Thị trường 2026: Giá cao nhất, tăng trưởng hai chữ số
Năm 2026, thị trường bất động sản tại quần đảo Baléares ghi nhận mức giá lịch sử cao, sau nhiều năm tăng gần như liên tục.
Các yếu tố chính góp phần vào đà tăng này là:
- nhu cầu quốc tế mạnh mẽ, đặc biệt từ người mua Bắc Âu, Đức và Vương quốc Anh;
- nguồn cung về cấu trúc luôn hạn chế do đặc thù đảo và quy tắc quy hoạch đô thị;
- định vị « lifestyle » rất rõ nét: khí hậu, biển, an ninh, hạ tầng y tế và giao thông.
Tháng 9/2026: 5.090 €/m² (+11,6% so với cùng kỳ), chuỗi tăng giá từ 2025
Trên toàn quần đảo, giá trung bình đạt khoảng 5.090 €/m² vào tháng 9/2026, tăng khoảng 11,6% trong một năm. Mức tăng hai chữ số này nối tiếp chuỗi tăng giá khởi đầu từ năm 2025, sau giai đoạn tương đối ổn định.
Tuy nhiên, đằng sau mức trung bình này có sự chênh lệch mạnh:
- khu vực đô thị và du lịch (Palma, tây nam Majorque, Ibiza-ville) vượt xa mức trung bình;
- Một số xã ở khu vực nội địa Majorque và Minorque vẫn dễ tiếp cận hơn, nhưng cũng theo xu hướng tăng giá;
- Bất động sản đã cải tạo, có không gian ngoài trời (sân thượng, vườn, view biển) giá tăng nhanh hơn nhà tiêu chuẩn.
Bất động sản Palma de Majorque ví dụ, minh họa rõ sự khác biệt giữa trung bình toàn vùng và thực tế thành phố lớn ở Baléares. Ngân sách người mua căn hộ cho gia đình cho thấy, kể cả ngoài những khu vực siêu cao cấp, người mua cũng phải chấp nhận giá vào cửa rất cao.
Đối với người mua, điều này có nghĩa là mức giá vào thị trường đã tăng đáng kể trong vài năm, kéo theo tác động trực tiếp đến:
- ngân sách mua (vốn tự có, khả năng vay nợ);
- kỳ vọng lợi suất cho thuê;
- lựa chọn giữa các khu vực khác nhau trong quần đảo.
Mức giá khu vực cao nhất Tây Ban Nha
Baléares hiện ghi nhận mức giá khu vực cao nhất Tây Ban Nha, ngang ngửa hoặc vượt các thị trường đắt tiền như Madrid hoặc Xứ Basque.
Dữ liệu về nhu cầu người mua nước ngoài do Green Acres công bố xác nhận sự nâng cấp này: khách quốc tế chủ yếu nhắm tới các bất động sản diện tích lớn, thường trên 130–150 m², giá trung vị phổ biến từ 700.000 đến 1,5 triệu euro tùy quốc tịch và loại hình tài sản.
Cụ thể:
- « phí đảo » đáng kể so với đất liền, cả với tài sản tiêu chuẩn tương đương;
- chênh lệch mạnh giữa thu nhập người dân địa phương và giá bán, do nhu cầu tăng cao từ khách ngoại nhiều tiền;
- nhạy cảm với thiếu cung: khi phân khúc nào được săn lùng (view biển, mới xây, cao cấp) giá có thể tăng nhanh từng đợt.
Với người mua không cư trú, bối cảnh này buộc phải tính toán kỹ dự án của mình:
- xác định tổng ngân sách bao gồm chi phí mua và sở hữu;
- chấp nhận đôi khi phải xa các spot nổi tiếng để duy trì cân đối tài chính;
- xem xét giữ lâu dài để phân bổ chi phí đầu tư hợp lý.
Phân khúc và sức ép: Những hòn đảo với hồ sơ khác biệt
Nói về « thị trường Baléares » như một tổng thể là sai lệch: mỗi đảo có động lực riêng, mức độ căng thẳng và đối tượng khách hàng mục tiêu riêng. ⚖️
Cao cấp ven biển: Tây nam Majorque và Ibiza, siêu căng thẳng
Khu vực ven biển cao cấp tập trung sức ép lớn nhất:
- tây nam Majorque: Andratx, Portals Nous, Santa Ponsa, Bendinat, Port d’Andratx;
- Ibiza và Formentera: Ibiza-ville, Santa Eulària, San José, Es Cubells, bờ biển đẹp được săn đón.
Tại tây nam Majorque, ngân sách gần đây ghi nhận ở Andratx hay Portals Nous – nơi tin rao có thể đạt vài triệu euro/villa view biển, như minh họa trên danh sách bất động sản Andratx hoặc Portals Nous – cho thấy vị trí « siêu cao cấp » của thị trường này.
