01/12/2025

Stéphane Rabenja

安达卢西亚房地产价格：西班牙南部的活跃市场

您是否梦想着阳光、大海和在西班牙拥有一处落脚之地，但您在想安达卢西亚在2026年是否仍然负担得起？ ☀️

在价格上涨、海外需求回升和新的房地产项目推动下，该地区正经历一段强烈的活力期。无论是作为人生计划、度假二居所还是出租投资，了解价格水平和趋势都是必不可少的。

这里为您提供一份清晰且务实的安达卢西亚市场概览，既基于全国性大趋势，也基于来自 Green-Acres 等专业平台的实地数据，帮助您以清醒……并充满热情的态度做出定位。😉

2026年安达卢西亚市场：受控上涨与局部紧张点

2026年，安达卢西亚房地产市场整体上延续上升趋势，但未出现全面过热。具体表现如下：

房价平均增幅往往低于西班牙最昂贵地区，
海滨及部分热门城市出现局部紧张点，
“日常”市场与高度旅游化板块之间的差距不断扩大。

对于买家而言，这意味着仍有机会，但城市、街区及物业类型的选择愈发关键。

城市和海岸领先：马拉加约3,300–3,620欧元/平米

在安达卢西亚主要城市中，马拉加尤为突出。这座充满活力、交通便利（高速列车、国际机场），文化和数字产业蓬勃发展的城市吸引着：

寻求阳光生活环境的欧洲退休人士，
远程工作者及数字游民，
目标短租或长期租赁的投资者。

当前房价水平约为3,300至3,620欧元/平米，按板块及物业类型年涨幅预计约+21%至+22%（2025至2026年）。

在二居住房市场，Green-Acres数据显示需求呈现高度异质性：马拉加热搜物业均价约为746,000欧元，面积较大（约402平米），明显偏向家庭住宅或别墅，而非小型市区公寓。
想了解该客户群偏好的典型物业，可参考马拉加专页：马拉加待售房屋及公寓。

具体来看：

市中心及海边热门区域，房价明显高于均值，
部分外围或翻新区域，价格依然较亲民但上涨迅速，
存量房压力推动新项目开发，起步价已然不低。

整个安达卢西亚沿海，亦呈现同样逻辑：临海、交通便利与旅游吸引力推高价格，太阳海岸尤为显著。

韦尔瓦和马拉加：年涨幅超20%的市镇

除省会外，涨幅最大的常常是中等规模或沿海城镇。

2025-2026年，韦尔瓦和马拉加多个地方年涨幅超过+20%，如：

Algarrobo（阿尔加罗沃）——太阳海岸东部沿海小镇，因近马拉加且安静宜居而受欢迎，
Vélez-Málaga（贝莱斯-马拉加）——Axarquía重要中心，兼具历史名城、临海（Torre del Mar）及低于马拉加城区的房价，
Casares（卡萨雷斯）——地处埃斯特波纳与索托格兰德之间，主打高端住宅区，拥有景观高尔夫、优质服务，
Fuengirola（丰希罗拉）——设施齐全的度假胜地，二居住房与短租需求火爆。

Green-Acres房产搜索数据印证了这些是外国客户抢热门额“替代区”：求购阿尔加罗沃的普遍预算约为311,000欧元（181平米独栋），比核心太阳海岸更加亲民。
目标物业举例详见：阿尔加罗沃房产。

在贝莱斯-马拉加，需求集中在舒适面积（中位数190平米），预算约262,000欧元，明显追求空间、气候与低于大马拉加的价格折中方案，且距海边数分钟车程。
本地热搜房源可参考：贝莱斯-马拉加房产。

卡萨雷斯定位更高端，热搜别墅约137平米，预算约385,000欧元，多为设施完善的高端二居房产。

而丰希罗拉则体现了太阳海岸旅游热点市场压力：需求集中在更紧凑住房（约107平米），均价约448,000欧元，对应短租型优质公寓需求。典型房源如：丰希罗拉房产。

这些涨幅反映：

价格高企区域的外溢需求，
对海边安逸生活方式的偏好，
投资性租赁兴起，多为海外买家推动。

对购房者而言，需对投资周期有清晰预期：部分市镇短期仍具吸引力，价格飞升则可能在数年后改变风险收益比。

高端板块与外国投资

安达卢西亚（尤其沿海）一直是国际买家的主战场。高端板块，尤其在太阳海岸表现尤为突出。

太阳海岸高端板块：国际需求强劲

高端市场中，马贝拉(Marbella)与贝纳哈维斯(Benahavís)地位特殊，包括：

配套顶级、海景现代别墅，
封闭式高端小区（安保、泳池、水疗、管家等），
稀缺地理位置、难以复制的优质资产。

Green-Acres需求数据印证高端市场格局：马贝拉热搜物业均价近154万欧元（约268平米大户型）；贝纳哈维斯则更高，均价超260万欧元（约536平米）。

可通过马贝拉 (马贝拉房产) 或贝纳哈维斯 (贝纳哈维斯别墅) 房源，了解市场主流产品类型——以现代别墅、安保住宅及知名建筑师项目为主。

本区韧性的关键在于：

多元国际需求（北欧、英国、中东、拉美等），
稀缺供应，受限于土地与更严格的地方审批规则。

马拉加省整体，Green-Acres统计同样显示外国需求强劲，其中法国客户占到约15%（外籍购房搜索），其后为比利时、德国、荷兰及来自美国、英国的买家。各国中位购房预算多分布在29.5万至41万欧元（百平至125平米），显示家庭型二居房占比高。

结果：即使在不确定期，高端市场仍：

很少出现价格大跌，
具备快速反弹能力，
稀缺、建筑师签名等唯一性资产最受青睐。

对买家而言，高端板块并不便宜，但可具备：

长期“资产保值”属性，
具条件的流动性（地段、视野、装修到位），
高端租赁潜力，尤其短租市场。

新投资与开发项目：延续至2027年

安达卢西亚市场活力还体现在新资本和重点开发项目的涌入。

在太阳海岸，如马贝拉已见约7,200万欧元住宅投资，交付时间锁定在2027年上下。此类项目面向：

高消费力国际客户，
高水准可持续、设计与服务标准，
优质位置（海景、高尔夫、临近市中心）

买家的优势包括：

多年度分期付款，
舒适与节能达到当今标准，
如市势旺盛，则从预订至交付阶段具备升值潜力。

但同时需留意：

开发商资质调查（实力、过往业绩），
合同细节（交付、担保、价格调整等），
3–5年内当地市场走势的把握。

2026年西班牙宏观解读

解读安达卢西亚局势，需放在西班牙全国趋势下考察。

2026年全国房价预期上涨

2026年西班牙房价预测全年平均涨幅约+7%，实际走势仍取决于经济及利率环境。

主要支撑因素有：

大城市与沿海地区需求依旧强劲，
新房供应未必能满足热点区需求，
西班牙对退休及欧洲投资者较地中海其他目的地更具吸引力。

但这并非全国一致：部分内陆或农村区域可能保持稳定甚至调整，而活跃板块将继续推高均价。

尤以西安达卢西亚为甚：韦尔瓦省Green-Acres数据突出当地市场更亲民、国际化趋势初现。葡萄牙买家占外籍需求近19%，法（13%）、德（12%）次之，预算中位常在138,900至165,000欧元之间，面积宽裕（110至140平米）。这表明该区吸引寻求太阳海岸低价替代方案、又要靠近大西洋的人群。