سوق 2025 في شرق خالكيديكي
يستمر القطاع الساحلي حول إيريسوس، أورانووبولي وجزيرة أموالياني في جذب الطلب الدولي، مع اهتمام ملحوظ بالعقارات الجاهزة للتأجير والإطلالات المفتوحة. ارتفاع الأسعار أصبح طبيعياً: توقعوا زيادة معتدلة في عام 2025، مدفوعة بـالواجهة البحرية والعقارات المجددة.
من الناحية المالية، احتسبوا عموماً 7–10٪ من رسوم التملك (ضريبة نقل ~3٪، كاتب عدل، السجل العقاري/الطابو، محامٍ، وكالة). غالبية المشاريع تموّل ذاتياً، نظراً لانتقائية البنوك المحلية تجاه غير المقيمين.
شقق صغیرة ومنازل متلاصقة
العرض الأكثر شيوعاً:
- شقق من غرفة إلى ثلاث غرف (50–80 م²) في مجمعات صغيرة بدون مصعد وتكاليف مشتركة منخفضة.
- منازل متلاصقة في مجمعات من 4 إلى 12 وحدة، حدائق صغيرة ومواقف مشتركة.
- شرفات بإطلالة على البحر مطلوبة جداً للإيجار الموسمي.
نقاط يجب الانتباه لها: التشخيص الطاقي (تجديدات 200–400 يورو/م² لتحسين الفئة)، العزل الصوتي، والتأكد من النظام العقاري/الطوبوغرافي.
جزيرة أموالياني: نادرة ومطلوبة
أموالياني سوق جزري صغير يمكن الوصول إليه بالعبّارة من تريبتي (بضع دقائق). العرض هناك محدود بشكل دائم، والعقارات « على الشاطئ » نادرة، ما يدعم الأسعار. 🌅
الأراضي ذات حقوق البناء والمنازل المجددة والقريبة من مرسى القوارب تتمتع بعلاوة واضحة مقابل الساحل الرئيسي.
الأسعار والمنتجات حسب المنطقة
النطاقات التالية هي مؤشرات تم رصدها نهاية 2024–بداية 2025، باستثناء المنتجات الفاخرة جداً أو الحالات الاستثنائية. تختلف حسب الحالة، الانحدار، قرب الشاطئ، الطابق، وعدم وجود إطلالات مقابلة.
إيريسوس/أورانووبولي: إطلالة بحرية مقابل الصف الثاني
- إيريسوس
• شقق الصف الثاني: ~1 100–1 700 يورو/م² (مجمعات سنوات 1980–2000).
• شقق بإطلالة على البحر/طابق مرتفع: ~1 600–2 400 يورو/م².
• منازل متلاصقة حديثة: ~2 000–2 800 يورو/م² للصف الثاني؛ ~2 500–3 200 يورو/م² مع الإطلالة. - أورانووبولي
• شقق/منازل الصف الثاني: ~2 200–3 200 يورو/م² حسب الحالة وقرب الميناء.
• إطلالة بحرية، شرفات كبيرة: ~3 200–4 500 يورو/م².
• فلل قريبة من البحر: ~5 000–7 000 يورو/م² للعقارات المميزة.
فروقات رئيسية:
- إطلالة على البحر غالباً ما تضيف +15 إلى +35٪ مقارنة بالصف الثاني.
- الوصول المباشر إلى الشاطئ أو مسافة مشي أقل من 5 دقائق يزيد السعر 10–20٪ إضافية.
- العقار المجدد طاقياً يباع أسرع ويحافظ على سعر المتر المربع.
لدعم هذه المؤشرات، اليكم المتوسطات التي لوحظت في الطلبات الحديثة على موقع Green-Acres، والتي تفيد كمرجع محلي:
- إيريسوس — متوسط الطلبات: 389 000 يورو لمساحة وسطى معلنة تبلغ 200 م² (≈1 945 يورو/م²).