Đặc điểm của các phân khúc này:
- nguồn cung rất hiếm, rất ít đất và dự án mới giới hạn;
- ngân sách rất cao, bao gồm biệt thự và căn hộ cao cấp;
- khách hàng chủ yếu quốc tế, thường tìm second home hoặc tài sản đẳng cấp.
Ở Ibiza, tìm kiếm quanh thành phố Ibiza hay Santa Eulària xác nhận ưu thế cao cấp, tập trung vào nhà hiện đại, finca cải tạo và căn hộ sân thượng view toàn cảnh, minh chứng qua các hồ sơ tài sản tại:
Đối với dự án ở những khu này:
- dự kiến tìm kiếm mất thời gian hơn, phải theo dõi sát và phản ứng nhanh với hàng chất lượng;
- đàm phán ít linh động: biên độ thường rất nhỏ với tài sản hiếm;
- đánh giá kỹ giá trị dài hạn: khả năng bán lại, sức hút bền vững khu vực, rủi ro ồn ào hoặc mùa vụ.
Ở một số khu nhỏ như Bendinat hoặc Santa Ponsa, mức giá ghi nhận cho căn hộ có golf, bể bơi, dịch vụ khách sạn (theo các tin rao Bendinat hoặc Santa Ponça) cho thấy thị trường tiệm cận tiêu chuẩn Côte d’Azur Pháp hay một số khu Riviera Ý.
Minorque: Thị trường di sản, yên bình hơn
Khác với nơi được quảng bá rầm rộ, Minorque mang nét di sản và gìn giữ:
- nhịp sống chậm rãi, du lịch hướng đến gia đình;
- phát triển có kiểm soát, chú trọng bảo vệ cảnh quan;
- dòng khách du lịch mùa cao điểm đông nhưng bớt « ăn chơi » hơn vùng Ibiza.
Về bất động sản, điều này thể hiện qua:
- thị trường ít đầu cơ hơn, chú trọng dài hạn;
- giá vẫn cao nhưng nhìn chung thấp hơn cực đại của Ibiza hoặc tây nam Majorque;
- ưu ái với nhà làng, finca và căn hộ nhỏ gần biển.
Tại Maó, cửa ngõ Minorque, tài sản trên các nền tảng hướng second home như Green Acres thể hiện cách định vị trung gian này: nhà gia đình ở Maó hay toà nhà nhỏ cải tạo, thường phục vụ các dự án di sản, sử dụng thực tế hơn là đầu tư thuần tuý.
Minorque phù hợp nếu bạn muốn tìm:
- second home cho gia đình sử dụng thường xuyên thay vì chỉ đầu tư;
- môi trường chân thực hơn, ít bị tác động bởi du lịch đại trà;
- sự cân bằng giữa chất lượng sống và tài chính.
Ai mua? Tỷ trọng người Pháp, Thụy Sĩ, Anh, Đức
Ngoài việc giá tăng, cấu trúc cầu ngoại cũng góp phần định hình thị trường Baléares. Dữ liệu từ Green Acres cho quận Baléares chỉ ra sự hiện diện lớn của khách châu Âu có tiềm lực tài chính.
Các quốc gia chủ đạo gồm:
- Pháp: khoảng 20% nhu cầu nước ngoài, chủ yếu với tài sản trên 150 m², giá trung vị khoảng 740.000 €;
- Thụy Sĩ: 13% nhu cầu, giá trung vị gần 755.000 € và diện tích vừa phải, khoảng 130 m²;
- Anh: 11% nhu cầu, tài sản khoảng 155 m², ngân sách trung vị trên 800.000 €;
- Đức và Hà Lan: nhóm này thường nhắm diện tích lớn (khoảng 190–250 m² trở lên), ngân sách thường xuyên vượt 1 triệu euro.
Người Ý, Mỹ, một số khách hàng Á (đặc biệt Hồng Kông) bổ sung vào bức tranh này, thường tìm kiếm rất cụ thể ở Ibiza hoặc Majorque. Sự đa dạng nguồn gốc này đẩy chuẩn mực chất lượng lên cao: vật liệu, view, hiệu quả năng lượng, dịch vụ concierge.
Cầu, quy định và chi phí sở hữu
Tại Baléares, cân bằng thị trường dựa trên bộ ba tinh tế: cầu ngoại quốc, quy định du lịch và chi phí sở hữu. 🎯
Tỷ trọng người mua ngoại và kiểm soát hoạt động du lịch
Người mua ngoại chiếm một tỷ lệ rất lớn trong các giao dịch, nhất là:
- tài sản tiêu chuẩn khá và cao cấp;
- khu ven biển, đô thị có giá trị nhất;
- sản phẩm phù hợp mục đích kép: second home + cho thuê mùa vụ.
