Baleares köyleri: yaşayan miras ve dört mevsim konaklama
Uzun süre yalnızca bir yaz destinasyonu olarak algılanan Balear Adaları artık yıl boyu yaşanıyor. Ve bu dönüşümden en çok köyler faydalanıyor. ☀️
Burada şunlar bulunur:
- oldukça restore edilmiş mimari miras,
- yaya ve hareketli tarihi merkezler,
- dört mevsime yayılan kültürel hayat,
- gösterişsiz ama varlığı hissedilen uluslararası bir topluluk.
Pazarda ise, bu topluluk güçlü bir yabancı alıcı varlığıyla kendini gösteriyor. Green-Acres’in tüm Baleares adalarındaki başvurularına göre, Fransızlar ilk sırada (yabancı taleplerin %20’si), ardından İsviçreliler (%13) ve İngilizler (%11) geliyor. Almanlar, İtalyanlar, Amerikalılar ve Hollandalılar ise düzenli alıcı çekirdeğini tamamlıyor, çoğunlukla medyan bütçeleri 550.000 €’tan 1 milyon €’ya kadar uzanıyor.
Valldemossa, Deià, Alcúdia: restore edilmiş tarihi merkezler, aktif kültürel hayat
Serra de Tramuntana’ya gizlenmiş Valldemossa, Mallorca’nın en simgesel köylerinden biridir. Taş evleri, yeşil kepenkleri ve renkli çiçek saksıları kartpostal atmosferi yaratır. Ancak görüntünün arkasında köy gerçekten yaşıyor:
- cephesilerin ve sokakların titizlikle yenilenmesi,
- yılın çoğunda açık olan kafeler ve küçük restoranlar,
- manastır etrafında konserler, sergiler, kültürel etkinlikler.
Biraz daha ilerideki Deià ise sanatçıları, yazarları ve dramatik manzara sevenleri çeker. Teraslı tepeler denize iner, yürüyüş yolları kapıdan başlar ve küçücük bir köy için kültürel teklif şaşırtıcıdır:
- çağdaş sanat galerileri,
- sanatçı konuk evleri,
- samimi müzik programları.
Mallorca’nın kuzeyinde yer alan Alcúdia ise bambaşka bir yüz sunar: mükemmel korunmuş bir sur kasabası ve:
- ortaçağ surları ve anıtsal kapılar,
- yıl boyu canlı yaya tarihi merkez,
- yerel pazar, küçük dükkanlar ve restoranlar.
Bu üç köyde de emlak aynı mantığı takip eder: sıkça tamamen restore edilmiş eski binalardan oluşan bir stoğa sahip:
- güçlü uluslararası talep,
- köy merkezinde karakterli taşınmazlar üzerinde belirgin sıkışma,
- mimari çekicilik ve yaşam kalitesiyle değer artışı.
Alcúdia’da emlak için, bu çekicilik özellikle ikinci konut ilanlarında büyük aile evleri ve prestijli fincalarla temsil ediliyor. Yayınlanan bazı mülklerde, genellikle havuzlu ve açık manzaralı, 300 m² civarında büyük mülkler bulmak mümkün.
Pollença, Santanyí: taş sokaklar, pazarlar ve galeriler
Pollença ve Santanyí, Balear köylerinin başka bir yüzünü temsil eder: daha taş, daha çok pazar meydanına açılan, güçlü yerel kimliğe sahip. 😊
Kuzeydeki Pollença’da:
- açık renkli taş döşeli yokuşlu sokaklar,
- tüm yıl boyunca kahve içilen küçük meydanlar,
- ünlü Calvari merdiveni ve körfez manzarası,
- hem yerli hem ziyaretçinin yoğun ilgi gösterdiği haftalık pazar.
Güneydoğudaki Santanyí’de:
- tamamı yerel, altın rengi taştan inşa edilmiş tarihi merkez,
- haftada birkaç kez köyü canlandıran ünlü pazarlar,
- sanat galerileri, zanaatkâr atölyeleri, dekorasyon dükkanları,
- arabayla birkaç dakikada ulaşılabilen nefes kesici koylara yakınlık.
