Xu hướng năm 2026: kịch bản tăng giá và khối lượng giao dịch
Khảo sát UCI-SIRA: doanh số và giá đều có xu hướng tăng vào năm 2026
Khảo sát UCI-SIRA, được các chuyên gia Tây Ban Nha theo dõi sát sao, dự báo cho Catalonia một viễn cảnh tích cực vào năm 2026. Các đại lý được hỏi dự đoán:
- khối lượng giao dịch sẽ dần phục hồi sau các điều chỉnh năm 2023–2024,
- giá bán trên mỗi mét vuông sẽ tăng vừa phải nhưng ổn định,
- thị trường Catalonia sẽ năng động hơn mức trung bình của Tây Ban Nha, được thúc đẩy bởi Barcelona và khu vực ven biển.
Xu hướng chủ đạo sẽ không phải là giá bùng nổ, mà là một sự bình thường hóa theo chiều hướng tăng: ít biến động hơn, ổn định hơn, với mức giá cao bền vững ở những vị trí được săn đón nhất.
Đối với người mua, điều này mang ý nghĩa:
- kỳ vọng giảm giá mạnh tại Catalonia vào năm 2026 là không thực tế,
- yếu tố quyết định thực sự là lựa chọn vị trí vi mô và chất lượng tài sản hơn là « canh đúng thời điểm ».
Dữ liệu từ trang web chuyên môn Green Acres xác nhận nhận định này đối với bất động sản tại Barcelona trung tâm, nơi mức giá trung bình vào khoảng 544.000 € cho diện tích khoảng 117 m² – một thị trường vốn đã ở giá trị cao.
Bất động sản ven biển cao cấp: Begur và Costa Brava dao động 5.000–8.000 €/m², trên 9.000 € cho nhà nhìn ra biển
Tại vùng ven biển Catalonia, Costa Brava vẫn là một trong những thị trường được săn lùng nhất châu Âu cho nhà nghỉ dưỡng thứ hai và các dự án đổi đời. Một số địa phương như Begur, Tamariu, Llafranc hay Calella de Palafrugell nổi bật bởi phân khúc cao cấp rõ rệt.
Các mức giá thường gặp ở những khu vực này như sau:
- 5.000–8.000 €/m² cho các căn hộ/villa vị trí đẹp, mới tân trang hoặc tiêu chuẩn mới,
- trên 9.000 €/m² cho nhà có view biển toàn cảnh, sân hiên rộng hoặc lối đi thẳng ra biển,
- tổng ngân sách thường vượt 1 triệu € cho biệt thự có hồ bơi tại các vịnh biệt lập nhất.
Các số liệu từ Green Acres về các địa điểm tiêu biểu của Costa Brava cho thấy rõ vị thế cao cấp này, đặc biệt là bất động sản ở Tamariu (trung bình trên 1,09 triệu € cho villa khoảng 250 m²), hoặc tại Llafranc và Calella de Palafrugell – nơi ngân sách yêu cầu thường xuyên vượt trên 1 triệu €.
Sự căng thẳng về giá được lý giải bởi nhiều yếu tố:
- đất ven biển rất hạn chế, lại bị kiểm soát chặt chẽ bởi các quy định quy hoạch,
- cầu quốc tế mạnh mẽ (Pháp, Benelux, Đức, Anh, Bắc Âu),
- sức hút ngày càng tăng từ giới làm việc từ xa và doanh nhân di động tìm kiếm chất lượng sống Địa Trung Hải.
Đến năm 2026, kịch bản thực tế nhất trên phân khúc này là:
- giá tiếp tục tăng ở các địa điểm xuất sắc,
- người mua sẽ chọn lọc hơn, đòi hỏi tầm nhìn, chất lượng kiến trúc và chuẩn năng lượng,
- khoảng cách giá giữa những vịnh nổi tiếng và các địa phương lân cận ít tên tuổi sẽ ngày càng xa.
