2026年在加利西亚选择区域：用途、预算与可达性
在圣地亚哥-德孔波斯特拉、维戈或拉科鲁尼亚之间做决定之前，最有效的方法是先明确您的购房项目。
2026年，三个标准将主导您的选择：
- 用途：主要住宅、度假屋、季节性出租或混合用途
- 预算：购买价格、装修费用及经常性开支
- 可达性：从法国出发所需时间、本地交通、日常服务
这些参数并不一定指向同一座城市。有孩子的家庭与远程办公情侣或纯投资者的优先级并不相同。
实际上， »全年居住 »的项目更多集中在大型大学城周边，而度假屋的需求则集中在海岸线以及带花园的家庭住宅。Green-acres上显示的搜索数据证实了城市用途和海滨度假用途之间的这种二元分化。
大西洋海岸（阿劳萨、穆罗斯-诺亚）：度假与活力市集
如果您梦想着大海、夏日的温柔以及离市场仅几步之遥的海鲜，加利西亚的海湾将是理想的“游乐场”。😊
阿劳萨或穆罗斯-诺亚地区提供了有趣的折中选择：
- 自然环境：沙滩、小海湾、海岸步道、自然公园
- 氛围：渔村、夏日热闹的小城、本地节日
- 市集：超新鲜鱼类、本地特产、亲民餐厅
作为度假或购买第二住宅项目，这些区域很适合您寻找：
- 一个慢节奏的放松之地
- 季节性租赁潜力（7-8月、节假日、圣周）
- 比大城市中心更温和的房价
需注意：在蓬特韦德拉省的大西洋沿岸（维戈和部分海湾所在地），Green-acres数据显示，外国买家偏好170至240平方米的住宅，根据原籍国不同，中位预算介于375,000欧元至500,000欧元之间。
主要买家来自瑞士、英国、荷兰、德国、美国和法国，这为第二住宅市场带来了活力，但并未让其像地中海沿岸那样“饱和”。
需要考虑的权衡点：
- 季节性明显：夏天热闹，冬季相对安静
- 服务有限：医院、重点学校和大型车站有时距30-60分钟车程
- 许多村庄对汽车依赖较高
实际上，这些海岸非常适合：
- 每年多次来访的法国人（自驾或乘飞机+租车）
- 愿意管理目标明确的季节性租赁的买家
- 愿意接受更贴近农村生活但靠近大海的退休者
大学城：流动性与服务，适合主要居所
相反地，如果您在寻找长期居住基地或易于出租的落脚点，加利西亚的大学城市则是可靠选择。
三大主要城市是：
- 圣地亚哥-德孔波斯特拉：精神与学术首都，国际机场，极具吸引力的历史中心
- 维戈：大型港口城市，经济活跃，就业机会多，是欧洲主要渔港之一
- 拉科鲁尼亚：活跃的海滨城市，生活质量高，服务和与西班牙其他地区的交通便捷
这些城市为买家提供：
- 流动性：一般比乡村地区更易转手
- 完善的服务：医院、大学、商业、文化、公共交通
- 多样的潜在租户：学生、年轻职场人士、公务员、城市游客
作为主要住宅，圣地亚哥、维戈或拉科鲁尼亚可以实现：
- 更易融入（国际社区、语言学校）
- 更快连接加利西亚其他地区（火车、巴士、高速公路）
- 更城市化的生活方式——一切步行或公交可达
这三座城市的选择，接下来根据个人情况而定：
- 圣地亚哥-德孔波斯特拉：喜欢历史、文化遗产、节奏稍慢者的理想之选
- 维戈：注重经济活力与与葡萄牙近距离者的首选
- 拉科鲁尼亚：适合寻求本地特色鲜明海滨城市的人群
比如在维戈，Green-acres上的房产 平均面积约为210平方米，足见人们对大户型家庭住房或可兼顾自用和租赁的城市住宅的偏好。这类产品非常适合全年型居住项目，同时对于国际客户转售也有优势。
预算与入门点
2026年，加利西亚整体上仍比加泰罗尼亚、马德里或西班牙巴斯克地区价格更亲民。
这是一个您还能做到的地方：
- 在大城市购入公寓而不必花高价
- 以低价购买需要翻新的乡镇住宅
- 以低于西葡海岸其他地区的价格入手海景物业
区域参考均价1,473欧/平米，乡村地区可有更大折扣
