2026年市场：价格创新高，两位数增长
2026年，巴利阿里群岛房地产市场价格创下历史新高，经历了数年几乎持续的上涨。
推动价格飙升的主要因素有：
- 持续的国际买家需求，尤其来自北欧、德国和英国；
- 岛屿地理结构与城市规划法规造成的结构性供应有限；
- 极强的“生活方式”定位：气候、大海、安全、医疗与交通基础设施优越。
2026年9月：5,090欧元/平方米（同比+11.6%），自2025年以来持续上涨
在整个群岛范围内，2026年9月的均价达到约5,090欧元/平方米，较去年上涨约11.6%。这一两位数的增长延续了自2025年相对稳定期后开始的新一轮强势。
但这一均价背后隐藏着巨大差异：
- 城市与旅游热点（帕尔马、马略卡西南部、伊维萨城）价格远高于均值；
- 马略卡岛和梅诺卡岛部分内陆市镇仍较为可负担，但呈现上涨趋势；
- 带户外空间（如露台、花园、海景）的翻新房产，价格涨幅快于标准住宅。
帕尔马马略卡地产，例如，清楚地体现了地区均价与巴利阿里群岛大城市现实之间的差距。以家庭公寓为例，即便不在顶级地段，买家也必须接受相当高的入市门槛。
对于买家来说，这意味着市场入门门槛在短短几年内大幅提高，直接影响：
- 购房预算（资金准备与贷款能力）；
- 对租金收益的预期；
- 在群岛不同区域之间的选择权衡。
西班牙最高的地区价格
如今，巴利阿里群岛拥有西班牙地区最高的价格水平之一，与传统高价区如马德里或巴斯克地区并驾齐驱甚至超越。
Green Acres公布的外国买家需求数据显示，高端化趋势明显：国际客户主要关注大面积房产，往往超过130–150平方米，中位价常介于70万至150万欧元，具体取决于国籍和房产类型。
具体表现为：
- “岛屿溢价”显著，即便是同等品质住房也比西班牙本土高出不少；
- 本地居民收入与房价差距大，被高购买力外国客户进一步拉大；
- 对供应受限房源的敏感度增强：如一旦某一细分市场被热捧（海景、新建、高档），价格很快飙升。
对非居民买家而言，这种情况要求合理规划购房项目：
- 制定包含购买费、持有成本的完整预算；
- 有时需接受远离最热门景点，以保持财务平衡；
- 预留长期持有周期，以分摊投资压力。
细分与分化：群岛各异
将“巴利阿里市场”视为单一市场并不准确：每座岛有其独特动态、紧张度及目标客户群。⚖️
海岸高端区：马略卡西南&伊维萨，极度紧张
海岸高端区域是最紧张的市场：
- 马略卡西南：Andratx、Portals Nous、Santa Ponsa、Bendinat、Port d’Andratx；
- 伊维萨和福门特拉：伊维萨城、Santa Eulària、San José、Es Cubells及优质海滨地带。
以Andratx或Portals Nous为例，近年这些区域的别墅房源价格可达数百万欧元，Andratx地产资讯或Portals Nous地产两个页面都充分体现了“超高端市场”地位。
这些区块主要特点：
- 稀缺供应、土地有限、新项目稀少；
- 预算极高，主要为豪华别墅与公寓；
- 多为国际客户，追求第二家园或高端资产。
伊维萨，围绕市区或Santa Eulària的房源搜索也印证了高端主导的事实，买家偏好现代别墅、翻新乡间庄园、大露台公寓，如下房源简档所示：
在这些区域购房需注意：
- 预期较长搜索周期，需积极关注优质房源并迅速出手；
- 提前考虑议价空间极小，稀有资源谈判余地有限；
- 精确评估长期价值：是否易转售、区域持续吸引力、噪音或季节性风险。
像Bendinat或Santa Ponsa等微区，带高尔夫、泳池与酒店服务的房产（参见Bendinat地产或Santa Ponça），价格已接近法国蔚蓝海岸或意大利里维埃拉关键地段标准。
梅诺卡岛：更注重资产保值的安逸市场
与超热流量区域形成鲜明对比，梅诺卡展现出更保值、更宁静的面貌：
- 生活节奏平缓，旅游主要为家庭；
- 开发控制严格，极重景观保护；
- 旺季客流显著，却少有伊维萨地区那种“派对”属性。
房地产方面，这意味着：
- 投机气氛较低，更看重长期持有；
