2026 Stratejileri: Öğrenci Şehirleri ve Yenilenmiş Miras Odaklı
Kastilya ve Leon bölgesi, Madrid veya bazı kıyı bölgeleri gibi « spekülatif » bir bölge değildir. Burada yatırım yapmanın amacı daha çok:
- sürdürülebilir bir yaşam kalitesi ;
- makul bir kira geliri ek geliri ;
- uzun vadede devredilebilecek bir miras varlığı ;
- uzaktan çalışma veya emeklilik hazırlığı için bir ikinci ev sahibi olmaktır.
2026 yılına gelirken iki ana strateji öne çıkıyor:
- güçlü kiracı talebinin olduğu büyük üniversite şehirleri ;
- kaliteli yenilemenin anahtar olduğu tarihi merkezler ve cazibeli köyler.
Salamanca: Sürekli Öğrenci Kiracı Talebi, Düşük Boşluk Oranı
Salamanca, XIII. yüzyılda kurulmuş bir üniversitesi ve zengin kültürel hayatıyla İspanya’nın en sembolik öğrenci şehirlerinden biri. Bu, oldukça dinamik bir kira piyasasına yol açıyor. 🎓
Pratikte, yabancı bir alıcı için bunun anlamı şudur:
- Ekim’den Haziran’a kadar sürekli bir öğrenci kiracı talebi, hem İspanyol hem de uluslararası öğrencilerden oluşan bir akış ;
- İyi konumdaki mülklerde (tarihi merkez, fakültelere veya ulaşım hatlarına yakınlık) genellikle düşük boşluk oranı ;
- yıllık kiralamalar veya ortak kiralamalar için ilgi çekici bir öngörülebilirlik ;
- üniversite prestiji ve turizm ile uzun vadede değer artışı.
Özellikle iyi çalışan mülkler şunlardır:
- öğrenci paylaşımı için 2 veya 3 odalı daireler ;
- fakültelere yakın küçük stüdyolar ;
- hem öğrenci hem de sezonluk kiraya verilebilen tarihi merkezdeki konutlar.
Buna karşılık, rekabet gerçek olduğu için mülk seçimi kritiktir:
- aynı zamanda aile ya da profesyonel müşteri kitlesini hedefliyorsanız çok gürültülü sokaklardan kaçının ;
- yalıtım kalitesini kontrol edin (kıtasal kış, sıcak yazlar) ;
- hafif tadilat ihtiyaçlarını önceden düşünün (dayanıklı mobilya, yatak, işlevsel mutfaklar).
Valladolid ve Burgos: Akışkan Aile Varlıkları, İstikrarlı Piyasalar
Valladolid ve Burgos daha farklı bir profil sunar: orta büyüklükte, idari ve endüstriyel şehirlerdir, daha istikrarlı nüfus ve çeşitlendirilmiş istihdam tabanına sahipler.
Aşağıdakileri arıyorsanız bu piyasalar ilgi çekici olur:
- uzun vadeli kiralama için « aile » tipi mülk (3 oda ve üzeri) ;
- izole bir köye göre daha akışkan yeniden satış ;
- yalnızca turistik destinasyonlara göre daha az mevsimsel piyasa ;
- İspanya genelinde hâlâ makul fiyatlar.
Burgos’ta UNESCO listesinde olan katedralin, mirasın ve Santiago Yolu üzerindeki konumun getirdiği düzenli bir turizm temeli vardır. İdari ve üniversite etkinliği iç talebi destekler; bu, hem sakinler hem de bazı yazlık alıcıları için Valladolid’de aile evleri arayışında da yansır.
« Sakin » bir yaşam veya yatırım projesi için:
- ulaşım, okul ve mağazalara iyi hizmet veren mahalleleri seçin ;
- iyi bakımlı apartmanları tespit edin: asansör, çatı ve cephe güncel olmalı ;
- kolay tekrar kiraya verilebilir tipolojilere öncelik verin: 2+1, 3+1, 4+1.
Böylece, projeniz değişirse daha hızlı satılabilecek akışkan varlıklara sahip olursunuz ve makul ama düzenli bir karlılıktan yararlanırsınız.
Segovia: Tarihi Şehirde Aranan Küçük Alanlar
Segovia ilginç bir ara konuma sahiptir: çok turistik, tarihi bir şehir ancak Salamanca veya Valladolid’e göre daha küçük. Roma su kemeri ve tarihi merkezinin UNESCO listesinde olması, kısa süreli konaklamalarda düzenli talep yaratırken, yıl boyunca yaşanacak bir yer olmaya devam eder.
Green Acres verilerine göre, ikinci ev segmentinde müşteriler genellikle tarihi merkeze yakın veya içinde iyi standartta mülk arıyorlar. Alıcılar genellikle hem kişisel kullanım hem kısa süreli kiralama imkanı sunan, kullanıma hazır konforlu daireleri tercih ediyor.
