Chiến lược 2026: hướng tới các thành phố sinh viên và di sản được cải tạo
Castilla y León không phải là một vùng « đầu cơ » như Madrid hoặc một số khu vực ven biển. Ở đây, đầu tư chủ yếu nhằm vào:
- chất lượng cuộc sống bền vững;
- thêm nguồn thu nhập cho thuê hợp lý;
- tài sản có thể truyền lại lâu dài;
- nơi ở thứ hai để làm việc từ xa hoặc chuẩn bị cho nghỉ hưu.
Năm 2026, hai xu hướng lớn nổi bật:
- các thành phố đại học lớn với nhu cầu thuê luôn cao;
- các trung tâm lịch sử và làng cổ quyến rũ, nơi chìa khóa thành công là cải tạo chất lượng.
Salamanca: nhu cầu thuê sinh viên liên tục, tỷ lệ bỏ trống thấp
Salamanca là một trong những thành phố sinh viên tiêu biểu nhất Tây Ban Nha, nổi bật với đại học từ thế kỷ 13 và đời sống văn hóa phong phú. Điều này tạo ra một thị trường cho thuê vô cùng sôi động. 🎓
Cụ thể, đối với người mua nước ngoài, điều này có nghĩa là:
- nhu cầu thuê liên tục từ tháng 10 đến tháng 6, với lượng sinh viên Tây Ban Nha và quốc tế ổn định;
- tỷ lệ bỏ trống thấp đối với các bất động sản ở vị trí tốt (gần trung tâm lịch sử, các khoa trường đại học hoặc các trục giao thông);
- tiềm năng hấp dẫn cho thuê cả năm hoặc cho thuê ghép;
- tăng giá trị dài hạn nhờ uy tín đại học và du lịch.
Các loại hình bất động sản hoạt động tốt nhất:
- căn hộ 2-3 phòng ngủ phù hợp cho sinh viên thuê ghép;
- studio nhỏ gần các khoa đại học;
- chỗ ở trong trung tâm lịch sử, có thể kết hợp cho thuê sinh viên và theo mùa.
Tuy nhiên, cạnh tranh là thực tế, nên việc lựa chọn bất động sản rất quan trọng:
- tránh những con phố quá ồn nếu bạn hướng tới khách thuê gia đình hoặc chuyên nghiệp;
- kiểm tra chất lượng cách nhiệt (mùa đông lạnh, mùa hè nóng);
- chuẩn bị cho các nhu cầu cải tạo nhẹ (nội thất chắc chắn, giường ngủ, bếp tiện dụng).
Valladolid và Burgos: tài sản cho gia đình dễ chuyển nhượng, thị trường ổn định
Valladolid và Burgos có đặc điểm khác: là các thành phố vừa, hành chính và công nghiệp, dân cư ổn định hơn cùng cơ sở việc làm đa dạng.
Điều này khiến đây là thị trường lý tưởng nếu bạn tìm kiếm:
- bất động sản « cho gia đình » (3 phòng trở lên) cho thuê dài hạn;
- dễ bán lại hơn các làng nhỏ biệt lập;
- thị trường bớt theo mùa so với các điểm đến chỉ thuần du lịch;
- giá vẫn khá hợp lý so với mặt bằng Tây Ban Nha.
Ở Burgos, sức hút từ di sản, nhà thờ được UNESCO công nhận và vị trí trên đường hành hương Santiago de Compostela tạo nền tảng khách du lịch ổn định. Hoạt động hành chính và đại học hỗ trợ nhu cầu nội địa, điều này thể hiện qua việc tìm kiếm nhà cho gia đình tại Valladolid của cư dân lẫn người mua căn thứ hai.
Cho một dự án ổn định hoặc đầu tư « an tâm »:
- chọn khu vực có giao thông, trường học, cửa hàng thuận tiện;
- chú ý các khu tập thể được bảo trì tốt: thang máy, mái, mặt tiền được sửa chữa đủ;
- ưu tiên các loại căn hộ dễ cho thuê lại: T2, T3, T4.
Bạn sẽ sở hữu tài sản dễ chuyển nhượng, tức là sẽ dễ bán hơn nếu kế hoạch thay đổi, đồng thời hưởng lợi từ lãi suất vừa phải nhưng ổn định.
Segovia: căn nhỏ được săn đón tại thành phố di sản
Segovia giữ vị trí trung gian thú vị: là thành phố di sản du lịch nổi bật, nhưng quy mô nhỏ hơn Salamanca hoặc Valladolid. Cầu máng La Mã và trung tâm lịch sử được xếp hạng tạo ra nhu cầu ổn định cho các kỳ nghỉ ngắn, trong khi vẫn là nơi sống quanh năm.
Ở phân khúc nhà thứ hai, dữ liệu từ Green Acres cho thấy khách hàng thường chọn bất động sản chất lượng tốt, trong hoặc gần trung tâm lịch sử. Người mua ưu tiên các căn hộ tiện nghi, sẵn sàng sử dụng, có thể vừa phục vụ nhu cầu cá nhân vừa cho thuê ngắn hạn.
