Thị trường 2026 tại Andalusia: tăng trưởng có kiểm soát với những điểm nóng
Năm 2026, thị trường bất động sản Andalusia nhìn chung có xu hướng tăng, nhưng không quá bùng nổ. Ghi nhận:
- mức tăng giá trung bình, thường thấp hơn so với các khu vực đắt đỏ nhất Tây Ban Nha,
- các điểm nóng cục bộ trên bờ biển và ở một số thành phố rất được săn đón,
- khoảng cách ngày càng lớn giữa các thị trường “sinh hoạt thường nhật” và các khu vực thu hút du lịch mạnh.
Đối với người mua, điều này có nghĩa là vẫn còn cơ hội, nhưng việc lựa chọn thành phố, khu phố và loại hình bất động sản trở nên quyết định.
Thành phố và ven biển dẫn đầu: Malaga khoảng 3 300–3 620 €/m²
Trong số các thành phố lớn của Andalusia, Malaga nổi bật rõ rệt. Thành phố năng động, kết nối (TGV, sân bay quốc tế), có đề nghị văn hóa và số hóa đang phát triển mạnh, thu hút như:
- người hưu trí châu Âu tìm kiếm môi trường sống đầy nắng,
- nhân viên làm việc từ xa và dân du mục kỹ thuật số,
- nhà đầu tư nhắm đến cho thuê du lịch hoặc dài hạn.
Mức giá hiện nay khoảng 3 300 đến 3 620 €/m², với mức tăng hàng năm ước tính khoảng +21 đến +22 % từ 2025 đến 2026 tùy theo khu vực và loại tài sản.
Trên phân khúc nhà ở thứ hai, theo dữ liệu truy vấn từ Green-Acres cho thấy mức độ không đồng đều: các tài sản được tìm kiếm tại Malaga có giá trung bình khoảng 746 000 € đối với diện tích lớn (khoảng 402 m²), nghĩa là nghiêng rõ rệt về loại nhà ở gia đình hoặc biệt thự thay vì căn hộ nhỏ trong thành phố.
Để hình dung các bất động sản điển hình mà khách hàng này nhắm đến, có thể tham khảo trang chuyên biệt về thành phố Malaga: nhà và căn hộ bán tại Malaga.
Cụ thể:
- ở trung tâm và các khu vực gần biển được săn đón nhất, giá có thể vượt xa trung bình,
- ở một số khu vực ngoại vi hoặc đang cải tạo, giá tiếp cận hơn nhưng đang tăng nhanh,
- áp lực lên quỹ nhà hiện hữu thúc đẩy phát triển các dự án mới, đôi khi giá cao ngay từ khi ra mắt.
Dọc theo tất cả các bờ biển Andalusia, quy luật này vẫn đúng: gần biển, hạ tầng giao thông tốt và thu hút du lịch đẩy giá lên cao, nhất là tại Costa del Sol.
Huelva và Malaga: các đô thị tăng trên +20 % mỗi năm
Bên cạnh các thủ phủ tỉnh, thường là các đô thị vừa và ven biển ghi nhận mức tăng mạnh nhất hàng năm.
Trong giai đoạn 2025–2026, nhiều địa phương thuộc Huelva và Malaga vượt mức +20 % tăng giá/năm, bao gồm:
- Algarrobo – thị xã nhỏ ven biển Costa del Sol phía đông, rất được chuộng vì gần Malaga, môi trường yên tĩnh,
- Vélez-Málaga – trung tâm quan trọng vùng Axarquía, kết hợp thành phố lịch sử, gần biển (Torre del Mar), giá còn mềm hơn Malaga nội đô,
- Casares – giữa Estepona và Sotogrande, hấp dẫn với các khu dân cư có tầm nhìn, sân golf, dịch vụ cao cấp,
- Fuengirola – khu nghỉ dưỡng biển đầy đủ tiện nghi, cầu lớn về nhà ở thứ hai và cho thuê mùa vụ.
Tìm kiếm bất động sản trên Green-Acres xác nhận vai trò “vùng dự phòng” cho khách nước ngoài muốn gần biển và nắng, nhưng mức giá còn đa dạng. Tại Algarrobo, nhà tìm kiếm dao động khoảng 311 000 € cho các căn nhà khoảng 181 m², là tầm giá trung bình dễ tiếp cận hơn vùng lõi Costa del Sol.
Có thể xem các bất động sản mục tiêu của nhóm khách này tại đây: rổ nhà đất ở Algarrobo.
