı, Ibiza şehri) ortalamayı fazlasıyla aşıyor;
- Majorca ve Minorca’nın bazı iç beldeleri daha uygun fiyatlı kalmakla birlikte, yükselen trendi takip ediyor;
- dış mekanlı yenilenmiş mülkler (teras, bahçe, deniz manzarası) fiyatlarını standart konutlara göre daha hızlı artırıyor.
Palma de Mallorca emlak piyasası örneği, bölge ortalaması ile Balear büyük şehirlerinin gerçeği arasındaki bu farklılığı gösteriyor. Aile boyu daireler için aranan bütçeler, ultra-premium mahalleler dışında bile alıcıların zaten çok yüksek bir giriş seviyesini kabul etmeleri gerektiğini ortaya koyuyor.
Bir alıcı için bu, piyasaya giriş seviyesinin son birkaç yılda önemli ölçüde yükseldiği anlamına geliyor ve bunun doğrudan etkisi şunlarda görülüyor:
- satın alma bütçesi (peşinat, kredi kapasitesi);
- kiralama kârlılığı konusunda beklentiler;
- takımada içindeki farklı bölgeler arasında seçim.
İspanya’nın En Yüksek Bölgesel Seviyesi
Balear Adaları artık İspanya’nın en yüksek bölgesel fiyat seviyelerinden birini sergiliyor; geleneksel olarak pahalı pazarlar olan Madrid veya Bask Bölgesi ile başa baş veya önde.
Green Acres tarafından yayımlanan yabancı alıcı talepleri verileri bu üst segmente geçişi doğruluyor: uluslararası müşteri kitlesi genellikle 130–150 m² üzerinde, çoğunlukla 700.000 ile 1,5 milyon euro arasında değişen fiyatlarda büyük alanlı mülkleri hedefliyor, bu rakamlar milliyete ve hedeflenen mülk türüne göre değişiyor.
Bu durum pratikte şöyle yansıyor:
- « ada primi », aynı kalite seviyesindeki mülklere kıyasla anakara üzerinde belirgin;
- yerel sakinlerin geliri ile piyasa fiyatları arasındaki keskin fark, satın alma gücü yüksek yabancılar tarafından besleniyor;
- arz kısıtlarına karşı artan duyarlılık: bir segment arandığında (deniz manzarası, yeni, lüks), fiyatlar hızla yükselebiliyor.
Bir yabancı alıcı için bu durum projenin iyi planlanmasını gerektiriyor:
- satın alma ve sahip olma masrafları dahil toplam bütçenin tanımlanması;
- finansal dengeyi korumak için bazen en ikonik bölgelerden uzaklaşmayı kabul etmek;
- yatırım çabasını dengelemek için uzun vadeli sahiplik öngörmek.
Segmentler ve Gerilimler: Farklı Profillere Sahip Adalar
« Balearlar piyasası »ndan tekil olarak bahsetmek yanıltıcıdır: her adanın kendi dinamikleri, gerilim seviyesi ve hedef müşteri profili vardır. ⚖️
Sahil Premium: Mallorca Güneybatısı ve Ibiza, Aşırı Gerilimli
Sahil premium bölgeler en yüksek gerilimi toplar:
- Mallorca güneybatısı: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza ve Formentera: Ibiza şehri, Santa Eulària, San José, Es Cubells, popüler deniz kenarları.
Mallorca’nın güneybatısında, Andratx veya Portals Nous için gözlemlenen yakın tarihli bütçeler — Andratx’taki emlak teklifleri veya Portals Nous örneklerinde olduğu gibi — deniz manzaralı villalar için birkaç milyona varan ilanlarla « ultra-premium » pazar statüsünü açıkça gösteriyor.
Bu segmentlerin özellikleri:
- nadir arz, az arsa ve sınırlı yeni projeler;
- çok yüksek bütçeler, lüks villalar ve daireler;
- çoğunlukla ikincil konut veya prestijli mülk arayan uluslararası bir müşteri kitlesi.
Ibiza tarafında ise, Ibiza şehri veya Santa Eulària civarında mülk aramaları üst segmentin hakimiyetini gösteriyor; odak, çağdaş evler, yenilenmiş fincalar ve panoramik teraslı dairelerde yoğunlaşıyor, örneğin:
Bu bölgelerde bir proje için:
- kaliteli mülklerde daha uzun ve aktif bir arama süreci öngörülmeli ve hızlı tepki verilmeli;
- sınırlı pazarlık beklenmeli: nadir ürünlerde hareket alanı azdır;
- uzun vadeli değerin hassas biçimde değerlendirilmesi: yeniden satış kabiliyeti, mahallenin kalıcı cazibesi, gürültü veya mevsimsellik riski.
