Giá bất động sản ở Madrid năm 2026: Mức kỷ lục trên khắp Tây Ban Nha
Madrid, cùng với Barcelona, đã trở thành một trong những thị trường đắt đỏ nhất Tây Ban Nha. Sự nâng cấp của một số khu phố, áp lực nhu cầu cùng lạm phát chi phí đã khiến giá nhà đạt mức chưa từng có. 😮
Sự tăng giá này không chỉ ảnh hưởng đến trung tâm thành phố mà còn lan tỏa ra các khu vực cận trung tâm và các đô thị vùng ven, điều này làm thay đổi hoàn toàn cách tiếp cận một dự án mua nhà.
Trong phân khúc nhà thứ hai và khách quốc tế, mức giá còn cao hơn nữa: trung bình bất động sản được tìm kiếm tại Madrid trên trang Green Acres là khoảng 923.000 € cho 141 m², tức gần 6.546 €/m², xác nhận áp lực lên các bất động sản chất lượng ở vị trí tốt.
Giá trung bình khoảng 6.021 €/m², tăng 12 đến 38% tùy khu vực
Năm 2026, giá trung bình tại thủ đô Tây Ban Nha vào khoảng 6.021 €/m² cho mọi loại hình bất động sản. Tuy nhiên, con số này ẩn chứa sự khác biệt lớn giữa các khu phố.
Có thể nhận thấy:
- các khu vực trung tâm lịch sử với mức tăng có thể đạt tới 30 đến 38% trong 5 năm;
- những khu dân cư ổn định tăng khoảng 15 đến 25%;
- vùng chuyển đổi đô thị hoặc xa trung tâm có tăng nhẹ, khoảng 12 đến 18%, nhưng tiềm năng bắt kịp rất khả quan.
Cụ thể, điều này có nghĩa là:
- một căn hộ gia đình ở vị trí tốt trong khu phố đẹp có thể dễ dàng vượt mốc 8.000 đến 10.000 €/m²;
- một số khu vực bình dân vẫn dưới 4.000 €/m², nhưng có đà tăng mạnh;
- các khu mới được kết nối tốt (tàu điện ngầm, xe buýt, đường cao tốc) chứng kiến giá tăng dần khi các tiện ích, dịch vụ xuất hiện nhiều hơn.
Đối với người mua, điều quan trọng là phải cân nhắc
theo từng tiểu khu và loại hình bất động sản, thay vì chỉ chú ý đến giá trung bình toàn Madrid.
Mức rất cao (trên 25.000 €/m²) ở phân khúc siêu sang
Nếu bạn nhắm tới phân khúc cao cấp nhất, hãy chuẩn bị tinh thần cho mức giá hiếm thấy ở nơi khác tại Tây Ban Nha. Tại một số phân khúc siêu sang, giá đã vượt qua « mốc » 25.000 €/m².
Các mức này được tìm thấy ở:
- căn hộ áp mái có sân thượng, tầm nhìn toàn cảnh trên các tuyến phố danh giá;
- tòa nhà được cải tạo toàn diện với dịch vụ cao cấp (lễ tân, an ninh 24/24, khu chăm sóc sức khỏe);
- dự án mới xây mật độ thấp, có tích hợp vườn, bể bơi và tiện nghi vượt trội.
Những bất động sản này dành cho:
- khách quốc tế giàu có;
- một số đối tượng người nước ngoài với gói phúc lợi cao;
- nhà đầu tư tìm kiếm tài sản giá trị hiếm, hơn là lợi nhuận cho thuê cao.
Với người mua « phổ thông », sự bứt phá này cũng có tác động gián tiếp:
đó là kéo giá trị bất động sản lân cận lên và thúc đẩy xu thế gentrification ở nhiều khu vực trung tâm.
Ai mua nhà ở Madrid? Sức nặng ngày càng lớn của người nước ngoài
Đằng sau mức giá hiện tại, cấu trúc nhu cầu đóng vai trò then chốt. Người dân Madrid vẫn chiếm đa số, nhưng người mua nước ngoài giờ đã giữ trọng lượng lớn ở một số phân khúc, đặc biệt là ở khu trung tâm và bất động sản cao cấp.
