Nơi mua ở Madrid năm 2026: chiến lược theo mục đích sử dụng
Nhà ở chính: trung tâm sôi động hoặc các khu vực phát triển
Nếu bạn tìm kiếm một nhà ở chính tại Madrid, câu hỏi đầu tiên là về phong cách sống của bạn:
- Bạn thích đi chơi, đi bộ, sống không cần xe hơi?
- Bạn làm việc từ xa hay ở trung tâm?
- Bạn ưu tiên sự quyến rũ hay sự tiện nghi thực tế?
Tại trung tâm lịch sử (Centro, Sol, La Latina, Malasaña, Chueca, Lavapiés), bạn sẽ tìm thấy:
- Cuộc sống đô thị sôi động: quán bar, nhà hàng, văn hóa, giải trí.
- Nhiều tòa nhà cổ với nét quyến rũ (ban công, tòa nhà lịch sử).
- Kết nối hoàn hảo với tàu điện ngầm và xe buýt.
Tuy nhiên:
- Giá ở đây thuộc hàng cao nhất thành phố.
- Diện tích nhỏ hơn với cùng ngân sách.
- Tiếng ồn, đông khách du lịch và thiếu chỗ đậu xe có thể ảnh hưởng tới cuộc sống hằng ngày.
Nếu bạn muốn gần trung tâm hơn nhưng vẫn muốn tiện nghi hơn, hãy hướng đến các khu vực dự án và tái phát triển đô thị:
- Arganzuela (gần Madrid Río): khu công nghiệp cũ đã chuyển đổi, rất được giới trẻ ưa chuộng.
- Tetuán – Cuatro Caminos: pha trộn giữa nhà cũ và mới, gần Castellana.
- Delicias, Usera, Carabanchel: các khu vực đang từng bước được cải tạo, giá còn phải chăng hơn.
Những khu này mang lại:
- Sự cân bằng tốt giữa giá cả và vị trí gần trung tâm.
- Triển vọng tăng giá vừa phải về trung hạn.
- Bầu không khí cư dân nhiều hơn nhưng vẫn rất đô thị.
Dữ liệu về nhu cầu nhà ở thứ hai cũng phản ánh sự khác biệt này: ví dụ, tại Arganzuela, bất động sản có giá trung bình thấp hơn đáng kể so với trung tâm Madrid, trong khi diện tích sử dụng lại lớn hơn cho các gia đình hoặc người làm việc từ xa.
Nhà ở thứ hai hoặc đầu tư cho thuê: vùng ven và giải pháp thay thế trong bán kính 30 phút
Với một ngôi nhà thứ hai hoặc một khoản đầu tư cho thuê, logic sẽ khác đi một chút:
- Bạn tìm kiếm sự cân bằng giữa giá cả và chất lượng sống.
- Bạn muốn hạn chế ngân sách ban đầu.
- Bạn chấp nhận ở cách trung tâm 20–30 phút.
Các vùng ven được kết nối tốt trở nên rất hấp dẫn:
- Vallecas (Puente de Vallecas, Villa de Vallecas): giá dễ tiếp cận hơn, có tàu điện và tàu hỏa.
- Carabanchel, Latina: khu dân cư lớn, hạ tầng tốt, nhu cầu thuê cao.
- San Blas – Canillejas: thuận tiện cho sân bay và các khu văn phòng.
Đối với nhà đầu tư, các « vòng ngoài » này trong nội thành cho phép cân đối giữa giá trị tăng trưởng và lợi suất hiện tại: nhu cầu các khu như Carabanchel hoặc Latina cho căn hộ gia đình rất lớn, thường ở các chung cư có khuôn viên chung hoặc bể bơi.
Nếu đầu tư cho thuê, hãy ưu tiên:
- Khu vực gần đại học hoặc các trung tâm việc làm.
- Các tuyến tàu điện ngầm trực tiếp tới trung tâm.
- Khu vực có đầy đủ tiện ích lân cận.
Ngoài ra, hãy xem các thành phố vệ tinh cách trung tâm Madrid dưới 30 phút:
- Getafe, Leganés, Fuenlabrada: các trung tâm đô thị lớn phía Nam, kết nối tốt.
- Alcorcón, Móstoles: khu vực chủ yếu cho gia đình, lý tưởng để cho thuê dài hạn.
- Coslada, San Fernando de Henares: phù hợp nếu nhắm vào người làm việc ở sân bay hoặc logistics.
Ở đây bạn sẽ có được:
- Giá mua thấp hơn trong lòng Madrid.
- Giá thuê ổn định nhờ nhu cầu địa phương.
- Nhà ở thường rộng rãi hoặc mới hơn với cùng ngân sách. 🙂
Khu vực mục tiêu và hồ sơ người mua
Nhà đầu tư quốc tế cao cấp và người trẻ mua nhà lần đầu
Thị trường Madrid chủ yếu thu hút hai nhóm người mua:
- Nhà đầu tư quốc tế, thường hướng đến phân khúc cao cấp.
- Người trẻ mua nhà lần đầu, bị đẩy ra vùng ven vì giá tăng.