Bendinat veya Santa Ponsa gibi mikro bölgelerde golf, havuz ve otel hizmetli rezidanslar için gözlenen fiyat seviyeleri (örneğin Bendinat emlak ilanları veya Santa Ponça’daki gibi) pazarın Côte d’Azur veya İtalyan Rivierası’nın bazı anahtar bölgelerine yaklaştığını gösteriyor.
Minorca: Daha Korunmuş ve Miras Odaklı Bir Pazar
Aşırı medyatik bölgelerin aksine, Minorca daha korunmuş ve miras değerine sahip bir yüz sunar:
- daha sakin bir yaşam temposu, aile odaklı turizm;
- manzara korumasına güçlü dikkatle kontrollü gelişim;
- önemli ama Ibiza’nın bazı bölgeleri kadar « parti » olmayan mevsimlik akışlar.
Emlak açısından bu şöyle yansıyor:
- daha az spekülatif, daha uzun vadeye odaklı pazar;
- yüksek fiyatlar, ama Ibiza veya Mallorca güneybatısının zirvelerinden genel olarak daha düşük;
- deniz kenarına yakın köy evleri, fincalar ve küçük rezidanslara ilgi.
Minorca’nın ana giriş kapısı Maó’da, Green Acres gibi ikincil konut odaklı platformlarda sunulan Maó’da aile evleri veya yenilenmiş küçük apartmanlar bu nispeten orta seviye konumu gösteriyor; genellikle miras projelerine yönelik, saf spekülasyondan ziyade daha ikamet odaklı bir kullanım.
Eğer şunları arıyorsanız Minorca size uygun olabilir:
- düzenli kullanım için aileye uygun bir ikincil konut, saf yatırım yerine;
- daha otantik, aşırı turizme maruz kalmamış bir ortam;
- yaşam kalitesi ile bütçe dengesinin bir arada olması.
Kim Alıyor? Fransız, İsviçreli, İngiliz ve Almanların Ağırlığı
Sadece fiyat artışlarının ötesinde, yabancı talebin yapısı Balear piyasasını şekillendiriyor. Balear Adaları için Green Acres üzerinde kaydedilen talepler, yüksek satın alma gücüne sahip Avrupa alıcılarının güçlü varlığını gösteriyor.
Başlıca temsil edilen ülkeler:
- Fransa: yabancı taleplerin yaklaşık %20’si, genellikle 150 m² üzeri mülkler, ortalama fiyat 740.000 € civarı;
- İsviçre: taleplerin %13’ü, ortalama fiyat 755.000 € civarı ve daha kompakt, 130 m² civarında;
- Birleşik Krallık: %11, mülkler ortalama 155 m² civarı ve ortalama bütçe 800.000 € üstünde;
- Almanya ve Hollanda: genellikle yaklaşık 190 ila 250 m² ve üstü büyük alanları hedefleyen profiller, bütçeler düzenli olarak 1 milyon euroyu aşabiliyor.
İtalyanlar, Amerikalılar ve bazı Asyalı alıcılar (özellikle Hong Kong) da bu yelpazeyi tamamlıyor; genellikle Ibiza veya Mallorca’nın en ikonik konumlarında çok odaklı aramalar yapıyorlar. Bu çeşitlilik, beklenen kalite standartlarını yükseltiyor: malzemeler, manzaralar, enerji verimliliği, konsiyerj hizmetleri.
Talep, Düzenleme ve Sahip Olma Maliyetleri
Balearlar’da piyasa dengesi hassas bir üçlüye dayanıyor: yabancı talep, turistik düzenleme ve sahip olma maliyetleri. 🎯
Yabancı Alıcıların Ağırlığı ve Turistik Kullanımın Düzenlenmesi
Yabancı alıcılar, özellikle şu alanlarda işlemlerin çok önemli bir kısmını oluşturuyor:
- orta ve üst segment mülkler;
- en gözde sahil ve kentsel alanlar;
- karma kullanıma uygun ürünler: ikincil konut + sezonluk kiralamalar.
Yerel halkın konut bulmasındaki zorluklar ve kitlesel turizmin etkisi karşısında, yerel otoriteler:
- turist kiralamalarının kontrolünü (lisanslar, bölgeleme, bazı binalar veya mahallelerde kısıtlamalar);
- kısa süreli kiralama platformlarının denetimini;
- spekülasyonu yavaşlatmaya yönelik olası önlemler üzerinde düşünmeyi arttırdı.
