Mua ở đâu vào năm 2026: Phân tích theo hồ sơ người mua và xu hướng giá
Trước khi đi sâu vào từng khu vực, việc xem xét theo hướng hồ sơ người mua là cần thiết. Tùy thuộc vào việc bạn đang tìm kiếm một căn hộ nghỉ chân, đầu tư cho thuê hay thay đổi hoàn toàn cuộc sống, câu trả lời sẽ khác nhau.
Năm 2026, thị trường Andalusia dự kiến vẫn năng động nhưng phân hóa mạnh hơn. Một số khu vực có vẻ đã gần đạt trần giá ngắn hạn, trong khi các khu vực khác còn dư địa tăng trưởng lớn.
- Đối với dự án tích lũy tài sản dài hạn: ưu tiên các thành phố lớn với thị trường sâu rộng, kết nối tốt và thanh khoản cao.
- Đối với lợi suất cho thuê theo mùa: nhắm tới những khu vực ven biển có nhu cầu du lịch quốc tế mạnh, dù giá mua cao hơn.
- Đối với thay đổi cuộc sống với ngân sách kiểm soát được: xem xét các thị trấn vòng 2 hay các thành phố vừa có kết nối dễ dàng bằng tàu hoặc đường cao tốc.
Giá trị tích lũy: Trung tâm Seville, tiện nghi đô thị và thanh khoản cao
Seville nội thành vẫn là « trái tim tài sản » của Andalusia với rất nhiều người mua. Khu trung tâm lịch sử, các khu phố Triana, Los Remedios hay Nervión mang lại sự kết hợp hiếm có giữa kiến trúc quyến rũ, dịch vụ đô thị và nhu cầu thuê ổn định.
- Thanh khoản cao: bất động sản chất lượng bán ra nhanh, kể cả khi thị trường chững lại.
- Nhu cầu đa dạng: du khách, sinh viên, nhân viên địa phương, công chức, người nước ngoài… giúp giảm biến động chu kỳ.
- Hạn chế nguồn cung: quỹ đất nội thành hạn chế, giúp giá duy trì ổn định lâu dài.
Thị trường bất động sản tại Seville và tỉnh của nó xác nhận điều này: các bất động sản được tìm kiếm thường có diện tích rộng, ngân sách đã cao so với mặt bằng Tây Ban Nha, phản ánh vị trí tài sản rõ ràng.
Năm 2026, giá trung tâm được dự báo ổn định nhẹ sau nhiều năm tăng mạnh. Các khu vực có khả năng tăng mạnh hơn gồm:
- vùng ven được kết nối tốt (San Bernardo, La Buhaira, gần tuyến metro, tàu điện…);
- khu dân cư ưa chuộng dành cho gia đình, có trường và công viên.
Dữ liệu của Green Acres cũng cho thấy lượng khách nước ngoài rất ưa chuộng Pháp: người mua Pháp chiếm khoảng 30% yêu cầu, vượt Mỹ và Anh. Trung bình khách Pháp sẵn sàng chi 260.000 € cho xấp xỉ 200 m², tức giá trung bình/m² vẫn thấp hơn Costa del Sol, càng làm tăng sức hấp dẫn của Seville cho kế hoạch lâu dài.
Với nhà đầu tư tài sản, Seville nội thành đáp ứng tốt các tiêu chí:
- an toàn dài hạn khi bán lại;
- nhiều phương án cho thuê (ngắn ngày có kiểm soát, trung hạn, dài hạn…);
- môi trường sống sôi động quanh năm, lý tưởng nếu bạn dự định ở lại nhiều tháng.
Tuy vậy: chi phí đầu vào tăng và cạnh tranh cao với những căn vị trí đẹp, đã tân trang. Cần chấp nhận trả giá cho sự hiếm có, hoặc chọn mua nhà cần tu sửa để tự tạo giá trị. 🔧
Lợi suất cho thuê theo mùa: Costa del Sol (Marbella–Estepona–Benahavís) dẫn dắt bởi phân khúc sang
Nếu bạn ưu tiên lợi suất cho thuê theo mùa, thật khó phớt lờ Costa del Sol. Bộ ba Marbella–Estepona–Benahavís đã định vị lại mình là điểm đến cao cấp châu Âu.
- Marbella: thương hiệu quốc tế, khách hàng giàu, nhu cầu cực mạnh cả cao điểm lẫn trái mùa.