- 售价虽高，总体低于伊维萨或马略卡西南顶级区；
- 本地买家青睐靠海的村屋、庄园、小型住宅项目。
作为梅诺卡门户的Maó，通过Green Acres这样以第二居所为主的平台展现了中端定位：Maó家庭住宅或翻新小楼，常用于资产保值型项目，住宅需求多于纯投资。
若您寻求下列条件，梅诺卡值得考虑：
- 家庭式度假住宅，强调日常使用而非纯投资；
- 更加纯粹、不易受过度旅游干扰的氛围；
- 在生活质量与预算把控之间寻找平衡。
谁在买？法国、瑞士、英国、德国买家主导
价格上涨以外，外籍买家结构也是巴利阿里市场塑形关键。Green Acres平台数据显示，巴利阿里省以高购买力欧洲买家为主。
主要国家包括：
- 法国：约占外籍需求20%，常购150平方米以上住宅，中位价约74万欧元；
- 瑞士：占13%，中位价近75.5万欧元，面积偏紧凑约130平方米；
- 英国：占11%，房型约155平方米，中位预算80万欧元以上；
- 德国与荷兰：倾向大面积住宅（常在190–250平方米以上），预算常超百万元欧。
意大利、美国及部分亚洲买家（如香港）也参与其中，通常只锁定伊维萨或马略卡最著名地段。多元化客户推高了期待标准：用材、景观、能效、管家服务等方面愈发严格。
需求、法规与持有成本
在巴利阿里，市场均衡立足于“三驾马车”：外籍需求、旅游法规与持有成本。🎯
外籍买家与旅游用途监管的影响
外籍买家主导大量交易，尤其：
- 中高端房产；
- 热门滨海与城市区域；
- 适合混合用途：兼做度假+季节性出租的产品。
基于居民住房紧张与大众旅游效应，当地政府加强了：
- 旅游出租监管（许可、分区、部分楼宇或小区限租）；
- 短租平台的合规检查；
- 限制投机的政策预研与讨论。
投资者需留意：
- 务必核查目标房产的规划与旅游属性；
- 假如难以申获或保留旅游牌照，务须准备主要自用的场景；
- 聘请本地专业人士提供法律保障。
持有成本警钟：能源、物业费与交通
购房之外，巴利阿里的持有成本不容小觑，对年预算影响显著。
主要支出包括：
- 能源：夏天空调、冬天采暖、泳池设备；
- 物业费：带泳池、花园、酒店服务的住宅开销显著高；
- 维护：花园、游泳池及小额维养，尤以滨海区为甚；
- 交通：常规机票、本地车辆、停车位等；
- 地方税费：房产税、专项税、若涉及还有旅游税。
购前建议：
- 向卖方或物业管理处索要年度支出明细；
- 模拟5–10年持有成本，以验证与自身收入匹配度；
- 预留10–20%的安全缓冲，用于应急开支（维修、涨价）。
2026–2030展望：供应紧张持续
展望2026–2030，尽管供需与价格涨幅受宏观经济与政策影响，巴利阿里市场整体仍将维持紧张局势。
供应压力难以缓解
多种迹象表明，供应压力将长期存在：
- 岛屿地理限制城市扩容；
- 政策持续保护生态景观；
- 建设审批流程严格且可能周期较长。
在此背景下，某些细分市场（海景、一线海岸、历史片区）的先天稀缺性将继续推高价值，尤其是：
- 地段优良且维护得当的房产；
- 户外空间（露台、花园、泳池）配置齐全者；
- 具有良好能效表现的住宅。
航空通达性决定价值提升
2026–2030展望的关键因素之一，是巴利阿里的航空连接能力。直航欧洲主要城市的航线规模直接决定：
- 每年游客量；
- 第二居所的易用性；
- 远程办公及“数字游民”吸引力。
若航班供应持续充足且价格具竞争力，巴利阿里将持续吸引国际买家：
- 抬高最受欢迎细分市场房价；
- 增加优质地段房源的“流动性溢价”；
- 推动热门旅游区房价更大幅度波动。
反之，若航线供应减少或交通费大幅上涨，可能会：
- 让部分买家转向其他航线更便捷的目的地；
- 推动业主更多自用而非短租；
- 令过度依赖短期游客的区域房价回归理性。
若打算长期投资，建议自问几个基本问题：
- 所选岛屿与区域是否与自己的国家有优质航线连接？
- 您的使用需求（常来、长住、远程办公）与通达性是否匹配？
- 若航班条件变化（费用、频次），房产是否依然具备吸引力？
牢记上述参数，有助于更好地评估2030年乃至更远期投资抗压性。✈️