Ở Vélez-Málaga, nhu cầu chủ yếu nhắm đến diện tích rộng (gần 190 m² — trung vị), ngân sách khoảng 262 000 €. Hồ sơ này điển hình cho nhóm tìm kiếm sự cân bằng giữa diện tích, khí hậu và giá mềm hơn Malaga nội thành, vẫn chỉ cách biển chỉ vài phút.
Để hình dung loại sản phẩm thu hút khách mua ở đây, xem lựa chọn địa phương: bất động sản ở Vélez-Málaga.
Casares ở phân khúc khác, cao cấp hơn với nhà khoảng 137 m² được hỏi giá khoảng 385 000 €. Thị xã này rõ ràng ở phân khúc nhà ở thứ hai, trang bị tốt, thường trong tổ hợp có hồ bơi, sân golf hoặc nhìn ra biển.
Ngược lại, Fuengirola thể hiện sức ép mạnh từ thị trường du lịch Costa del Sol: nhu cầu tập trung vào căn hộ nhỏ hơn (khoảng 107 m²) với giá trung bình gần 448 000 €, nhắm tới khách chuộng căn hộ vị trí đẹp, phù hợp cho thuê ngắn hạn. Xem đặc điểm các tài sản này tại: bất động sản tại Fuengirola.
Các đợt tăng này phản ánh:
- dịch chuyển nhu cầu từ các đô thị đã rất đắt,
- sức hút từ phong cách sống yên bình nhưng vẫn ven biển,
- sự tăng trưởng của đầu tư cho thuê, thường do người mua nước ngoài thúc đẩy.
Dự án mua đòi hỏi phải dự báo kỹ về thời gian: một số địa phương còn hấp dẫn ngắn hạn, nhưng giá lên nhanh có thể làm thay đổi tương quan sinh lời/rủi ro sau vài năm.
Phân khúc cao cấp và đầu tư nước ngoài
Andalusia, đặc biệt là bờ biển, vẫn là “sân chơi lớn” cho người mua quốc tế. Hiện tượng này lộ rõ ở các phân khúc hạng sang, nhất là Costa del Sol.
Costa del Sol cao cấp: nhu cầu quốc tế vững chắc
Với phân khúc sang trọng, thị trường Marbella và Benahavís ở vị trí độc tôn. Có thể tìm thấy:
- biệt thự đương đại nhìn ra biển, tiện ích siêu sang,
- khu nhà kín, đầy đủ dịch vụ (bảo an, hồ bơi, spa, quản gia),
- bất động sản hiếm ở vị trí độc đáo, khó nhân bản.
Dữ liệu truy vấn trên Green-Acres minh họa sự nâng cấp phân khúc này: ở Marbella, tài sản tìm kiếm trung bình gần 1,54 triệu € diện tích 268 m²; tại Benahavís — pháo đài biệt thự sang — ngân sách trung bình vượt 2,6 triệu € cho nhà khoảng 536 m².
Để cảm nhận trình độ và sản phẩm của thị trường rất riêng này, hãy khám phá các tin tại Marbella (bất động sản ở Marbella) hoặc Benahavís (biệt thự và nhà ở Benahavís), chủ yếu là biệt thự hiện đại, khu bảo vệ an ninh, sản phẩm độc bản kiến trúc sư.
Hai yếu tố then chốt giải thích sức bật của vùng này:
- nhu cầu quốc tế đa dạng (Bắc Âu, Anh, Trung Đông, Mỹ Latinh, v.v.),
- nguồn cung hiếm, bị giới hạn do quỹ đất và quy định địa phương ngày càng nghiêm với quy hoạch mới.
Toàn tỉnh Malaga, số liệu Green-Acres cho thấy sức hút mạnh với ngoại quốc, đặc biệt nhóm khách Pháp dẫn đầu (khoảng 15% tìm kiếm ngoài nước), đến Bỉ, Đức, Hà Lan, rồi Mỹ và Anh. Ngân sách trung vị ở mức 295 000–410 000 € tùy quốc tịch, diện tích 100–125 m², xác nhận vai trò nhà nghỉ dưỡng gia đình.
Kết quả: kể cả trong thời kỳ bất định, các phân khúc cao cấp này thường:
- giảm giá ít hơn,
- phục hồi nhanh,
- thu hút mạnh bất động sản độc đáo, kiến trúc sư nổi tiếng.
