2026’da Madrid’de nereden alınır: Kullanıma göre stratejiler
Ana konut: Canlı merkez ya da gelişmekte olan mahalleler
Madrid’de bir ana konut arıyorsanız, ilk soru yaşam tarzınızla ilgilidir:
- Dışarı çıkmayı, yürümeyi, arabasız yaşamayı seviyor musunuz?
- Uzaktan mı yoksa merkezde mi çalışıyorsunuz?
- Daha çok cazibe mi yoksa pratik konfor mu arıyorsunuz?
Şehir merkezinde (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés):
- Yoğun şehir hayatı: barlar, restoranlar, kültür, eğlence.
- Tarihi dokulu eski binalar (balkonlar, tarihi yapılar).
- Mükemmel metro ve otobüs bağlantısı.
Buna karşılık:
- Fiyatlar şehrin en yüksek seviyelerinde.
- Aynı bütçeyle daha küçük metrekareler.
- Gürültü, turistik yoğunluk ve park eksikliği günlük yaşamı zorlaştırabilir.
Merkeze yakın ama daha fazla konfor isterseniz, gelişimdeki mahalleleri ve kentsel dönüşüm bölgelerini hedefleyin:
- Arganzuela (Madrid Río’ya yakın): Eski endüstriyel mahalle, genç profesyonellerin favorisi.
- Tetuán – Cuatro Caminos: Eski ve yeni binaların karışımı, Castellana’ya yakın.
- Delicias, Usera, Carabanchel: Kademeli değerlenen, hâlâ daha uygun fiyatlı bölgeler.
Bu bölgeler şunları sunar:
- Merkeze yakınlık ve fiyat arasında iyi bir denge.
- Orta vadede değer artışı potansiyeli.
- Şehrin içinde ama daha çok konut odaklı bir atmosfer.
İkincil konutlara yönelik talepler de bu farkları gösteriyor: Örneğin, Arganzuela’da emlak fiyatları Madrid’in merkezine göre belirgin şekilde düşük ve aileler ile evden çalışanlar için daha geniş alanlar sunuyor.
Yazlık veya yatırıma uygun: 30 dakikadan kısa mesafeli banliyöler ve alternatifler
İkincil konut veya kiralık yatırım için mantık biraz farklıdır:
- Fiyat / yaşam kalitesi dengesini ararsınız.
- Başlangıç bütçesini sınırlamak istersiniz.
- Merkeze 20–30 dakika mesafeyi kabul edersiniz.
İyi bağlantılı banliyöler çok cazip hale gelir:
- Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): Daha erişilebilir fiyatlar, metro ve tren bağlantısı.
- Carabanchel, Latina: Büyük yerleşim blokları, iyi altyapı, yüksek yerel kira talebi.
- San Blas – Canillejas: Havalimanı ve bazı iş bölgelerine yakınlık.
Yatırımcılar için bu « ikinci çember » merkez içi bölgeler, değer artışı ve anında getiri arasında seçim sağlar: Carabanchel veya Latina gibi mahallelerde kaydedilen talep, genellikle yeşil alanlı veya havuzlu sitelerde aile tipi daireler için sürdürülebilir ilgi olduğunu gösteriyor.
Kiralık odaklıysanız şunlara öncelik verin:
- Üniversite veya iş merkezlerine yakın bölgeler.
- Merkeze direkt metro hatları.
- Market ve hizmet altyapısı iyi olan mahalleler.
Alternatif olarak, merkeze 30 dakikadan kısa mesafedeki komşu ilçelere de bakın:
- Getafe, Leganés, Fuenlabrada: Güneyde büyük, iyi bağlantılı banliyö merkezleri.
- Alcorcón, Móstoles: Daha çok aile profili, uzun vadeli kira için cazip.
- Coslada, San Fernando de Henares: Havalimanı ve lojistik sektöründe çalışanlara yönelikse ilginç.
Buralarda şunlar bulunur:
- Madrid merkezi içindeki fiyatlara göre daha düşük alım fiyatları.
- Yerel talebin desteklediği daha istikrarlı kiralar.
- Aynı bütçeyle genellikle daha büyük veya daha yeni evler. 🙂
Hedef bölgeler ve alıcı profilleri
Üst düzey uluslararası yatırımcılar ve ilk kez ev alan gençler
Madrid piyasası iki ana alıcı profiliyle şekilleniyor:
- Uluslararası yatırımcılar, genellikle üst segmente yöneliyor.
- İlk kez ev alan gençler, fiyat artışı nedeniyle kenar mahallelere yönlendiriliyor.
