2026 Eğilimi: Fiyatlar ve Hacimlerde Artış Senaryoları
UCI-SIRA Anketi: 2026’da Satışlar ve Fiyatlarda Artış Eğilimi
UCI-SIRA anketi, İspanyol profesyonelleri tarafından yakından takip edilmektedir ve 2026 için Katalonya’da genel olarak olumlu bir senaryo çizmektedir. Ankete katılan temsilciler şunları öngörüyor:
- 2023–2024’teki ayarlamalardan sonra satış hacimlerinde kademeli bir toparlanma,
- metrekare fiyatlarında ılımlı ancak sürekli bir artış,
- Barselona ve kıyı bölgeleri sayesinde İspanyol ortalamasından daha dinamik bir Katalan pazarı.
Baskın eğilim fiyatlarda bir patlama değil, daha ziyade bir yukarı yönlü normalleşme olacaktır: daha az dalgalanma, daha fazla istikrar ve en çok aranan lokasyonlar için kalıcı bir prim.
Bir alıcı için bu iki anlama gelir:
- Katalonya’da önemli bir fiyat düşüşünü 2026 ufkunda beklemek pek gerçekçi değil,
- esas mesele « mükemmel zamanlama »dan ziyade mikro-lokasyon seçimi ve taşınmazın kalitesi haline geliyor.
Uzman site Green Acres’tan alınan veriler, Barselona şehir içi emlakları için bu değerlendirmeyi doğruluyor: Ortalama, yaklaşık 117 m² için 544.000 € seviyesinde, yani piyasa zaten yüksek değerler üzerinde seyrediyor.
Kıyı Premiumu: Begur ve Costa Brava’da 5.000–8.000 €/m², Deniz Manzarasında 9.000 €+
Katalonya kıyısında Costa Brava, ikinci konutlar ve yaşam değişikliği projeleri için Avrupa’nın en gözde pazarlarından biri olmaya devam ediyor. Begur, Tamariu, Llafranc veya Calella de Palafrugell gibi bazı belediyeler belirgin şekilde premium bir konuma sahip.
Bu en çok talep gören sektörlerde sıkça gözlenen fiyat bandı:
- İyi konumlanmış, yenilenmiş veya yeni standartlardaki daire veya evlerde 5.000–8.000 €/m²,
- Panoramik deniz manzaralı, geniş teraslı veya doğrudan plaja erişimli taşınmazlarda 9.000 €/m²+,
- En seçkin koylardaki havuzlu villalar için toplam bütçelerin 1 M€’yu kolayca aşması.
Green Acres’te kaydedilen ortalamalar Costa Brava’nın önde gelen belediyelerinde bu üst segment durumu gösteriyor: Özellikle Tamariu’da emlak (yaklaşık 250 m² villalar için ortalama 1,09 M€’dan fazla) veya Llafranc ve Calella de Palafrugell’de sıklıkla milyon euroyu aşan bütçeler.
Fiyatlardaki bu baskı birkaç faktörden kaynaklanıyor:
- Kesin şehirleşme kurallarıyla korunmuş, çok sınırlı kıyı arazisi,
- Yoğun uluslararası talep (Fransa, Benelüks, Almanya, Birleşik Krallık, İskandinav ülkeleri),
- Akdeniz yaşam tarzı peşinde olan uzaktan çalışanlar ve mobil girişimciler tarafından artan cazibe.
2026’ya gelindiğinde bu segmentteki en gerçekçi senaryolar:
- İstisnai konumlardaki taşınmazlarda fiyat artışının devamı,
- Alıcıların manzara, mimari kalite ve enerji performansı taleplerinin arttığı seçicilik,
- İkonik koylarla biraz daha az bilinen ama daha erişilebilir komşu belediyeler arasındaki farkın büyümesi.