Khách hàng hiện tại của các thị trường này rất quốc tế: tại tỉnh Girona, dữ liệu của Green Acres chỉ ra 46% cầu ngoại quốc đến từ Pháp, bỏ xa Đức (8%) và Bỉ (7%), với ngân sách trung bình khoảng 239.000 € cho 75 m² – cho thấy một phân khúc vừa túi tiền hơn ở vị trí kề biển.
Cơ chế thị trường
Cầu quốc tế và nguồn cung hạn chế tại các « điểm nóng »
Hiểu động lực của các « điểm nóng » tại Catalonia – những nơi giá luôn giữ vững hoặc tăng trưởng – là điều then chốt để tối ưu chiến lược mua bất động sản. Barcelona, Sitges, Begur, Cadaqués hay những khu vực tại Costa Dorada hội tụ:
- cầu quốc tế cực mạnh và ít chịu ảnh hưởng biến động địa phương,
- nguồn cung chất lượng bị hạn chế do đất đai khan hiếm hoặc giới hạn cải tạo,
- nhiều nhà ở đã thuộc sở hữu lâu dài, ít giao dịch chuyển nhượng.
Tại Barcelona, xu hướng này thấy rõ ở:
- các quận trung tâm kết nối tốt (Eixample, Gràcia, Born),
- khu ven biển rất được ưa chuộng (Barceloneta, Diagonal Mar),
- các khu « làng đô thị » có hạ tầng đầy đủ (Poblenou, Sarrià, Sant Gervasi).
Ở khu vực Barcelona mở rộng, dữ liệu Green Acres cho thấy người mua nước ngoài chiếm tỷ trọng lớn, đặc biệt là Pháp (17% nhu cầu), cũng như Mỹ, Thụy Sĩ, Đức – với mức giá trung bình từ 3.000–4.000 €/m² tùy quốc tịch. Chính sức cầu quốc tế này giúp giá nhà ở các khu vực « căng » luôn vững.
Tác động thực tế đối với người mua:
- nhà đẹp, vị trí tốt thường bán rất nhanh, đôi khi còn vượt giá rao bán,
- khả năng thương lượng thấp ở trung tâm các « điểm nóng »,
- chuẩn bị hồ sơ tài chính kỹ lưỡng từ đầu là lợi thế cạnh tranh thực sự 🙂
Tại những khu vực này, động lực giá không chỉ là nhà ở chính mà còn:
- nhà nghỉ dưỡng cao cấp,
- đầu tư cho thuê ngắn hoặc trung hạn,
- các « cư dân mới » bị hấp dẫn bởi chất lượng sống Catalan.
Các đô thị như Sitges, rất hút khách nhờ chất lượng sống và khoảng cách lý tưởng tới Barcelona, điển hình với mức ngân sách bình quân trên 1 triệu € cho villa khoảng 220 m² ở Sitges. Trong khi đó tại Cadaqués – một trong những thị trường xa xỉ nhất – người mua tập trung vào các bất động sản thường xuyên vượt 2 triệu € với diện tích nhỏ hơn nhưng có view biển ngoạn mục (nhà bán ở Cadaqués).
Khu vực ven đô và các thành phố vừa: lựa chọn thay thế hợp lý
Trước giá nhà tại Barcelona cũng như các thị trấn ven biển cao cấp, ngày càng nhiều người mua tìm tới:
- vùng ven đô kết nối tốt với Barcelona,
- các thành phố vừa ở Catalonia đang đổi mới mạnh mẽ.
Các khu vực này thường mang lại sự cân bằng tốt hơn giữa:
- giá mua hợp lý hơn,
- chất lượng sống (nhiều cây xanh, yên tĩnh, gần thiên nhiên),
- tiếp cận Barcelona hoặc biển bằng tàu/xe dễ dàng.