Green Acres’a göre Madrid’de en aktif yabancı alıcılar ilk olarak Amerikalılar (%18 yabancı talebi), ardından Fransızlar (%12) ve İngilizler. Fransız ve İngiliz alıcılar için medyan bütçeler sıklıkla bir milyon euroyu aşıyor ve bu, talebi en çok tercih edilen semtlere yönlendiriyor.
Üst segment uluslararası için öne çıkan bölgeler:
- Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): En prestijli adres, lüks, mağazalar, gösterişli apartmanlar.
- Chamberí: Çok konut odaklı, burjuva ama canlı, çok aranan bir bölge.
- Chamartín (El Viso, Nueva España): Sakin mahalleler, ofislere ve Castellana aksına yakın.
Chamberí veya Chamartín’de yapılan aramalar bu konumu doğrular: Lüks daireler, konforlu alanlar, genellikle yeni veya yenilenmiş binalarda, terasa, balkona ve hizmetlere (konsiyerj, otopark) sahip.
Bu alıcılar öncelikle şunlara bakar:
- Birinci sınıf, güvenli, iyi donanımlı bir konum.
- Değerli bir mülk (büyük daire, karakterli bina, teraslı çatı katı).
- Maksimum kira getirisinden çok uzun vadede sermaye koruması.
İlk kez ev alanlar ve genç profesyoneller ise daha çok şuralara yönelir:
- Madrid merkezde yükselen mahalleler (Tetuán, Arganzuela, Usera).
- Daha ulaşılabilir ilçeler (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
- İyi bağlantılı yakın şehirler.
Onların öncelikleri:
- m² başına maksimum alanı elde etmek.
- İş ve eğlence için merkeze bağlı kalmak.
- Okul, park, market erişimiyle istikrarlı bir yaşam projesi oluşturmak.
Yüksek giriş bütçesi ama güçlü değer artışı potansiyeli
Madrid yüksek giriş bütçesi ile öne çıkarken, aynı zamanda sürekli değer artışı ile de dikkat çekiyor:
- Şehir, İspanya ve Avrupa’nın önemli bir ekonomik merkezi.
- Pozitif demografi, öğrenci ve çalışanlar için cazibe.
- Arz kısıtları (merkezde az arsa) fiyatları destekliyor.
Yükselen semtlerde aranan fiyatlar ise yüksek segmentin altında. Öyle ki, Usera veya Puente de Vallecas gibi bölgeler daha iyi getiri ve 5-10 yıllık değer artışı arayan yatırımcıların artan ilgisini çekiyor.
Uygulamada bu şu anlama gelir:
- Kenar bölgelerde bile genelde beklenenden daha pahalı alış.
- Yeri iyi seçerseniz 5-10 yılda yüksek değerlenme olasılığı.
- Görece ekonomik yavaşlamada bile dirençli piyasa.
Orta vadede en yüksek potansiyele sahip bölgeler şunları birleştirir:
- İyi ulaşım (metro, Cercanías):
- Altyapı projeleri (parklar, kamu tesisleri, kentsel yenileme).
- Sürdürülebilir kiracı talebi (öğrenciler, genç çalışanlar, aileler).
Örneğin:
- Arganzuela / Madrid Río: Nehir kenarı yeniden kazanımı, artan çekicilik.
- Tetuán (Castellana’ya yakın kenar): Yoğunlaşma, yeni projeler.
- Puente de Vallecas’ın bazı bölgeleri: Hâlâ erişilebilir, iyi bağlantılı.
Bütçeler, riskler ve 5-10 yıl ufku
5.000 €/m² üstü fiyatlar ve yüksek giriş fiyatları
Madrid’de yeni gerçeklik, giderek daha fazla bölgenin artık 5.000 €/m²‘yi aştığı ve prestijli semtlerde bunun çok üzerine çıkıldığı.
Yaklaşık büyüklükte, zamanla değişebilecek tahmini fiyatlar:
- Tarihi merkez ve premium mahalleler: Genellikle 6.000–9.000 €/m², özel mülklerde daha fazlası.
- Orta merkez mahalleleri (Arganzuela, Tetuán, Chamberí üst segment dışında): 5.000–6.500 €/m² civarı.
- Merkez içi banliyöler (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): Mikro bölgeye göre 3.500–5.000 €/m².
Banliyö ve yakın şehirler için yaklaşık giriş fiyatı:
- 150.000–200.000 € erişilebilir bölgelerde küçük bir daire için.
- Aile tipi (3+1 veya daha fazla) ya da yeni evler için daha yüksek bütçeler.
- Kuzeydeki en gözde şehirler (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas) için daha yüksek bütçeler.
Bu nedenle şunlar çok önemli:
- Toplam bütçenizi tüm masraflar dahil olarak belirleyin (noter, vergiler, olası tadilatlar).
