Kyklády 2025: Paros & Naxos

Vily s výhledem na moře vs. vesnické domy

V Kykládách cenu nemovitostí ovlivňuje vzácnost a topografie. Vily s výhledem na moře na Paru/Naxu mají vyšší hodnoty, zejména pokud mají přístup na pláž a bazén. Očekávejte prémiové ceny za m², s příplatkem za orientaci a ochranu proti větru (meltemi).

Podle poptávek zaznamenaných na Green-acres se průměrná požadovaná cena nemovitostí na Paru pohybuje okolo 583 000 € (průměrná uváděná plocha 942 m², průměrná cena 619 €/m²), zatímco na Naxu je zjištěná průměrná cena kolem 362 000 € za 129 m² (≈ 2 806 €/m²). Tato čísla potvrzují výraznou prémiovou kategorii na Paru a střední trh na Naxu, kde užitná plocha a dispoziční řešení výrazně ovlivňují cenu za m².

• Vily s výhledem na moře: obvykle vyšší pořizovací rozpočet, někdy strmý přístup, nutnost předem počítat s údržbou bazénu/zahrady.
• Vesnické domy: kouzlo, blízkost služeb, střešní terasy. Časté renovace (izolace, voda), doporučený dohled místních řemeslníků.
• Pronájmové přednosti: silná mezinárodní poptávka, fotky jako z pohlednice, hlavní sezóna se rychle plní.

Dobře zrekonstruované vesnické domy představují dostupnější vstupní možnost než velké vily, s vysokým nájemným v srdci obcí.

Letní tlak & výnosy

Letní tlak je intenzivní (červen–září), s vysokou obsazeností u moře i v historických centrech.

• Hrubý výnos: obecně vyšší u dobře situovaných kompaktních ploch (1–2 ložnice), díky vysokým cenám za noc.
• Výrazná sezónnost: příjmy jsou koncentrovány do 12–16 týdnů; mimo sezónu je klidněji, kromě nemovitostí poblíž přístavů a škol kite/surf.
• Provoz: doporučená profesionální správa pro udržení kvality a e-reputace; počítat s náklady na správu.

Co se týče zahraničních kupujících, Kyklády lákají převážně Francouze (17 % poptávek), s mediánovou cenou kolem 360 000 € a cenou za m² asi 3 000 € — užitečný indikátor pro nastavení nabídky a marketingového cílení.

Dodekanés 2025: Rhodos & Kos

Byty ve městě vs. pobřeží

Na Rhodu/Kosu je poměr cena/kvalita života atraktivní. Byty ve městě (Rhodos Town, Kos Town) spojují služby, nemocnice a letiště, zatímco pobřeží nabízí domy a menší rezidence za mírnější ceny než na Kykládách.

Nabídky pro Rhodos ukazují průměrně větší nemovitosti (vyšší ceny a plochy v některých segmentech), což dokládá rozmanitý trh od optimalizovaných městských bytů po luxusní vily u moře.

• Město: častější společné vlastnictví s výtahem a parkováním, sdílené náklady, stabilnější roční poptávka po nájmu.
• Pobřeží: mnoho rodinných možností, dostupné pláže, vystavení větru závislé na zálivech.
• Renovace a zařizování: často kratší lhůty díky rozvinutému trhu řemeslníků a dodavatelů.

Pro první nákup je byt ve městě optimální pro rozpočet i správu, přitom je stále blízko pláží. 🏖️

Sekundární trh & dostupnost

Sekundární trh nabízí větší výběr než na Kykládách, je zde větší prostor pro vyjednávání v závislosti na stavu, roce a umístění.

• Obrat: mírné lhůty na prodej; rozhoduje kvalita (výhled, renovace, parkování).
• Příležitosti: dobře udržované domy z let 1990–2010, vesnické domy k modernizaci, malé vily v novějších komplexech.
• Služby: notáři, stavební inženýři a správci nemovitostí jsou snadno dostupní, užitečné pro nerezidenty.

V Dodekanésu jsou zahraniční kupci také velmi přítomní — Francie činí asi 18 % poptávek, s výrazně dostupnější mediánovou cenou (≈ 210 000 € a mediánová cena za m² ≈ 2 333 €). Tento profil částečně vysvětluje lepší dostupnost vstupu i výhodnější poměr výnos/€ než na Kykládách.

Transverzální srovnání

Nákupní ceny, poplatky, správa

• Nákup
  – Paros/Naxos: znatelný příplatek za výhled na moře a stavební pozemky; mezinárodní konkurence.
  – Rhodos/Kos: nižší vstupní částka při srovnatelné typologii; větší výběr.
• Náklady na pořízení (orientačně): daň z převodu, notář, katastr a realitka se sčítají; v plánu financování ponechat rezervu.
• Poplatky: vlastnictví (výtah, společné prostory), místní daň z nemovitosti (ENFIA), údržba bazénu/zahrady u vil, pojištění, energie.
• Správa pronájmu: 15–25 % z nájmu při plné správě dle služeb; úklid a prádlo navíc. „Na klíč“ nemovitosti maximalizují obsazenost.
• Renovace: ve vesnicích Kyklád pozor na památkové požadavky; v Dodekanésu jsou povolení plynulejší v závislosti na zónách.

Likvidita při prodeji dle ostrova

• Paros/Naxos: vysoká likvidita na prémiových místech (výhled, přístup, dokončení). Obyčejné nemovitosti mimo hlavní lokality se prodávají déle.
• Rhodos/Kos: rozsáhlý trh, mezinárodní i místní kupci; prodej je plynulý v etablovaných čtvrtích a dobře spravovaných domech.
• Odolnost cen: ikonické adresy Kyklád lépe vzdorují cyklům; Dodekanés kompenzuje lepším výnosem/€ investovaných.
• Exit strategie: cílit na „jasné“ nemovitosti (parkování, exteriér, světlost) pro bezpečný prodej i hodnotu při pronájmu.