Một số khu vực thường được cân nhắc:
- Vallès (Sabadell, Terrassa, Sant Cugat) dành cho các gia đình,
- Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar) là lựa chọn biển/giá hợp lý,
- Girona và vùng lân cận – cổng vào Costa Brava,
- Lleida và một số địa phương nội địa nếu muốn nhà vườn với ngân sách kiểm soát tốt.
Ở các thị trường này, động lực phát triển có phần khác biệt:
- giá vẫn kiểm soát được và đôi khi có thể thương lượng,
- nhiều căn cần sửa chữa tân trang,
- người mua địa phương giữ vai trò chủ đạo, giúp thị trường ổn định.
Dữ liệu Green Acres càng làm nổi bật sự khác biệt này: tại Sant Cugat hoặc một số địa phương Maresme (Mataró, Arenys, Vilassar), ngân sách thường ở mức 385.000 € đến hơn 1 triệu € cho villa gia đình rộng, có vườn (nhà bán ở Mataró, nhà bán ở Arenys, nhà bán ở Vilassar), còn tại Girona, nhu cầu chủ yếu cho các biệt thự lớn trên 400 m², với ngân sách vượt quá 1 triệu € (Bất động sản Girona).
Đối với dự án thay đổi lối sống, các khu vực này là lựa chọn hấp dẫn nếu:
- bạn sẵn sàng xa biển danh giá nhất,
- bạn ưu tiên diện tích, vườn, môi trường thôn dã,
- bạn linh hoạt về quãng đường di chuyển hoặc làm việc từ xa.
Ngoài ra, xu hướng làm việc từ xa/hybrid (phối hợp thành phố + nông thôn) lên ngôi sẽ giúp giá nhà tại các thành phố vừa duy trì ổn định đến 2026, đồng thời tạo cơ hội sớm cho người mua nhanh nhạy.
Ở các vùng nội địa như tỉnh Lleida – chưa quá nổi tiếng nhưng xuất hiện nhiều trong tìm kiếm nhà nghỉ dưỡng – người mua nước ngoài chủ yếu là Pháp (32% nhu cầu), mức giá trung vị thấp hơn rõ rệt so với ven biển. Điều này tạo môi trường thử nghiệm cho người ưu tiên diện tích và ngân sách hơn là gần biển.
Làm sao lựa chọn giữa Barcelona, ven biển và thành phố vừa
Trước các cơ chế thị trường này, vấn đề chính là xác định rõ chiến lược cá nhân thay vì săn lùng « thị trường tốt nhất tuyệt đối ».
Thực tế, bạn có thể tự hỏi vài điều rất cơ bản:
- Ưu tiên của bạn là giá trị tài sản lâu dài hay chất lượng sống mỗi ngày?
- Bạn có sẵn sàng đi lại xa hơn để giảm ngân sách mua nhà?
- Bạn muốn cho thuê nhà một phần thời gian không (và nếu muốn, cho nhóm khách hàng nào)?
Một số gợi ý cân nhắc:
- Barcelona trung tâm: chọn phương án tài sản bền vững, tiềm năng cho thuê đa dạng, nhưng ngân sách đầu vào cao.
- Costa Brava cao cấp (Begur, Llafranc, Tamariu…): chọn « yêu từ cái nhìn đầu tiên » với view biển tuyệt đẹp, thường làm nhà thứ hai, giá bền vững nhờ khan hiếm.
- Khu vực ven biển dễ tiếp cận hơn hoặc các thành phố vừa: tối đa hóa diện tích, tiện nghi, giá hấp dẫn – phù hợp với xu hướng nền tảng (làm việc từ xa, tìm không gian sống, gần thiên nhiên).
Dù chọn phương án nào, bạn cũng nên:
- phân tích kỹ phân khúc vi mô (đường phố, hướng nhà, hàng xóm, tiện ích),
- dự kiến chính xác ngân sách tổng thể (giá mua + sửa chữa + phí sang tên),
- tìm tư vấn chuyên nghiệp để đảm bảo an toàn giao dịch trong bối cảnh pháp lý và thuế phức tạp, đặc biệt cho người nước ngoài.