Bu köy türleri özellikle şunlara hitap eder:
- otantik bir yazlık, denize yakın ama kalabalıktan uzak yer arayan alıcılar,
- tüm yıl boyunca köy hayatı isteyen uzaktan çalışanlar,
- « köy + sahil + kültür » deneyimi arayan müşteri kitlesine yönelik kiralama amaçlı yatırımcılar.
Pratikte, Pollença veya Santanyí’de satın almak genellikle şunu gerektirir:
- bazen sıra dışı hacimleri (birkaç katlı, dar köy evleri) kabul etmek,
- konfor ve enerji verimini optimize etmek için yenileme projeleri,
- tam merkezde veya zaten özenle restore edilmiş mülkler için daha yüksek bütçeleri göze almak.
Örneğin Pollença’da Green-Acres’te yayınlanan mülkler yüksek seviyede, uluslararası müşterilerin iştahını gösterir: Pollença’da büyük köy evleri veya yüzlerce m²’lik mülkler, genellikle avlu, havuz ve kırsal/deniz manzaralı, aramalara hakimdir.
Turizm 2026: en yüksek ziyaret ve yaz dışı çeşitlilik
Balear Adaları, turizm tarihinde yeni bir aşamaya girdi. Yerel yetkililer nitelikli turizmi hedefliyor ve halen rekorlara yakın bir ziyaretçi akışını yönetiyor. Bu da köylerin gayrimenkul çekiciliğine doğrudan etki ediyor. 🌴
Ziyaretçi rekorları, ortalama harcamanın artışı
Ziyaretçi istatistikleri (Frontur/Egatur türü, 2024-2025 için) birkaç güçlü eğilimi doğruluyor:
- 2020 öncesi rekorlara yakın ziyaretçi sayısı,
- artan ortalama harcama, destekleyen:
- daha kısa ama daha yoğun kalışlar,
- daha üst segment giderler (konaklama, yemek, aktiviteler),
- « otantik » deneyimlere artan talep.
- sezonun uzaması, şu şekilde:
- ilkbahar ve sonbaharda da aktif müşteri kitlesi,
- yürüyüş, bisiklet, kültür, gastronomiye belirgin ilgi.
Köyler açısından, bu şunlara yol açıyor:
- yıl boyunca daha dengeli turist akışı, dolayısıyla esnaf için daha istikrarlı hayat,
- sezon dışı “kapalı” hissinin azalması,
- köy merkezinde karakterli konaklama taleplerinde artış.
Bu talep yüksek bütçelerle geliyor: Green-Acres verilerine göre, Fransız alıcılar ortalama 160 m² mülk için 740.000 € hedeflerken, Almanlar genelde 195 m² ve 1 milyon €’nun üzerine çıkıyor. İsviçre, ABD veya Hollanda’dan gelenler de cömert alanlar ve “yaşanmaya hazır” mülklerde pozisyon alıyor, köylerde üst segment konaklama arzını artırıyor.
Premium konaklama ve doğa/kültür turları yükselişte
Balear turizminin segment yükselişi, güçlü kimliğe sahip köylere özellikle yarıyor. Şu eğilimler görülüyor:
- köy evlerinin şu amaçlarla dönüşümü:
- küçük butik oteller,
- az bilinen butik konukevleri,
- hizmetli premium tatil kiralamaları.
- şu turları birlikte geliştirme:
- Serra de Tramuntana’da yürüyüş,
- Valldemossa, Deià, Pollença gibi köyleri ziyaret,
- bağcılık ve gastronomi deneyimleri,
- tarihi miras keşfi (kiliseler, surlar, manastırlar).
