2026’da adanızı, kullanımınızı ve bütçenizi seçmek
Turkuaz bir koya aşık olmadan önce, üç basit soruyla başlayın:
- Mülkün ana kullanım amacı ne olacak (ikinci ev, uzaktan çalışma, kiralık yatırım, gelecekteki emeklilik yeri)?
- Yılda gerçekten kaç hafta orada geçirmeyi planlıyorsunuz?
- (Satın alma + masraflar + tadilat + giderler dahil) toplam ne kadar bütçe baskı altında kalmadan ayırabilirsiniz?
Yanıtlar, doğal olarak adanın seçimini yönlendirecektir. Her Balear piyasasının kendi dinamikleri, fiyatları ve idari kısıtlamaları vardır. Bunları baştan hesaba katmak daha iyidir 😉.
Mayorka: likidite ve hizmetler (Palma, kuzeybatı yatırım bölgeleri)
Mayorka, bir emlak projesi için en çok yönlü ada. Şunları birleştiriyor:
- hastaneler, uluslararası okullar, kültür ve çok iyi bağlantılı havaalanıyla gerçek bir bölgesel başkent Palma;
- uzun süredir yerleşmiş uluslararası müşteriler tarafından aranan kuzeybatıdaki (Deià, Sóller, Valldemossa) yatırım alanları;
- adanın iç kesimlerinde veya bazı sahil kasabalarında daha aile odaklı ya da erişilebilir pazarlar.
Şunları arayan bir alıcı için:
- likidite (satması kolaylık);
- yıl boyunca açık hizmetler;
- yerel yaşam ve turistik yoğunluk arasında iyi denge,
Mayorka genellikle en iyi uzlaşmadır.
Özellikle Palma, uygundur:
- şehirde, Avrupa’ya direkt uçuşlu bir daire isteyen uzaktan çalışanlara;
- kısa dönem kiralaması (düzenlenmiş) yerine daha orta vadeli kiralamalar hedefleyen yatırımcılara;
- bakım ve hizmetlere yakın olmak isteyen temkinli emeklilere.
Green Acres’ın son verilerine göre Palma de Mallorca’da emlak, daha geniş yüzeyler için (yaklaşık 137 m²) ortalama 385.000 € civarında bir bütçe gösteriyor ve bu, yıl boyunca ya da yarı-yerleşim amaçlı bir proje için ilginç bir giriş noktası oluşturuyor.
Daha yatırım odaklı kuzeybatı, daha çok şunları çeker:
- manzaraya ve köylerin cazibesine hassas, uzun vadeli alıcılar;
- yüksek fiyatları ve önemli bakım masraflarını (eski evler, engebeli araziler) karşılayabilecek güçlü bütçeler.
İbiza-Formentera: üst düzey, çok yüksek bütçeler
İbiza ve Formentera kesinlikle üst düzey bir piyasada, bazı alanlarda ultra prime segmentinde. Fiyatlar Balear ortalamasının oldukça üzerinde;
- güçlü ve sadık bir uluslararası talep;
- özellikle iyi konumlu, deniz manzaralı veya sahillere hızlı erişimli villalar için sınırlı arz;
- araziler ve inşaat ruhsatları üzerinde büyük baskı.
Bu adalar, özellikle şu profiller için uygundur:
- presjli bir villa arayanlar, kiralama potansiyelli ya da potansiyelsiz;
- değerini uzun vadede iyi koruyacak nadir bir varlık arayan çok varlıklı yatırımcılar;
- adayı ve ritmini zaten iyi tanıyan, düzenli olarak dönmek isteyenler.
Ancak şu konularda kabul göstermek gerekir:
- Çok yüksek alım bütçeleri (ve buna bağlı ek giderler);
- bazı bölgelerde daha mevsimsel bir yaşam: yazın çok hareketli, sezon dışında çok daha sakin;
- kaliteli mallar için güçlü bir rekabet, bazen kısa karar süreleri.
Daha nadir olan Formentera ise daha çok bir koleksiyoner pazarıdır: az teklif, çok talep, yüksek fiyatlar ve son derece korumalı bir çevre.
Minorka: ailelerin ikinci evleri, daha yavaş yıllık tempo
Minorka, diğer iki büyük adadan çok daha farklı bir profil sunar:
- daha sakin bir tempo, daha aile odaklı bir atmosfer;
- son yıllarda fiyatlar artsa da daha az emlak baskısı;
- daha az büyük altyapı ile çok iyi korunmuş doğal ve kıyısal miras.
Şu istekleriniz varsa iyi bir seçenektir:
- siz ve yakınlarınız için bir ikinci ev;
- çok canlı akşamlardan uzakta, daha huzurlu bir ortam;
- İbiza’ya kıyasla potansiyel olarak daha makul yaşam ve bakım maliyeti.
