2026’da Endülüs Pazarı: Kontrollü Artış ve Stres Noktaları
2026 yılında Endülüs emlak piyasası genel olarak yukarı yönlü bir eğilim izlemekte, ancak genel bir aşırılık yaşanmamaktadır. Gözlemler şunlardır:
- genellikle İspanya’nın en pahalı bölgelerine göre daha düşük, ortalama fiyat artışı,
- sahil bölgelerinde ve bazı çok aranan şehirlerde lokal stres noktaları,
- « günlük » pazarlarla çok turistik alanlar arasındaki farkın giderek artması.
Bir alıcı için bu, hâlâ fırsatlar olduğu anlamına gelir, ancak şehir, mahalle ve mülke karar vermenin belirleyici olduğu bir dönemdir.
Önde Gelen Şehirler ve Sahiller: Malaga’da 3.300–3.620 €/m²
Endülüs’ün büyük şehirleri arasında Malaga net biçimde öne çıkıyor. Dinamik ve bağlantılı bir şehir (YHT, uluslararası havaalanı), hızla gelişen kültürel ve dijital imkanlara sahip ve kendine şunları çekiyor:
- güneşli bir yaşam isteyen Avrupa’daki emekliler,
- uzaktan çalışanlar ve dijital göçebeler,
- turistik veya uzun vadeli kiralamaya yatırım yapan yatırımcılar.
Fiyat seviyeleri artık 3.300 ile 3.620 €/m² arasında olup, yıllık artış 2025 ile 2026 arasında +%21 ila +%22 olarak tahmin edilmektedir; bu oranlar sektör ve mülk tipine göre değişmektedir.
İkincil konut segmentinde, Green-Acres üzerindeki talepler yüksek bir heterojenlik göstermektedir: Malaga’da aranan mülklerin ortalama fiyatı yaklaşık 746.000 € olup geniş alanlar içermekte (yaklaşık 402 m²), yani tablo, küçük dairelerden çok aile evleri ve villalar lehine eğilmektedir.
Bu müşteri kitlesinin genellikle hedeflediği emlaklara örnek olarak Malaga için ayrılmış sayfayı inceleyebilirsiniz: Malaga’da satılık evler ve daireler.
Somut olarak:
- merkezde ve denize yakın popüler mahallelerde fiyatlar ortalamanın oldukça üstüne çıkabilmektedir,
- bazı çevre veya yeniden yapılmakta olan mahallelerde ise değerler hala daha ulaşılabilir, ancak hızlı yükselmektedir,
- mevcut stok üzerindeki baskı yeni projelerin gelişimini de teşvik ediyor, bazen açılış anında bile yüksek seviyelere ulaşıyor.
Tüm Endülüs sahilinde aynı mantık geçerlidir: denize yakınlık, ulaşım ve turistik cazibe, fiyatları, özellikle Costa del Sol üzerinde yukarı taşımaktadır.
Huelva ve Malaga: Yıllık +%20’nin Üzerinde Artan Belediyeler
İl başkentlerinin ötesinde, genellikle orta büyüklükte veya sahil kasabaları en yüksek yıllık artışları göstermektedir.
2025-2026 döneminde, Huelva ve Malaga’daki çeşitli yerleşimlerde +%20’nin üzerinde fiyat artışı bulunmaktadır, örnekler:
- Algarrobo – Malaga’ya yakınlığı ve daha sakin yapısı sayesinde çok aranan, Doğu Costa del Sol’un küçük sahil kasabası,
- Vélez-Málaga – Axarquía’nın önemli merkezi, tarihi şehir ve deniz (Torre del Mar) yakınlığı, ayrıca Malaga iç merkezine göre daha yumuşak fiyatlar sunar,
- Casares – Estepona ve Sotogrande arasında, manzaralı, golf sahalı ve üst düzey hizmetli konut kompleksleriyle çok talep gören bir kasaba,
- Fuengirola – iyi donanımlı bir tatil kasabası, çok sayıda ikincil konut ve sezonluk kiralama talebi ile öne çıkıyor.
Green-Acres arama verileri, yabancı müşterilerin deniz ve güneş arayışında “yansıma bölgeleri” olarak bu yerlerin rolünü doğruluyor; burada fiyat seviyeleri hâlâ çeşitli. Örneğin Algarrobo’da aranan mülkler, yaklaşık 181 m² olan evler için 311.000 € seviyesinde,
bu, Costa del Sol’un merkezine göre daha ulaşılabilir bir orta bütçe anlamına geliyor.
Bu alıcıların hedeflediği mülklere genel bakış için buraya göz atabilirsiniz: Algarrobo’da satılık emlak ilanları.