Với người mua, phân khúc này không hẳn dễ tiếp cận, nhưng có thể mang lại:
- vị thế “bảo toàn tài sản” lâu dài,
- thanh khoản tốt nếu tài sản hội đủ tiêu chí (vị trí, tầm nhìn, hoàn thiện),
- tiềm năng cho thuê cao cấp, nhất là ngắn hạn.
Dự án mới và nguồn vốn: các dự án đến năm 2027
Sự sôi động của thị trường Andalusia còn thể hiện qua sự đổ bộ của vốn mới và các dự án khủng.
Trên Costa del Sol, ghi nhận khoản đầu tư khoảng 72 triệu euro tại Marbella vào các tổ hợp nhà ở sẽ giao vào năm 2027. Những dự án này nhắm đến:
- khách hàng quốc tế tài chính mạnh,
- tiêu chuẩn bền vững, thiết kế và dịch vụ cao cấp,
- vị trí ưu tiên tầm nhìn biển, gần sân golf, trung tâm.
Người mua sẽ hưởng lợi:
- thanh toán từng giai đoạn trong vài năm,
- tiện nghi và hiệu suất năng lượng chuẩn hóa hiện đại,
- tiềm năng sinh lời từ lúc đặt cọc đến giao nhà, nếu thị trường thuận lợi.
Nhưng cũng cần:
- xem xét kỹ chủ đầu tư (năng lực, dự án trước),
- đọc hợp đồng cẩn thận (thời hạn, bảo đảm, chỉnh giá),
- hiểu rõ thị trường địa phương trong 3–5 năm tới.
Kinh tế vĩ mô Tây Ban Nha năm 2026
Để hiểu đúng tình hình Andalusia, cần đặt khu vực trong xu thế toàn quốc Tây Ban Nha.
Dự báo tăng giá toàn quốc năm 2026
Kịch bản cho Tây Ban Nha năm 2026 dự báo tăng giá trung bình khoảng +7 % trong năm, tùy vào tình hình kinh tế và lãi suất.
Những yếu tố thúc đẩy:
- nhu cầu vẫn mạnh tại thành phố lớn và vùng ven biển,
- nguồn cung mới chưa đáp ứng đủ vùng cung căng,
- sức hấp dẫn với người về hưu/eu đầu tư, so với các nước Địa Trung Hải khác.
Không đồng nghĩa mọi nơi đều tăng: vùng nông thôn, nội địa có thể ổn định hoặc điều chỉnh, trong khi các cực động lực tiếp tục nâng giá.
Đặc biệt với Tây Andalusia: tại tỉnh Huelva, dữ liệu Green-Acres cho thấy thị trường còn dễ tiếp cận nhưng đang quốc tế hóa. Khách Bồ Đào Nha chiếm gần 19% tìm kiếm ngoài nước, theo sau là Pháp (13%) và Đức (12%), ngân sách trung vị 138 900–165 000 € cho diện tích 110–140 m². Tín hiệu khu vực này cũng hấp dẫn ai tìm giải pháp rẻ hơn Costa del Sol mà vẫn gần Đại Tây Dương.
Thị trường trên 3 900 €/m²: hiệu ứng lan tỏa
Một góc nhìn khác: kết quả các thị trường đô thị chính Tây Ban Nha, giá vượt 3 900 €/m² (Madrid, Barcelona và vài thủ phủ tỉnh căng thẳng).
Các thị trường này có thể:
- kéo mức trung bình quốc gia lên,
- đẩy người mua chuyển sang các giải pháp hợp lý hơn như Andalusia,
- củng cố vị thế Tây Ban Nha là thị trường bất động sản vững tại châu Âu.
Với Andalusia, điều này đồng nghĩa:
- làn sóng người mua mới, nhất là nước ngoài, không ngừng,
- áp lực tăng giá những khu hút khách,
- nhu cầu lan tỏa dần đến thị xã vệ tinh, đôi khi tăng mạnh.
Nếu bạn muốn mua, câu hỏi không chỉ là “giá hôm nay là bao nhiêu?”, mà còn:
- “khu vực này có tiềm năng thế nào trong 5–10 năm tới?”,
- “phần lớn khách hàng đến từ nước ngoài là bao nhiêu?”,
- “khu này sẽ phản ứng sao nếu kinh tế chững lại?”
Nói cách khác, cần cân nhắc cả chất lượng cuộc sống lẫn tầm nhìn tài sản, dựa trên hiểu biết thực tế… hoặc với sự hỗ trợ chuyên nghiệp.
