在埃乌斯卡迪生活：三大城市群，生活质量高于平均水平
毕尔巴鄂、圣塞瓦斯蒂安、维多利亚-加斯特伊斯：高素质就业，顶级服务
西班牙巴斯克地区围绕着一个极具吸引力的都市三角展开：毕尔巴鄂、圣塞瓦斯蒂安（Donostia-San Sebastián）和维多利亚-加斯特伊斯（Vitoria-Gasteiz）。这三座城市拥有远高于西班牙平均水平的高素质就业岗位、公共设施和服务。
这里你会发现：
- 坚实的工业与科技基础（能源、工程、工业4.0）；
- 知名大学和研究中心；
- 高效的医院与学校网络；
- 发达的公共交通文化。
如果你的生活变动项目希望兼顾职业发展，这些城市能让你在追求高要求职业的同时，享受比国际大都市更为宁静的生活环境。
鲜明的文化认同、大西洋风味的体育和美食
生活在埃乌斯卡迪，也是融入一种极具特色的地方文化：巴斯克语、本地节庆、活跃的社团及体育氛围。你会在城市和乡村的日常生活中深刻感受到这一点。
以下是一些特色亮点：
- 向室外延展的生活方式：冲浪、徒步、骑行、巴斯克回力球、越野跑等；
- 顶级美食，从巴斯克小吃到米其林星级餐厅应有尽有；
- 对本地的强烈归属感，反映在优质的建筑维护和公共空间。
对于房地产项目来说，这也意味着住宅需求相对稳定（即使在淡季），并且人们更加青睐生活氛围活跃、靠近商业与社交场所的街区。😊
2026年房价：西班牙最昂贵地区之一
2026年9月Donostia：6250欧元/平米，同比+12.2%，环比稳定
2026年，圣塞瓦斯蒂安成为西班牙最昂贵的房地产市场之一。以2026年9月为例，可见如下情况：
- 平均价格约为6250欧元/平米；
- 年增长率为+12.2%；
- 月度几乎持平（约-0.5%环比）。
具体来说，一套地段优越的70平米公寓价格可以超过43万欧元（不含装修和购房相关费用）。最受欢迎地区的家庭户型（90–110平米）轻松突破70万欧元大关。
房价压力反映了：
- 本地需求支付能力强且波动小；
- 土地供应稀缺，受限于海洋和地形；
- 低调而稳健的国际市场参与者。
在二手度假房细分市场，通过Green Acres平台实地访问物业的数据显示，圣塞瓦斯蒂安买家的预算更为理性，普通户型面积137平米，均价约38.5万欧元。这印证了市场高度分化：小户型地段最佳，单价最高，而面积大不靠中心或需翻新的房源，单价更亲民。
埃乌斯卡迪：区域高价，毕尔巴鄂约3709欧元/平米
全巴斯克大区来看，价格依旧是西班牙最高之一。例如毕尔巴鄂2026年底的价格约3709欧元/平米，被本地媒体称为历史新高。
这里有一些实用参照：
- 毕尔巴鄂市区：中心翻新街区和转型老工人区、住宅区差异明显；
- 维多利亚-加斯特伊斯：价格更可及，但因行政与工业地位，依然活跃；
- 吉普斯夸海岸：海景、临近大海的房源价格明显溢价。
购房能力面对极大挑战，即便高收入家庭也是如此。面积、地段与房屋状况的取舍成为购房决策的核心标准。
根据项目选择定居地
市区高端vs二圈层家庭（AP-8高速/铁路出行）
选址很大程度上取决于你的生活项目：
- 市区高端住宅（毕尔巴鄂、圣塞瓦斯蒂安、维多利亚）：适合追求步行一切、丰富文化和顶级服务的都市精英。价格高、面积有限。
- 二圈层家庭住宅：通过AP-8高速、铁路线或城际公交便捷连通。这里空间大、环境安静，部分还配有花园，但需承受日常通勤。
如有子女，二圈层常是一个好折中选择：
- 联排或独立住宅相比市中心更易负担；
- 学校水平不错，体育设施齐全；
- 依托主要公路，便于接入就业中心。
Green Acres对巴斯克各省的调查也表明，外国买家主要集中在吉普斯夸海岸一带，而如阿拉瓦等内陆地区则几乎完全依靠本地需求。购房地理分布带来了海岸与腹地之间巨大的价格差异。
吉普斯夸海岸：海景、徒步、高价位与稀缺供应
吉普斯夸海岸是西班牙北部最受欢迎市场之一。悬崖、沙滩、渔港与徒步小径相结合，吸引永久居民和度假买家。
在此你能找到：
- 依山临海村庄，部分或全景海景；
- 可直接进入海岸徒步和冲浪热门地；
- 精品餐饮及精致小店。
与此同时：
