Photo du marché 2025 à Thessalonique
Le marché reste dynamique en 2025, soutenu par la demande locale, les étudiants et une clientèle internationale attirée par la qualité de vie. Les mises en service du métro renforcent les quartiers bien desservis. 🌆
Les fourchettes ci-dessous sont indicatives, issues de transactions récentes et d’annonces observées début 2025. Elles varient selon l’état, l’étage, la vue et l’efficacité énergétique.
À titre indicatif, les moyennes des biens demandés indiquent un prix médian autour de 193 000 € et un prix moyen au m² proche de 1 582 €/m², valeur cohérente avec les fourchettes des quartiers périphériques bien connectés citées ci‑dessus.
- Centre historique / Ano Poli : anciens immeubles et rénovations de charme. • Non rénové : ~1 700–2 400 €/m² • Rénové : ~2 400–3 200 €/m² • Vue mer/monuments : pouvant dépasser 3 500 €/m².
- Front de mer (Nea Paralia) et hypercentre premium : biens rares, vues dégagées. • Appartements récents ou intégralement rénovés : ~3 000–4 800 €/m².
- Quartiers périphériques bien connectés : bonne alternative budget. • ~1 500–2 300 €/m² selon l’immeuble et la distance des stations.
Réhabilitations du centre & rendements
Le cœur historique offre un gisement de valeur via la rénovation : isolation, menuiseries, électricité, ascenseur, parties communes. 🛠️
- Capex à prévoir : 300–800 €/m² pour une remise à niveau standard, davantage pour une rénovation haut de gamme.
- Locatif : le long terme étudiant/professionnel vise ~3,5–4,5 % brut; le moyen terme (3–6 mois) peut atteindre ~4,5–6,0 % avec une gestion active.
- Atouts : demande profonde, vacance faible; points de vigilance : copropriétés anciennes, diagnostics sismiques et énergétiques.
Kalamaria : front de mer attractif
Kalamaria cumule promenade littorale, commerces, écoles et accès facilité par le métro. Idéal pour une vie à l’année et un investissement patrimonial. 🚇
Notez toutefois que certaines valeurs agrégées issues de la base semblent corrompues (champs surface/prix au m² incohérents) : vérifiez systématiquement les surfaces et calculez vous‑même le prix au m² sur chaque fiche.
- Neuf/récent (A/A+) avec vue : ~3 200–4 500 €/m²; seconde ligne : ~2 700–3 600 €/m².
- Ancien bien entretenu : ~2 200–3 000 €/m² selon l’étage, le parking et l’exposition.
- Rendements long terme familiaux : ~3,0–4,2 % brut; plus-value portée par la rareté en front de mer.
Kassandra vs Sithonia : fourchettes 2025
Dans la Chalcidique (Halkidiki), la première péninsule Kassandra est plus animée; Sithonia est plus sauvage et discrète. Les prix reflètent ces positionnements. 🏖️
Les moyennes présentes sur les pages locales confirment cette logique : pour Kassandra la valeur moyenne observée atteint environ 2 806 €/m², tandis que pour Sithonia la moyenne se situe plus haut, autour de 3 826 €/m² — signe que les secteurs les plus prisés de Sithonia poussent les prix vers le haut.
- Kassandra
- Première ligne/accès plage immédiat : ~2 800–4 500 €/m² (maisons/appartements de vacances).
- Seconde ligne/5–10 min à pied : ~2 100–3 200 €/m².
- Arrière-pays (villages) : ~1 400–2 200 €/m² (maisons de village, petites résidences).
- Sithonia
- Première ligne/vues carte postale : ~2 400–4 000 €/m².
- Seconde ligne : ~1 800–2 800 €/m².
- Arrière-pays verdoyant : ~1 300–2 100 €/m².
Bord de mer vs arrière‑pays : écarts de prix
- Prime littorale : +20 à +50 % entre première ligne et arrière-pays, parfois plus pour une crique recherchée.
- Exemple : une maison 90 m² à 3 300 €/m² en première ligne équivaut souvent à 2 200 €/m² dans un village à 10–15 min de la plage.
- Facteurs clés : accès direct à la mer, vue, plage sable/galets, services à pied, permis de location.
Maisons saisonnières vs résidence à l’année
- Saisonnières : orientation vacances, climatisation, espaces extérieurs; attention à la gestion de la haute saison et au mobilier durable.
- À l’année : chauffage efficace, isolation, stockage, proximity écoles/commerces; coûts énergétiques plus prévisibles.
- Locatif : l’occupation varie de 10 à 16 semaines/an en bord de mer; l’arrière-pays capte des loyers plus stables mais plus bas.
Risques & opportunités
Anticipez les contraintes locales pour sécuriser votre projet et valoriser votre bien sur le long terme. ✅
Copropriétés, stationnement, bruit
- Copropriétés : vérifiez fonds de réserve, travaux votés, conformité ascenseur et charges réelles.
- Stationnement : un emplacement privé à Thessalonique/Kalamaria ajoute de la valeur et limite la vacance.
- Bruit : bars, axes routiers et saisons touristiques; privilégiez double vitrage et orientation.
Rareté foncière en première ligne
- Offre limitée : peu de terrains constructibles; la pression se reporte sur la rénovation et les secondes lignes.
- Réglementations : servitudes côtières, zones protégées (Natura 2000), permis et retraits au rivage à respecter.
- Résilience : altimétrie, érosion, ruissellement; demandez une étude de sol et un diagnostic risques.
- Potentiel : rareté + qualité de construction = meilleure tenue de prix et liquidité à la revente. 📈
Conseil Green Acres : faites valider les prix par des comparables « vendus », un audit technique et une projection de loyers réaliste selon le segment visé.
