Sống ở Euskadi: ba cực đô thị và chất lượng cuộc sống trên mức trung bình
Bilbao, Donostia-San Sebastián, Vitoria-Gasteiz: việc làm chất lượng, dịch vụ hàng đầu
Xứ Basque Tây Ban Nha được tổ chức xung quanh một tam giác đô thị rất hấp dẫn: Bilbao, Donostia-San Sebastián và Vitoria-Gasteiz. Ba thành phố thủ phủ này cung cấp mật độ việc làm chất lượng, trang thiết bị công cộng và dịch vụ vượt xa mức trung bình của Tây Ban Nha.
Tại đây bạn sẽ tìm thấy:
- một nền công nghiệp và công nghệ vững mạnh (năng lượng, kỹ thuật, công nghiệp 4.0);
- các trường đại học và trung tâm nghiên cứu được công nhận;
- mạng lưới bệnh viện và trường học hiệu quả;
- văn hóa giao thông công cộng phát triển tốt.
Đối với một dự án thay đổi cuộc sống nhưng vẫn duy trì sự nghiệp, các thành phố này cho phép cân bằng giữa đời sống chuyên nghiệp đòi hỏi cao và môi trường yên bình hơn so với các đô thị quốc tế lớn.
Bản sắc văn hóa mạnh mẽ, thể thao & ẩm thực gắn liền với Đại Tây Dương
Sống ở Euskadi cũng là hòa mình vào một văn hóa vùng rất đặc sắc: ngôn ngữ Basque, lễ hội địa phương, đời sống hội nhóm và thể thao mạnh mẽ. Điều này cảm nhận rõ ràng cả ở thành phố lẫn làng quê.
Một số nét đặc trưng tạo nên sự khác biệt:
- cuộc sống hướng ngoại: lướt sóng, đi bộ đường dài, đạp xe, ném bóng Basque, trail;
- ẩm thực đẳng cấp, từ pintxos đến những nhà hàng sao Michelin;
- sự gắn bó với địa phương thể hiện ở việc chăm sóc tốt tài sản và không gian công cộng.
Đối với dự án bất động sản, điều này cũng đồng nghĩa với nhu cầu nhà ở ổn định kể cả ngoài mùa cao điểm, và sự đánh giá cao các khu phố sống động gần cửa hàng và điểm sinh hoạt cộng đồng. 😊
Giá 2026: khu vực đắt đỏ nhất Tây Ban Nha
Donostia tháng 9/2026: 6 250 €/m², +12,2 % năm, ổn định theo tháng
Năm 2026, Donostia-San Sebastián nổi lên là một trong những thị trường đắt giá nhất Tây Ban Nha. Tham khảo dữ liệu khoảng tháng 9/2026:
- giá trung bình khoảng 6 250 €/m²;
- tăng trưởng hàng năm khoảng +12,2 %;
- gần như ổn định so với tháng trước (khoảng -0,5 % theo tháng).
Cụ thể, một căn hộ 70 m² vị trí đẹp có thể vượt 430 000 €, chưa kể chi phí sửa chữa, phí khác. Các căn hộ diện tích gia đình (90–110 m²) ở những khu phố nổi tiếng dễ dàng vượt mốc 700 000 €.
Sức ép giá này phản ánh:
- nhu cầu địa phương vững mạnh và ít biến động chu kỳ;
- quỹ đất khan hiếm, bị kìm giữa biển và núi;
- thị trường quốc tế kín đáo nhưng ổn định.
Ở phân khúc nhà thứ hai, dữ liệu từ các bất động sản được người mua Donostia-San Sebastián tham khảo cho thấy ngân sách thấp hơn, trung bình khoảng 385 000 € cho diện tích rộng hơn (137 m²). Điều này xác nhận một thị trường rất phân mảnh, nơi căn nhỏ vị trí đẹp vẫn đắt nhất mỗi m², trong khi nhà lớn, hơi xa trung tâm hoặc cần sửa sang lại có giá rẻ hơn.
Euskadi: giá vùng cao, Bilbao ~3 709 €/m²
Theo quy mô Euskadi, giá nhà vẫn nằm trong nhóm cao nhất Tây Ban Nha. Bilbao, chẳng hạn, cuối 2026 đạt khoảng 3 709 €/m², được báo chí địa phương ghi nhận là mức cao nhất lịch sử.
Một số chỉ dấu hữu ích:
- Bilbao trung tâm: sự chênh lệch lớn giữa khu phố trung tâm đã cải tạo, khu lao động cũ đang chuyển mình và khu dân cư ngoại vi;
- Vitoria-Gasteiz: dễ tiếp cận hơn nhưng vẫn năng động nhờ vai trò hành chính và nền công nghiệp vững;
- bờ biển Guipuzcoa: giá cộng mạnh cho mọi căn hộ có view biển hoặc gần biển.