Pratikte Segovia’da öne çıkan stratejiler:
- iyi konumlu, karakterli bir daire alıp hafta sonu/sezonluk karma kullanım ;
- yenilenmiş binaları özellikle tarihi merkezde tercih ederek tadilat işini sınırlayın ;
- bütçeyi optimize etmek için merkeze iyi bağlanan çevre mahalleleri inceleyin.
Segovia’daki yabancı alıcılarla ilgili mevcut veri sınırlı, ancak şehir, mirasa, gastronomiye ve Madrid’e yakınlığa duyarlı Avrupalı bir müşteri çekiyor; bu da orta vadede yeniden satış potansiyelini artırıyor.
Segovia’da satılık daire ve evleri görün
Bütçe ve Yol Haritası
Kastilya ve Leon genel olarak İspanya’nın büyük metropollerinden daha uygun fiyatlıdır.
Ancak bu ortalamanın altında farklı gerçekler bulunur: dinamik öğrenci şehri, il başkenti, küçük tarihi şehir veya zamana neredeyse direnen köy. Bütçeniz ve tadilat toleransınız belirleyici olur. 😊
Bölgesel Seviyeler 1.250 €/m² Civarında: İlerleme Payı ve Tarihi Maksimum
Bölgesel ölçekte fiyatlar genel olarak 1.250 €/m² civarında seyrediyor, ancak önemli farklar mevcut:
- büyük şehirlerin merkezleri (Salamanca, Valladolid, Burgos, Segovia) ;
- küçük şehirler ve kırsal köyler ;
- yenilenmiş ve tamamen restore edilecek mülkler.
2011 tepe noktasına göre birçok yerel piyasa hâlâ ilerleme payı sunuyor, bu da orta-uzun vadeli elde tutma horizonları için bir argüman olabilir.
Valladolid veya Segovia’da gözlemlenen ikinci ev arayışları bu mantığı gösteriyor: Yabancı alıcılar hâlâ bölgeye yoğun şekilde akın etmese de, buraları bölgesel başkentlere göre daha uygun alternatifler olarak görüyor.
Satın alma yol haritanızı oluşturmak için kendinize birkaç basit soru sorun:
- bu mülkü ne kadar süreyle tutmayı planlıyorsunuz (5, 10, 15 yıl)?
- asıl hedefiniz nedir: yaşamak, kiralamak veya ikisini birden yapmak mı?
- uzaktan tadilatları yönetmeye hazır mısınız, yoksa « anahtar teslim »i mi tercih edersiniz?
- bütçenizin ne kadarını beklenmedik masraflara ayırmak istiyorsunuz?
Kastilya ve Leon’da olası bir strateji:
- şehre (Salamanca, Burgos, Segovia veya Valladolid) makul büyüklükte bir mülk alıp satışı güvence altına alın ;
- başlangıçta makul ama düzenli bir getiriyi kabul edin ;
- piyasa yeniden hareketlendiğinde kademeli olarak tarihi seviyelere dönüş bekleneceği için zamanın lehinize işlemesine izin verin.
Köyler: Ucuz Fiyatlara Karşılık Güncelleme Maliyeti
Kastilya ve Leon köyleri büyülüyor: taş sokaklar, yavaş yaşam, açık manzaralar… ve bazen neredeyse sembolik fiyatlara evler. 🏡
Cazip, ancak gerçekçi olmakta fayda var:
- m² fiyatları çok düşük olabilir, bazen bölge ortalamasının çok altında ;
- ancak yenileme maliyetleri (yapı, çatı, yalıtım, ısıtma) hızla artar ;
- yeniden satış likiditesi genellikle düşüktür, özellikle de nüfusu azalan köylerde.
Bir köyde satın almadan önce şunları kontrol edin:
- binanın gerçek durumu (tercihen yerel bir mimar veya teknisyenle) ;
- ulaşım: kullanılabilir yol, en yakın şehre mesafe, temel hizmetlerin varlığı ;
- imar ve tarihi koruma düzenlemeleri (koruma altındaki alanlar, yapı malzeme zorunlulukları vb.) ;
- diğer yabancıların veya yeni gelen köylülerin varlığı, belli bir canlılık göstergesi olarak.
Bir « köy evi » projesi mantıklı olur eğer:
- her şeyden önce bir yaşam ortamı arıyorsanız, finansal getiriye değil ;
- çalışmaları takip etmek için düzenli olarak gelebiliyorsanız ;
- potansiyel olarak uzun süren bir satışı göze alabiliyorsanız.
Birçok alıcı için hibrit bir yaklaşım işe yarıyor:
- projeyi güvenceye almak için Salamanca, Burgos, Segovia veya Valladolid’de bir daire veya küçük şehir evi ;
- sonrasında, gerçekten içinize sinerse ve bütçeniz elverirse ikinci bir köy evi.
Green Acres’teki mevcut veriler, Salamanca, Burgos, Segovia veya Valladolid’de yabancı alımının hâlâ sessiz olduğunu gösteriyor; bu da aslında bir fırsat sunabilir: Bir piyasa tam « moda » olmadan ve rekabet artmadan önce girmek.
