Làng và thị trấn nhỏ quanh Madrid: mặt trận nhà ở mới
Khi giá bất động sản tại Madrid tăng cao và nguồn cung ngày càng khan hiếm, các làng và thị trấn nhỏ xung quanh thành phố đang trở thành một lựa chọn ngày càng đáng tin cậy.
Tại đây, bạn có thể tìm thấy:
- những ngôi nhà rộng hơn với cùng ngân sách,
- chất lượng không khí tốt hơn và nhiều không gian xanh hơn,
- một môi trường yên tĩnh hơn mà vẫn không thiếu các dịch vụ như trung tâm thành phố,
- một đời sống địa phương thực thụ, với chợ, lễ hội truyền thống và các hoạt động cộng đồng.
Phong trào này, vốn đã bắt đầu từ lâu, đang tăng tốc nhờ các cơ sở hạ tầng giao thông mới, chính sách công phục hồi đô thị và sức hút của người mua quốc tế đối với cảnh quan Castilia. 😊
Ngay tại thủ đô, các bất động sản được săn đón hiện cũng đã đạt mức giá cao: trên Green-Acres (chuyên về nhà nghỉ dưỡng), giá trung bình các bất động sản được quan tâm ở Madrid khoảng 923.000 € cho 141 m², điều này càng khiến vùng ven đô trở nên hấp dẫn đối với người mua tìm kiếm không gian sống rộng rãi.
Nhiều “thị trấn phòng ngủ” đang trở thành trung tâm cư trú: nhu cầu lớn
Xung quanh Madrid, nhiều thị trấn từng được xem là « thị trấn phòng ngủ » nay đang chuyển mình thành những trung tâm cư trú thực thụ.
Thực tế, điều này thể hiện qua:
- phát triển hợp lý các khu dân cư hiện hữu,
- xuất hiện các khu dân cư mới chất lượng cao hơn,
- cung cấp nhiều hơn các trường học, cửa hàng và dịch vụ lân cận,
- đời sống văn hóa phong phú hơn (sự kiện, trung tâm văn hóa, trang thiết bị thể thao).
Đối với người mua, các địa phương này mang lại hai lợi ích.
Thứ nhất, họ dễ dàng tiếp cận những bất động sản phù hợp hơn với nhu cầu hiện đại (ban công, phòng cho làm việc từ xa, không gian ngoài trời). Thứ hai, họ được hưởng nhu cầu cho thuê lớn, nhờ:
- người trẻ làm việc tại Madrid,
- các gia đình mong muốn căn hộ lớn hơn,
- sinh viên và các cặp đôi trẻ muốn chi phí sinh hoạt dễ chịu hơn.
Kết quả: dù giá ở đây đã tăng, tiềm năng gia tăng giá trị vẫn còn rộng mở, đặc biệt tại những nơi được kết nối tốt bằng tàu ngoại ô (Cercanías), xe buýt liên tỉnh và các tuyến đường lớn.
Với nhà đầu tư, động lực quốc tế cũng đóng vai trò quan trọng: dữ liệu của Green-Acres cho tỉnh Madrid cho thấy nhu cầu từ nước ngoài đặc biệt lớn từ Hoa Kỳ (18% yêu cầu nước ngoài), Pháp (12%), Vương quốc Anh, Hồng Kông và Ý (7% mỗi nước).
Tập khách hàng này sẵn sàng trả giá cao hơn để có dịch vụ tốt và kết nối thuận tiện, qua đó góp phần nâng giá trị các vùng ven được phục vụ tốt.
Dự án đô thị quy mô lớn tại ngoại ô: cơ hội cho người mua lần đầu
Chính quyền khu vực và địa phương đang tập trung phát triển vùng ven để đáp ứng tăng trưởng dân số của Madrid.
Chúng ta chứng kiến những dự án quy hoạch đô thị lớn tại nhiều khu vực:
- xây dựng các khu dân cư mới có quy hoạch,
- phát triển các khu phức hợp đa chức năng (nhà ở, văn phòng, thương mại),
- mở rộng các tuyến metro, tàu hoặc xe buýt chất lượng cao,
- đầu tư trường học, trung tâm y tế và trang thiết bị thể thao.
Với người mua lần đầu, những khu vực này là cơ hội thực sự.
Những lợi thế chính:
- giá khởi điểm thường thấp hơn các khu vực đã phát triển,
- nhà mới đảm bảo tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng hiện đại,
- kế hoạch tài chính có thể đi kèm các trợ cấp hoặc điều kiện ưu đãi,
- triển vọng tăng giá trung hạn khi khu vực phát triển lên tầm mới.
