Chọn đảo, mục đích sử dụng và ngân sách của bạn năm 2026
Trước khi say mê một vịnh nhỏ nước xanh ngọc, hãy bắt đầu với ba câu hỏi đơn giản:
- Mục đích sử dụng chính của bất động sản là gì (nhà nghỉ dưỡng, làm việc từ xa, đầu tư cho thuê, nơi nghỉ hưu tương lai)?
- Bạn thực sự dự định sẽ dành bao nhiêu tuần mỗi năm ở đây?
- Tổng ngân sách (mua + chi phí + sửa chữa + phí duy trì) bạn sẵn sàng chi trả mà không bị áp lực là bao nhiêu?
Những câu trả lời này sẽ tự nhiên định hướng việc lựa chọn đảo. Mỗi thị trường tại Quần đảo Balearic đều có logic riêng, giá cả và các ràng buộc hành chính khác nhau. Tốt nhất nên xem xét kỹ ngay từ đầu 😉.
Majorca: Tính thanh khoản và dịch vụ (Palma, tây bắc giá trị truyền thống)
Majorca là hòn đảo đa năng nhất cho một dự án bất động sản. Đảo kết hợp:
- một thủ phủ khu vực thực thụ – Palma, với bệnh viện, trường quốc tế, văn hóa và sân bay kết nối tốt;
- khu vực giàu truyền thống ở tây bắc (Deià, Sóller, Valldemossa) được khách quốc tế lâu năm ưa chuộng;
- thị trường gia đình hoặc dễ tiếp cận hơn ở trung tâm đảo hoặc một số khu nghỉ dưỡng ven biển.
Đối với người mua tìm kiếm:
- Tính thanh khoản (dễ bán lại);
- Dịch vụ mở cửa quanh năm;
- Sự cân bằng giữa cuộc sống địa phương và lượng du khách,
Majorca thường là lựa chọn cân bằng nhất.
Đặc biệt, Palma phù hợp với:
- người làm việc từ xa muốn căn hộ thành phố với chuyến bay trực tiếp đến châu Âu;
- nhà đầu tư nhắm đến cho thuê trung hạn (có quy định), không chỉ là cho thuê mùa vụ;
- người về hưu cẩn trọng muốn gần chăm sóc y tế và các dịch vụ.
Theo dữ liệu mới nhất từ Green Acres, bất động sản tại Palma de Majorca có ngân sách trung bình khoảng 385.000 € cho diện tích rộng rãi (khoảng 137 m²), khiến đây là cửa ngõ hấp dẫn cho dự án định cư hoặc bán thời gian trong năm.
Khu tây bắc truyền thống hơn thu hút:
- người mua có tầm nhìn dài hạn, yêu cảnh quan và nét quyến rũ làng quê;
- ngân sách dồi dào, chịu chi trả giá cao và chi phí bảo dưỡng lớn (nhà cũ, đất dốc).
Ibiza-Formentera: Cao cấp, ngân sách rất lớn
Ibiza và Formentera rõ ràng nằm trong thị trường cao cấp, thậm chí siêu sang ở một số khu vực. Giá cao hơn hẳn trung bình của Balearic với:
- nhu cầu quốc tế mạnh mẽ và gắn bó;
- cung hạn chế, nhất là villa có vị trí đẹp, nhìn ra biển hoặc gần bãi biển;
- sức ép lớn về đất đai và giấy phép xây dựng.
Các đảo này chủ yếu phù hợp với:
- người mua tìm biệt thự cao cấp, có hoặc không có ý định cho thuê;
- nhà đầu tư giàu có tìm tài sản hiếm, kỳ vọng giữ giá trị lâu dài;
- người đã quen thuộc với nhịp sống đảo và muốn quay lại thường xuyên.
Tuy nhiên cần chấp nhận:
- Ngân sách mua rất cao (và các chi phí phụ kiện theo đó);
- cuộc sống mang tính mùa vụ ở một số khu, sôi động hè, yên ắng ngoài mùa;
- cạnh tranh lớn cho tài sản chất lượng, quyết định đôi khi phải nhanh.
Formentera càng hiếm hơn, chủ yếu là thị trường nhà sưu tầm: ít sản phẩm, nhiều người muốn mua, giá duy trì cao và môi trường cực kỳ được bảo vệ.
Minorca: Nhà nghỉ dưỡng gia đình, nhịp sống nhẹ nhàng quanh năm
Minorca mang diện mạo rất khác so với hai đảo lớn còn lại:
- nhịp sống chậm rãi, không khí gia đình hơn;
- ít áp lực bất động sản hơn, mặc dù giá cũng tăng vài năm gần đây;
- di sản thiên nhiên, bờ biển được bảo tồn tốt, ít hạ tầng lớn.
Là lựa chọn tốt nếu bạn tìm:
- nhà nghỉ dưỡng cho gia đình, người thân;
- môi trường yên tĩnh, tránh xa các buổi tiệc tùng náo nhiệt;
- tổng chi phí sinh hoạt và bảo trì hợp lý hơn so với Ibiza.