Minorka uygun:
- her yıl aynı yere dönmek isteyen ailelere;
- gece hayatından çok doğaya ve manzaraya duyarlı alıcılara;
- köy veya küçük şehir yaşamını tercih edenlere.
Buna karşılık, yeniden satışta likidite Mayorka veya İbiza’ya göre daha az olabilir, çünkü talep daha niş. Bu nedenle, sağlam bir konum seçmek önemlidir: hizmetlere yakınlık, plajlara erişim, iyi ulaşım bağlantıları.
Balear Adalarında kimler ev alıyor: Tamamen uluslararası bir piyasa
Hangi adayı seçerseniz seçin, çok uluslararası bir pazara giriyorsunuz. Green Acres’ın tüm Balear adaları için verilerine göre, en aktif yabancı alıcılar Fransızlar (başvuruların yaklaşık %20’si), ardından İsviçreliler (%13), İngilizler (%11) ve İtalyanlar (%10), Almanlar ve Amerikalılar ise onların ardından geliyor.
Orta bütçeler yüksek kalıyor: İsviçreli müşteriler örneğin 100 m² civarında konutlar için ortalama 755.000 €’dan pozisyon alırken, Alman alıcılar büyük aile villaları için sıklıkla bir milyon avronun üzerine çıkıyor. Uluslararası talebin bu derinliği, fiyatları desteklemeye ve iyi konumlarda yeniden satımda belirli bir likidite sağlamaya yardımcı oluyor.
Giriş noktaları ve dikkat edilmesi gerekenler
Adanızı seçtikten sonra, pazarda doğru giriş noktasını bulmak kalıyor… daha teknik konuları unutmadan. Güzel bir manzara bazen kötü yönetilen bir apartmanı veya kısıtlayıcı kullanım kurallarını gizleyebilir.
5090 €/m² referansı; giderleri, yenileme ve kullanım kurallarını kontrol edin
Son istatistikler, Balear Adalarında genel olarak 5090 €/m² referans gösteriyor. Ancak bu bir ortalama: arada büyük farklar var:
- iyi hizmet alan şehirlerde (Palma, bazı Ibiza mahalleleri);
- kuzeybatı Mayorka’nın rağbet gören köylerinde;
- daha çevre veya aile odaklı bölgelerde.
Satın alma işleminizi güvenceye almak için bazı refleksler şart:
- Aidatları analiz etmek: ortak alan bakımı, havuz, bahçe, güvenlik, bina yönetimi;
- İlerideki yenileme giderlerini (cephe, su yalıtımı, asansör, enerji yenileme) ve olası maliyetlerini önceden görmek;
- Kullanım kurallarını kontrol etmek: turistik kiralamaya izin var mı, minimum kira süresi, mülkün bulunduğu topluluğun kuralları.
Bazı adalarda veya belediyelerde kısa süreli sezonluk kiralama sıkı şekilde düzenlenmiştir, toplu konutlarda bazen yasaktır. Projeniz kira gelirine dayanıyorsa bu doğrulama şarttır.
Ayrıca baştan planlayın:
- satın alma masrafları (noter, vergiler, aracılar);
- mal sahibi olarak yerel vergiler;
- yerel bir hizmet sağlayıcı kullanacaksanız yönetim maliyetleri.
Mevsimsellik ve yaz dışı kullanılabilirlik: projeye göre dengeleyin
Balear Adaları net şekilde mevsimlere göre yaşar. İyi bir satın alma için, sadece mülkün değerini değil, aynı zamanda ne zaman gerçekten faydalanabileceğinizi sormalısınız.
Adayı seçmeden önce gözlemlemeniz gerekenler:
- Yaz dışı mağaza ve restoranların durumu: bazı köyler kışın boşalırken bazıları aktif kalır.
- Düşük sezonda uçuş ve deniz bağlantılarının sıklığı: Mayorka’da daha bol, Minorka veya İbiza için bazen azalıyor.
- Sonbahar ve ilkbaharda istediğiniz canlılık seviyesi: tam sakinlik, orta düzeyde yerel yaşam veya kesintisiz turistik aktiviteler.
Projenize bağlı olarak tercihler farklılaşır:
- Yıl boyu küçük bir konut ve yaz dışında birkaç ziyaret için Mayorka (özellikle Palma), hizmetlerde en iyi sürekliliği sunar.
- Yalnızca yaz aylarında kullanım için İbiza-Formentera veya Minorka’nın bazı sahil bölgeleri, sezonsallığı kabul ederek yeterlidir.
- Yarı-yerleşim projesi (yılda birkaç ay) için, okullar, doktorlar, açık mağazalar, ulaşım, kalıcı komşular dahil her şeyi gözden geçirmelisiniz.
İyi bir refleks, adayı ve belirlediğiniz mahalleleri sezon dışında, kısa da olsa ziyaret etmektir. Bu, yaz kartpostalları dışında adadaki gerçek hayatı daha iyi gösterir 🌞.