Tuy nhiên, cần:
- phân tích kỹ lịch trình bàn giao nhà và hạ tầng,
- kiểm tra uy tín chủ đầu tư và chất lượng dự án,
- so sánh với các phương án ở làng đã phát triển ổn định.
Tiếp cận tỉnh táo sẽ giúp phân biệt các dự án có tầm với chất lượng sống thực sự với những nơi « thổi phồng » nhưng nhu cầu còn yếu.
Di sản, bất động sản lịch sử và nông thôn lên ngôi
Bên cạnh các thành phố phát triển nhanh, nhiều làng quanh Madrid tận dụng giá trị lịch sử và bản sắc nông thôn để thu hút cư dân mới.
Họ phát huy:
- kiến trúc cổ truyền xứ Castillia,
- quảng trường mái vòm, nhà thờ, tu viện, cung điện,
- gần gũi với thiên nhiên (vườn nho, ô liu, sông Tagus, đồi núi),
- nhịp sống chậm rãi theo mùa.
Lý tưởng cho ai muốn thay đổi phong cách sống, nơi đây có thể kết hợp làm việc từ xa, gắn kết với cộng đồng địa phương và di chuyển nhanh tới Madrid.
Thị trấn cổ như Chinchón, Aranjuez ngày càng hút dân cư
Những thị trấn biểu tượng như Chinchón hay Aranjuez minh họa rõ nét xu hướng này.
Từng nổi tiếng với du lịch ngắn ngày, ngày nay họ chứng kiến sự phát triển của:
- dự án cải tạo nhà làng cổ,
- biến biệt thự lâu năm thành nhà ở chính,
- dòng dân cư mới, cả người Tây Ban Nha và nước ngoài, chuyển về sinh sống,
- hoạt động thương mại đa dạng hơn (quán cà phê, nhà hàng, cửa hàng, không gian làm việc chia sẻ…)
Ưu điểm của những thị trấn lịch sử này rất đa dạng:
- không gian kiến trúc đồ sộ (cung điện và vườn ở Aranjuez, quảng trường tròn ở Chinchón),
- sự kiện và văn hóa phong phú (lễ hội, phiên chợ…),
- kết nối đường bộ và đường sắt tương đối thuận tiện với Madrid,
- nguồn cung nhà ở đa dạng: căn hộ cổ, nhà làng, biệt thự vườn nhỏ.
Người mua phải cân bằng giữa:
- lượng khách du lịch (đông vào cuối tuần hay mùa cao điểm),
- nhu cầu yên tĩnh thường nhật,
- dịch vụ duy trì quanh năm (y tế, trường học, mua sắm…)
Vì vậy, nên thăm dò vào các thời điểm khác nhau: ngày thường, cuối tuần, mùa đông, mùa hè… để cảm nhận không khí làng thực sự.
Luật phục hồi nông thôn và hỗ trợ cải tạo tại các khu gần Madrid
Việc các làng gần Madrid thu hút cư dân không chỉ do thị trường.
Điều này còn nhờ chính sách công nhằm:
- chống lại suy giảm dân số nông thôn,
- hồi sinh trung tâm lịch sử,
- khuyến khích cải tạo tiết kiệm năng lượng cho nhà cũ.
Trên thực tế, có thể nhận được:
- trợ cấp cải tạo cách nhiệt, thay cửa sổ, hiện đại hóa thiết bị,
- ưu đãi thuế tại khu vực phục hồi,
- chương trình dễ dàng hoà nhập cho cư dân mới (gia đình, người làm việc từ xa, doanh nhân…)
Nhà đầu tư hay cư dân tiềm năng nên:
- tìm hiểu các chương trình khu vực (Cộng đồng Madrid) và cấp xã,
- xem bất động sản mong muốn có đủ điều kiện nhận trợ cấp không,
- tính các hỗ trợ này vào kế hoạch tài chính tổng thể.
Một căn nhà làng cần cải tạo, nằm đúng khu vực có chính sách hỗ trợ công, có thể trở nên dễ mua hơn nhiều so với tưởng tượng lúc ban đầu.
Nhà ở chính hay nhà nghỉ dưỡng: nên chọn gì cho năm 2026?
Đến năm 2026, câu hỏi lớn đối với nhiều người mua là xác định mục đích sử dụng bất động sản quanh Madrid.