Bir yatırımcı açısından bu, şunları gerektirir:
- almak istediğiniz mülkün imar ve turistik durumunu sistematik olarak kontrol etmek;
- turistik lisans almak ya da sürdürmek zorsa, esasen kişisel kullanım senaryosunu entegre etmek;
- hukuki analizi güvence altına almak için yerel bir profesyonelden destek almak.
Sahip Olma Maliyetlerine Dikkat: Enerji, Toplu Konut, Ulaşım
Satın alma fiyatının ötesinde, Balearlar’da sahip olma maliyetleri göz ardı edilmemesi gereken önemli bir noktadır ve yıllık bütçeye ciddi yük getirebilir.
Önceden dikkate alınması gereken ana kalemler:
- enerji: yazın klima, kışın gerekirse ısıtma, havuz ekipmanları;
- apartman aidatları: havuz, bahçe ve hizmeti olan rezidanslarda daha yüksek olabilir;
- bakım: bahçe, havuz, küçük işler, özellikle deniz kenarında;
- ulaşım: düzenli uçak biletleri, yerel araba, otopark;
- yerel vergiler: arsa vergisi, özel vergiler, kullanıma göre olası turizm vergileri.
Satın almadan önce şunlar faydalı olabilir:
- yıllık giderlerin detayını satıcıdan veya yönetim şirketinden istemek;
- 5 ila 10 yıl için bir sahip olma maliyeti simüle ederek gelirinize göre uygunluğunu kontrol etmek;
- beklenmedik durumlar (onarım, fiyat artışları) için %10 ila %20’lik güvenlik marjı öngörmek.
2026–2030 Görünümü: Arz Üzerinde Kalıcı Baskı
2026–2030 ufkunda, Balear Adaları’nın emlak piyasası yüksek tansiyonunu sürdürmesi olasıdır; ancak fiyat artışının hızı ekonomik ve düzenleyici koşullara göre değişiklik gösterebilir.
Arz Üzerindeki Baskının Sürmesi
Arz üzerindeki baskının güçlü kalmasının muhtemel olduğuna işaret eden birkaç unsur:
- ada coğrafyası, kentsel genişlemeyi sınırlıyor;
- çevre ve manzaraları koruma politikası arzusu;
- bina izin süreçleri sıkı ve bazen uzun.
Bu bağlamda, belirli segmentlerdeki yapısal kıtlık (deniz manzaralı, kıyı önü, tarihi mahalleler) değerleri desteklemeye devam edecek, özellikle de:
- iyi konumlanmış ve özenli mülklerde;
- dış mekanlara sahip olanlarda (teras, bahçe, havuz);
- iyi enerji performansına sahip olanlarda.
Havayolu Erişimine Bağlı Değerleme
2026–2030 perspektifinin anahtar unsuru, Balear Adaları’nın havayolu erişimi olacak. Büyük Avrupa şehirleriyle olan bağlantılar doğrudan şunları belirliyor:
- her yılki turist hacmi;
- ikincil konutların kullanım kolaylığı;
- uzaktan çalışacaklar ve göçebe profiller için cazibesi.
Uçuş teklifi bol ve rekabetçi olduğu sürece, Balearlar uluslararası alıcı akışını çekmeye devam edecek ve bu da
- en çok talep gören segmentlerde fiyatları destekleyecek;
- iyi konumlu mülklerde « likidite primi »ni güçlendirecek;
- en turistik alanlarda daha belirgin döngüler yaratabilecek.
Tersine, uçuş arzında kalıcı bir azalma ya da ulaşım maliyetlerinde ciddi bir artış:
- bazı alıcıları daha iyi bağlantılı diğer destinasyonlara yönlendirebilir;
- sahiplerini turizmden ziyade ikamet amaçlı kullanımına yöneltebilir;
- kısa süreli turizmden daha fazla etkilenen bölgelerde fiyatların normalleşmesini sağlayabilir.
Uzun vadeli bir proje için, kendinize birkaç basit soru sormak faydalı:
- seçtiğiniz ada ve bölge, ülkeniz ile iyi havayolu bağlantısına sahip mi?
- planlanan kullanımlarınız (sık ziyaret, uzun kalış, uzaktan çalışma) bu erişilebilirlikle uyumlu mu?
- seyahat koşulları değişirse (maliyet, uçuş sıklığı) mülk cazibesini koruyor mu?
Bu parametreleri akılda tutarak, 2030 ve sonrasında yatırımınızın dayanıklılığını daha iyi değerlendirebilirsiniz. ✈️