Bir alıcı için bu eğilimler şu fırsatları açar:
- yüksek segment sezonluk kiralama için yenilenecek köy evi edinmek,
- büyük bir yapıya yatırım yapıp birkaç üniteye bölmek,
- büyüyen segmentler üzerine odaklanmak: bisiklet turizmi, iyi yaşam, kültür konaklamaları.
Ancak şunlar mutlaka göz önünde bulundurulmalı:
- turistik kiralama konusunda yerel yönetmelikler detaylı araştırılmalı,
- gerekli lisanslar, izinli veya kısıtlı bölgeler kontrol edilmeli,
- imar ve sürdürülebilir turizm kurallarındaki olası değişiklikler öngörülmeli.
Köylerde gayrimenkul piyasası üzerindeki etkiler
« Cazip köyler + dört mevsim ziyaret + üst segment turizm artışı » kombinasyonu yerel emlak piyasasına doğrudan etki ediyor. Fiyatlar ayarlanıyor, nadir gayrimenkuller çok aranan hale geliyor, yeni bölgeler alternatif olarak öne çıkıyor. 🏡
Taş evlerin değer kazanması; merkezde azlık
En çok rağbet gören tarihi merkezlerde (Valldemossa, Deià, Alcúdia, Pollença, Santanyí…) şu gözlemler öne çıkıyor:
- orijinal ögeleri (tonoz, açık kiriş, avlu) olan taş evlerin değeri ortalamadan hızlı artıyor,
- merkezdeki arz yapısal olarak sınırlı: az yeni arsa, zaten yoğun eski yapı stoku,
- mevcut taşınmazlar genellikle ya baştan sona yenilenmiş, ya da baştan sona yenilemeye açık.
Bir alıcı için şu sonuçlar var:
- merkezde kalmak için daha yüksek bütçeleri kabul etmek,
- kaliteli bir taşınmaz piyasaya çıkınca hızlı hareket etmeye hazır olmak,
- işlemlerin (yalıtım, klima, alan düzenleme) maliyetlerini iyi hesaplamak.
Bu tip taşınmazlarda fark yaratan unsurlar şunlar:
- avlu, çatı terası veya küçük bahçe varlığı,
- bina yoğunluğuna rağmen iyi aydınlatma,
- yaya olarak dükkânlara, okullara, restoranlara erişim,
- yakında görece kolay otopark.
Ada içi fırsatlar: bütçe ve hizmetlere erişim
Sembolik kıyı köylerindeki sıkışma karşısında, artan şekilde alıcılar adanın iç kısımlarına yöneliyor. Burada şu avantajlar bulunur:
- daha sakin, kitlesel turizmden uzak köyler,
- daha uygun metrekare fiyatları,
- yenilenecek köy evi veya fincalarda daha geniş seçenek.
Ancak bu eğilim, bütçe ve hizmetler arasında dengeyi iyi değerlendirmeyi gerektirir:
- plajlar ve ana kent merkezlerine mesafe,
- okul, sağlık hizmetleri, yıl boyu açık dükkan varlığı (veya yokluğu),
- bağlantı kalitesi: yol, otobüs, adaya göre bazen tren.
Köy içlerine yönelen alıcı profilleri örneğin:
- daha huzurlu, güçlü yerel bağlara sahip bir hayat arayan aileler,
- yakınlık yerine (bahçe, ofis, ekstra oda) daha geniş alanı tercih eden uzaktan çalışanlar,
- daha az bilinen ama iyi bağlantılı köylerin kademeli değer kazanmasına yatırım yapan uzun vadeli yatırımcılar.
Karar vermeden önce şunlar faydalı olabilir:
- hedef köyde sezon dışında birkaç hafta geçirmek,
- günlük seyahatleri (okul, alışveriş, aktivite) test etmek,
- yıllardır yerleşik sakinlerle sohbet etmek.
Genellikle işte bu gayri resmi sohbetlerde, bir köyün yaşam temponuza ve emlak projenize gerçekten uyup uymadığını tam anlamıyla anlarsınız. 🙂