Sức mua bất động sản vì vậy bị thử thách, kể cả với hộ có thu nhập cao. Cân nhắc giữa diện tích, vị trí và tình trạng nhà trở thành yếu tố then chốt cho mọi kế hoạch mua nhà.
Chọn nơi sống theo dự án cuộc sống
Trung tâm « premium » vs vành đai thứ hai cho gia đình (giao thông AP-8/đường sắt)
Vị trí lựa chọn phụ thuộc rất nhiều vào dự án cuộc sống của bạn:
- Trung tâm « premium » (Bilbao, Donostia, Vitoria): lý tưởng cho người năng động, thích sống « mọi thứ trong tầm đi bộ », văn hóa đa dạng, dịch vụ cao cấp. Giá cao, diện tích hạn chế.
- Vành đai thứ hai cho gia đình: các đô thị liên kết tốt qua AP-8, tàu hỏa hoặc xe buýt liên tỉnh. Được thêm diện tích, yên tĩnh, đôi khi có vườn, nhưng đổi lại phải đi lại hàng ngày.
Với dự án cho gia đình có trẻ nhỏ, vành đai hai thường là thỏa hiệp hợp lý:
- nhà liền kề hoặc biệt lập giá hợp lý hơn trung tâm;
- trường học chất lượng tốt, cơ sở thể thao ổn;
- kết nối hợp lý với các trung tâm việc làm nhờ trục đường lớn.
Dữ liệu của Green Acres tại các tỉnh Basque cũng cho thấy người mua nước ngoài chủ yếu tập trung ở bờ biển Guipuzcoa, trong khi các khu vực nội địa như Álava chủ yếu do nhu cầu địa phương chi phối. Sự khác biệt này phản ánh rõ trong mức chênh lệch giá giữa bờ biển và nội địa.
Bờ biển Guipuzcoa: view, hiking, giá cao & nguồn cung hiếm
Bờ biển Guipuzcoa tập trung một số thị trường được săn lùng nhất ở miền Bắc Tây Ban Nha. Sự pha trộn giữa vách đá, bãi biển, cảng cá và đường mòn hiking thu hút cả người ở thực lẫn mua nhà nghỉ dưỡng.
Tại đây có:
- làng ven biển với view biển một phần hoặc toàn cảnh;
- tiếp cận trực tiếp hiking ven biển và các điểm lướt sóng;
- ẩm thực và cửa hàng nhỏ chất lượng cao.
Đổi lại:
- ngân sách cao, thường bằng hoặc vượt Donostia khi có view hoặc gần mặt nước;
- nguồn cung hiếm, nhiều bất động sản giữ lại trong gia đình hoặc sang tay qua mạng lưới địa phương;
- cạnh tranh lớn với căn hộ 60–90 m² có ban công/vườn.
Để mua được nhà, thường phải:
- đưa ra quyết định nhanh với bất động sản vị trí đẹp;
- chấp nhận thỏa hiệp (view xiên, diện tích nhỏ, cần sửa chữa);
- mở rộng tìm kiếm tới các làng hơi xa bờ biển một chút.
Làng Basque giá trị cư trú cao
Getaria, Hondarribia, Lekeitio: ngư dân, di sản, cực kỳ được chuộng
Một số ngôi làng kết hợp di sản hàng hải nổi bật, kiến trúc bảo tồn tốt và không khí như tranh vẽ. Đây luôn nằm trong top dự định mua nhà ở chính hoặc nghỉ dưỡng.
Trong số được săn lùng nhất:
- Getaria: cảng cá sôi động, vườn nho txakoli, kiến trúc đẹp, gần Donostia;
- Hondarribia: trung tâm lịch sử có thành, khu cảng cá nhiều màu sắc, giáp Pháp;
- Lekeitio: làng biển dễ thương, bãi biển trong phố, nét nguyên bản được giữ gìn.
Tác động đến thị trường nhà ở rất rõ rệt:
- ít bất động sản bán quanh năm;
- giá tăng mạnh khi nhà có đủ view, không gian ngoài trời và nét cổ;
- áp lực cực lớn lên căn hộ gia đình vị trí đẹp.
Tại tỉnh Guipúzcoa, Green Acres ghi nhận người mua Pháp chiếm ~21% cầu nước ngoài, giá trung vị khoảng 675 000 € cho diện tích khá nhỏ (~57 m²). Nhóm khách này, sẵn sàng trả cao cho bất động sản chất lượng, đóng vai trò giữ giá ổn định tại các làng tiêu biểu này.
Lưu trú phân tán & thị trường du lịch chọn lọc (khách chi nhiều)
Tại đây thường có lưu trú phân tán: các nhà trọ nhỏ, phòng homestay, căn hộ du lịch bị giới hạn bởi pháp lý địa phương, khách sạn boutique.