Trước sức ép về nhà ở cho cư dân và hậu quả du lịch đại chúng, chính quyền địa phương đã tăng cường:
- giám sát cho thuê du lịch (giấy phép, phân vùng, giới hạn trong một số tòa nhà/khu vực);
- kiểm soát nền tảng cho thuê ngắn hạn;
- xem xét các biện pháp hạn chế đầu cơ.
Với nhà đầu tư, nghĩa là cần:
- luôn kiểm tra pháp lý quy hoạch và du lịch của tài sản định mua;
- xem xét khả năng chỉ sử dụng cá nhân nếu lấy/duy trì giấy phép du lịch là khó;
- nhờ chuyên gia địa phương hỗ trợ phân tích mặt pháp lý.
Cảnh giác chi phí sở hữu: năng lượng, phí chung cư, vận chuyển
Bên cạnh giá mua, chi phí sở hữu ở Baléares là điểm then chốt không nên đánh giá thấp, có thể ảnh hưởng lớn tới ngân sách năm.
Các khoản mục chính cần dự tính:
- năng lượng: điều hoà mùa hè, sưởi mùa đông nếu có, bể bơi;
- phí chung cư: cao hơn ở khu nhà có bể bơi, vườn, dịch vụ;
- bảo trì: vườn, bể bơi, sửa chữa nhỏ, đặc biệt cạnh biển;
- giao thông: vé máy bay thường xuyên, ô tô địa phương, chỗ đỗ xe;
- thuế địa phương: thuế tài sản, thuế đặc thù, có thể có thuế du lịch.
Trước khi mua nên:
- yêu cầu bảng chi phí hàng năm từ chủ cũ hoặc ban quản lý;
- tính toán chi phí giữ trong 5 đến 10 năm để đảm bảo phù hợp thu nhập;
- dự phòng ngân sách thêm 10-20% cho rủi ro (sửa chữa, tăng giá…)
Triển vọng 2026–2030: Áp lực dai dẳng lên nguồn cung
Tầm nhìn tới 2026–2030, thị trường Baléares dự báo tiếp tục căng thẳng, dù tốc độ tăng giá có thể biến động theo kinh tế và điều hành.
Duy trì áp lực nguồn cung
Nhiều yếu tố cho thấy áp lực nguồn cung sẽ còn kéo dài:
- địa lý đảo giới hạn mở rộng đô thị;
- chính sách giữ gìn môi trường, cảnh quan;
- quy trình cấp phép xây dựng khắt khe, đôi khi kéo dài.
Trong bối cảnh này, sự khan hiếm cấu trúc của một số phân khúc (view biển, mặt biển, phố cổ) tiếp tục nâng giá, đặc biệt:
- vị trí đẹp, bảo trì tốt;
- có không gian ngoài trời (sân thượng, vườn, bể bơi);
- hiệu suất năng lượng tốt.
Giá trị gắn liền với khả năng bay đến đảo
Một yếu tố quyết định triển vọng 2026–2030 là khả năng kết nối hàng không với Baléares. Đường bay với các đô thị lớn châu Âu ảnh hưởng trực tiếp tới:
- lượng du khách hàng năm;
- tiện lợi cho second home;
- sức hút với người làm việc từ xa, số hóa.
Nếu đường bay luôn dồi dào, cạnh tranh, Baléares vẫn hút người mua quốc tế, điều này:
- đảm bảo giá phân khúc được săn lùng;
- tăng « phí thanh khoản » cho nhà đẹp, vị trí tốt;
- tạo ra các chu kỳ dao động mạnh ở vùng du lịch.
Ngược lại, nếu cắt giảm tuyến bay lâu dài, chi phí di chuyển tăng mạnh có thể:
- khiến khách tìm nơi khác kết nối tiện hơn;
- làm chủ nhà chuyển sang dùng chủ yếu để ở thay vì cho thuê;
- giá bất động sản vùng phụ thuộc du lịch ngắn hạn có thể điều chỉnh về mức bình thường hơn.
Đối với kế hoạch dài hạn, bạn nên tự hỏi:
- đảo và khu vực bạn chọn có kết nối hàng không tốt với nước mình không?
- nhu cầu sử dụng của bạn (thường xuyên, dài ngày, làm việc từ xa) có phù hợp không?
- tài sản bạn chọn liệu còn hấp dẫn nếu điều kiện đi lại thay đổi (chi phí, tần suất bay)?
Ghi nhớ các yếu tố này sẽ giúp bạn đánh giá đúng mức độ khả năng chịu đựng của khoản đầu tư tới 2030 và xa hơn. ✈️