- أورانووبولي — متوسط الطلبات: 384 000 يورو لمساحة وسطية 104 م² (≈3 692 يورو/م²)، مما يوضح أن العقارات الساحلية والمرفئية ترفع الأسعار بشكل ملحوظ.
- أموالياني — متوسط الطلبات: 612 000 يورو لمساحة وسطية 229 م² (≈2 672 يورو/م²)، مؤكداً الأفضلية الجزرية التي ذُكرت سابقاً.
أموالياني: منازل على الشاطئ
- منازل « على الشاطئ » أو قريبة جداً من البحر: ~5 500–9 000 يورو/م² حسب الشاطئ، الرصيف، والخصوصية.
- منازل الصف الثاني/الداخلية: ~3 000–4 500 يورو/م².
- قطع أراضٍ (تقديري): ~60–250 يورو/م² أرض حسب الإطلالة، الوصول، وفسحة البناء.
نصائح عملية:
- التأكد من حقوق الوصول إلى الشاطئ وإمكانية البناء (من الضروري وجود خبير طوبوغرافي).
- الاستعداد للجان اللوجستي في الإيجار بجزيرة (تنظيف، غسيل، تنقلات). 🛥️
- مع ميزانية محددة، الأفضل اختيار مساحة صغيرة بموقع مميز على منزل كبير بعيد.
العائد وإعادة البيع
الإيجار الموسمي يدعم جزءاً من الطلب، لكن الأداء يعتمد بشكل كبير على الموقع، العرض والإدارة.
صيف قوي، مواسم انتقالية هادئة
- ذروة الموسم من منتصف يونيو → أوائل سبتمبر: معدل إشغال 80-95٪ للعقارات ذات التقييم الجيد.
- أسعار الليلة النموذجية (غرفتين): ~100–160 يورو في إيريسوس؛ ~130–200 يورو في أورانووبولي؛ ~160–220 يورو في أموالياني.
- خارج الموسم (أكتوبر–مايو): 10–30٪ إشغال؛ ضعوا في الحسبان الإيجار الشهري (400–900 يورو) لتغطية الفترة.
- عائد إجمالي تقريبي: ~4–6٪؛ وقد يصل إلى ~6–8٪ لعقار « بطاقة بريدية » يتم إدارته بكفاءة.
المتطلبات: تسجيل ضريبي، رقم إيجار قصير الأمد، ضريبة إقامة، وميزانية تشغيل (تنظيف، غسيل، إدارة ~18–28٪ من الدخل الإجمالي إذا كانت خارجية).
السيولة وفترات البيع
- عقارات مسعرة بشكل مناسب من ناحية الجودة/السعر: 2–4 أشهر للعثور على مشترٍ في 2025.
- الفلل الفاخرة أو الفريدة: 6–12 شهراً، وأحياناً أكثر حسب موسمية الزيارات.
- أموالياني: سريعة البيع في الواجهة البحرية، وأكثر انتقائية في أماكن أخرى.
نقطة أخيرة يجب مراعاتها: تركيب المشترين الدوليين الذي يؤثر على الطلب في خالكيديكي. حسب أحدث البيانات، تمثل ألمانيا الحصة الأكبر من الطلبات الأجنبية (~20٪)، تليها رومانيا وبلغاريا (≈11٪ لكل منهما). هؤلاء المشترون غالباً يستثمرون في عقارات ثانوية بسعر وسطي 200–230 ألف يورو ومساحات وسطية بين 75–95 م². هذا الانفتاح الدولي يفسر جزئياً الضغط على العقارات بالمواقع الجيدة والمجددة، والحاجة للتسعير الجيد والمطابقة للمنتج.
للبائعين، هذا يعني: الاهتمام بالصور، توثيق الامتثال، واستهداف القنوات الدولية لجذب هؤلاء العملاء. وللمشترين، الشفافية حول التكاليف الإضافية والتخطيط لإدارة الإيجار إذا كنتم تسعون للعائد من الشراء.