- Estepona: nâng cấp nhanh, bãi biển quy hoạch lại, môi trường đô thị được đầu tư.
- Benahavís: biệt thự, khu compound, sân golf, sản phẩm độc quyền kèm dịch vụ tích hợp.
Nhu cầu mua căn hộ nghỉ dưỡng chứng minh rõ phân khúc sang:
- BĐS tại Marbella: giá trung bình vượt xa 1 triệu euro, giá hơn 5 700 €/m².
- BĐS tại Estepona: vẫn cao cấp nhưng nhỉnh hơn, khoảng 4 100 €/m² cho căn hộ/nhà 140 m².
- BĐS tại Benahavís: ở đẳng cấp cao hơn nữa, với trung bình hơn 2,6 triệu euro cho biệt thự trên 500 m², thường nằm trong các khu compound/golf dịch vụ đầy đủ.
Yếu tố giữ giá và lợi suất cho thuê:
- Mùa vụ kéo dài từ tháng 4-10, tỷ lệ lấp đầy cả mùa đông;
- Định vị sang trọng hút khách khó tính, ít nhạy cảm với giá;
- Dịch vụ/tiện ích đa dạng: golf, bến du thuyền, ẩm thực, sự kiện quốc tế…
Dự báo 2026, kịch bản khả dĩ nhất vẫn là giá cao, thậm chí rất cao, song được nâng đỡ bởi:
- dòng dự án mới cao cấp;
- đất đẹp ven biển ngày càng hiếm;
- lợi suất cho thuê mùa vẫn cạnh tranh với các bờ Địa Trung Hải tương đương chất lượng.
Phù hợp với:
- người mua ngân sách dư dả, chấp nhận phí quản lý lớn;
- nhà đầu tư quản lý cho thuê chuyên nghiệp để tối ưu hóa tỉ lệ lấp đầy, giá thuê;
- mua cho thuê kết hợp nghỉ dưỡng cá nhân.
Nhược điểm: thị trường đã định giá cao, rủi ro dao động mạnh nếu du lịch hay phân khúc sang gặp biến động.
Ngưỡng đầu vào và khu vực có tiềm năng
Xác định rõ hồ sơ người mua, câu hỏi trọng tâm là: ngân sách của bạn, và loại bất động sản nào bạn có thể tiếp cận thị trường? Sự chênh lệch rất lớn giữa thành phố lớn, bờ biển cao cấp và các thị trấn vòng hai.
Đến năm 2026, một số xu hướng nổi bật:
- trung tâm đô thị lớn như Seville, Malaga nội thành đã ở mức giá cao;
- bờ biển Malaga gần tới đỉnh lịch sử, cạnh tranh mạnh cho bất động sản vị trí đẹp;
- thị trấn vòng hai hưởng lợi do dòng vốn dịch chuyển, tăng giá mạnh.
Malaga và ven biển: ngân sách tăng, đỉnh lịch sử năm 2026
Malaga đã « lột xác ». Từ một điểm đến biển truyền thống thành trung tâm văn hóa, công nghệ với:
- hệ thống bảo tàng, hoạt động văn hóa phát triển mạnh;
- khu công nghệ mở rộng;
- kết nối hàng không, đường sắt tuyệt vời;
- cầu mua lớn từ người nước ngoài, chuyên gia toàn cầu.
Kết quả: giá vào thị trường tăng, đặc biệt:
- tại trung tâm lịch sử cải tạo và khu cảng;
- khu dân cư ven biển;
- trục chạy dọc ra Torremolinos, Benalmádena tới Fuengirola.
Thống kê toàn tỉnh Malaga cho cái nhìn cân bằng: các căn hộ nghỉ dưỡng ưa chuộng có tổng ngân sách cao nhưng diện tích cũng rất lớn, nhờ đó giá trung bình chỉ dưới 2 000 €/m² ở quy mô tỉnh. Chênh lệch này cho thấy: rời một chút khỏi trung tâm hay mặt biển sẽ « dễ thở » hơn về ngân sách.
Nhóm khách ngoại rất đa dạng: Pháp, Bỉ, Đức, Hà Lan chiếm phần lớn, ngân sách trung vị khoảng 300 000 € cho ~100 m². Mỹ, Thụy Sĩ đang định vị cao hơn, giá trung vị trên 400 000 €, vượt 3 000 €/m² ở khu « nóng ».