- Önceliklerinizi belirleyin: Konum, alan, durum, dış mekan, otopark.
- Bütçenize uygun kalmak için bazen merkezden biraz uzaklaşmayı kabul edin.
Hortaleza veya Fuencarral-El Pardo gibi kuzey mahalleleri, bu dengeyi iyi yansıtıyor: Yeni apartman siteleri, iyi ulaşım ve daha yeşil bir çevre, fakat artık bu yaşam kalitesi fiyatlara da yansıyor.
Öngörülecek riskler: rekabet, vergi, kiralama getirisi
Madrid’de ev almak genelde güvenli olsa da, bazı riskler göz önünde bulundurulmalı:
- Yoğun rekabet: İyi konumda, doğru fiyatlı iyi mülkler hızlı el değiştiriyor.
- Vergiler ve masraflar: Alım-satım vergisi, yerel vergiler ve kira gelir vergileri göz önünde bulundurulmalı.
- Orta düzeyde kiralama getirisi: Merkez ve premium semtlerde brüt getiri genellikle sınırlı.
Rekabet şunlardan beslenir:
- Yerel talep, özellikle genç aileler.
- Madrid’e yönelen İspanyol ve uluslararası yatırımcılar.
- En iyi konumlardaki kaliteli arzın kıtlığı.
Vergi açısından:
- İspanya’da yaşamıyorsanız gayrimenkul vergileri hakkında net bilgi edinin.
- Ana konut, yazlık ve kiralık için vergileri karşılaştırın.
- Getiri hesaplarınıza baştan bunu dahil edin.
Kiralama getirisi açısından:
- Şehir merkezi ve lüks bölgelerde görece düşük olabilir (güvenlik ve prestij primi).
- Doğru banliyölerde genellikle daha iyidir, boş kalma riski azdır.
- Orta seviye çıkış yapan mahalleleri tercih edin, sadece en lüksleri hedeflemeyin.
Green Acres’in gözlemlediği yabancı alıcı profilleri (örneğin, Amerikalılar için medyan 486.000 €, Fransızlar için bir milyon euroyu aşan alımlar) Madrid’in alım gücü yüksek müşterileri çekmeye devam edeceğine, fiyatların destekleneceğine ve kaliteli mülkte rekabetin artacağına işaret ediyor.
5-10 yıl ufkunda amaç « kısa vade kazancı » değil:
- İyi konumlu, satışı kolay bir varlığı güvenceye almak.
- Kademeli değerlenmeden faydalanmak.
- Diğer yaşam projelerinizle uyumlu bir servet stratejisi kurmak. 🌱
Bütçeler yüksek olsa da Madrid, uzun vadeli piyasaların başında geliyor
Fiyatlardaki genel artışa rağmen Madrid uzun vadeli bir pazar ve özellikle uygundur:
- Buraya kalıcı yerleşmek isteyenler.
- Yaşanabilir büyük bir Avrupa metropolü arayan aileler.
- İstikrar ve likidite arayan yatırımcılar.
Şehir şunları bir araya getirir:
- Çeşitli ekonomi (hizmet, finans, teknoloji, yönetim).
- Yüksek yaşam kalitesi (iklim, yeşil alan, kültür, gastronomi).
- Etkili ulaşım ağı (metro, tren, AVE, uluslararası havaalanı).
Kuzeydeki konut bölgeleri (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, Pozuelo, Majadahonda gibi çevre kasabalar) şunları arayanları çeker:
- Daha sakin ve yeşil mahalleler.
- İyi okullar ve hizmetler.
- Genellikle havuzlu, sosyal alanlı aile tipi lüks konutlar.
Yeşil banliyö özellikle güney ve doğuda şu durumlarda caziptir:
- Biraz daha uzun yolculukları kabul ediyorsanız.
- Daha büyük, bazen bahçeli ev veya daire istiyorsanız.
- Park ve yerel donatıları olan daha aile odaklı bir çevre istiyorsanız.
Villa de Vallecas gibi bölgelerde aranan ev profili, alan arayışını iyi yansıtır: Aile büyüklüğünde, genellikle yeni, dış alanlara sahip toplu konutlar, yine de merkeze 20–30 dakikada bağlı kalır.
« Merkez, kuzey yoksa dış mahalle mi? » sorusuna nihayetinde şunlar karar verir:
- Ufkunuz (5, 10 yıl veya daha uzun).
- Gürültüye, yolculuğa, yoğunluğa tahammülünüz.
- Yaşam tarzı, prestij, bütçe ve yatırım getirisi önceliğiniz.
En önemlisi, açık ve net bir strateji kurmak, yaşam projenizle uyumlu mahalleyi seçmek ve « teorik iyi fırsat »ın peşinden koşmamaktır.
