Kykladen 2025: Paros & Naxos
Villengebäude mit Meerblick vs. Dorfhäuser
In den Kykladen treiben Knappheit und Topografie die Preise in die Höhe. Villen mit Meerblick auf Paros/Naxos erzielen hohe Werte, insbesondere bei Strandzugang und Pool. Sie können mit erstklassigen m² rechnen, wobei Ausrichtung und Windschutz (Meltemi) eine Wertsteigerung bringen.
Nach den bei Green-acres registrierten Anfragen liegt der durchschnittlich nachgefragte Immobilienpreis in Paros bei rund 583.000 € (durchschnittliche angegebene Fläche 942 m², durchschnittlicher Preis 619 €/m²), während er auf Naxos bei etwa 362.000 € für 129 m² liegt (≈ 2.806 €/m²). Diese Zahlen bestätigen das stark ausgeprägte Premiumsegment auf Paros und einen mittleren Markt auf Naxos, auf dem Nutzfläche und Zuschnitt den Preis pro m² maßgeblich beeinflussen.
- Villengebäude mit Meerblick: oft höheres Erwerbsbudget, teils steiler Zugang, Wartung von Pool/Garten muss eingeplant werden.
- Dorfhäuser: Charme, Nähe zu Dienstleistungen, Dachterrassen. Häufige Renovierungen (Dämmung, Sanitär), Betreuung durch lokale Handwerker empfohlen.
- Vermietungsvorteile: hohe internationale Attraktivität, « Postkartenbilder », Hochsaison-Kalender füllt sich früh.
Gut renovierte Dorfhäuser bieten einen zugänglicheren Einstieg als große Villen und erzielen solide Mieteinnahmen im Herzen der Städte.
Sommersaison & Renditen
Die Sommersaison ist intensiv (Juni–September), mit hohen Auslastungsraten an der Küste und in den historischen Zentren.
- Bruttorendite: in der Regel höher bei gut gelegenen kompakten Einheiten (1–2 Schlafzimmer), dank hoher Übernachtungspreise.
- Ausgeprägte Saisonalität: Einnahmen konzentrieren sich auf 12–16 Wochen; Nebensaison ruhiger, außer bei Objekten nahe Häfen und Kite-/Surfschulen.
- Vermietungsmanagement: professionelle Verwaltung empfohlen, um Qualität und Online-Ruf zu halten; Verwaltungskosten einkalkulieren.
Was ausländische Käufer betrifft, ziehen die Kykladen mehrheitlich Franzosen an (17% der Anfragen), mit einem Medianpreis von ca. 360.000 € und einem Medianpreis pro m² von etwa 3.000 € — ein nützlicher Indikator zur Feinjustierung von Angebot und Marketing.
Dodekanes 2025: Rhodos & Kos
Stadtwohnungen vs. Küste
In Rhodos/Kos ist das Verhältnis von Preis zu Lebensqualität attraktiv. Stadtwohnungen (Rhodos-Stadt, Kos-Stadt) bieten Komfort, Krankenhäuser und Flughäfen, während die Küste Häuser und kleine Residenzen zu moderateren Preisen als auf den Kykladen bietet.
Die Angebote für Rhodos zeigen im Durchschnitt größere Objekte (höhere Preise und Flächen in bestimmten Segmenten), was einen vielfältigen Markt von optimierten Stadtwohnungen bis hin zu hochwertigen Villen am Meer widerspiegelt.
- Stadt: häufiger Aufzugs- und Parkanlagen, geteilte Kosten, stabilere Jahresmietnachfrage.
- Küste: viele Familienoptionen, zugängliche Strände, lokale Winde je nach Bucht.
- Renovierung und Möblierung: oft kürzere Fristen, da vorhandenem Handwerks-/Lieferantenmarkt.
Für den Ersterwerb optimiert die Stadtwohnung das Budget und erleichtert die Verwaltung, bleibt jedoch in Strandnähe. 🏖️
Sekundärmarkt & Verfügbarkeit
Der Sekundärmarkt bietet ein größeres Angebot als die Kykladen, mit mehr Verhandlungsspielraum je nach Zustand, Baujahr und Lage.
- Umschlag: moderate Verkaufsdauer; Qualität (Aussicht, Renovierung, Parkplatz) ist ausschlaggebend.
- Chancen: gut erhaltene Gebäude Baujahr 1990–2010, zu modernisierende Dorfhäuser, kleine Villen in neuen Siedlungen.
- Dienstleistungen: Notare, Bauingenieure und Verwalter leicht verfügbar – nützlich für Nichtansässige.
Im Dodekanes sind ausländische Käufer ebenfalls stark präsent – Frankreich steht für etwa 18% der Anfragen, mit einem deutlich günstigeren Medianpreis (≈ 210.000 € und Medianpreis pro m² ≈ 2.333 €). Dieses Profil erklärt die niedrigere Einstiegshürde und das günstigere Verhältnis Rendite/€-Einsatz im Vergleich zu den Kykladen.
Vergleichende Übersicht
Kaufpreis, Kosten, Verwaltung
- Erwerb
– Paros/Naxos: deutlicher Aufpreis für Meerblick und bebaubare Grundstücke; internationale Konkurrenz.
– Rhodos/Kos: niedrigere Einstiegshürde bei vergleichbarer Typologie; größere Auswahl. - Kaufnebenkosten (Größenordnung): Grunderwerbsteuer, Notar, Kataster/Grundbuch und Makler summieren sich; Sicherheitsreserve im Finanzierungsplan einrechnen.
- Nebenkosten: Hausgemeinschaft (Aufzug, Gemeinschaftsflächen), lokale Grundsteuer (ENFIA), Pool-/Gartenpflege bei Villen, Versicherungen, Nebenkosten.
- Vermietungsmanagement: 15–25% der Miete bei Komplettbetreuung je nach Leistungen; Reinigung und Wäsche zusätzlich. « Schlüsselfertige » Objekte maximieren die Auslastung.
- Renovierungen: In kykladischen Dörfern auf Denkmalschutzauflagen achten; im Dodekanes flüssigere Genehmigungen je nach Zone.
Liquidität beim Wiederverkauf je Insel
- Paros/Naxos: hohe Liquidität in Premium-Lagen (Aussicht, Zugang, Ausstattung). Standardobjekte abseits der Hauptachsen brauchen länger für den Verkauf.
- Rhodos/Kos: breiter Markt, internationale und lokale Käufer; Wiederverkauf funktioniert in etablierten Vierteln und gut verwalteten Gebäuden reibungslos.
- Preisstabilität: Ikonische Adressen der Kykladen sind weniger zyklisch; der Dodekanes kompensiert durch bessere Rendite/€-Einsatz.
- Exit-Strategie: Setzen Sie auf « offensichtliche » Merkmale (Parkplatz, Außenbereich, Helligkeit), um Wiederverkaufswert und Mieterträge zu sichern.