Cảm nhận thị trường năm 2026: đang/hay chạm đỉnh lịch sử, đặc biệt:
- căn mới hoặc cải tạo có view biển;
- diện tích nhỏ vị trí đẹp, hút khách cho thuê ngắn hạn;
- dự án cao cấp tích hợp dịch vụ (bể bơi, gym, concierge…)
Phù hợp với người mua:
- ưu tiên an toàn cư trú (định cư, làm việc từ xa…);
- chấp nhận lợi suất khiêm tốn nhưng ổn định;
- đặt cược vào vai trò trung tâm lâu dài của Malaga,
Malaga vẫn hấp dẫn, dù giá không hề mềm.
Nếu mục tiêu chính là lướt sóng lợi nhuận ngắn hạn, cần thận trọng: vào ở « đỉnh chu kỳ » nghĩa là cần tầm nhìn thật dài, sẵn sàng chống đỡ khi giá điều chỉnh.
Xem nhà và căn hộ bán tại Malaga
Thị trấn vòng hai (Huelva, Vélez-Málaga, Casares): tăng trưởng > +20% 2024–2025, nhiều tiềm năng nhưng nên thận trọng
Khi giá cả tăng mạnh tại Seville và Costa del Sol, nhiều người mua chuyển sang thị trấn vòng hai, có thể xa hơn trung tâm, nhưng nay đã giá trị hơn nhiều so với 5 năm trước.
Một số khu vực nổi bật:
- Huelva: biển còn rất rẻ, bãi dài, phù hợp gia đình/nội địa.
- Vélez-Málaga: phía đông Malaga, hưởng lợi từ hiệu ứng dịch chuyển của thủ phủ tỉnh.
- Casares: sát Estepona, kết hợp làng cổ trắng và khu căn hộ mới xây.
Các thị trấn này tăng giá trên +20% mỗi năm 2024–2025, nhờ:
- dòng khách bị đẩy ra khỏi trung tâm vì giá;
- dự án mới nhiều, chất lượng ngày càng tốt;
- nhà đầu tư tìm cơ hội ở thị trường « đi sau ».
Dữ liệu Green Acres chỉ rõ sự chênh giữa cấp 1 và cấp 2: ở Vélez-Málaga, bất động sản vào khoảng 260.000 € cho ~190 m², tức giá/m² chỉ 1 400 €, thấp hơn xa Costa del Sol phía Tây.
Casares nhờ gần Estepona và phân khúc sang nên giá bị kéo lên: tìm kiếm hiện quanh mức 500.000 € cho 130 m², tức tầm 3 800 €/m², là vùng giao thoa giữa vòng hai và ven biển cao cấp.
Tại tỉnh Huelva, khách ngoại mua mang tính giá trị hơn sang trọng: người Bồ Đào Nha đứng đầu, tiếp theo là Pháp và Đức. Ngân sách trung vị tầm 150.000–160.000 € cho 110–140 m², giá/m² còn rất thấp 1 200–1 300 €/m², chỉ bằng một phần nhỏ Malaga. Có tiềm năng tăng nếu hạ tầng, dịch vụ phát triển.
Với người mua, khu vực này là cơ hội thực sự:
- giá vào thấp hơn Malaga hoặc Marbella cùng diện tích;
- tiềm năng tăng thêm nếu hạ tầng được đầu tư;
- có thể cho thuê ngắn hạn hoặc trung hạn.
Nhưng cũng cần lưu ý điểm vào thị trường:
- tăng giá nhanh gần đây có thể là dấu hiệu quá nóng ngắn hạn;
- thị trường nhỏ và kém thanh khoản hơn: bán lại có thể mất thời gian;
- tất cả tùy thuộc vào vị trí thực tế (gần biển, tiện ích, giao thông…)
Ở đây nên:
- tham khảo nhiều khu, không chỉ dọc biển hay dự án mới nổi bật;
- phân tích dòng thực (khách đi lại, định cư, dự án hạ tầng…);
- dự phòng biên an toàn trong tài chính, nếu rao bán lâu hoặc cho thuê thấp hơn dự đoán.
Nếu bạn có kế hoạch dài hạn (8–12 năm) với ngân sách hạn hẹp, những khu vực này là lựa chọn dung hòa giữa giá tốt và tiềm năng. Ngắn hạn hơn, cần nghiên cứu kỹ và hậu thuẫn địa phương vững chắc. 🙂