Nhà ở chính tại ngoại ô với di chuyển thường xuyên vào trung tâm? Hay nhà nghỉ dưỡng có thể vừa để chơi, làm từ xa, vừa thỉnh thoảng cho thuê ngắn hạn?
Lựa chọn phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
- cách bạn làm việc (trực tiếp, kết hợp, làm từ xa),
- nhu cầu tiếp cận dịch vụ của thủ đô mỗi ngày,
- khả năng chịu đựng thời gian di chuyển,
- mục tiêu tài sản và cho thuê.
Ngân sách thấp hơn khi ra khỏi trung tâm nhưng giá tăng nhanh
Trước đây, rời xa Madrid thường cho phép mua nhà giá tốt hơn rõ rệt.
Điều này vẫn còn đúng phần nào, nhưng khoảng cách đã thu hẹp do nhu cầu tăng lên ở một số thị trấn hút khách.
Nhìn chung thấy:
- ngân sách dễ chịu để mua nhà vườn hoặc căn hộ lớn hơn,
- áp lực tăng giá tại các làng kết nối tốt, thu hút du khách,
- người nước ngoài quan tâm ngày càng nhiều, góp phần tăng giá trị.
Các nhóm quốc tế hoạt động nhiều nhất ở Madrid – người Mỹ, Pháp, Anh cũng như Ý hoặc Hong Kong (theo Green-Acres) – ban đầu chọn mua trong thủ đô, nhưng do giá cao nên dần chuyển về thị trấn ven đô kết nối tốt, qua đó đẩy giá khu vực này lên cao hơn nữa.
Dự báo cho 2026 có một số kịch bản:
- giá tiếp tục tăng ở các thị trấn « ngôi sao » (giao thông, không gian sống, dịch vụ tốt),
- một số làng còn giá mềm nhưng vị trí tốt sẽ nhanh chóng tăng giá,
- phân hóa rõ rệt giữa khu vực hút người mua và những nơi còn ít biến động.
Trong bối cảnh này, nên tuân thủ một số nguyên tắc:
- đừng chỉ căn cứ vào triển vọng lãi nhanh,
- chọn nơi phù hợp thực sự để sống hoặc nghỉ dưỡng,
- dành ngân sách phòng trường hợp sửa chữa, sắm nội thất hoặc phát sinh,
- tìm hiểu thực tế thị trường cho thuê nếu tính cho thuê lâu dài hoặc ngắn ngày.
Một căn nhà xa hơn nhưng chất lượng cao có thể là lựa chọn tốt lâu dài hơn một căn hộ bị thổi giá trong thị trấn đang thời kỳ sốt.
Dịch vụ cải thiện, đi lại vào trung tâm Madrid thuận tiện hơn
Tiêu chí then chốt để biến một làng hay thị trấn nhỏ thành lựa chọn nhà ở chính là kết nối với Madrid.
Những năm vừa qua, nhiều tiến bộ đã đạt được:
- tăng chuyến tàu ngoại ô,
- tuyến xe buýt nhanh vào các trung tâm việc làm lớn,
- nâng cấp đường xá giúp vào ra thủ đô thuận tiện,
- phát triển bãi đỗ giao thông công cộng, làn xe đạp và dịch vụ đi chung xe.
Những thay đổi này giúp kết hợp phong cách sống:
- làm việc bán thời gian tại trung tâm Madrid,
- làm việc từ xa vài ngày mỗi tuần trong môi trường xanh,
- đời sống gia đình gắn kết với làng yên bình.
Song song, các dịch vụ lân cận quanh Madrid cũng phát triển mạnh:
- trường học và nhà trẻ mới,
- trung tâm y tế gần nhà hoặc phòng khám nhỏ,
- dịch vụ mua sắm đa dạng (siêu thị, cửa hàng độc lập, chợ nông sản),
- cơ sở vật chất thể thao, văn hóa hiện đại.
Nhờ vậy, bạn có thể yên tâm sống quanh năm tại đây mà không phụ thuộc hoàn toàn vào thủ đô.
Tuy nhiên trước khi mua, nên:
- thử đi lại vào các khung giờ khác nhau (giờ cao điểm, tối, cuối tuần),
- kiểm tra các dự án giao thông tương lai của khu vực,
- trò chuyện với cư dân địa phương để hiểu thực tế cuộc sống.
Kết hợp những dữ liệu này với hoàn cảnh riêng (công việc, trường học, lối sống) sẽ giúp bạn lựa chọn dễ dàng hơn giữa nhà ở chính và nhà nghỉ dưỡng quanh Madrid.
