2026’da Nereden Alınır: Profil Analizi ve Fiyat Trendleri
Her bölgeyi özel olarak incelemeden önce, alıcı profiliyle düşünmek faydalı olur. İster küçük bir daire, ister kiralık yatırım ya da tamamen bir yaşam değişikliği arayın, yanıtlar farklılık gösterir.
2026’da, Endülüs piyasası canlı kalmaya devam edecek, ancak daha bölünmüş olacak. Kısa vadede fiyat tavanına yaklaşan bazı bölgeler varken, diğerlerinde hâlâ önemli bir yükselme potansiyeli bulunuyor.
- Uzun vadeli varlık projeleri için: Derin piyasaya sahip, iyi bağlantılı ve likit büyük şehirleri tercih edin.
- Sezonluk getiri için: Uluslararası turistik talebin yüksek olduğu kıyı bölgelerine odaklanın, satın alma fiyatları daha yüksek olsa bile.
- Kontrollü bütçeyle yaşam değişikliği için: İkinci kuşak belediyelere veya tren ya da otoyol ile bağlantılı orta ölçekli şehirlere bakın.
Varlık Değeri: Sevilla Şehir Merkezi, Kentsel Konfor ve Yüksek Likidite
Sevilla şehir merkezi birçok alıcı için Endülüs’ün « varlık kalbi » olmaya devam ediyor. Tarihi merkez, Triana, Los Remedios ve Nervión mahalleleri nadir bir mimari cazibe, şehir hizmetleri ve güçlü bir kiralama talebi sunar.
- Yüksek likidite: Kaliteli gayrimenkuller, piyasada daha sakin dönemlerde bile hızla satılmaktadır.
- Çeşitli talep: Turistler, öğrenciler, yerel yöneticiler, memurlar, ekspatlar… Bu da döngüleri yumuşatır.
- Arz kısıtlamaları: Şehir merkezinde mevcut arsa azlığı, uzun vadede fiyatları destekler.
Sevilla ve bölgesinde emlak bu baskıyı doğruluyor: Talep gören gayrimenkuller, İspanya standartlarına göre bile cömert alanlara ve halihazırda yüksek bütçelere sahip, bu da net şekilde varlık odaklı bir konumlandırmaya işaret ediyor.
2026’da, birkaç yıllık artışın ardından şehir merkezinde fiyatların yumuşak bir şekilde dengeye oturması bekleniyor. En güçlü artışlar ise şu bölgelere kaymalı:
- İyi bağlanan dış mahalleler (San Bernardo, La Buhaira, metro ve tramvay hatlarına yakın bölgeler);
- Okullar ve parkların bulunduğu, aileler tarafından tercih edilen yerleşim mahalleleri.
Green Acres’ın verileri gösteriyor ki, yabancı talep burada çok Fransız ağırlıklı: Fransız alıcılar taleplerin yaklaşık %30’unu oluşturuyor; onları Amerikalılar ve İngilizler takip ediyor. Fransızlar için ortalama bütçe yaklaşık 200 m² için 260.000 €, bu da m² başına ortalama fiyatı halen Costa del Sol’un altında bırakıyor ve Sevilla’nın uzun vadeli projeler için cazibesini artırıyor.
Varlık yatırımcısı için Sevilla şehir merkezi şunları sunar:
- Uzun vadede yeniden satış güvenliği;
- Birkaç farklı kira stratejisi olasılığı (düzenlenmiş sezonluk, orta vadeli, uzun vadeli);
- Yıl boyunca canlı bir yaşam ortamı, birkaç ay geçirmek için ideal.
Dezavantajı: Artan giriş bedeli ve iyi konumlu ve iyi yenilenmiş mülklere ciddi rekabet. Nadirdir, fiyatını kabul etmek ya da kendi değerini yaratmak için yenileme projelerine yönelmek gerekir. 🔧
Sezonluk Getiri: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) Lüksün Etkisinde
Sezonluk getiri arayan bir profil için Costa del Sol’ü görmezden gelmek zor. Marbella–Estepona–Benahavís üçlüsü, Avrupa çapında lüks bir destinasyon olarak yeniden konumlandı.
- Marbella: Uluslararası marka, varlıklı müşteri kitlesi, yüksek sezonda ve dışında çok yüksek talep.
- Estepona: Hızlı lüksleşme, yenilenen sahil, kamusal alanlarda büyük şehircilik çalışması.
- Benahavís: Villalar, kapalı siteler, golf sahaları, daha özel ürünler, genellikle entegre hizmetlerle.