Vélez-Málaga’da talepler genellikle konforlu alanlara (ortalama 190 m²) ve yaklaşık 262.000 € bütçeye yöneliktir. Bu profil, denize birkaç dakika uzaklıkta, Malaga iç merkezinden daha uygun fiyatta bir alan, iklim ve fiyat arasında bir denge arayışını iyi şekilde yansıtıyor.
Bölgedeki alıcıları çeken tipte mülkleri görmek için buraya göz atılabilir: Vélez-Málaga’da emlak.
Casares ise daha üst segmentte konumlanmış durumda; 137 m² civarında evler 385.000 € civarı talep görüyor. Burası, iyi donanımlı, sıklıkla havuzlu, golf sahalı ya da deniz manzaralı ikincil konutlara yönelik bir segment.
Buna karşılık, Fuengirola, Costa del Sol’un çok turistik pazarındaki baskıyı gösteriyor: talep, yaklaşık 107 m²’lik daha derli toplu konutlara ve 448.000 € civarında ortalama fiyatlara odaklanıyor, bu da, iyi konumlu, sezonluk kiralamaya uygun daire arayan müşteri profilini ortaya koyuyor. O bölgede aranan mülklerin özellikleri örneğin burada görülebilir: Fuengirola’da satılık emlak.
Bu artışlar şunları yansıtıyor:
- zaten çok pahalı olan kasabalardan talebin kayması,
- daha sakin ama yine de denize yakın yaşam tarzlarının cazibesi,
- çoğunlukla yabancı alıcılar tarafından yönlendirilen kiralık yatırımının yükselişi.
Bir satın alma projesi için, zaman ufkunuzu iyi önceden düşünmek gerekir: bazı kasabalar kısa vadede cazip olmaya devam ediyor, ancak fiyatların hızlı yükselmesi birkaç yıl içinde getiri/riski değiştirebilir.
Üst Segmentler ve Yabancı Yatırım
Endülüs ve özellikle sahil bölgesi, uluslararası alıcılar için büyük bir oyun alanı olmaya devam etmektedir. Varlıkları, özellikle Costa del Sol’daki üst segmentlerde belirgindir.
Costa del Sol Lüks: Güçlü Uluslararası Talep
Lüks segmentte, Marbella ve Benahavís piyasada özel bir yere sahiptir. Burada şunları bulmak mümkündür:
- çok üst düzey olanaklara sahip, deniz manzaralı çağdaş villalar,
- hizmetli kapalı rezidanslar (güvenlik, havuzlar, spa, konsiyerj),
- kolayca tekrarlanamayan, istisnai konumlarda bulunan nadir mülkler.
Green-Acres arama verileri bu yükselişi gösteriyor: Marbella’da talep gören mülkler, ortalama yaklaşık 1,54 milyon €’ya ve geniş 268 m²’lik alanlara ulaşırken, Benahavís’te, lüks villa pazarının kalesinde, ortalama bütçeler 2,6 milyon €’yu ve yaklaşık 536 m²’lik mülkleri aşıyor.
Bu çok özel piyasayı şekillendiren seviye ve ürün tiplerini görmek için Marbella’daki ilanlara (Marbella’da emlak) veya Benahavís’teki villalara (Benahavís’teki villalar ve evler) göz atılabilir. Burada çağdaş villalar, güvenlikli rezidanslar ve mimar imzalı evler baskın.
İki ana unsur, bu bölgenin dayanıklılığını açıklamaktadır:
- Çeşitli uluslararası talep (Kuzey Avrupa, Birleşik Krallık, Orta Doğu, Latin Amerika, vb.),
- Nadir bir arz, mevcut topraklarla sınırlı ve yeni izinlerde daha dikkatli yerel düzenlemeler.
Tüm Malaga ilinde Green-Acres istatistikleri ayrıca yabancı ilginin yüksek olduğunu gösteriyor; Fransızlar yabancı aramalarda başı çekiyor (%15 civarı), ardından Belçikalılar, Almanlar, Hollandalılar ve sonrasında ABD ve Birleşik Krallık’tan alıcılar. Medyan bütçeler genellikle 295.000–410.000 € aralığında, orta büyüklükte (100–125 m²) aile tipi ikincil konutların ağırlığını doğruluyor.
Sonuç olarak, belirsizlik dönemlerinde bile bu üst segment piyasalar genellikle:
- daha az fiyat düşüşü,
- hızlı toparlanma yeteneği,
- kendine özgü veya ünlü mimarların imzasını taşıyan mülklere yoğun ilgi gösteriyor.
Bir alıcı için bu segment en uygun fiyatlı olmasa da şunları sunabilir:
- uzun vadeli « koruyucu » bir konumlandırma,
- doğru kriterlere (konum, manzara, malzeme kalitesi) sahip bir mülkte makul likidite,
- özellikle kısa dönem kiralamada üst düzey kira potansiyeli.
