Thị trường 2026: Đà tăng trưởng vững chắc
Tháng 9/2026: 3 084 €/m², sau một chuỗi dài tăng giá
Vào tháng 9/2026, giá trung bình bất động sản nhà ở tại quần đảo Canary vào khoảng 3 084 €/m², tăng khoảng +13,4% so với cùng kỳ năm trước.
Sự tăng trưởng này không phải ngẫu nhiên: nó phù hợp với xu hướng tăng liên tục từ tháng 1, với các đợt tăng gần như không ngừng hàng tháng. Đối với một thị trường đảo vốn đã rất du lịch, điều này thể hiện nhiều yếu tố:
- sức hấp dẫn lâu dài của quần đảo, vượt ngoài « hiệu ứng hậu COVID » đơn thuần;
- sự cân bằng dần dần về giá so với các điểm đến có nắng khác ở châu Âu (Bồ Đào Nha, miền nam Tây Ban Nha đại lục, Hy Lạp);
- áp lực thường trực lên nguồn cung tại các khu vực được ưa chuộng nhất, đặc biệt là ven biển.
Nói cách khác, thị trường hiện không còn là cơ hội mua cực kỳ hời, mà là một thị trường đang bước vào giai đoạn củng cố: giá tăng mạnh nhưng hợp lý do nhu cầu lớn.
Dữ liệu từ nền tảng Green Acres, chuyên về nhà nghỉ dưỡng thứ hai, xác nhận xu hướng tăng chất lượng này: tại Santa Cruz de Tenerife, các bất động sản có diện tích trung bình lớn, cho thấy nhu cầu cao với căn hộ tiện nghi thay vì chỉ căn hộ nghỉ đơn sơ.
Nhu cầu bền vững: người nước ngoài mua và cho thuê du lịch
Bất chấp giá tăng, nhu cầu vẫn mạnh và do nhiều nhóm khách hàng dẫn dắt:
- Cư dân nước ngoài dài hạn: người về hưu châu Âu, gia đình thích khí hậu ôn hòa, người làm việc từ xa.
- Nhà đầu tư cho thuê: cá nhân hướng đến cho thuê ngắn hạn (du lịch), vừa và dài hạn (digital nomads, sinh viên, lao động).
- Người Tây Ban Nha: nhất là từ các thành phố lớn, tìm mua nhà nghỉ dưỡng hoặc đổi nhịp sống.
Các yếu tố làm cho thị trường này cực kỳ bền vững:
- khí hậu hấp dẫn 12 tháng/năm, tạo ra mùa du lịch kéo dài;
- các tuyến bay thường xuyên đến nhiều thủ đô châu Âu;
- môi trường sống được xem là dễ chịu và hợp túi tiền hơn nhiều vùng biển khác ở Tây Âu.
Cho thuê du lịch đóng vai trò chủ chốt: nó mang lại thu nhập bổ sung hấp dẫn và tạo sự yên tâm cho người mua còn phân vân. Nhưng nó cũng góp phần gây căng thẳng nguồn cung ở một số khu vực, kéo giá lên ở những bãi biển nổi tiếng nhất. 😌
Các kiểu khách mua nước ngoài phản ánh rõ nhu cầu lớn này. Theo dữ liệu Green Acres về vùng Tenerife, người Ý chiếm khoảng 20% nhu cầu nước ngoài, tiếp theo là Pháp (13%) và Đức (10%).
Ngân sách trung vị của Ý vào khoảng 259 000 € và Pháp là 328 000 €, với diện tích trung vị từ 60 đến 100 m², nghĩa là giá/m² trung bình thường trên 3 000 €/m². Điều này cho thấy người châu Âu ưu tiên mua nhà vừa phải nhưng ở vị trí chất lượng hơn là mua căn lớn ở xa trung tâm.
Ở tỉnh Las Palmas (Đảo Grande Canaria), cấu trúc nhu cầu nước ngoài tương tự: người Ý dẫn đầu (17%), sau đó là Pháp (13%), ngân sách trung vị từ 255 000 đến 275 000 € cho những căn diện tích khoảng 65 đến 110 m². Một lần nữa, ý tưởng về mua kết hợp giải trí/nghỉ và cho thuê vẫn được ưu tiên, vừa cho nghỉ dưỡng vừa đầu tư cho thuê.
Chênh lệch giữa các đảo: đâu là nơi giá tăng mạnh nhất?
Khu ven biển Tenerife và Gran Canaria: giá cao nhất, nguồn cung căng thẳng
Các thị trường đắt đỏ và cạnh tranh nhất không ngoài dự đoán, tập trung ở các vùng biển du lịch nổi tiếng, đặc biệt là:
- phía nam Tenerife (Costa Adeje, Playa de las Américas, Los Cristianos);
- phía nam Gran Canaria (Maspalomas, Playa del Inglés, Meloneras, Arguineguín).
Tại những khu vực này, bạn có thể trông đợi:
- giá/m² cao hơn hẳn trung bình của quần đảo;
- cạnh tranh mạnh cho bất động sản có tầm nhìn biển, sân thượng hoặc hồ bơi;
- nguồn cung căn hộ vị trí đẹp (cách biển 5-10 phút đi bộ) rất hạn chế.
Đổi lại, các khu vực này có:
- nhu cầu thuê quanh năm gần như không đứt đoạn;
- bán lại dễ dàng hơn, nhờ danh tiếng quốc tế;
- dịch vụ phát triển: thương mại, nhà hàng, trường quốc tế, y tế tư nhân.