Theo số liệu Green Acres, Mỹ đứng đầu về lượng tìm kiếm bất động sản tại Madrid, chiếm gần 18%. Tiếp theo là Pháp (12%), rồi Vương quốc Anh, Hong Kong và Ý, mỗi nước chiếm khoảng 7%.
Sự đa dạng về khách hàng này phần nào lý giải việc cùng tồn tại nhiều thị trường trong một thành phố: một Madrid « địa phương », phụ thuộc nhiều vào thu nhập của cư dân Tây Ban Nha, và một Madrid quốc tế hóa, gắn với thu nhập toàn cầu cao, gói phúc lợi người nước ngoài và chiến lược tài chính dài hạn.
Các yếu tố áp lực và lựa chọn khi mua nhà
Giá cao ở Madrid không chỉ là xu hướng hay đầu cơ, mà còn phản ánh những ràng buộc vật chất và kinh tế rất cụ thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành nhà ở. 🧱
Hiểu các yếu tố này giúp người mua có vị thế tốt hơn và đưa ra quyết định đúng đắn: chấp nhận khoảng cách ra ngoại ô, ưu tiên cải tạo thay vì mua mới hay lựa chọn loại hình phù hợp.
Thiếu đất, tăng giá vật liệu, khan hiếm nhân công: tác động trực tiếp đến giá thành
Madrid là đô thị mật độ cao, quỹ đất cho dự án mới ngày càng ít, đặc biệt ở những khu vực đã phát triển và được ưa chuộng. Sự không còn đất xây mới này làm gia tăng tính khan hiếm và đẩy giá lên.
Ngoài ra còn có:
- sự tăng chi phí vật liệu (bê tông, thép, gỗ, thiết bị kỹ thuật) trong nhiều năm;
- khan hiếm lao động tay nghề cao trong ngành xây dựng, khiến chi phí xây mới và cải tạo cao hơn;
- yêu cầu quy định ngày càng khắt khe về cách nhiệt, hiệu suất năng lượng và an toàn.
Trên thực tế, điều này đồng nghĩa với:
- giá nhà mới bao gồm phần ngày càng lớn chi phí cố định không thể giảm;
- cải tạo quy mô lớn ngày càng khó sinh lời nếu lúc mua đã quá đắt;
- cả chủ đầu tư lẫn cá nhân đều phải cân đối giữa chất lượng, diện tích, vị trí và ngân sách tổng thể.
Đối với dự án mua nhà Madrid, điều quan trọng là:
- ước tính kỹ lưỡng chi phí sửa chữa trước khi ký hợp đồng;
- kiểm tra kỹ chất lượng kỹ thuật (cách âm, hệ thống, mặt ngoài) để tránh rủi ro;
- tính trước khoản dự phòng cho chi phí phát sinh khi cải tạo.
Lợi suất cho thuê vừa phải (khoảng 4,2 đến 5,5%) so với số vốn đầu vào cao
Với giá mua cao, lợi suất cho thuê tại Madrid ở mức khá vừa phải, đặc biệt ở những khu trung tâm hấp dẫn nhất.
Năm 2026, thường thấy:
- lợi suất gộp vào khoảng 4,2 đến 5,5% tùy khu vực và loại bất động sản;
- mức gần 4% ở khu trung tâm với nguồn cung giới hạn;
- lợi suất có thể trên 5,5% tại các khu đang phát triển hoặc cho nhà cần cải tạo.
Bên cạnh đó, cần trừ đi:
- thuế tại Tây Ban Nha và có thể cả ở nước cư trú;
- phí chung cư/cộng đồng, đôi khi khá cao ở tòa nhà cũ hoặc nhiều dịch vụ;
- phí quản lý nếu ủy quyền cho bên thứ ba toàn bộ việc cho thuê.
Do đó, nhiều nhà đầu tư nhận ra Madrid là thị trường:
- thiêng về giá trị tài sản hơn là lợi suất, đặc biệt ở khu đẹp;
- chiến lược tối ưu mang tính dài hạn (10 năm trở lên);
- khả năng chọn mua tốt (đàm phán, chọn khu vực, tiềm năng tăng giá) là yếu tố then chốt.