Yeni Projeler ve Sermaye: 2027’ye Kadar Projelendirilen Gelişmeler
Endülüs pazarının dinamizmi, yeni sermayelerin ve büyük projelerin de girişiyle kendini gösteriyor.
Costa del Sol’da örneğin Marbella’da yaklaşık 72 milyon €‘luk ve 2027 çevresinde teslim edilecek konut projelerine yönelik yatırımlar gözleniyor. Bu girişimler genellikle:
- yüksek alım gücüne sahip uluslararası müşterileri,
- yüksek sürdürülebilirlik, tasarım ve hizmet standartlarını,
- deniz manzarası, golf erişimi veya merkeze yakınlık gibi değerli konumları hedefliyor.
Bir alıcı için bu yeni projelerin çeşitli avantajları var:
- yıllara yayılmış ödeme,
- güncel standartlarda konfor ve enerji performansı,
- rezervasyon ile teslimat arasındaki sürede, eğer pazar güçlü kalırsa, değer artışı potansiyeli.
Ancak bunlar aynı zamanda şunları gerektirir:
- geliştiricinin (gücü, daha önceki projeleri) dikkatlice incelenmesi,
- sözleşmenin iyi okunması (süreler, teminatlar, muhtemel fiyat ayarlamaları),
- 3–5 yıl sonrasının yerel pazarını iyi anlamak.
İspanya 2026 Makro Okuması
Endülüs’teki durumu doğru yorumlamak için bölgeyi İspanya’nın ulusal eğilimi içinde görmek faydalı olacaktır.
2026’da Ulusal Artış Beklentisi
İspanya için 2026 senaryoları, ekonomik koşullara ve faiz oranlarına bağlı olarak, yılda ortalama %7 civarı fiyat artışını öngörmektedir.
Bu senaryoyu destekleyen birkaç faktör:
- büyük şehirler ve sahillerde halen güçlü talep,
- bazı gergin bölgelerde ihtiyacı karşılamayan yeni konut arzı,
- ülkenin Avrupalı emekli ve yatırımcılar için cazibesi, diğer Akdeniz destinasyonlarıyla kıyaslandığında daha uygun.
Bu, her yerde homojen bir artış anlamına gelmez: bazı kırsal veya iç bölgeler durağan, hatta hafif ayarlanabilirken, en dinamik merkezler fiyatları yukarı taşımaya devam etmektedir.
Bu, özellikle Batı Endülüs’te geçerlidir: Huelva ilinde Green-Acres verileri, hâlen daha ulaşılabilir ancak zaten uluslararasılaşmış bir pazar olduğunu ortaya koymakta. Burada Portekizli alıcılar yabancı taleplerin neredeyse %19’unu, ardından Fransızlar (%13) ve Almanlar (%12) takip ediyor; medyan bütçeler genellikle 138.900 ile 165.000 € arasında ve geniş alanlar (110–140 m²) sunmakta. Bölgenin, Atlantik Okyanusu’na yakın, Costa del Sol’dan daha uygun fiyatlı bir alternatif arayanları da çektiği sinyalini veriyor.
3.900 €/m² Üzerindeki Büyük Pazarlar: Sürükleyici Etki
Bir diğer önemli okuma anahtarı: İspanya’daki önemli kentsel pazarların performansı; burada fiyatlar zaten 3.900 €/m²’nin üzerinde (Madrid, Barselona ve bazı çok talep gören bölgesel başkentler).
Bu pazarlar şunları yapabilir:
- ulusal ortalamayı yukarı çekmek,
- bazı alıcıları Andülüs gibi daha uygun alternatiflere yöneltmek,
- İspanya’nın Avrupa ölçeğinde sağlam bir emlak pazarı imajını güçlendirmek.
Endülüs için bu şunlara yol açmaktadır:
- yeni alıcıların, özellikle yabancıların sürekli akışı,
- zaten cazip bölgelerde artan fiyat baskısı,
- talebin, bazen hızlı büyüyen ikincil kasabalara kademeli olarak yayılması.
Eğer bir satın alma düşünüyorsanız, soru sadece “bugün ne kadar?” değil, aynı zamanda:
- “Bu bölgenin 5 ila 10 yıl sonraki potansiyeli nedir?”,
- “Talebin ne kadarı uluslararasıdan geliyor?”,
- “Bu pazar ekonomik yavaşlamada nasıl reaksiyon verir?”
Yani mesele hem yaşam kalitesi hem de yatırım vizyonu ile ilgilidir; bunun için piyasayı iyi anlamak ya da uzman bir danışmanlık almak önemlidir.