Thị trường du lịch thiên về cao cấp:
- thời gian lưu trú lâu hơn bình quân (gia đình, cặp đôi tìm sự yên tĩnh);
- chi tiêu tại chỗ cao (ẩm thực, hoạt động, đặc sản địa phương);
- nhu cầu ổn định cả ngoài mùa cao điểm nhờ cuối tuần dài, làm việc từ xa.
Với người mua, điều này có nghĩa:
- nhu cầu thuê du lịch chọn lọc nhưng khách vẫn đảm bảo tài chính;
- cần trú trọng phân khúc chất lượng/duyên dáng thay vì giá rẻ;
- chú ý quy định địa phương về lưu trú du lịch (hạn mức, giấy phép, quy định tòa nhà).
Mua nhà 2026: đòn bẩy & ràng buộc
Lợi tức cho thuê vừa phải vs vốn đầu tư lớn
Ở Xứ Basque, giá cao đồng nghĩa lợi tức cho thuê vừa phải trong nhiều trường hợp, đặc biệt nhà ở chính hoặc cho thuê năm. Đòn bẩy thực sự là bảo toàn vốn và kỳ vọng tăng giá dài hạn.
Những điểm cần lưu ý:
- lợi tức gộp thường thấp hơn các vùng khác của TBN, nhất là nội địa hoặc đô thị lớn;
- phí mua bán đáng kể (thuế, công chứng, sửa chữa nếu có);
- vốn đầu tư lớn, cần phù hợp với kỳ hạn nắm giữ của bạn.
Ngược lại, khu vực này mang lại:
- giá nhà ổn định lâu dài, ngay cả giai đoạn suy giảm;
- luôn hấp dẫn với bất động sản chất lượng tại vị trí biểu tượng;
- chất lượng sống tạo ra « lợi tức phi vật chất » lớn cho dự án đời sống. 🌿
Tầm quan trọng của kiểm định/cộng đồng chủ sở hữu, thuế địa phương
Nhà Basque thường cũ, chịu khí hậu đại dương, mua vào cần chú trọng đặc biệt.
Những điều cần để ý:
- kiểm định kỹ thuật: mái, mặt ngoài, cửa, cách nhiệt, ẩm mốc, sưởi;
- cộng đồng chủ sở hữu: sửa chữa đã/chưa thông qua, quản lý không gian chung, mức phí;
- thích ứng chuẩn năng lượng mới trung hạn.
Cộng thêm các điểm đặc thù thuế địa phương (thuế chuyển nhượng, thuế bất động sản, quy chế cho thuê du lịch, phí bổ sung cho nhà thứ hai tùy phố).
Nhờ sự hỗ trợ của các chuyên gia hiểu rõ cả thị trường Basque lẫn luật Tây Ban Nha, bạn sẽ:
- bảo đảm mặt pháp lý cho giao dịch;
- ước tính chi phí thực tế 5-10 năm;
- tối ưu bố trí nếu kết hợp sử dụng cá nhân với cho thuê.
2026-2030: ổn định cao, ưu tiên vị trí biểu tượng
Cải tạo đô thị chọn lọc & giao thông đường sắt
Đến năm 2030, kịch bản khả dĩ nhất với Euskadi là ổn định ở mức giá cao thay vì tiếp tục tăng vọt.
Nhiều yếu tố nền tảng góp phần:
- các dự án cải tạo đô thị ở một số khu tại Bilbao, Vitoria, Donostia;
- nâng chất lượng kết nối đường sắt trong vùng/lên vùng lân cận;
- kiểm soát đô thị hóa, giới hạn nguồn cung mới.
Các khu vực giao thông thuận tiện (gần ga, bus nhanh, tuyến đường chính) sẽ tiếp tục thu hút cầu mạnh, kể cả ngoại ô.
Nhu cầu quốc tế thường xuyên (FR/DE/NL)
Nhu cầu quốc tế, nhất là từ Pháp, Đức, Hà Lan, vẫn ổn định tại thị trường Basque.
Nhóm khách này chủ yếu tìm:
- làng biển tiêu biểu hoặc khu lịch sử được bảo tồn tốt;
- khả năng tiếp cận tốt (sân bay Bilbao, Biarritz, đường cao tốc);
- nhà chất lượng, sẵn vào ở, ít cần cải tạo lớn.
Sự hiện diện quốc tế này duy trì áp lực giá ở các vị trí biểu tượng, đồng thời mang lại:
- tính thanh khoản tốt hơn lúc bán lại;
- thị trường cho thuê nghỉ dưỡng/trung hạn quy củ;
- sự đa dạng về hồ sơ, tốt cho sức sống địa phương.
Với người nước ngoài mua nhà, chủ động sớm, chuẩn bị tài chính kỹ và dựa vào mạng lưới tin cậy địa phương vẫn là cách tăng khả năng thành công khi vào thị trường Basque 2026–2030. 🌊