İkincil konut araştırmaları lüks segmentteki hiyerarşiyi açıkça ortaya koyuyor:
- Marbella’da Emlak: Talep gören mülklerin ortalama değeri büyük ölçüde 1 milyon euroyu aşmakta, m² fiyatı 5.700 €/m²’nin üzerinde.
- Estepona’da Emlak: Yine üst düzey ancak biraz daha ulaşılabilir; yaklaşık 140 m²’lik daire ve evler için 4.100 €/m² civarında.
- Benahavís’te Emlak: Çok özel olan bu alanda aranan mülkler ortalama 2,6 milyon €’yu aşıyor; genellikle 500 m²’nin üzerinde büyük villalar, güvenlikli komplekslerde golf ve hizmetlerle birlikte.
Fiyatları ve sezonluk kiraları destekleyen etmenler:
- Nisan’dan Ekim’e kadar uzun sezon, kışın da doluluk oranı;
- Lüks konumlandırma, fiyat dalgalanmalarına karşı daha az hassas müşteri kitlesini çeker;
- Çeşitli aktivite teklifi: Golf, marina, gastronomi, uluslararası etkinlikler.
2026’da, muhtemel senaryo hâlâ yüksek, hatta çok yüksek fiyatlı bir pazar, ancak:
- Yeni, üst düzey projelerin devamı;
- Sahilde iyi konumlandırılmış arazilerin görece kıtlığı;
- Diğer Akdeniz sahillerine kıyasla rekabetçi sezonluk getiriler.
Bu sektör daha çok şu profillere hitap ediyor:
- Rahat bütçelere sahip alıcılar, yüksek site aidatlarını karşılayabilenler;
- Çok profesyonel kiralama yönetimini kabul eden yatırımcılar, doluluk ve fiyatı optimize edenler;
- Hem kâr hem de keyif (ikinci konut) isteyen profiller.
Dezavantajı: Zaten çok değerli bir pazar, uluslararası turizmde veya lüks segmentte olası bir şok durumunda daha belirgin volatilite riski.
Giriş Biletleri ve Fırsat Bölgeleri
Profilinizi netleştirdiğinizde, asıl mesele şu olur: Hangi bütçeyle, hangi tipte bir gayrimenkulle piyasaya girebilirsiniz? Büyük şehirler, birinci sınıf sahil ve ikinci kuşakta yer alan belediyeler arasında büyük farklar var.
2026 perspektifinde birkaç eğilim öne çıkıyor:
- Büyük şehir merkezleri (Sevilla, Malaga şehir merkezi) zaten yüksek seviyelere ulaştı;
- Malaga sahili tarihi bir zirveye yaklaşıyor, iyi konumdaki ürünlerde fiyat baskısı artıyor;
- İkinci kuşak belediyeler, talebin kaymasıyla bazen çarpıcı artışlar yaşıyor.
Malaga ve Kıyı Bölgeleri: Artan Bütçeler, 2026’da Tarihi Zirve
Malaga boyut değiştirdi. Şehir, birkaç yıl içinde klasik bir sahil destinasyonundan kültürel ve teknolojik bir merkez haline geldi:
- Güçlendirilmiş müze ve kültür teklifi;
- Gelişen teknoloji merkezi;
- Mükemmel hava ve demiryolu bağlantıları;
- Yabancı alıcılar ve ekspatlardan gelen güçlü talep.
Doğrudan sonucu: Giriş fiyatları yükseliyor, özellikle de:
- Yenilenmiş tarihi merkez ve liman bölgesinde;
- Kıyıda yer alan yerleşim mahallelerinde;
- Kıyı boyunca Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola’ya doğru.
Malaga ilinde toplanan veriler, ulaşılamaz bir pazar izlenimini yumuşatıyor: Talep gören ikinci konutlar genellikle yüzlerce bin euroya mal oluyor, ancak büyük yüzey alanıyla m² başına fiyat il bazında 2.000 €/m²’nin altında. Toplam fiyat ile m² fiyatı arasındaki bu fark, merkezden veya sahilden biraz uzaklaşmanın bütçenize nefes aldıracağını gösteriyor.
Yabancı talep çok çeşitlidir: Fransızlar, Belçikalılar, Almanlar ve Hollandalılar araştırmaların çoğunluğunu oluşturuyor, ortalama 100 m² için yaklaşık 300.000 € bütçeyle. Amerikalı ve İsviçreliler ise daha üst segmente yöneliyor; medyan fiyatlar 400.000 €’yu aşıyor ve en gözde alanlarda m² fiyatı sık sık 3.000 €/m²’nin üzerinde.