Trên trang Green Acres về Madrid, nhóm ngoại quốc năng động nhất là người Mỹ (18% nhu cầu ngoại), kế đó là Pháp (12%) và Anh. Ngân sách trung bình của người mua Pháp, Anh thường trên 1 triệu euro, kéo nhu cầu lên ở các khu nổi bật.
Với phân khúc cao cấp quốc tế, các khu vực ưu tiên là:
- Salamanca (Recoletos, Castellana, Goya): địa chỉ sang trọng nhất, sang trọng, cửa hàng, tòa nhà lộng lẫy.
- Chamberí: khu dân cư đẳng cấp, không khí quý tộc nhưng vẫn sôi động, rất được săn đón.
- Chamartín (El Viso, Nueva España): khu yên tĩnh, gần văn phòng, trục Castellana.
Nhu cầu tìm nhà ở Chamberí hay Chamartín xác nhận xu hướng này: căn hộ cao cấp, diện tích rộng rãi, thường ở tòa nhà mới hoặc đã tân trang, có ban công, sân thượng hoặc dịch vụ (lễ tân, bãi đậu xe).
Những người mua này tìm kiếm chủ yếu:
- Vị trí đắc địa, an toàn, nhiều tiện ích.
- Bất động sản giá trị (căn hộ lớn, nhà cổ, penthouse có sân thượng).
- Bảo toàn vốn dài hạn hơn là lợi nhuận cho thuê cao nhất.
Người mua nhà lần đầu và người trẻ lao động thường hướng tới:
- Khu vực đang tăng giá trong nội thành (Tetuán, Arganzuela, Usera).
- Quận có giá dễ tiếp cận (Carabanchel, Latina, Moratalaz).
- Thành phố lân cận có giao thông tốt.
Ưu tiên của họ:
- Tối ưu hóa diện tích so với giá.
- Vẫn kết nối tốt với trung tâm để làm việc, giải trí.
- Tiếp cận trường học, công viên, cửa hàng cho cuộc sống ổn định.
Ngân sách vào cao nhưng rất có tiềm năng tăng trưởng
Madrid nổi bật bởi ngưỡng vào cao, nhưng cũng nhờ động lực tăng trưởng tốt:
- Đây là trung tâm kinh tế lớn của Tây Ban Nha và châu Âu.
- Dân số tăng trưởng dương, thu hút nhiều sinh viên và người đi làm.
- Hạn chế về đất nền (rất ít quỹ đất mới tại trung tâm) thúc đẩy giá cả.
Tuy giá trung bình tại các khu vực mới nổi vẫn thấp hơn phân khúc cao cấp. Ví dụ, các khu như Usera hay Puente de Vallecas hút nhà đầu tư nhắm vào tỷ suất tốt và tiềm năng tăng giá 5–10 năm.
Thực tế, điều này có nghĩa:
- Mua thường đắt hơn dự đoán, kể cả ở vùng ven.
- Khả năng tăng giá trong 5–10 năm cao, nếu chọn đúng vị trí.
- Thị trường bền vững ngay cả khi kinh tế suy giảm tương đối.
Khu vực có tiềm năng lớn nhất về trung hạn kết hợp:
- Kết nối giao thông tốt (tàu điện, Cercanías).
- Có dự án hạ tầng (công viên, dịch vụ công, tân trang đô thị).
- Nhu cầu thuê bền vững (sinh viên, người trẻ, gia đình).
Ví dụ:
- Arganzuela / Madrid Río: cải tạo bờ sông, càng ngày càng hút khách.
- Tetuán (gần Castellana): đang tăng mật độ, tăng sản phẩm mới.
- Một số khu Puente de Vallecas: còn phải chăng, kết nối tốt.
Ngân sách, rủi ro và tầm nhìn 5–10 năm
Giá trên 5 000 €/m² và ngưỡng mua vào cao
Ở Madrid, thực tế mới là ngày càng nhiều khu vực giá trên 5 000 €/m², thậm chí vượt xa ở các khu sang.
Ước tính (chỉ mang tính tham khảo, giá sẽ biến động):
- Trung tâm lịch sử và khu cao cấp: thường 6 000–9 000 €/m², thậm chí hơn với căn hiếm.
- Khu trung tâm trung cấp (Arganzuela, Tetuán, Chamberí không phải top): khoảng 5 000–6 500 €/m².
- Vùng ven nội thành (Carabanchel, Latina, Moratalaz, San Blas): 3 500–5 000 €/m² tùy vị trí nhỏ.
Với vùng ven và các thành phố lân cận, dự tính ngưỡng vào khoảng:
- 150 000–200 000 € cho căn nhỏ ở khu dễ tiếp cận.
- Nhiều hơn với căn hộ gia đình (3 phòng trở lên) hoặc nhà mới.
- Ngân sách lớn nếu chọn các thành phố được săn đón phía Bắc (Pozuelo, Majadahonda, Las Rozas).
Vì vậy, điều quan trọng là:
- Xác định tổng ngân sách, đã bao gồm chi phí (công chứng, thuế, sửa chữa nếu có).