加利西亚的区域平均参考价约为1,473欧元/平方米，相较西班牙其他旅游区仍显合理。
但平均价格掩盖着巨大差异：
- 在圣地亚哥、维戈、拉科鲁尼亚中心地段，大部分热门区域远超均价
- 在内陆乡村，尤其是待翻修老宅，降价幅度可能相当大
- 在不是很有名的沿海村庄，依旧能买到价格极具吸引力的家庭宅院
适合寻找“入门点”的房源类型：
- 距离核心区稍远的中等面积公寓（60-80㎡）
- 交通便捷乡村中的待现代化改造老宅
- 有轻微翻新需求、低于“拎包入住”价格的住房
Green-acres为拉科鲁尼亚省整理的需求数据直观体现出市场的易入门特质：针对本省的外国买家中位目标物业约200平方米，从部分德国买家约125,000欧元，到美国或荷兰买家近300,000欧元不等。
法国人作为首要海外需求者，200平方米均价约为207,000欧元，再次印证了家庭住宅市场平价定位。
对于预算有限的生活转型项目，忽略大城市前十到十五条广告，可能在过渡中的街区发现新机遇。
老建筑提前考虑能耗改造（本地补贴）
加利西亚拥有大量老旧住宅区，石材居多，极具魅力……但有时能效较低。
购房前，建议您：
- 分析房屋的能效诊断（西班牙DPE）
- 预留装修预算：隔热、门窗升级、更高效的供暖系统
- 了解地区和社区补贴：节能改造、外墙翻新等政府项目
这些改造有助于：
- 大幅提升冬季居住舒适度（防雨、控湿、抗大西洋风）
- 降低供暖开支
- 增强房产全年租赁吸引力
针对主要住宅或长租项目，从谈判起阶段纳入技术改造，有更多空间：
- 在签约前提前索要报价
- 根据改造需进行价格谈判
- 分阶段规划翻新，平滑预算压力
2026趋势：旅游增长，住宅需求稳定
置身2026年，加利西亚作为旅游业发展、未陷入像西班牙部分沿岸地区过热的区域。
对买家而言，意味着生态环境较为完整：
- 旅游吸引力强劲（朝圣之路、海岸线、美食）
- 住宅需求整体稳定，由大学城带动
- 投机风险较低，仅热门板块价格有明显上升
酒店与游客数据积极（INE/Xunta）
INE与加利西亚自治区政府的数据显示，相关趋势向好：
- 主要城市的酒店入住夜数增长
- 部分沿海地区旅游季延长
- 国际游客增加，主要归功于圣地亚哥朝圣之路
如涉及短租项目，这一趋势体现为：
- 城市中心入住率潜力较高
- 高峰季表现有良好预期
- 客户多元：朝圣者、文化型游客、大自然爱好者
在加利西亚沿海省份记载的外国买家画像也使得全年需求均衡：在拉科鲁尼亚与蓬特韦德拉之间，法国人、瑞士人、英国人及美国人等参与，形成以第二住宅、季节性远程办公及长期退休为主的多重使用格局。
然而仍应特别注意：
- 核查当地短租政策（允许情况、配额等）
- 勿将收入模型仅基于旺季数据
- 预留更为保守的收益预案以保障项目安全
买家画像下的季节性/年租权衡
不同买家在“季节”与“全年居住”之间有不同平衡：
- 生活变更/主要住宅：优先考虑大学城、交通便利板块（圣地亚哥、维戈、拉科鲁尼亚及大型沿海都市）
- 家庭型度假屋：大西洋沿岸村落、阿劳萨/穆罗斯-诺亚地区及带市场、港口和海滩的小镇
- 混合型投资者（短租+中期）：主城区地段优越区，交通便利且接近历史中心
要找到您的个人平衡点，可考虑：
- 每年实际使用周数
- 对租赁管理的耐受力（清洁、人员进出、管家服务等）
- 是否需要全年生活在活力社区对您很重要
同一座城市也可多元呈现：
- 极富人气但房价高的旅游区
- 安静宜居且价格可承受的居民区
- 正处转型期、中期有增值潜力的区域
Green-acres等专业门户网站的数据表明，2026年这类多元买家趋势将进一步加强，更多混合项目将结合自用、季节性远程工作和特定周数出租。
所以2026年关键已非“在圣地亚哥、维戈或者拉科鲁尼亚当中选择”，而是找到自用、潜在回报及日常舒适之间的最优平衡点。🌟