2026 için piyasa hissiyatı: Tarihi bir zirveye veya yakınında olduğumuz, özellikle de şunlarda:
- Deniz manzaralı yeni veya yenilenmiş daireler;
- İyi konumlu küçük alanlar, sezonluk kiralamada çok talep gören;
- Hizmetli yeni projeler (havuz, spor salonu, konsiyerj).
Bir alıcı için:
- Kullanma güvenliğine öncelik veren (orada yaşamak, uzaktan çalışmak);
- Daha mütevazı ama istikrarlı getiri kabul eden;
- Malaga’nın uzun vadeli merkez rolüne inanan,
Malaga mantıklı; yüksek giriş bedeline rağmen.
Amaç kısa vadeli artı değer (değer artışı) ise dikkatli olun: Zirvede alım yapmak, uzun yatırım ufku ve olası bir fiyat düzeltmesini tolere edebilme gerektirir.
Malaga’da satılık ev ve dairelere bakın
« İkinci Kuşak » Belediye (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): 2024–2025’te > %20 Yıllık Büyüme, Potansiyel Ama Dikkat
Sevilla ve Costa del Sol’deki yüksek fiyatlar nedeniyle birçok alıcı ikinci kuşak, bazen daha uzaktaki ama bugün beş yıl öncesine göre daha değerli belediyelere yöneliyor.
Öne çıkan bölgelerden bazıları:
- Huelva: Daha uygun fiyatlı kıyı, uzun plajlar, daha aile ve yerel profil.
- Vélez-Málaga: Malaga’nın doğusunda, il başkentinin kayma etkisiyle güçlendi.
- Casares: Estepona’ya yakın, beyaz köylerle yeni konut projelerini birleştiriyor.
Bu belediyeler, şunların etkisiyle 2024–2025 döneminde yıllık yüzde 20’den fazla fiyat artışları gösterdi:
- Çok pahalı merkez alanlardan çıkan alıcıların kayması;
- Çoğu zaman iyi olanaklı yeni konut projeleri;
- « Geri kalmış » olarak görülen pazarlara yatırımcı ilgisi artışı.
Green Acres’ın verileri, birinci ve ikinci perde arasındaki merdiven farkını gösteriyor: Vélez-Málaga’da emlak: Ortalama 190 m² için 260.000 €, m² başına 1.400 € civarında; bu, Batı Costa del Sol seviyelerinin çok altında.
Casares’te, Estepona’ya ve lükse yakınlık fiyatları artırıyor: Aramalar, yaklaşık 130 m² için 500.000 €’ya odaklanıyor, yani 3.800 €/m²; bu alanı ikinci kuşak ile premium sahil arasında geçiş noktası yapıyor.
Huelva bölgesinde, yabancı alıcı profili daha çok « fiyat odaklı », « lüks » değil: Portekizliler taleplerin başında, ardından Fransızlar ve Almanlar geliyor. Ortalama bütçeler 110-140 m² için 150.000–160.000 € civarında, m² fiyatı ise hâlâ 1.200–1.300 €/m²’de; Malaga seviyelerinin bir kısmı kadar. Gelişen altyapı ve hizmetler ile telafi potansiyeli doğar.
Alıcı için buralar gerçek fırsatlar sunabilir:
- Malaga veya Marbella’ya göre düşük giriş fiyatıyla eşdeğer alan;
- Altyapı gelişirse daha fazla artış potansiyeli;
- Hem sezonluk hem de orta vadeli kiralama imkanı.
Ama hızlı büyüyen bu bölgelerde giriş noktasına dikkat:
- Çok hızlı son büyüme, kısa vadede aşırı ısınma riski anlamına gelebilir;
- Piyasalar daha küçük ve daha az likit: Satış daha uzun sürebilir;
- Her şey mikro-konumun kalitesine (denize yakınlık, hizmetler, yol erişimi) bağlıdır.
Bu bölgelerde mutlaka:
- Yalnızca sahil veya pazarlanan yeni projelerle sınırlı kalmayıp birkaç mahalleyi gezin;
- Gerçek akışları analiz edin (turizm, yerleşik nüfus, altyapı projeleri);
- Daha uzun satış süresi ya da beklenenden düşük kira için güvenlik payı düşünün.
Daha dar bütçeli ve uzun vadeli (8-12 yıl) bir proje için, bu belediyeler erişilebilirlik ile potansiyel arasında iyi bir uzlaşma sunabilir. Daha kısa vadede ise dikkatli analiz ve sağlam yerel destek gerekir. 🙂
