Киклади 2025: Парос & Наксос
Вили с морска гледка срещу къщи в село
В Кикладите оскъдността и топографията диктуват цените. Вилите с морска гледка на Парос/Наксос имат високи стойности, особено ако има достъп до плаж и басейн. Очаквайте премиум цени на м², с добавена стойност за ориентация и защита от вятъра (мелтеми).
Според заявките в Green-acres, средната стойност на търсените имоти в Парос е около 583 000 € (средна декларирана площ 942 м², средна цена 619 €/м²), докато в Наксос наблюдаваната средна стойност е близо до 362 000 € за 129 м² (≈ 2 806 €/м²). Тези ориентири потвърждават съществуването на силно изразен премиум сегмент в Парос и междинен пазар в Наксос, където полезната площ и конфигурацията на имотите силно влияят на цената на м².
- Вили с морска гледка: често по-висок бюджет за покупка, понякога стръмен достъп, необходимо е да се предвиди поддръжка на басейн/градина.
- Къщи в село: чар, близост до услуги, тераси на покривите. Чести ремонти (изолация, ВиК), препоръчва се надзор от местни майстори.
- Наемни предимства: силно международно търсене, снимки „пощенска картичка“, календари за високия сезон се пълнят рано.
Добре реновираните къщи в село предлагат по-достъпен вход отколкото големите вили, с добри наеми в сърцето на селищата.
Лятна натовареност & възвръщаемост
Лятната натовареност е интензивна (юни–септември), с високи нива на заетост по крайбрежието и в историческите центрове.
- Брутна възвръщаемост: обикновено по-висока при компактни, добре разположени имоти (1–2 спални) заради високите нощувки.
- Изразена сезонност: приходите са концентрирани в 12–16 седмици; извън сезона е по-спокойно, с изключение на имоти близо до пристанища и училища за кайт/сърф.
- Експлоатация: препоръчва се професионално управление за поддържане на качество и онлайн репутация; трябва да се предвидят такси за управление.
По отношение на чуждестранните купувачи, Кикладите привличат предимно французи (17% от заявките), със средна цена близо до 360 000 € и средна цена на м² около 3 000 € — полезен индикатор за настройване на офертата и маркетинговото таргетиране.
Додеканези 2025: Родос & Кос
Апартаменти в града срещу крайбрежие
В Родос/Кос съотношението цена/качество на живот е привлекателно. Апартаментите в града (Родос, Кос) съчетават удобства, болници и летища, докато крайбрежието предлага къщи и малки резиденции с по-меки цени от Кикладите.
Обявите за Родос показват повече големи имоти (по-високи цени и площи в определени сегменти), което отразява разнообразния пазар — от оптимизиран градски апартамент до луксозни вили на водата.
- Град: чести асансьори и паркинги, споделени такси, по-стабилно годишно търсене на наеми.
- Крайбрежие: множество семейни опции, лесен достъп до плажове, локализирано въздействие на вятъра според заливите.
- Ремонти и обзавеждане: по-кратки срокове благодарение на добре развит пазар на майстори и доставчици.
За първа покупка, апартаментът в града оптимизира бюджета и улеснява управлението, като остава близо до плажовете. 🏖️
Втори пазар & наличност
Вторичният пазар предлага по-богат избор от Кикладите, с повече възможности за договаряне според състоянието, годината и местоположението.
- Ротация: умерени срокове на продажба; качеството (гледка, ремонт, паркинг) прави разликата.
- Възможности: добре поддържани сгради 1990–2010, селски къщи за модернизация, малки вили в нови комплекси.
- Услуги: лесно ангажиране на нотариуси, инженери и имотни мениджъри — полезно за нерезиденти.
В Додеканезите също има много чуждестранни купувачи — Франция държи около 18% от заявките, със значително по-достъпна средна цена (≈ 210 000 € и средна цена на м² ≈ 2 333 €). Този профил отчасти обяснява по-достъпния вход и по-доброто съотношение възвръщаемост/€ спрямо Кикладите.
Трансверзално сравнение
Цена за придобиване, такси, управление
- Придобиване
– Парос/Наксос: значителна премия за гледка към морето и строителни терени; международна конкуренция.
– Родос/Кос: по-нисък входен праг при сравнима типология; повече избор. - Разходи при покупка (приблизително): прехвърлителен данък, нотариус, кадастър/регистър и агенция се натрупват; осигурете си резерв във финансовия план.
- Такси: етажна собственост (асансьор, общи части), местен данък недвижимости (ENFIA), поддръжка на басейн/градина при вили, застраховки, комунални услуги.
- Управление на наеми: 15–25% от наемите при пълна делегация според услугите; чистене и пране се заплащат отделно. Имотите „до ключ“ максимизират заетостта.
- Ремонти: в кикладските села — внимание към исторически ограничения; в Додеканезите — по-гъвкави разрешения според зоната.
Ликвидност при препродажба според острова
- Парос/Наксос: силна ликвидност за премиум локации (гледка, достъп, довършителни работи). Стандартните имоти извън основните оси се продават по-бавно.
- Родос/Кос: широк пазар, международни и местни купувачи; лесна препродажба в утвърдените квартали и добре управляваните сгради.
- Устойчивост на цените: знаковите адреси в Кикладите се държат по-добре при пазарни цикли; Додеканезите компенсират с по-добра възвръщаемост на всеки инвестиран €.
- Изходна стратегия: залагайте на „очевидни“ имоти (паркинг, външно пространство, светлина), за да си осигурите препродажба и добра наемна стойност.