Bugün bu pazarlarda konumlanan profiller fazlasıyla uluslararası: Girona ilinde Green Acres veritabanı, yabancı taleplerin %46’sının Fransa’dan geldiğini; bunu Almanya (%8) ve Belçika’nın (%7) izlediğini gösteriyor. Yaklaşık 75 m² için ortalama bütçeler 239.000 € civarında. Bu da sahilin hemen gerisinde daha erişilebilir bir segmentin varlığına işaret ediyor.
Piyasa Dinamikleri
Hotspotlarda Uluslararası Talep ve Kısıtlı Arz
Katalan « hotspot » dinamiklerini – fiyatların dayanıklı ve yükselişte olduğu bölgeleri – anlamak, satın alma stratejinizi netleştirmek için kesinlikle gereklidir. Barselona, Sitges, Begur, Cadaqués ve Costa Dorada’nın bazı mahallelerinde güçlü bir karışım var:
- Yüksek ve yerel dalgalanmalara çok duyarsız bir uluslararası talep,
- Arsa kıtlığı ya da yenileme kısıtlamaları nedeniyle sınırlı kaliteli arz,
- Çoğunlukla uzun süredir elde tutulan, az devirli mevcut stok.
Barselona’da bu baskı özellikle burada hissediliyor:
- İyi bağlantılı merkezi mahallelerde (Eixample, Gràcia, Born),
- Çok aranan sahil alanlarında (Barceloneta, Diagonal Mar),
- İyi ulaşımı olan « kentsel köy » bölgeleri (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
Barselona çevresindeki Green Acres verileri, yabancı alıcıların, özellikle Fransızların (%17), ama aynı zamanda Amerikalı, İsviçreli ve Almanların önemli bir ağırlığı olduğunu gösteriyor; ortalama fiyatlar vatandaşlığa göre değişmekle birlikte genellikle 3.000-4.000 €/m² aralığında. Bu uluslararası talep derinliği, en yüksek talep gören mahallelerde fiyatların direncini kısmen açıklıyor.
Bir alıcı için pratik sonuçlar:
- İyi konumlu taşınmazlar hızla satılıyor, bazen istenen fiyatın üzerinde,
- Hotspot çekirdeğinde pazarlık payı sınırlı,
- Finansal dosyanın önceden hazırlanması gerçek bir rekabet avantajı oluyor 🙂
Bu bölgelerde, fiyatların ana motoru sadece ana konut değil, aynı zamanda:
- Üst segment ikinci konut,
- Sezonsal veya orta vadeli kiralık yatırım,
- Katalan yaşam kalitesinden etkilenen yeni sakinlerin yerleşimi.
Barselona’ya yakınlığı ve yüksek yaşam kalitesiyle çok rağbet gören Sitges gibi yerler bu mantığı güzelce gösteriyor: Yaklaşık 220 m²’lik Sitges’te villa için ortalama bütçeler milyon euroyu aşıyor; Cadaqués gibi en seçkin pazarlarda ise talepler, genellikle muhteşem deniz manzaralarıyla birlikte, 2 M€’yu oldukça aşan, nispeten daha küçük taşınmazlara odaklanıyor (Cadaqués’te satılık evler).
Katalan Çevresi ve Orta Büyüklükteki Şehirler: Erişim Alternatifleri
Barselona ve en seçkin kıyı belediyelerindeki fiyat seviyelerine karşılık, giderek daha fazla alıcı şunlara yöneliyor:
- Barsaelona’ya iyi bağlantılı çevreler,
- Yenilenmekte olan orta büyüklükteki Katalan şehirleri.
Bu bölgeler genellikle daha iyi bir denge sunar:
- Daha uygun satın alma fiyatları,
- Yaşam kalitesi (yeşil alanlar, sakinlik, doğaya yakınlık),
- Tren veya arabayla Barselona’ya veya kıyıya makul erişim.