Nếu ưu tiên của bạn là dễ thanh khoản và cho thuê thuận tiện, ven biển Tenerife và Gran Canaria vẫn là lựa chọn an toàn, dù giá vào thị trường đã tăng cao hơn trước.
Mức giá trung vị với khách nước ngoài – thường trên 3 000 €/m² tại Tenerife và Las Palmas – minh chứng rõ cho chênh lệch giữa các khu du lịch danh tiếng và phần còn lại của đảo.
Ở những nơi đắt đỏ này, ngân sách 250 000 – 350 000 € thường chỉ mua được căn hộ vừa phải, chứ không phải biệt thự lớn, khiến nhiều người mua phải hướng về các khu vực xa trung tâm nhưng kết nối vẫn tốt.
Nội địa các đảo: giá vào thị trường thấp hơn, nhưng di chuyển là bắt buộc
Tại nội địa các đảo như Tenerife, Gran Canaria, hay những đảo ít du lịch hơn (La Palma, La Gomera, El Hierro, Lanzarote, Fuerteventura), giá/m² giảm rõ rệt.
Ở đây bạn sẽ tìm thấy:
- nhà làng cần sửa, có đất vườn, giá mua dễ chịu hơn;
- căn hộ tại các thị trấn nhỏ, ít du lịch nhưng đủ tiện nghi;
- finca hoặc bất động sản nông thôn cho dự án sống tự chủ.
Tuy nhiên, chọn vị trí này bạn phải chấp nhận:
- buộc phải chủ động di chuyển: gần như bắt buộc phải có ô tô, thời gian đến biển và trung tâm kéo dài hơn;
- cuộc sống yên bình hơn, ít sôi động về đêm, đặc biệt ngoài mùa cao điểm;
- tiềm năng cho thuê thường nghiêng về cho thuê dài hạn hơn thuê du lịch ngắn hạn.
Với kế hoạch đổi đời, đây thường là giải pháp dung hòa giá cả/chất lượng hợp lý, nếu bạn:
- chấp nhận sống có phần nông thôn hoặc bán đô thị;
- chấp nhận tính thanh khoản thấp khi bán lại so với khu du lịch nổi tiếng;
- phải lựa chọn kỹ về chất lượng xây dựng và hạ tầng, giao thông lân cận.
Nếu bạn sẵn sàng sống xa bờ biển và chịu khó di chuyển, vùng nội địa đảo vẫn còn nhiều cơ hội hấp dẫn trong năm 2026. 🚗
Cho thuê và lợi suất: mùa hè 2026 lập kỷ lục
Mùa hè 2026: tỷ lệ lấp đầy và RevPAR tăng
Số liệu mùa hè 2026 xác nhận sự phát triển mạnh mẽ của thị trường du lịch:
- tỷ lệ lấp đầy khách sạn và căn hộ dịch vụ cao, thường vượt mức trước khủng hoảng;
- RevPAR (doanh thu phòng khả dụng) tăng rõ rệt, theo dữ liệu của INE và báo ngành;
- nhu cầu cao từ du khách châu Âu cũng như khách lưu trú dài ngày (làm việc từ xa, digital nomads).
Đối với nhà đầu tư nhỏ lẻ, điều này có thể mang lại:
- doanh thu thuê thô hấp dẫn, nhất là ở ven biển và khu vực có kết nối tốt;
- khả năng xen kẽ thuê du lịch cao điểm và thuê trung hạn thấp điểm;
- tầm nhìn ổn định về nhu cầu trong tương lai, miễn là quần đảo giữ vị thế điểm đến an toàn và dễ tiếp cận.
Tuy nhiên, không phải lúc nào cũng chắc thắng: lợi suất phụ thuộc rất lớn vào vị trí, chất lượng bất động sản, tài quản lý… và khung pháp lý.
Ngân sách trung vị của các khách nước ngoài ở Tenerife và Las Palmas cho thấy nhiều dự án hướng tới sử dụng kết hợp: tự ở vài tuần/năm, còn lại cho thuê, căn hộ được lựa chọn sao cho luôn hấp dẫn quanh năm.
Quy định địa phương: cần lưu tâm từng đảo, từng thành phố
Như nhiều điểm du lịch lớn khác, quy định địa phương về cho thuê du lịch tại Canary thường xuyên thay đổi.
Tùy từng đảo, từng thành phố mà bạn có thể gặp:
- khu vực cho phép cho thuê du lịch ngắn hạn nhưng có kiểm soát (giấy phép, đăng ký, tiêu chuẩn riêng);
- khu vực áp thêm hạn chế mới nhằm bảo vệ thị trường nhà ở cho dân cư địa phương;
- các tòa nhà áp quy định nội bộ cấm toàn phần hoặc một phần việc cho thuê du lịch.
Trước khi mua, bạn cần:
- kiểm tra quy hoạch đô thị và xác định khu vực được phép cho thuê du lịch;
- phân tích quy định chung cư nếu mua căn hộ;
- tư vấn chuyên gia địa phương (luật sư, gestor, môi giới) để bảo đảm phương án cho thuê an toàn hợp pháp.
Với những người chủ yếu định cư và chỉ cho thuê ít khi, các hạn chế này thường không quá vướng, nhưng vẫn nên cân nhắc để đảm bảo thanh khoản về trung và dài hạn.
Tóm lại, tiềm năng sinh lời tại Canary vẫn hấp dẫn trong năm 2026, nhưng cần đánh giá cẩn trọng theo từng đảo và từng khu vực. 🏝️