Nếu ưu tiên cao lợi suất ròng ngắn hạn, bạn sẽ cần:
- xem xét các khu ngoại trung tâm;
- chấp nhận bất động sản cần cải tạo (mặt bằng, sửa chữa, chia nhỏ, nội thất);
- hoặc kết hợp Madrid với các thị trường khác ở Tây Ban Nha có lợi suất cao nhưng thanh khoản thấp hơn.
Triển vọng đầu tư 2026-2030
Dù giá cao, thủ đô Tây Ban Nha vẫn hút dòng vốn. Triển vọng đến 2030 vẫn tích cực, nhưng thị trường sẽ chọn lọc hơn, đòi hỏi cao về chất lượng, bền vững và vị trí. 🌱
Với nhà đầu tư hoặc người mua để ở, giai đoạn 2026-2030 có thể sẽ có khoảng cách rõ rệt hơn về hiệu quả giữa bất động sản đúng vị trí… và phần còn lại.
Cầu quốc tế và tổ chức: Madrid, thị trường ưa thích thứ hai tại châu Âu
Trên bình diện châu Âu, Madrid hiện là thị trường số 2 được giới đầu tư quốc tế và tổ chức ưa chuộng.
Nhiều yếu tố lý giải sức hút này:
- nền kinh tế địa phương năng động với ngành dịch vụ, tài chính và công nghệ dẫn dắt;
- hình ảnh thành phố dễ sống, ngập tràn nắng, kết nối tốt với phần còn lại châu Âu;
- môi trường pháp lý và thuế khá ổn định so với nhiều điểm đến khác.
Tác động với người mua cá nhân:
- áp lực liên tục lên bất động sản tốt (vị trí, chất lượng xây dựng, hiệu suất năng lượng);
- thị trường cho thuê có chiều sâu, nhất là với căn nhà tốt, được quản lý chuyên nghiệp;
- thanh khoản chuyển nhượng tương đối cho bất động sản chất lượng, cả khi thị trường chững lại.
Sự tham gia mạnh mẽ của các nhà đầu tư tổ chức còn thúc đẩy thị trường chuyên nghiệp hóa, minh bạch hơn, nhiều dữ liệu, giúp nhà đầu tư cá nhân định hướng dễ dàng hơn.
Ưu tiên cải tạo, dự án mới cao cấp và phát triển xanh đô thị
Giai đoạn 2026-2030, ba xu thế lớn chi phối cơ hội đầu tư tại Madrid:
- sự phát triển mạnh của cải tạo năng lượng, chức năng cho nhà cũ;
- các dự án mới cao cấp, hiếm và đắt đỏ nhưng cầu lớn;
- dự án xanh hóa mật độ, tích hợp không gian công cộng, giao thông và thiên nhiên vào đô thị.
Cho người mua, điều này mang lại nhiều chiến lược lựa chọn:
- tìm nhà cũ vị trí đẹp để cải tạo, tiềm năng tăng giá mạnh sau sửa chữa;
- chọn dự án mới chất lượng cao, hiệu suất năng lượng tốt, dù giá đầu vào cao;
- nhắm khu vực hưởng lợi cải thiện đô thị (tuyến tàu mới, công viên, tiện ích) để đón đầu tăng giá tương lai.
Khái niệm bền vững trở thành trọng tâm: nhà kém cách nhiệt, xa tiện ích hay khó đáp ứng nhu cầu mới (làm việc từ xa, không gian ngoài trời, hiệu suất năng lượng) sẽ mất giá tương đối.
Ngược lại, nhà ở:
- xếp loại tốt về tiết kiệm năng lượng;
- có ban công, sân thượng hoặc lối ra khu xanh;
- gần phương tiện công cộng và dịch vụ;
khả năng cao vẫn được săn đón và giữ giá tốt khi kinh tế biến động.
Tại thị trường khắt khe như Madrid, việc được hỗ trợ bởi chuyên gia địa phương, hiểu rõ từng tiểu khu, sẽ là lợi thế lớn giúp đảm bảo dự án của bạn. 🤝
