Markt 2025 in Ost-Chalkidiki
Das Küstensegment rund um Ierissos, Ouranoupoli und die Insel Ammouliani bleibt durch die internationale Nachfrage getragen, mit besonderem Interesse an bezugsfertigen Mietobjekten und freiem Ausblick. Der Preisanstieg hat sich normalisiert: Rechnen Sie 2025 mit einem moderaten Anstieg, getrieben durch die erste Meereslinie und sanierte Immobilien.
Budgetseitig sollten Sie insgesamt 7–10 % Erwerbsnebenkosten einplanen (Grundsteuer ca. 3 %, Notar, Kataster/Grundbuch, Anwalt, Agentur). Projekte werden meist mit Eigenmitteln finanziert, da lokale Banken bei Nicht-Ansässigen weiterhin selektiv sind.
Kleine Wohnungseigentümergemeinschaften & Reihenhäuser
Das häufigste Angebot:
- 1–3-Zimmer-Wohnungen (50–80 m²) in kleinen Anlagen ohne Aufzug, niedrige Nebenkosten.
- Reihenhäuser in Siedlungen mit 4 bis 12 Einheiten, kleine Gärten und geteilte Parkplätze.
- Terrassen mit Meerblick werden für die Saisonvermietung sehr nachgefragt.
Worauf Sie achten sollten: Energieausweis (Sanierungen 200–400 €/m², um die Standards zu erreichen), Schallschutz sowie Kataster-/topographische Konformität.
Insel Ammouliani: selten und gefragt
Ammouliani ist ein kleiner Inselmarkt, per Fähre von Tripiti aus erreichbar (wenige Minuten). Das Angebot ist strukturell knapp und Objekte „direkt am Wasser“ sind selten, was die Preise stützt. 🌅
Baugrundstücke mit Baugenehmigung und sanierte Häuser mit Liegeplatz in der Nähe erzielen gegenüber dem Festland einen deutlichen Aufschlag.
Preise & Produkte nach Gebiet
Die folgenden Bandbreiten sind Orientierungswerte für Ende 2024 – Anfang 2025, ohne Ultra-Luxus-Produkte oder Ausnahmeobjekte. Sie variieren je nach Zustand, Hanglage, Strandzugang, Etage und fehlender Einsicht.
Ierissos/Ouranoupoli: Meerblick vs. zweite Reihe
- Ierissos
• Wohnungen zweite Reihe: ~1 100–1 700 €/m² (Wohnanlagen aus den 1980er–2000er Jahren).
• Wohnungen mit Meerblick/höhere Etage: ~1 600–2 400 €/m².
• Neuere Reihenhäuser: ~2 000–2 800 €/m² zweite Reihe; ~2 500–3 200 €/m² mit Ausblick. - Ouranoupoli
• Wohnungen/Häuser zweite Reihe: ~2 200–3 200 €/m² je nach Zustand und Hafen-Nähe.
• Meerblick, große Terrassen: ~3 200–4 500 €/m².
• Villen nahe der ersten Meereslinie: ~5 000–7 000 €/m² für Premium-Produkte.
Zentrale Unterschiede:
- Der Meerblick bringt oft +15 bis +35 % im Vergleich zur zweiten Reihe.
- Direkter Strandzugang bzw. fußläufig <5 Min. kann weitere +10 bis +20 % ausmachen.
- Eine energetisch sanierte Immobilie verkauft sich schneller und stützt den Preis pro m².
Zur Ergänzung dieser Bandbreiten hier die Mittelwerte der jüngsten Suchanfragen auf Green-Acres, hilfreich als lokaler Referenzpunkt:
- Ierissos — Mittlere Anfrage: 389 000 € bei einer deklarierten Medianfläche von 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — Mittlere Anfrage: 384 000 € bei einer Medianfläche von 104 m² (≈3 692 €/m²), was daran erinnert, dass Hafen- und Meereslagen die Werte stark heben.
- Ammouliani — Mittlere Anfrage: 612 000 € für eine Medianfläche von 229 m² (≈2 672 €/m²), was den oben erwähnten Inselaufschlag bestätigt.
Ammouliani: Häuser direkt am Wasser
- Häuser „direkt am Wasser“ oder quasi erste Meereslinie: ~5 500–9 000 €/m² je nach Strand, Steg und Privatsphäre.
- Zweite Reihe / im Inland: ~3 000–4 500 €/m².
- Bauland (Richtwert): ~60–250 €/m² Grundstück je nach Ausblick, Zugang und Bebaubarkeit.
Praxistipps:
- Strandzugangsrechte und Bebaubarkeit prüfen (Vermesser unerlässlich).
- Die Logistik der Mietverwaltung auf der Insel vorausplanen (Reinigung, Wäsche, Transfers). 🛥️
- Bei festem Budget lieber eine kleine, gut gelegene Immobilie als ein großes abgelegenes Haus bevorzugen.
Renditen & Wiederverkauf
Die Saisonvermietung stützt einen Teil der Nachfrage, aber die Performance hängt stark von Lage, Präsentation und Verwaltung ab.
Starke Sommer, ruhige Übergangszeiten
- Hauptsaison Mitte Juni → Anfang September: Auslastung 80–95 % bei gut bewerteten Immobilien.
- Typische Übernachtungspreise (2-Zimmer): ~100–160 € in Ierissos; ~130–200 € in Ouranoupoli; ~160–220 € auf Ammouliani.
- Außerhalb der Saison (Oktober–Mai): 10–30 % Belegung; erwägen Sie Monatsmieten (400–900 €), um die Kurve zu glätten.
- Indikative Bruttorendite: ~4–6 %; bis zu ~6–8 % für ein gut betreutes „Postkartenobjekt“.
Vorher zu berücksichtigen: steuerliche Anmeldung, Kurzzeitvermietungsnummer, Aufenthaltssteuer sowie Betriebskosten (Reinigung, Wäscherei, Concierge ~18–28 % des Umsatzes bei Auslagerung).
Liquidität & Verkaufsdauer
- Gut platzierte Objekte (Preis/Qualität): 2–4 Monate zur Vermittlung im Jahr 2025.
- Hochwertige oder außergewöhnliche Villen: 6–12 Monate, teils länger je nach Besichtigungssaison.
- Ammouliani: sehr liquide in Meereslage, selektiver anderswo.
Ein letzter Punkt für die Analyse: Die Zusammensetzung der internationalen Käufer prägt die Nachfrage in Chalkidiki. Laut aktuellen Auswertungen nach Ländern stellt Deutschland den größten Anteil ausländischer Anfragen (~20 %), gefolgt von Rumänien und Bulgarien (je ≈11 %). Diese Käufer erwerben meist Zweitwohnsitze mit einem mittleren Preisniveau von ca. 200–230 Tausend € und Flächen um 75–95 m². Diese Internationalisierung erklärt zum Teil den Druck auf gut gelegene und sanierte Immobilien und die Notwendigkeit einer sorgfältigen Positionierung bei Preis und Produkt.
Für Verkäufer heißt das: Fotos sorgfältig auswählen, Nachweise bereitstellen und internationale Kanäle nutzen, um diese Käufer zu erreichen. Für Käufer gilt: Achten Sie auf Kostentransparenz und planen Sie die Mietverwaltung ein, falls Sie Wert auf die Rentabilität des Kaufs legen.