Alıcılar arasında sıkça düşünülen bölgeler:
- Aileler için Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat),
- Deniz/fiyat dengesi aranıyorsa Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar),
- Costa Brava’ya giriş kapısı olan Girona ve çevresi,
- Daha makul bütçelerle arsası olan ev projeleri için Lleida ve bazı iç şehirler.
Bu pazarlarda dinamikler farklıdır:
- Fiyatlar daha sınırlı ve bazen pazarlığa açıktır,
- Taşınmazlar daha sık yenileme gerektirir,
- Yerel alıcılar önemli rol oynar ve piyasayı istikrarlı tutar.
Green Acres veritabanı bu farkları açıkça gösteriyor: Sant Cugat ve Maresme’deki çeşitli belediyelerde (Mataró, Arenys, Vilassar) ortalama bütçeler, genellikle bahçeli, daha büyük ve aile tipi evler için 385.000 €’dan biraz fazlaya kadar ve 1 M€’nun üzerine çıkıyor (Mataró’da satılık evler, Arenys’te satılık evler, Vilassar’da satılık evler), Girona’da ise talepler genellikle 400 m²’den büyük evlere, 1 M€’yu aşan bütçelerle yöneliyor (Girona’da emlak).
Bir yaşam değişikliği projesi için, eğer:
- En seçkin sahil şeridinden uzaklaşmaya hazırsanız,
- Alanı, bahçeyi veya daha kırsal bir ortamı tercih ediyorsanız,
- Yolculuklarınıza veya uzaktan çalışma hayatınıza esneklik getirebiliyorsanız
bu bölgeler ilginç birer seçenek sunar.
Ayrıca, uzaktan çalışma ve hibrit yaşam modellerindeki (şehir + kırsal) artış, bu belediyelerde 2026 ufkuna kadar fiyatları destekleyebilir ve erken alıcılar için hala güzel fırsatlar kalmasını sağlayabilir.
Biraz daha az medya ilgisi gören Lérida gibi iç bölgelerde, ikinci konut aramalarında büyük payı hala Fransız alıcılar temsil ediyor (%32); kıyıdan çok daha düşük medyan fiyatlar. Bu, denize yakınlıktan ziyade alan ve bütçeyi önceleyenler için ilginç bir laboratuvar sunuyor.
Barselona, Kıyı ve Orta Şehirler Arasında Nasıl Tercih Yapmalı?
Bu piyasa dinamikleri karşısında asıl mesele, « en iyi mutlak pazar »ı aramak yerine kendi kişisel stratejinizi netleştirmektir.
Pratikte şu basit soruları sorabilirsiniz:
- Önceliğiniz uzun vadede patrimonyal değer mi, yoksa günlük yaşam kalitesi mi?
- Satın alma bütçesini azaltmak için daha uzun ulaşım sürelerine razı mısınız?
- Taşınmazınızı yılın bir bölümünde kiralamak istiyor musunuz (ve eğer öyleyse, hangi müşteri tipine)?
Bazı değerlendirme ipuçları:
- Barselona şehir içi: Yüksek giriş eşiğiyle sağlam bir patrimonyal varlık ve çeşitli kiralama potansiyeli.
- Premium Costa Brava (Begur, Llafranc, Tamariu…): Manzarası için gönül bağı, çoğunlukla ikinci konut ve enderliği sayesinde fiyatları destekleyen bir segment.
- Daha erişilebilir kıyı ya da orta şehirler: Yüzey alanını ve konforu en üst düzeye çıkararak, temel eğilimlere (uzaktan çalışma, alan arayışı, doğaya dönüş) yatırım yapma imkanı.
Her durumda, kilit noktalar şunlardır:
- Mikro-sektörü iyi analiz etmek (sokak, cephe, komşuluk, servisler),
- Toplam bütçeyi önceden hesaplamak (fiyat + renovasyon + alım masrafları),
- Yabancı ülkeden geliyorsanız, bazen karmaşık olabilen hukuki ve mali ortamda işlemi güvenceye almak için destek almak.