Cụ thể, ở Segovia, các chiến lược nổi bật là:
- mua căn hộ vị trí đẹp, có nét độc đáo, cho mục đích kết hợp cuối tuần/ngắn hạn;
- ưu tiên tòa nhà đã cải tạo trong trung tâm để hạn chế chi phí sửa chữa;
- xem xét các khu lân cận kết nối tốt với trung tâm để tối ưu ngân sách.
Số liệu hiện tại về người mua nước ngoài tại Segovia vẫn chưa nhiều, nhưng thành phố thu hút khách châu Âu quan tâm đến di sản, ẩm thực và gần Madrid, từ đó củng cố tiềm năng bán lại tầm trung hạn.
Xem các căn hộ và nhà bán tại Segovia
Ngân sách và xu hướng giá
Castilla y León nhìn chung vẫn rẻ hơn các thành phố lớn Tây Ban Nha.
Nhưng đằng sau con số trung bình này là nhiều thực tế: thành phố đại học sôi động, thủ phủ tỉnh, phố cổ nhỏ hay làng mạc gần như bất động theo thời gian. Ngân sách và mức chịu cải tạo của bạn sẽ quyết định mọi thứ. 😊
Mặt bằng khu vực khoảng 1.250 €/m²: dư địa tăng giá so với đỉnh lịch sử
Xét quy mô vùng, giá bình quân khoảng 1.250 €/m², nhưng chênh lệch lớn giữa:
- trung tâm các thành phố lớn (Salamanca, Valladolid, Burgos, Segovia);
- các thị trấn nhỏ và làng quê;
- tài sản đã tân trang và cần cải tạo toàn diện.
So với đỉnh 2011, nhiều thị trường địa phương vẫn còn dư địa tăng giá, đây có thể là lý do để đầu tư trung-dài hạn.
Xu hướng mua nhà thứ hai tại Valladolid hoặc Segovia minh họa cho nhận định này: người nước ngoài chưa ồ ạt đổ về vùng này, nhưng đã nhận diện các thành phố này như lựa chọn hợp túi tiền so với thủ phủ lớn khu vực.
Để xây dựng lộ trình mua, hãy tự hỏi:
- bạn dự định giữ bất động sản bao lâu (5, 10, 15 năm)?
- mục tiêu chính của bạn là gì: ở, cho thuê hay kết hợp?
- bạn có sẵn sàng quản lý sửa chữa từ xa, hay thích « chìa khóa trao tay »?
- bạn muốn dành bao nhiêu ngân sách dự phòng cho rủi ro?
Một chiến lược khả dĩ ở Castilla y León:
- mua nhà/căn hộ vừa phải ở thành phố (Salamanca, Burgos, Segovia hoặc Valladolid) để đảm bảo tính thanh khoản;
- chấp nhận lợi suất vừa phải ổn định bước đầu;
- chờ thời gian và kỳ vọng giá dần trở về mức lịch sử khi thị trường Tây Ban Nha lại nóng lên.
Làng: giá sàn đi cùng chi phí cải tạo
Các làng thuộc Castilla y León rất hấp dẫn: phố cổ bằng đá, nhịp sống chậm rãi, phong cảnh rộng mở… và đôi khi những ngôi nhà giá gần như tượng trưng. 🏡
Rất hấp dẫn, nhưng cần thực tế:
- giá trên m² có thể rất thấp, thậm chí dưới trung bình khu vực;
- nhưng chi phí cải tạo (kết cấu, mái, cách nhiệt, sưởi ấm) tăng rất nhanh;
- khả năng thanh khoản khi bán lại thường thấp, nhất là ở làng vắng dân.
Trước khi mua ở làng, hãy kiểm tra:
- tình trạng thực tế của nhà (tốt nhất cùng kiến trúc sư hoặc kỹ thuật viên địa phương);
- tiếp cận: đường xá, khoảng cách tới thị trấn gần nhất, có dịch vụ cơ bản không;
- quy định đô thị và di sản (vùng bảo tồn, yêu cầu về vật liệu…);
- có người nước ngoài/di cư mới sinh sống – dấu hiệu cho thấy làng vẫn năng động.
Một dự án « nhà làng » hợp lý nếu:
- bạn ưu tiên chất lượng sống hơn lợi nhuận tài chính;
- bạn có thể thường xuyên tới giám sát thi công;
- bạn chấp nhận khả năng bán lại lâu dài.
Nhiều người mua thành công nhờ tiếp cận kết hợp:
- mua căn hộ hoặc nhà phố nhỏ ở Salamanca, Burgos, Segovia hoặc Valladolid để bảo đảm dự án;
- sau đó mới tính tới nhà làng thứ hai nếu thực sự yêu thích và ngân sách cho phép.
Dữ liệu từ Green Acres cho thấy thị trường người nước ngoài tại Salamanca, Burgos, Segovia hoặc Valladolid vẫn còn khiêm tốn, đây chính là cơ hội: vào thị trường trước khi nó thực sự « hợp mốt » và cạnh tranh lao thang.