- Làm rõ ưu tiên: vị trí, diện tích, tình trạng, ngoài trời, chỗ đỗ xe.
- Đôi khi chấp nhận ra xa trung tâm một chút để hợp với khả năng.
Một số khu phía Bắc như Hortaleza hay Fuencarral-El Pardo điển hình cho giải pháp này: nhà mới, giao thông tốt, nhiều cây xanh, song giá cả cũng đã phản ánh chất lượng sống.
Các rủi ro cần lường trước: cạnh tranh, thuế, hiệu quả cho thuê
Mua ở Madrid nhìn chung vẫn an toàn, nhưng cần lưu ý một số rủi ro:
- Cạnh tranh khốc liệt: nhà đẹp, vị trí tốt, giá hợp lý bán rất nhanh.
- Thuế phí: phí chuyển nhượng, thuế địa phương và thuế thu nhập cho thuê cần tính kỹ.
- Lợi suất cho thuê trung bình: ở trung tâm hoặc khu cao cấp, tỷ suất khá thấp.
Cạnh tranh đến từ:
- Cầu địa phương, nhất là các gia đình trẻ.
- Nhà đầu tư Tây Ban Nha và nước ngoài chuyển dịch về Madrid.
- Thiếu nguồn cung chất lượng ở vị trí đỉnh.
Về vấn đề thuế phí, nên:
- Tìm hiểu kỹ thuế với người không cư trú, nếu bạn không sống tại Tây Ban Nha.
- So sánh thuế nhà chính, nhà thứ hai và thuê.
- Tính luôn các yếu tố này vào bài toán đầu tư ngay từ đầu.
Về hiệu quả cho thuê:
- Ở trung tâm hoặc khu cao cấp, lợi nhuận đôi khi thấp (ưu tiên an toàn, đẳng cấp).
- Vùng ven được chọn lựa kỹ thường cho lợi suất tốt hơn, tỷ lệ trống thấp.
- Giải pháp tốt là chọn khu vực đang lên trung bình thay vì chỉ tập trung vào khu sang nhất.
Hồ sơ người mua nước ngoài do Green Acres ghi nhận (ví dụ, người Mỹ thường chọn nhà giá khoảng 486 000 € trung bình, người Pháp thường hơn 1 triệu euro) cho thấy Madrid vẫn tiếp tục hút khách mạnh tài chính, giúp giá duy trì cao cũng như tăng cạnh tranh ở phân khúc nhà đẹp.
Với tầm nhìn 5–10 năm, mục tiêu không còn là « lướt sóng » mà là:
- Mua tài sản ở vị trí tốt, dễ thanh khoản khi bán lại.
- Hưởng lợi tăng giá ổn định theo thời gian.
- Xây dựng chiến lược tài sản phù hợp với các dự định khác của bạn. 🌱
Madrid, thị trường dài hạn đáng ưu tiên dù ngân sách cao
Dù giá tăng trên diện rộng, Madrid vẫn là thị trường lâu dài rất phù hợp với:
- Người muốn định cư lâu dài tại đây.
- Gia đình tìm kiếm đô thị lớn châu Âu đáng sống.
- Nhà đầu tư cần sự ổn định và dễ bán lại.
Thành phố hội tụ:
- Nền kinh tế đa dạng (dịch vụ, tài chính, công nghệ, hành chính).
- Chất lượng sống cao (khí hậu, cây xanh, văn hóa, ẩm thực).
- Hệ thống giao thông phát triển (tàu điện, tàu cao tốc, sân bay quốc tế).
Khu phía Bắc cao cấp (Chamartín, Hortaleza, Fuencarral-El Pardo, các thành phố như Pozuelo, Majadahonda) hút những ai cần:
- Khu yên tĩnh, nhiều cây xanh.
- Trường học, dịch vụ tốt.
- Chỗ ở gia đình đẳng cấp, thường có bể bơi, sân chơi chung.
Vùng ven xanh mát, nhất là phía Nam và Đông, hợp với bạn nếu:
- Chấp nhận đi lại xa hơn một chút.
- Mong muốn nhà hoặc căn hộ rộng rãi, đôi khi có vườn.
- Muốn sống nơi thân thiện cho gia đình, gần công viên và tiện ích lân cận.
Tại các khu như Villa de Vallecas, tiêu chí tìm nhà tiêu biểu cho mong muốn về không gian: căn hộ cho gia đình, thường còn mới, thuộc các dự án có sân chung, nhưng vẫn kết nối trung tâm chỉ 20–30 phút.
Trước câu hỏi « trung tâm, phía Bắc hay vùng ven? » thì câu trả lời cuối cùng phụ thuộc vào:
- Tầm nhìn của bạn (5, 10 năm hoặc lâu hơn).
- Chấp nhận tiếng ồn, di chuyển, mật độ ra sao.
- Bạn ưu tiên gì: chất lượng sống, đẳng cấp, ngân sách hay lợi nhuận.
Điều quan trọng là bạn xây dựng chiến lược rõ ràng, phù hợp dự án sống và chọn đúng khu vực đáp ứng nó, thay vì theo đuổi « món hời » lý thuyết.