Minorca phù hợp với:
- gia đình muốn quay lại cùng một nơi hàng năm;
- người mua ưu tiên thiên nhiên, cảnh quan hơn là đời sống về đêm;
- người thích lối sống làng quê hoặc thị trấn nhỏ.
Nhược điểm, thanh khoản chuyển nhượng thấp hơn Majorca hay Ibiza do nhu cầu đặc thù. Do đó, cần chọn vị trí vững chắc: gần dịch vụ, thuận tiện ra biển, giao thông tốt.
Ai mua ở Balearic: Một thị trường quốc tế thực thụ
Dù chọn đảo nào, bạn cũng bước vào thị trường rất quốc tế hóa. Theo số liệu Green Acres cho toàn bộ Balearic, người mua nước ngoài tích cực nhất là người Pháp (khoảng 20% nhu cầu), tiếp theo là Thụy Sỹ (13%), Anh (11%) và Ý (10%), trước người Đức và Mỹ.
Ngân sách trung bình vẫn ở mức cao: khách Thụy Sỹ khoảng 755.000 € cho nhà trên 100 m², còn người Đức thường vượt 1 triệu euro cho villa gia đình lớn. Nhu cầu quốc tế sâu rộng góp phần giữ giá và đảm bảo thanh khoản chuyển nhượng ở những vị trí tốt.
Cổng vào thị trường và điểm cần lưu ý
Sau khi xác định đảo, bạn cần tìm điểm vào thị trường phù hợp… đừng quên các vấn đề kỹ thuật. Bối cảnh đẹp đôi khi che giấu chung cư quản lý kém hoặc quy định sử dụng nghiêm ngặt.
Chuẩn giá 5.090 €/m²; kiểm tra phí, sửa chữa và quy định sử dụng
Số liệu gần đây cho mức tham chiếu khoảng 5.090 €/m² cho bất động sản ở Balearic, mọi vị trí trung bình cộng. Nhưng đây chỉ là trung bình: dao động lớn giữa:
- khu đô thị kết nối tốt (Palma, một số quận ở Ibiza);
- làng nổi tiếng phía tây bắc Majorca;
- khu ngoại vi hoặc gia đình hơn.
Để đảm bảo mua an toàn, nên:
- phân tích phí chung cư: bảo trì khu vực chung, hồ bơi, sân vườn, bảo vệ, ban quản lý;
- dự tính chi phí sửa chữa tương lai (mặt ngoài, chống thấm, thang máy, cải tạo năng lượng) và chi phí;
- kiểm tra quy định sử dụng: cho thuê du lịch có được phép không, tối thiểu thời gian thuê, quy định cộng đồng cư dân.
Ở một số đảo hoặc thành phố, cho thuê ngắn hạn bị kiểm soát chặt, đôi khi cấm ở chung cư. Nếu dự án phụ thuộc vào doanh thu cho thuê, việc kiểm tra này là bắt buộc.
Ngoài ra, ngay từ đầu cần dự trù:
- chi phí mua (công chứng, thuế, trung gian);
- thuế địa phương trên tài sản;
- chi phí quản lý nếu bạn dùng dịch vụ địa phương.
Tính mùa vụ và khả năng sử dụng ngoài mùa hè: điều chỉnh tùy dự án
Balearic rõ ràng sống theo mùa. Để mua đúng, bạn phải hỏi không chỉ giá trị tài sản, mà còn khi nào bạn thực sự có thể tận hưởng nơi này.
Một số điểm cần lưu ý trước khi chọn đảo:
- Cửa hàng, nhà hàng mở cửa ngoài mùa hè: vài làng vắng vào mùa đông, vài nơi vẫn nhộn nhịp.
- Tần suất bay và phà ngoài mùa cao điểm: Majorca thường dày đặc, Minorca/Ibiza đôi khi hạn chế hơn.
- Mức độ sinh hoạt bạn mong muốn vào mùa thu và xuân: yên tĩnh hoàn toàn, đời sống địa phương vừa phải, hay hoạt động du lịch liên tục.
Tùy dự án, bạn cần đánh giá:
- Với căn hộ quanh năm cùng vài chuyến không phải mùa hè, Majorca (đặc biệt Palma) cung cấp dịch vụ liên tục tốt nhất.
- Với mục đích nghỉ hè thuần túy, Ibiza-Formentera hoặc một số khu nghỉ ở Minorca có thể đủ, chấp nhận tính mùa vụ.
- Với kế hoạch bán định cư (vài tháng mỗi năm), hãy cân nhắc kỹ: trường học, bác sĩ, cửa hàng, giao thông, và hàng xóm quanh năm.
Một thói quen tốt là đến đảo, các khu vực muốn mua ngoài mùa du lịch, dù chỉ ngắn ngủi. Điều này giúp bạn nhận diện chính xác hơn cuộc sống thực ngoài bưu thiếp mùa hè 🌞.