- 购房预算普遍偏高，临海或有海景的房源价格可媲美甚至超越圣塞瓦斯蒂安；
- 房源极为稀缺，许多物业长期由本地家庭持有，仅通过熟人网络流转；
- 60–90平米带露台或花园的房子竞争激烈。
为了确保买房成功，通常需要：
- 对优质房源快速下决心；
- 接受部分妥协（侧海景、小面积、需要装修等）；
- 将搜索范围拓展到海岸稍后的村庄。
高住宅价值的巴斯克村落
赫塔里亚、翁达里比亚、莱凯蒂奥：海洋传统、历史文化、极度热门
有些村庄兼具深厚的海洋传统、良好的历史建筑保存和明信片般的氛围。被视为主住宅和度假住宅的首选目的地。
最受欢迎的有：
- 赫塔里亚：活跃渔港、查科利葡萄园、建筑品质上乘，靠近圣塞瓦斯蒂安；
- 翁达里比亚：加固历史核心、彩色渔民区、紧邻法国边境；
- 莱凯蒂奥：迷人海滨小镇，有城市沙滩，保有原真性。
这些村落房地产市场特征明显：
- 全年在售物业稀少；
- 如有房源集美景、户外空间和古建筑魅力，价格迅速走高；
- 优质家庭公寓极度紧俏。
在吉普斯夸省，Green Acres观察到法国买家占外籍购房需求的约21%，中位成交价为67.5万欧元，房屋面积较紧凑（约57平米）。这类买家愿为地段优越、充满特色的房产支付高价，支撑了这些重要村庄的房价。
分散住宿与高端季节性租赁市场（中高端）
这些村庄通常提供分散式住宿：小旅馆、民宿、受本地法规限制的度假公寓、精品酒店。
季节性市场以高端客户为主：
- 家庭、追求安静的情侣等客群，停留时长高于平均水平；
- 本地消费水平高（餐饮、休闲、地方特产等）；
- 淡季需求稳定，周末与远程办公族拉动。
对于买家而言，这意味着：
- 季节性租赁需求选择性强，但支付能力强；
- 更适合定位于舒适/精品而非低成本段位；
- 必须密切关注当地旅游住宿法规（配额、执照、共管限制等）。
2026年购房：杠杆与限制
适中租金回报vs高额资金沉淀
在巴斯克地区，高房价意味着常规租金回报较为温和，特别是自住及年度长租。真正的核心在于资本保值与长期升值预期。
需注意：
- 租金回报率通常低于西班牙其他地区，尤其是内陆或大城市群；
- 购房额外成本可观（税费、公证、维护或翻修等）；
- 沉淀资金高，需与资金持有周期匹配。
但该地区提供：
- 房价历史韧性强，即使经济放缓时期亦然；
- 无论何时，核心地段高品质物业始终受追捧；
- 对于生活项目而言，生活环境本身带来“精神回报”。🌿
重视检测、共管物业与本地税制
巴斯克多为老建筑，且面临大西洋气候，购房时尤其需谨慎。
关注重点：
- 技术检测：楼宇结构（屋顶、外墙、门窗）、隔热、防潮、供暖系统；
- 共管物业：大修投票与未来预算、公共部分管理、管理费用水平；
- 适应中长期新能效标准。
此外还要了解地方税制（购房税、房产税、季节性租赁规则、部分市政对二套房设有附加税等）。
选择兼通巴斯克市场和西班牙法律的专业人士协助，可以帮助你：
- 在法律层面保障交易安全；
- 提前预估5至10年内的真实支出；
- 如结合自住与出租，实现最优操作。
2026-2030：高位稳定，核心地段更具溢价
城市更新与铁路交通提升
展望2030年，巴斯克的大概率情景是高价位的稳定而非进一步大幅暴涨。
有几大结构性因素支撑：
- 毕尔巴鄂、维多利亚、圣塞瓦斯蒂安部分街区推行城市更新项目；
- 区域与跨区铁路交通持续改善；
- 控制城市扩张，限制新房供应。
铁路枢纽、快速公交、主要公路连通的区块，即使在二圈层也应持续受购房需求支撑。
稳定的国际买家（法国/德国/荷兰）
国际买家（主要来自法国、德国、荷兰）始终是巴斯克地产市场的重要力量。
这些买家通常寻求：
- 标志性海滨村庄或保存良好的历史城区；
- 良好交通（毕尔巴鄂、比亚里茨机场及公路网络）；
- 高品质、可即入住、无需大翻新的物业。
国际买家持续推高核心地段房价的同时，也提供了：
- 更高的房产流动性，便于未来转让；
- 成熟的季节性或中长期租赁市场；
- 多元买家与项目背景，助益地方活力。
对于外国买家而言，提前布局，充足准备资金，并依靠可靠本地中介，是2026-2030年在巴斯克顺利落户置业的最佳策略。🌊
