Markedet 2025 i Østlige Chalkidiki
Kystsegmentet omkring Ierissos, Ouranoupoli og øen Ammouliani er fortsat drevet af international efterspørgsel, med særlig interesse for indflytningsklare ejendomme til udlejning og frie udsigter. Prisforhøjelserne er normaliseret: forvent en moderat stigning i 2025, anført af strandpromenaden og renoverede boliger.
Hvad angår budget, skal du forvente samlede købsomkostninger på omkring 7–10 % (overdragelsesafgift ~3 %, notar, matrikel/tingbog, advokat, mægler). Projekterne finansieres hovedsageligt med egenkapital, da lokale banker er selektive over for ikke-residenter.
Små ejerforeninger & rækkehuse
Det hyppigste udbud:
- 1–3 værelses lejligheder (50–80 m²) i små ejendomme uden elevator, med lave fællesudgifter.
- Rækkehuse i mindre bebyggelser på 4 til 12 enheder, små haver og fælles parkering.
- Terrasser med havudsigt er meget eftertragtede til sæsonudlejning.
Vigtige forhold: energimærkning (renovering 200–400 €/m² for landegrænse), lydisolering og matrikulær/topografisk overensstemmelse.
Øen Ammouliani: Sjælden og eftertragtet
Ammouliani er et lille ø-marked, tilgængeligt med færge fra Tripiti (få minutter). Udbuddet er strukturelt begrænset, og « strandnære » ejendomme er sjældne, hvilket understøtter priserne. 🌅
Grunde med byggetilladelse og renoverede huse med adgang til bådplads har en væsentlig merpris sammenlignet med fastlandet.
Priser & produkter efter område
Nedenstående prisintervaller er omtrentlige niveauer observeret slut 2024 – start 2025, eksklusiv ultra-luksus eller særlige tilfælde. De varierer afhængigt af stand, hældning, adgang til strand, etage og manglende indkig.
Ierissos/Ouranoupoli: havudsigt vs. anden række
- Ierissos
• Lejligheder anden række: ~1 100–1 700 €/m² (bygninger fra 1980–2000).
• Lejligheder med havudsigt/penthouse: ~1 600–2 400 €/m².
• Nye rækkehuse: ~2 000–2 800 €/m² anden række; ~2 500–3 200 €/m² med havudsigt. - Ouranoupoli
• Lejligheder/huse anden række: ~2 200–3 200 €/m² afhængig af stand og adgang til havn.
• Havudsigt, store terrasser: ~3 200–4 500 €/m².
• Villaer nær strandpromenaden: ~5 000–7 000 €/m² for premiumprodukter.
Nøgleforskelle:
- Havudsigt tilføjer ofte +15 til +35 % i forhold til anden række.
- Direkte adgang til strand eller gang under 5 min kan øge med yderligere +10 til +20 %.
- En energieffektiv/renoveret ejendom sælges hurtigere og holder prisen pr. m² bedre.
For at supplere disse intervaller, er her gennemsnit baseret på de seneste forespørgsler via Green-Acres, nyttige som lokale markører:
- Ierissos — gennemsnitlige forespørgsler: 389 000 € for et medianareal på 200 m² (≈1 945 €/m²).
- Ouranoupoli — gennemsnitlige forespørgsler: 384 000 € for et medianareal på 104 m² (≈3 692 €/m²), hvilket understreger at havne- og strandnære boliger løfter værdierne væsentligt.
- Ammouliani — gennemsnitlige forespørgsler: 612 000 € for et medianareal på 229 m² (≈2 672 €/m²), hvilket bekræfter den ø-premium der blev nævnt ovenfor.
Ammouliani: boliger ved vandet
- « Fod-i-vandet » huse eller næsten strandnære: ~5 500–9 000 €/m² afhængigt af strand, mole og privatliv.
- Huse i anden række/indland: ~3 000–4 500 €/m².
- Byggegrunde (vejledende): ~60–250 €/m² afhængigt af udsigt, adgang og bebyggelsesprocent.
Praktiske råd:
- Kontroller adgangsforhold til strand og byggetilladelse (landmåler nødvendig).
- Overvej logistikken ved udlejningsdrift på øen (rengøring, linned, transport). 🛥️
- Med fast budget, vælg en mindre, velbeliggende bolig frem for et stort, afsides hus.
Afkast & videresalg
Sæsonudlejning driver dele af efterspørgslen, men afkastet afhænger stærkt af beliggenhed, præsentation og drift.
Stærk sommer, stille skuldersæsoner
- Højsæson midt juni → start september: belægningsprocent på 80–95 % på bedst anmeldte boliger.
- Typiske natpriser (2-værelses): ~100–160 € i Ierissos; ~130–200 € i Ouranoupoli; ~160–220 € på Ammouliani.
- Lavsæson (oktober–maj): 10–30 % belægning; overvej månedlige ophold (400–900 €) for at udjævne belægningen.
- Indikativt bruttoafkast: ~4–6 %; op til ~6–8 % for « postkort »-huse med god drift.
At tage højde for: skatteindberetning, registrering af korttidsudlejning, turistskat og driftsbudget (rengøring, vasketøj, service ~18–28 % af omsætning hvis udliciteret).
Likviditet & salgstid
- Ejendomme med god pris/stand: 2–4 måneder for at finde køber i 2025.
- Eksklusive eller specielle villaer: 6–12 måneder, sommetider længere pga. sæsonudsving i fremvisninger.
- Ammouliani: meget likvidt ved strand, mere selektivt andre steder.
En sidste faktor: sammensætningen af udenlandske købere, som har væsentlig betydning i Chalkidiki. Ifølge de seneste landefordelte data står Tyskland for den største andel af udenlandske forespørgsler (~20 %), efterfulgt af Rumænien og Bulgarien (≈11 % hver). Disse købere erhverver typisk ferieboliger med medianpris på omkring 200–230 k€ og gennemsnitligt areal på 75–95 m². Denne internationalisering bidrager til presset på attraktive, renoverede boliger og nødvendigheden af en skarp positionering mht. pris og produkt.
For sælgere betyder det: gode fotos, gennemført dokumentation af overensstemmelse, og målretning mod internationale kanaler for at tiltrække disse købere. For købere: hav gennemsigtighed omkring ekstra omkostninger og forbered dig på udlejningsdrift, hvis du vil optimere investeringen.
