Пазарът през 2025 в Източна Халкидическа
Крайбрежният сегмент около Иерисос, Урануполи и островчето Амулиани остава поддържан от международното търсене, с изразен интерес към готови за отдаване под наем имоти и открити гледки. Ръстът на цените се е нормализирал: очаква се умерен напредък през 2025 г., задвижван от първа линия море и реновирани жилища.
Що се отнася до бюджета, предвидете общо около 7–10 % разходи по покупката (данък трансфер ~3 %, нотариус, кадастър/регистър, адвокат, агенция). Проектите основно се финансират със собствени средства, тъй като местните банки са селективни към чужденци.
Малки кооперации и редови къщи
Най-често срещаните оферти:
- Апартаменти с 1–3 стаи (50–80 м²) в малки сгради без асансьор, с ниски общи разходи.
- Редови къщи в комплекси от 4 до 12 единици, с малки дворчета и споделени паркинги.
- Тераси с морска гледка са много търсени за сезонен наем.
Важни моменти: енергиен сертификат (рехабилитации 200–400 €/м² за покриване на стандарт), шумоизолация и кадастрално/топографско съответствие.
Остров Амулиани: рядкост и търсене
Амулиани е микро-пазар на островче, достъпно с ферибот от Трипити (няколко минути). Предлагането е ограничено и имотите „на първа линия“ са редки, което поддържа високите цени. 🌅
Парцелите с право на строеж и реновираните къщи с близост до кей носят значителна премия спрямо континента.
Цени и продукти по зони
Посочените по-долу диапазони са ориентировъчни стойности, наблюдавани в края на 2024 – началото на 2025, без ултралуксозни имоти и изключителни случаи. Те варират според състоянието, наклона, достъпа до плажа, етажа и липсата на преки съседи.
Иерисос/Урануполи: морска гледка срещу втора линия
- Иерисос
• Апартаменти на втора линия: ~1 100–1 700 €/м² (сгради от 1980–2000 година).
• Апартаменти с морска гледка/висок етаж: ~1 600–2 400 €/м².
• Нови редови къщи: ~2 000–2 800 €/м² на втора линия; ~2 500–3 200 €/м² с гледка. - Урануполи
• Апартаменти/къщи на втора линия: ~2 200–3 200 €/м² според състояние и достъп до пристанище.
• Морска гледка, големи тераси: ~3 200–4 500 €/м².
• Вили близо до първа линия: ~5 000–7 000 €/м² за премиум имоти.
Ключови разлики:
- Морската гледка често добавя +15 до +35 % спрямо втора линия.
- Директният достъп до плаж или разстояние до 5 минути пеша повишава цената с допълнителни +10 до +20 %.
- Енергийно реновиран имот се продава по-бързо и поддържа по-висока цена на квадрат.
Като допълнение към тези диапазони, ето средните стойности от скорошни търсения в сайта Green-Acres, полезни като местни ориентири:
- Иерисос — средно търсене: 389 000 € за обявена средна площ 200 м² (≈1 945 €/м²).
- Урануполи — средно търсене: 384 000 € за средна площ 104 м² (≈3 692 €/м²), което подчертава ефекта на портово/първа линия имоти върху цените.
- Амулиани — средно търсене: 612 000 € за средна площ 229 м² (≈2 672 €/м²), потвърждавайки островната премия, спомената по-горе.
Амулиани: къщи на първа линия
- Къщи „на първа линия“ или почти първа линия: ~5 500–9 000 €/м² според плажа, кея и уединението.
- Къщи на втора линия/вътрешни: ~3 000–4 500 €/м².
- Парцели с право на строеж (ориентировъчно): ~60–250 €/м² в зависимост от гледката, достъп и строителен коефициент.
Практически съвети:
- Проверете ограниченията за достъп до плажа и възможността за застрояване (задължително топографско проучване).
- Планирайте логистиката на отдаването под наем на острова (почистване, пране, трансфери). 🛥️
- При фиксиран бюджет предпочитайте малка, добре разположена площ пред голяма, но отдалечена къща.
Доходност и препродажба
Сезонното отдаване под наем поддържа част от търсенето, но резултатите зависят силно от локация, представяне и управление.
Силен летен сезон, слаби междинни периоди
- Висок сезон от средата на юни до началото на септември: 80–95 % заетост при добре оценени имоти.
- Типични нощувки (двустаен): ~100–160 € в Иерисос; ~130–200 € в Урануполи; ~160–220 € в Амулиани.
- Извън сезона (октомври–май): 10–30 % заетост; обмислете месечни наеми (400–900 €) за изравняване на дохода.
- Индикативен брутен доход: ~4–6 %; до ~6–8 % за „картичкови“ имоти с добро управление.
Задължително: данъчна регистрация, номер за краткосрочен наем, туристическа такса и оперативен бюджет (почистване, пране, управление ~18–28 % от оборота, ако е външно възложено).
Ликвидност и срокове за продажба
- Добре позиционирани имоти по цена/качество: 2–4 месеца за намиране на купувач през 2025 г.
- Висок клас или нестандартни вили: 6–12 месеца, понякога повече според сезона на огледите.
- Амулиани: много ликвиден на първа линия, по-селективен в други зони.
Последна важна точка за анализ: структурата на международните купувачи, оформяща търсенето в Халкидическия регион. Според последни данни по държави, Германия води с около 20 % от чуждестранните запитвания, следвана от Румъния и България (≈11 % всяка). Средно тези купувачи придобиват имоти за втори дом с медианна цена около 200–230 хил. евро и медианна площ от 75–95 м². Тази интернационализация обяснява натиска върху добре разположените и реновирани имоти и нуждата от разумно позициониране цена/продукт.
За продавачите това означава: заложете на добри снимки, документирайте съответствията и рекламирайте на международни канали. За купувачите: изяснете допълнителните разходи и планирайте управлението на наема, ако желаете да капитализирате инвестицията.
