Trh 2025 ve východní Chalkidiki
Pobřežní segment kolem Ierissosu, Ouranoupoli a ostrova Ammouliani je stále tažen mezinárodní poptávkou, s výrazným zájmem o nemovitosti připravené k pronájmu a s otevřeným výhledem. Růst cen se normalizoval: v roce 2025 počítejte s mírným nárůstem, taženým první linií u moře a zrekonstruovanými objekty.
Co se týče rozpočtu, počítejte celkově s 7–10 % akvizičních nákladů (daň z převodu ~3 %, notář, katastrální/pozemkový úřad, právník, agentura). Projekty jsou převážně financovány vlastními prostředky, protože místní banky zůstávají pro nerezidenty selektivní.
Malé rezidence a řadové domy
Nejčastější nabídka:
- Byty 1–3 pokoje (50–80 m²) v menších rezidencích bez výtahu, s nízkými poplatky.
- Řadové domy v rezidenčních areálech o 4 až 12 jednotkách, se zahrádkami a společným parkováním.
- Terasy s výhledem na moře, velmi žádané pro sezónní pronájem.
Důležité body: energetický průkaz nemovitosti (rekonstrukce 200–400 €/m² pro zlepšení třídy), zvuková izolace a soulady s katastrem a topografií.
Ostrov Ammouliani: vzácný a žádaný
Ammouliani je mikrorynek na ostrově dostupném trajektem z Tripiti (několik minut). Nabídka zde je dlouhodobě omezená a nemovitosti „u vody“ jsou vzácné, což drží ceny vysoko. 🌅
Pozemky se stavebním povolením a renovované domy s kotvištěm v blízkosti mají oproti pevnině výraznou přirážku.
Ceny & typy produktů podle zón
Následující rozpětí jsou orientační hodnoty pozorované na konci roku 2024 a začátku 2025, bez ultra-luxusních nebo mimořádných případů. Liší se podle stavu, sklonu terénu, přístupu na pláž, patra a absence přímých sousedů.
Ierissos/Ouranoupoli: výhled na moře vs druhá linie
- Ierissos
• Byty ve druhé linii: ~1 100–1 700 €/m² (rezidence z let 1980–2000).
• Byty s výhledem na moře/vyšší patro: ~1 600–2 400 €/m².
• Novější řadové domy: ~2 000–2 800 €/m² druhá linie; ~2 500–3 200 €/m² s výhledem. - Ouranoupoli
• Byty/domky ve druhé linii: ~2 200–3 200 €/m² podle stavu a přístupu do přístavu.
• Výhled na moře, velké terasy: ~3 200–4 500 €/m².
• Vily blízko pobřeží: ~5 000–7 000 €/m² za prémiové nemovitosti.
Klíčové rozdíly:
- Výhled na moře často znamená +15 až +35 % oproti druhé linii.
- Přímý přístup na pláž nebo vzdálenost chůzí <5 min může přidat dalších +10 až +20 %.
- Zrekonstruovaná nemovitost s lepší energetickou třídou se prodává rychleji a drží cenu za m².
Pro doplnění rozpětí zde jsou průměry z aktuálních poptávek na portálu Green-Acres, užitečné jako místní referenční bod:
- Ierissos — průměrný požadavek: 389 000 € za deklarovanou mediánovou plochu 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — průměrný požadavek: 384 000 € za mediánovou plochu 104 m² (≈3 692 €/m²), což dokládá, že přístavní a přímořské nemovitosti hodnotu výrazně zvyšují.
- Ammouliani — průměrný požadavek: 612 000 € za mediánovou plochu 229 m² (≈2 672 €/m²), což potvrzuje zmíněnou ostrovní přirážku.
Ammouliani: domy « přímo u vody »
- Domy „přímo u vody“ nebo téměř v první linii: ~5 500–9 000 €/m² podle pláže, mola a soukromí.
- Domy druhá linie/vnitrozemí: ~3 000–4 500 €/m².
- Pozemky k zastavění (orientačně): ~60–250 €/m² podle výhledu, přístupu a koeficientu zastavěnosti.
Praktické rady:
- Zkontrolovat věcná břemena pro přístup na pláž a stavební možnosti (nutný geodet).
- Předvídat logistiku správy pronájmu na ostrově (úklid, prádlo, převozy). 🛥️
- Máte-li pevný rozpočet, dejte přednost menší ploše dobře situované před velkým domem stranou.
Výnosy a další prodej
Sezónní pronájem podporuje část poptávky, ale výkonnost velmi záleží na poloze, prezentaci a správě.
Silné léto, klidnější mezisezóny
- Hlavní sezóna polovina června → začátek září: obsazenost 80–95 % na dobře hodnocených nemovitostech.
- Typické ceny za noc (2 pokoje): ~100–160 € v Ierissosu; ~130–200 € v Ouranoupoli; ~160–220 € na Ammouliani.
- Mimo sezónu (říjen–květen): obsazenost 10–30 %; zvažte měsíční pobyty (400–900 €) pro vyrovnání výnosů.
- Indikativní hrubý výnos: ~4–6 %; až ~6–8 % pro dobře spravovanou „pohlednicovou“ nemovitost.
K povinnostem patří: daňová registrace, číslo pro krátkodobý pronájem, turistická taxa a provozní rozpočet (úklid, prádelna, správa ~18–28 % z CA pokud outsourcováno).
Likvidita a doba prodeje
- Dobře oceněné a kvalitní nemovitosti: 2–4 měsíce na nalezení kupce v roce 2025.
- Vily vyšší třídy nebo atypické objekty: 6–12 měsíců, někdy déle podle sezónnosti návštěv.
- Ammouliani: velmi likvidní v první linii u moře, jinde selektivní trh.
Ještě jeden bod do analýzy: složení zahraničních kupujících, které má v Chalkidiki významný vliv na poptávku. Podle nedávných údajů tvoří Německo první podíl zahraničních poptávek (~20 %), následují Rumunsko a Bulharsko (≈11 % každá). Tito kupující pořizují průměrně sekundární rezidence s mediánovou cenou kolem 200–230 tis. € a mediánovou plochou asi 75–95 m². Tato internacionalizace částečně vysvětluje tlak na dobře situované a zrekonstruované objekty a potřebu pečlivě nastavené ceny a produktu.
Pro prodávající to znamená: pečlivě zpracovat fotografie, doložit soulad s předpisy a cílit na mezinárodní kanály pro oslovení těchto kupujících. Pro kupující pak: dávat přednost transparentnosti vedlejších nákladů a připravit se na správu pronájmu, pokud plánujete zisky z investice.
